ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

やけに戸数が少ないなとおもったら一戸あたりの面積は最も狭いものでも87平米と広く、広さひとつとっても希少性がきわめて高い。それにふさわしい設備仕様がどの程度のクオリティになる気になるところ。

区内のルジェンテの直近の事例では単身者やDINKS向けのコンパクトで軽快なイメージの物件が多かったように思うので、正直想像力がおいつかない。

北側の高い方の階にダイレクトウインドウのリビング窓を配置したのは播磨坂の桜もそうだが小石川植物園の緑を意識したものだろう。ただ植物園との間には高いビルも建っているのでどの程度の眺望が得られるのかはモデルルームでしっかり確認した方が良さそう。ダイレクトウインドウのない低い階の方が桜を楽しむのには適しているが、北向きなので日当たりにこだわる人には向かないし、少し暗くかんじるかもしれない。

今のご時世、3LDKでも60平米台が珍しくないのに、最低87平米とは思い切った商品企画で、良い意味で振り切ったものになりそうですね。
窪町小学校区にこだわる地元のお医者さん家庭とかで、値段に糸目をつけずに瞬間蒸発しそうな雰囲気もあります。
これだけ広さがあると、残念ながら1～1.5億位の一般的な予算組みの人は相手にされなそうです。

>>最低87平米
間取りが広いと開放感があってよさそうですね。
しかも1フロア1邸の豪華さ。5階以上。。。

リセールするにしても、こういった豪華な間取りなら買い手がすぐに見つかりそうです。

Dタイプは93.23㎡。床暖房あり、主寝室は11.1畳、収納広め、洗面は2つのシンク、浴室は1620で窓の換気あり。申し分ないですね。正直、欲しいです。

勝ち組の皆さん年収どれほど？
この物件を買うにはキャッシュが手元にどれほどあるのか、あるいは結構無理してるのか、参考までに知りたいわ

まさしく立地と間取りを見る限りでは買えたら羨ましがられるというより嫉妬される物件ですね。

坪単価は下手すると800を超えるのでは。ルジェンテシリーズは港区とかでも供給があるのでそれなりに高級物件を作っているようだが、どこまで質感を高めてくるのか未知数。

物件はすごく魅力的ですが、良く見ると敷地内に駐車場が無いんですよね。
この辺りは月極駐車場の空きも少ないので、2億円クラスの物件を検討する人にとってネックにならないものでしょうか？
我が家はたまたまクルマが無いので、それで倍率が下がるなら嬉しいな、と（笑）

桜の季節は特等席ですね

戸数が少ないので、管理費が高くなりそう・・・

駅徒歩10分は資産価値、利便性含めて遠くないか？　それに南側にバルコニーがない。

この辺り、文京区でも小石川とか白山とかは微妙に駅から距離があるエリアが多いですね。山手線内側なのに陸の孤島感というか（大袈裟ですが）。
とはいえ界隈のマンション人気が高いのは確かなので、それを気にせず購入する層がいて、学区限定なんてその最たるものでしょうね。

２億、３億のものを買う人は数万円の管理費の差は気にしなそうだけど、駐車場無しはどうなのか。別に使用料高くても構わないけど、無いと困ると思うのですが。

>>12 マンション検討中さん
周辺のマンションは駐車場の空きに悩んでいるところもあって、車を必須と考える人は少ないようです。
また、駅から微妙に遠いと言っても、閑静である事を重視する人には逆に魅力に映るでしょう。
近隣の新築事例でも駐車場がない物件の方が駐車場のある物件よりも早く完売するなどしており、駐車場の有無を重視しない人は案外多いのではないかと思います。

>>13 ご近所さん

駅遠はリセールのときに、じわりと影響するよ。

坂上にディアナコート出たね。
久しぶりの盛り上がり

文京区だけのことではないのかもしれないけれど、変に狭い間取りよりも広い高い部屋の方が先に売れていく気がします。ワンルームが長く売れ残るのも目にしてきたので、ここの販売戦略も同じ認識に基づいているのでしょう。

坪単価500-600くらいですかね。

>>17 マンション検討中さん

このご時世、その坪単価は安すぎでは？　
あなたは、過去から来た人かい？

>>17 マンション検討中さん
湯島の住友不動産が坪650くらいだったので、ここだと700overは硬そうな気がしますね。

>>18 マンション検討中さん

記憶違いでなければ、近所のシティテラスは500くらいの部屋もあったのではなかったかな。

>>20 匿名さん

湯島の坪単価みたら、ここは500で済むわけがない。

リビオが一気に500世帯も吸収するので、価格は相当引きずられるのでは。

おそらく価格帯からして全く異なってくると思うので、リビオシティとは客層が被らないのではないか。たぶん関係ないと思う。購入者層は外国人富裕層が多く占めるのではないかという気も。

>>20 匿名さん
近所のシティテラス、今は２階以上だと６００後半ですよ。。
１階は丁度６００くらい

「播磨坂沿い」の希少性が圧倒的、更にたったの13戸ですから、坪700万超えても良い部屋は奪い合いでしょう。

90平米で2億超、ですか… 強気ですね。

80平米で2億前後らしいです。ディアナコート小石川播磨坂レジデンスのモデルルームで、周辺新築マンションの販売予定価格として教えてもらいました。

立地から見ても高くなるのはしょうがないと思う。問題はそれに見合ったクオリティー感のある物件に仕上げてくるかどうか。

・3LDK：2億～（6戸）
・2LDK：1億2,000万～（6戸）
・1LDK：7,000万円台

播磨坂沿いの新築物件は25年ぶり、ですか。
このエリア希望で2億出せる人ならこの物件一択でしょうし、出せる人だけ来てください、というメッセージですね。
予算が届かない人の相手は営業も嫌でしょうし、買える人だけ呼ばれてきちんと相手してもらえるなら検討者もその方が良いですね。

いや誰が買えんねん

こんな戸数の物件、普通の値付けをしたら大抽選大会になるわけで、売り手としたら完全に失敗。

9割以上の人が手の届かない値段でむしろ正解でしょ。今時都内で@700なんて珍しくもないし。

すでにパークホームズ文京小石川ヒルテラスのペントハウスが新築時坪単価1000万越えで売れた事例があります。その後中古マンション相場も上がっていますし、駅から遠いことを勘案しても植物園ビューも楽しめる高層階は坪800でも驚かないです。

ZEH-M Oriented以外の住戸性能や仕様に関する情報に乏しいなあ
エントリーする前にもっと情報が欲しい

>>33 匿名さん
むしろエントリーをさせる為に情報露出を絞ってるんでしょうしね

高いなーっ！
東急リバブルでこの値段

>33
>34

アウトラインだけでモデルルーム来てくれた人に具体的な情報と予定価格を伝えて反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。事前情報いっぱい与えてしまうと反応薄くなっちゃうからね。

その辺はお互い腹の探り合い。

現地はかなり狭い立地で、播磨坂でも坂下の方です。相当価格差があるならリビオシティの方がいいかもしれません。駅からの距離感もそれほど変わらない気がします。

>>37 ご近所さん
安くても定借はないかな～
普通借地ならまだ検討の余地があったけど。
新築で坪700万が激高とも思わないし。
もしここに住んだらリビオの敷地のスーパーは
ありがたく使わせていただくと思いますが、
そこに住みたいかは別問題。
同じ播磨坂沿いで、より坂上なら申し分ないけど、
築年古めの中古しかないんですよね。

なんでルジェンテって言う名前にしたんだろ。東急グループだからいくらでもブランド変えられそうだけど

>39

リバブルのマンションブランドみたいだけど。

同じグループとはいえ別の会社だから、ブランドネームの流用なんでできないでしょう。

東急不動産がブランズ 、東急電鉄がドレッセ。
で、リバブルがルジェンテですが、確かに上と比べたら知名度は落ちますね。

>41

電気メーカーとかは事業部門ごとに分社化していてもブランドは統一ってあるから流用自体は問題ないと思うけど。

>>42 匿名さん
それは各社が事業毎にキチンと別れてるケースでは？
東急の場合は別の会社がそれぞれマンション開発事業をしているわけで、普通に競合関係にある。更に各社毎に仕様もバラバラなわけで。
コンパクト物件が中心で一般的には仕様が劣ることが多いルジェンテが例えばブランズを名乗ったら、消費者的には誤認が生じてデメリットしかない気がします。

植物園前交差点から現地を見ると、なかなか美しい街並みですね。明るくて良い気が流れている

>>44 匿名さん
坂上を見上げたら最高の街並みですね
千川通りがこれからどのくらいきれいになっていくかが問題です

千川通り沿いの小石川側の工場街はほぼマンションや戸建てと入れ替わりました。
共同印刷小石川工場がリビオシティになることで、もう昔のような工場街に戻る事はないでしょう。
近隣はジェントリフィケーションも進み、飲食店もちょっとおしゃれで現代的なお店が増えました。

比較的開発が遅れていた千川通り沿いの白山側が今後どうなるかが興味深いですね。昔牛乳店だった超老朽木造建物や町会の提灯をいつも下げていた老朽アパートが相次いで取り壊されて建て替えが進んでいますが、これまで拡幅のためにかかっていた建築制限が撤廃される事で動きが出てくるでしょう。

>>45 周辺住民さん

小石川側はかなり整備が進んだので今度は白山側ですね。
駅から距離があるので生活利便施設が増えるといいですね。新しい小学校ができるとなお可ですが

播磨坂も真ん中の信号までは明るくてイメージがいいけど
坂を下りるととたんに暗くなって千川通までいくとまだまだ綺麗とは言えない部分もありますからね
リビオシティがきっかけで一気に更新されるといいですね

リビオシティにぶつけてきた感はありますね。
逆に定借のリビオシティの安さも際立つのでウインウインな感じです
定借はちょっと、でも所有権なら高くてもこれぐらいなら出してみるかみたいな気分になる。

ここができることでさらに播磨坂がきれいになっていく。もうしばらくすると播磨坂は建て替えラッシュがくるんじゃないかな。そうしたらもっとすごいことになる。

これから先、播磨坂にマンションが建設されるとしたら、土地は古いマンションの建て替え事業になると思うと更に価格は上がるんでしょうね。定借の物件は高級感があればそれなりに転売も期待できそうだけど、大規模な大規模借地物件ってどうなんでしょう？駅近ならアリと思ったんですが。

茗荷谷の駅近くにはもう土地がない
播磨坂ならファミールが建て替えあるかも？
立地では最強クラスだからひとまわり大きくして追加分を坪1200万とかで売ればいい

3LDK 2億以上　2LDKは1億2千以上
70平米はないよ

>>53 マンコミュファンさん
狭いのお...やはり定借しかないか

播磨坂沿いで隣もいないくて、某播磨坂の掲示板よりずっと治安がよいし、こちらの物件の方が魅力的に見えますね

播磨坂のマンションは1970年代に建てられた築50年を超える物件が多く目につく。建て替えが進めばこれからも大きく変わっていくことだろう。

環状三号線はどうなるのだろう。遠い未来でしょうが開通したら播磨坂の雰囲気変わりますよね。

播磨坂が舗装されて桜が植えられたのが1960年，道路自体はそれ以前
64年たっても進んでいる気配すらないから
リビオの借地権が切れるころには少し変わってるかもねｗ

>>58 マンション検討中さん

東京都の都市計画道路としては最後の未開通区域となるので、現在水面下で都が着々と調査を進めています。
おそらく文京区には知らされないまま、ある日突然計画が発表されてサクッと開通するでしょう。

小石川五丁目交差点から播磨坂とは逆側に下りていく道なんて
絶対サクッといかないだろうｗ
ココ見てる人が生きてるうちはなにもないと思うよ

>>60 マンション検討中さん
多分地下を掘るんじゃないですかね
地上にも道路が通るはずですが、反対すればそちらは通りません。
不動産価値も上がりませんが

管理費が高すぎて迷っています。みなさんあまり気になりませんか？

>>62 マンション検討中さん
住んでいて払うのもたいへんですが、
将来、売るときに苦労しそうですよね。

総戸数が20戸以下。かなり小規模マンションですよね。
一戸建てに住む感覚かしら。
物件価格もかなり高めなので、高級マンションなのかなと思います。
管理費や修繕費はますます上がっていくと思いますが
気にならない人がやっぱり住まれるのでしょうか。
実際に検討している方はいらっしゃいますか？

1期の坪単価はざっと650-750万ってところ？
すごく高い感じはないね。まずまずでは。

ディアナコートの方が段違いに高いですよね。
何だかんだでサクっと売れてしまいそうです。

管理費が高そう。分母が13部屋だと、どれくらいになるのでしょうか。

>>66 マンション検討中さん

こことディアナコートの管理費や修繕費は、それぞれいくらくらいかご存知なのでしょうか？
ご存知ないのであれば、なぜそのように比較できるのでしょうか？

>>59 匿名さん

ある日突然計画の事業決定が発表されるはまだあり得ないでもないけど、
その後サクッと開通なんてあり得ないね

3LDKは90㎡前後の広さで1フロア独占。
それが２億で買えるのはこのご時世、お買い得に感じる。
2LDKでも1フロア2戸で1.2億で買える。悪くない。

>>69 評判気になるさん
強制収用を活用するのでは。
多分積極的に制度を活用してほしい地主も多数。

13戸のみの小規模である点が目を引きました。
素敵ですね。

CGで桜の木々が描いてあったので、春はベランダからお花見も楽しめそうです。
2億は少し高い気もしますが、23区内のマンションが全体的に高いので、この価格でも納得です。

ここなんでこんな人気ないんだろうか？
定借リビオが安すぎて近すぎるから？
値付け強気すぎる＆管理費高いからかな？

>>73 あれれさん

人気ないの？
１期で13戸中10戸販売だったようだけど、どれくらい売れたのかな？

リビオとここでは客層がまったく違う
金あるならみんなこっち買う
金ないけど小石川がいいって客がリビオに悩んでるところ

リビオもここも落ち着いた感じだよ。高級時計のショウルームとかフランス風のしゃれた建物のブーランジェリーとかがあるのにみんな現地踏査してないでしょ。

いや俺現地民だし・・・
ルジェンテを含めて播磨坂の雰囲気は最高だよ
リビオのほうは地味ってこと

ワタシも現地民です。抽選にならなかったので人気がないと言って正しいのでは。
値付けが強気すぎる気がします。窪町小っていうけど飽和だし外国人生徒ばかりだし、現地のレストランの魅力はあるけれど、坂の一番下で、駅まで上り坂10分ですよ。

準工業地域の物件としてはかなり高額なマンションですね。
このあたりって人気なのですか？
坪単価が高過ぎてちょっとびっくりです。
ターゲット層ってどういう方なんでしょうね。

>>78 名無しさん
「窪町が外国人だらけ」は普通に嘘だし風説の流布で通報案件でしょ

3S1Kで某国人が急増してるのは有名な話だと思うが
茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街だよ

新宿御苑前建設中のマンションは、購入者の3-4割が外国からの方と営業から言われました。実際、MRでは（来るよう呼ばれたので行ったのですが）、ペットボトルの水しか出ませんが、隣室にいる中国系の方にはグラスにドリンク入れて運んでました。良い住戸希望なのでしょう

新宿区と文京区は、今は転入者の4割以上が外国から来ているとニュースで聞いています

窪町小は１クラス１割（30人中3人）程度が外国人家庭の子どもというのが現状です
いい加減にしとかないと普通にアウトの発言ですよ

中国人に人気のエリアってリセール考えたら悪い話でもないような
ただここみたいに戸数少ないと管理組合の多数派取られるリスクはあるかもね

>>81 通りがかりさん
>茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街
それ言ったら日本中そんな感じだよ。
比較するなら池袋ほどではないと思うな。

播磨坂の新築マンションと聞いてのぞいてみたら、本当に懐かしいな。
いろは寿司の跡地だ。
買う人に向けていくつかアドバイスだよ。
・播磨坂→桜の時期は本当に素敵。
・交通→ビーグルor都60。意外と坂辛い。
・左右のマンションはそろそろ建替えのはず。
・とにかく静かな環境。逆に静かすぎる。
・偶にテレビのロケあり。
・コンビニとマイバスが多い。

何か聞きたいことあればわかる範囲で教えるよ。

まったく新しい情報なさそうなので結構です^^

>>86 通りがかりさん

参考になります。教えて下さい。

・左右のマンション建て替えというのは、はっきりした根拠、あるいは、まことしやかな噂があるのでしょうか？

・ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
思いつくのは、後楽園駅や春日駅ですが。

・播磨坂ですが、このマンションの辺り（下の方の南側）の良いところってありますか？
もう少し坂の上の方が、高台で茗荷谷駅にも近くてよかったなと。その分、安くなっているのかもしれませんが。

よろしくお願いします。

公式サイトを見たら、3LDKの売り出しに記載が無くなっていましたが、
売れたということでしょうか？

安かったですからね。おそらく抽選だったのではないかと。

この値段で、車は近所の駐車場に置くってどうなんですかね…徒歩1分以内、坂を移動せずに3ナンバー大きめ置ける屋内の機械駐車場あるんですかね、近隣の方ご存知ないですか？
行きか帰りに重い荷物持ちながら暑かったり寒かったりする中を坂登るって、車がある意味が全くないんですよね、利便性捨ててまで年に数日咲く桜見る気にはならないので、購入は外そうかと思っています。
ですが、坂登らず徒歩1分以内に屋内機械式駐車場あればまた話は別かな？と。これたぶん僕だけが知りたい情報じゃないのと真剣に聞いていますから、なら買うなよとか言う低次元のコメントいらないです。

>>91 購入経験者さん
本当に知りたくても、嫌味ったらしく最後の一文を書くくらいなら、デベさんに聞く方がより正確な情報が出てくると思いますよ
そこが建て変わってしまうと台無しなので、それを判断基準に入れない方がいいと思いますけどね

>>91 購入経験者さん
その内容をここで書く時点で買える人じゃなさそうだしどうでもいいかな

>>91 購入経験者さん
無いですよある訳無いでしょ、ちゃんとグーグルなりで航空地図で周り見ましたか？播磨坂どちら側も高い建物が建たない住宅街で、平置き屋根無し駐車場しか無いに決まってるでしょw
そこは近所でも話には出てましたよ、私ら一軒家組は駐車場アリが当たり前なんで、家に億出して駐車場が遠いはありえんなーっとw
恐らくあなたが希望するような駐車場よりも茗荷谷駅行った方が近いんだから、買わなきゃいいんじゃないの？www

文京区の５丁目、４丁目の戸建て組は、殆ど窓がない！！
あっても、常にシャッター、あるいは、カーテン…
タワマンじゃない、眺望の良いマンションの方が良いよ。

戸建てに駐車場とは言っても、多くの戸建ては車の排ガスをモロに浴びる駐車場の裏の玄関から急勾配の梯子階段を登って駐車場の上の家に住んでいる人が大半なので、逆にそうまでして駐車場が大事なのかと思ってしまう。

>>88 マンコミュファンさん
>ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
基本的にこの場所は後楽園までならバスを待って料金を払って乗るよりも、歩いた方が早い。後楽園まで出さえすればかなり便利なのはご存知の通り。下手に茗荷谷に出て乗り換えをするよりは少々歩いても後楽園まで出た方が自由度は高い。

慣れの問題かもしれないが、近隣住民もおそらく後楽園で用事を済ませる人がほとんどだと思う。そこそこ利便性が高い駅に近接していながら駅前の繁華街から離れた閑静さを重視する人には刺さる立地。

歩いたほうが早いっていうのはどうかなぁ
10分かかるからビーグルは乗るよ
２０分に１本決まった時間にくるから使いやすい
でもリビオ出来たら混むだろうから播磨坂から乗るのがよさそう
「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下だけの話だしね

>>97 匿名さん

「88」です。ありがとうございました。

バスは使えそうかどうかは試してみないとわからないですが、
待ち時間（遅れ）やバス停までの時間などを考えると、
足の元気なビジネスマンや学生等は、たしかに、歩いてしまった方が早いように思いました。

後楽園の辺りは、休日しか通ったことがないですが、えらい混んでいる印象です。
さくっと茗荷谷のスーパーやドラッグストアなどの方が、日常使いには楽かと思っていました。

電車は、丸ノ内線の他、南北線や三田線が10分ちょっとであれば、上下の移動は意外と便利そうです。

>>98 マンション比較中さん
>「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下
ここもだいぶ坂下に近い立地ですけどね。
スターフルーツができてだいぶ買い物環境が改善したのですが、ここの近隣だと駅は茗荷谷よりも後楽園、三徳よりもクイーンズ伊勢丹やダイエーに買い物に行く人の方が多いと思います。近くにできるリビオシティに文京区最大級スーパーができるという話なので今よりももっと便利になりそうです。

茗荷谷は買い物便利な大きなお店が少ないんですよ。
なぜかと言うと、地図を見ていただけると分かるのですが、大きな公園や小学校、大学など学校だらけで住宅が少なく、周辺人口が少ないことと、マンションがあっても老朽化していて住民も高齢なので店を作っても商売にならない。若い人がたくさん住んでいるのは、最近になってマンションがたくさん供給された千川通りや白山通り沿いの低地です。もちろん用途地域的な問題もありますが、低地に大きなスーパーがたくさんできるのはそんな理由もあります。

高台は不動産価値が高いといわれますが、高台の住専にはお店が作れないことが多いので、利便性などを考えると坂下の方がタイパもコスパもよいことが多く、今風です。

駅から遠いのにタイパがいいってのは笑うところ？
ひたすらポジ長文垂れ流すの勘弁してほしい

>>102 マンション比較中さん
特にここがというよりも、一般的な話ですよ。
低地にパークコートタワーができて、大人気で高値で取引される時代ですよ。
なぜ高台にパークコートタワーができないのか、考えてみてください。

>>102 マンション比較中さん

貴方のレスよりも役に立つ有用な情報だと思いました。
ほとんど購入者が決まった小型物件なので、
利点を教えていただけるのは助かります。
それでなくても過疎ってますので。
短所はリビオの検討中の方のスレにでも。
茗荷谷の駅から離れている反面、
後楽園等他の選択肢があるというのは普通に利点です。
批判の言いっ放しでなく前向きな意見を下さい。
以上。

>>104 口コミ知りたいさん
いやあなた>>101本人じゃないですかｗ
茗荷谷10分で後楽園はそれ以上なのに、徒歩圏内で便利！は無理があるよって話
播磨坂はいいよ、あるだけで雰囲気がとてもよくて明るくなる
あと窪町学区なところ
ここの利点はその２つだけかな

>>105 マンション比較中さん

「104」=「99」です。「101」本人ではありません。

文京区、しかも茗荷谷駅最寄りに住むということは、この物件を検討するまで、
全く考えたことがなく、土地勘がありませんでした。
茗荷谷駅近辺を下見したところ、三徳が2件ある等、スーパーが意外とあるという印象でした。しかし、「101」のような詳しい方によると、そこに書かれているように、周辺人口（実際に居住している人）はそれほど多くないため、決して買物等の利便性は高くない、ということでした。
　
そこで書かれているのは、この物件の評価というよりも、茗荷谷駅に近いことについての評価と理解しました。

茗荷谷駅近辺は高台で不動産価値が高いが、マンションの購入価格も高い。その割には若い人向けのお店は意外と少なく、お金がない若い人にとっての生活のしやすさは疑問→コスパが悪い

茗荷谷近辺にはスーパー等のお店が意外と少ない。今風の新しいお店もできにくい。
→せっかく駅近の高台に住んでも、坂下のスーパーや、後楽園の方のお店（ダイエーやクイーンズ伊勢丹）に行くようなことになればタイパが悪いのでは？
という理解でした。
特に、この物件の駅徒歩10分をポジしているようには読み取れませんでした。

せっかく有用な情報提供をしてくれた人には表現等、礼を失しないよう、お願いしたいです。

播磨坂沿いにある新築って今まで長くなかったことなので、それだけでもここは価値が高い。茗荷谷の駅近くに住む人は丸の内線で池袋に出てしまう人の方が多いように思う。乗車時間約５分、待ち時間などを入れても３０分もあれば池袋のデパートが利用できる、そういう意味では茗荷谷駅に近いことのメリットはもちろんあるが、駅前でなんでも用が足せるというような利便性には乏しいので、この物件の位置的には頑張って茗荷谷に行くよりは後楽園方面に向かった方が日常の買い物には便利だと思う。

>>107 匿名さん
「茗荷谷よりも後楽園が便利！」とか当たり前のこと言ってるけど，
ここは後楽園のほうがもっと遠いの忘れてるの？

>>88 マンコミュファンさん

86です。
見てくれてありがとう。20年くらい前～5年くらい前まで播磨坂近辺に住んでいたから、懐かしくて。

・左右のマンション
⇒坂下側がユートピアチェリーっていう賃貸マンション。昔は１Fが何かの工場（たぶん印刷工場）っぽいのがあった。確か白山にある管理会社が所有しているけど、そろそろ建て替えをかなと近所づき合いある人たちと話し合っていたくらい。
⇒坂上側は東建小石川マンションっていう分譲マンション。調べればわかるけど借地権のマンションだから、ここもそろそろ解体かなと。
はっきりとした根拠があるわけではないけど、特に東建の方は数年以内には何か動くかなと。

・ビーグル
⇒ビーグルは一方の方向だけだから後楽園方面に行くときに利用したよ。ちなみに開通したのは意外と最近で、ルート選定で区議と地元で色々あったような話も聞いたことも。
ただ、朝の時間帯は結構混む。あと、共同印刷の従業員が道幅いっぱいに広がって歩いているから、そこが少し嫌かな。
共同印刷は建て替えてきれいになったみたいだけど、昔の方が趣はあったかな。
都60は本数が少なすぎるけど、JRの大塚方面にも行けるから割と使っていた。

・播磨坂
⇒播磨坂はとても静かだし穏やか。桜の時期は夜が賑やかだけど、深夜とか早朝は人もいなくて只々きれい。でも、若者には物足りないかなと思う。あと、雨や雪の日は少し厳しいかな。ビーグルのバス停に行くのに横断歩道を渡る必要があって、けっこう面倒。
坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。レンタル倉庫が増え始めている。10年くらい前だけど、播磨坂で夜になるとスケボー？で暴走する若者たちがいた。今はいない。

それと、久堅の自治会（町内会）が機能していて、ご年配の方々が集まっているけど、近所づきあいは本当にいい。坂の中腹あたりの道で、確か毎週日曜日に歩行者天国？みたいにして、子供たちの遊び場にもなっているよ。

子育てにも良いと思うし、総じて、買って後悔はしない立地だと思うよ。

>>110 通りすがりさん
>坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。
蕎麦屋やラーメン店、定食屋などは播磨坂だけでなく、小石川の千川通り沿い全体に減っているように思いますね。そのかわりにベーカリーカフェやパン屋が増えてまいばすけっとができましたよね。ファミリー向けのお店は増えています。ドイツの時計ブランドのショールームができた時は驚きましたが。

勤労者を相手にしたビジネスは年々衰退し、周辺が宅地化していることを感じます。

唯一無二の播磨坂沿いって言うけど、そこまで立地がいいという評価になりますか？どこまで行っても坂下だし、対面は清掃事業所だし、坂の緩やかなカーブ形状からしても坂上に向かった眺望は望めなく、抜け感も限定的だと思ってしまいます。茗荷谷駅まで徒歩10分もしんどく、ゲスト用の駐車場スペースすらないのは厳しいように感じます。

昔はオフィスが多かったけど最近は富裕層向けの住宅が明らかに増えてきてるよね。

>>113 匿名さん
もう賃料に合わないんだろうね
播磨坂真ん中のケーキ屋のところ，少し前は賃料45万/月って聞いたな
それを考えるとあの細いまぐろの店とか，長年研究続けてる小さい自動運転ロボットの会社とか，改装したむぎとろの店とか
よく続けてられるなって思うよ

>>114 買い替え検討中さん
あとペット屋と花屋、日本料理店もがんばってますね。
このあいだ花屋さんが朝６時台に店をあけていてびっくり。早起きの老人がたくさん住んでいるのかな。昔とくらべると播磨坂の生活利便性はすごく上がっていますね。

>>115 匿名さん
xペット屋
○獣医
でした（笑
訂正します。

>>112 評判気になるさん
>坂上に向かった眺望は望めなく
むしろ坂下に向かった方の眺望は悪くないと思います。
植物園前交差点は広々としていて、中央分離帯の緑地の緑が美しい。建物の向こうには小石川植物園の木々の緑も楽しめるでしょう。多分、千川通りの反対側に渡ってそこからこの建設予定地を眺めてみてください。広々とした公園の中のマンションのような姿が想像できるはずです。

>>117 匿名さん
「多分」ってなんやねん
植物園は一本奥だし低いからほとんど見えんよ
https://maps.app.goo.gl/F4kU11bcc2ZJav3DA
交差点から植物園見たって交差点部分は木がないよ
https://maps.app.goo.gl/Q1wdTKt5fiS2yN146
現地歩いてから物言えよしょうもない

>>118 マンション比較中さん
多分という言葉を使ったので憶測のような印象を与えてしまいましたね。
私は実際に見ていますけれど、緑の木々の向こうにマンションがそびえ立つのがはっきり確信できましたよ。広場部分に面しているのは、かつてミシュラン東京２０１５ビブグルマン掲載のラーメン店「播磨坂もりずみ」だったパリのアパルトマン風の建物です。今はベーカリーカフェになっています。植物園の高低差を見ていただくとわかると思いますが、建物の屋根越しにちゃんと緑が見えますよ。もう何十年もあの近辺を散歩している私にはそう思えますが。

>>120 マンション比較中さん
土地勘がある人はそれでピンときますけどね。
関西にお住まいですか？

google earthで見ると私の言っている事がわかりますよ。

GoogleEarthは上からでしょ
GoogleMapでは人の目線で見えてないけど？
ふだん播磨坂歩いてても植物園なんか意識しないけど
外国にでも住んでるのかな・・・

意識するのかはわかりませんが、播磨坂近辺に引っ越してきた時に、「森みたいのが見えるな」と思ったら、それが小石川植物園でした。建物の屋根越しに植物園の木々が見えるのは確かです。

>>122 マンション比較中さん
3Dにした事がない？
ダイレクトウインドウの設定のある住戸からは見えるはずですよ。
MRでドローンの撮った写真見てないんですか？

ちなみに計画道路にかかっているので高い建物は建たないですよ。

>>110 通りすがりさん

88 です。御礼遅れてすみませんでした。
御情報いただき、ありがとうございました。

東建小石川マンションは、角地で、
敷地もやや広く、いい立地ですね。
築約50年の旧法の借地権で、建て替えが
上手くいくか興味深いです。

恥ずかしながら、都区内に住んでいながら、
播磨坂の存在は知りませんでした。
桜が有名なようですが、前面幅40m(と聞いた覚えが？)で、車通りも激しくなく、周囲がいい雰囲気に思いました。
馴染みのある都心3区の雑居ビル街のマンションと比べ、駅距離はやや遠くなりますが、仕事が許せば、こういうところで暮らすのもよさそうに思いました。

なんか設定忘れて自演してるからぐっちゃぐちゃだなｗ
播磨坂の上のほうがよかった、下のほうのいいところは？とか聞いてた高齢者が
数週間たったら存在を知らなかったことに変わってて笑う
いい加減、ばればれ自演長文を連投して荒らすのやめときなよ

播磨坂は車の通行が少ないから役員車を待たせておけるので良いよね。
これが交通量の多い通りであれば近隣からクレームがつくだろう

ここの前を先週通ったので、写真を投稿するね。
真ん中に白い建物が見えると思うんだけど、その向こうの高い木の梢が小石川植物園。
ここの建物の敷地の東側角のところから撮影したのだけれど、地上からこれだけ見えるので、４階とか５階ならもっとしっかり緑が見える。

しかし播磨坂って緑の公園のようでいつもながらきれいだね。

交差点から見た現地です、だいぶ上に伸びてきましたね。緑でいっぱいの現地。