ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

>>298 匿名さん

田都沿線は価格高騰に付いてこられる層がまだ沢山いるので新築供給が続いていますが、新築マンションというジャンルは絶滅危惧種になりつつあります。

>>302 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。正直思っていたよりもはるかに高額で頭がついていかないのですが、最上階ではなく、平均（中層階あたり）で400程度なのでしょうか？

いや、衝撃すぎて、、、

>>305 口コミ知りたいさん
別の者ですが、宮崎台のプレミストであれば、概ね平均でそれくらい(380万～390万くらい)だったと思います。
1階であれば、ぎりぎり350万を切っているくらいの間取りもありました。

まずいい土地がないからね！
新築ほしいなら高くても早く手を出さないとどんどんなくなりますよ。
高いとかではなく、買えるかどうかで動かないと。

>>306 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。ここが坪400で出てきたら条件いい部屋は大体抽選ですね。。。

自分的に許容できて、抽選にならなそうな部屋はどこか？という目線でもこれから部屋選びをしなければいけないこと認識しました。

本当にありがとうございます
（抽選落ちだけは絶対避けたいので、、、）

>>305 口コミ知りたいさん

平均の話ですね。ドレッセあざみ野の最上階は坪500万円超（専有面積100m2超なので1.5億円を超える）でしたが、全住戸第一期で売れたのには衝撃でした。ツラい時代ですね

>>309 通りがかりさん
ドレッセあざみ野の平均価格は坪400万円ぐらいで、最上階のプレミアム住戸が坪500万円それ以外の一般住戸は平均坪300万円後半ぐらいの感じだったかと思います。
最上階はプレミアム住戸として他の住戸とは全く価格帯が異なっていたのでその例外的な価格がいくらであろうがあまり参考にはならないように思いました。

この辺りのマンションのプレミアム住戸はコロナ前でも億超えてましたよ。その分広くて、100平米近くですが。
最近宮崎台駅前のリビオが中古で売りに出てましたが、高層階で広め（おそらくプレミアム住戸？）の部屋が12000万くらいで売れたようです。
ここは新築なので、プレミアム住戸は14000万くらいかなと予想してます。

新築なら徒歩3分は他に皆無だから高く決まるだろうけど中古なら母数増えるから高く売れなそうな点だけがネックとプロに言われました。

>>312 検討板ユーザーさん
新築の供給はどんどん減ってますから、中古市場でも築年数差がアドバンテージになるのでは。

>>299 マンション検討中さん
今のエリア（学区）にこだわるなら、小学校卒業までは賃貸で、宮前平中に進まれるならエリアを広げられると思うので、そのタイミングでお引越しされるのはどうでしょうか。中学受験されるのでしたら、学区にそこまでこだわらなくても大丈夫だと思います。

最近の市況で坪400で出てきたら抽選確実でしょうね。坪450だと自分は悩みますがきっと売れちゃうんでしょうね…

>>313 買い替え検討中さん
今の築年のものより工事金高騰前(2021年以前くらい)の物件の方が良い部材使われているので耐用年数的にも商品価値的にも良いらしいです。

>>316 eマンションさん
確かに最近のマンションはZEHとかをするために仕様をかなり下げてますよね。空調効率をあげるために採光を減らしているのも感じられます。
新築なら住宅ローン減税の恩恵が高いから良いけどリセールなら絶対以前のマンションが良いと私は思ってしまいます。

>>315 名無しさん
450万だと平均1億超えるのでさすがにないでしょう。。
煽りすぎだと思いますよ。

>>318 匿名さん

同じ川崎市の元住吉（東横線駅徒歩6分、プラウド元住吉ウエスト）はその辺りの価格帯のようですよ。

>>319 評判気になるさん
東横線と田園都市線なら東横せんが坪50万くらい高いのは、既に皆さん認識されているんじゃないでしょうか。

>>320 匿名さん
問題はプラウド元住吉ウエストが平均450前後で絶好調という点ですよね。次の新築でさらにマーケットが上がる可能性があって憂鬱です。
前の方にあったように東横が500近くまでいってしまうと怖いですね

>>322 匿名さん
金利は上がるとディベ側も負担が増えるので価格は下がらないと聞いたことあります。
また、そもそも給与が上がるから金利も上がるはずなのでプラマイゼロかなと。
おそらく外的要因がない限りは実需が追いつかない金額まで上がってその後はやや下がった後に高止まるのではないかと思っています。
私は1億円がそのバーかと思っているのでそろそろ上がるのは止まるかと思っています。

>>323 匿名さん

今の為替を考えると賃金上昇とは関係なく金利引き上げもありえるのではないでしょうか。実質所得の低下は十分にあり得ます。
とはいえ需給要因による価格の頭打ちはもちろんあるでしょう。あとは株価下がればこれも影響します。

>>324 名無しさん
メガバンクに勤めてますが、実質所得の低下は結局円安を招くので大きな影響が出るほどの金利の上げ幅はないと思います。
どのようなお考えですか？
その場しのぎであれば為替介入かと思いますが

価格に関しては東横線と田園都市線のツートップに限らず都内の東急沿線の新築は坪500万超えなので
次に武蔵小杉、そして他…と波及するでしょうね

こちらは3棟計画ですが、一番人気が高いのはどの棟になるのでしょう。
一般的には1日日が当たる南向きが人気が高そうですが、外からの視線が届かないSERENE棟のプライバシー性を希望する方も多いのでしょうか。

>>327 匿名さん

予算に合わせて、人気も分散しそうな気もしますが、一般的に考えて１億前後の予算がある条件志向の方は、VISTA棟なんでしょうね。西の端はマンションや温泉があり眺望が抜けないので、眺望が抜ける真ん中から東端にかけて人気が出そうな気がします。特に神社が目の前だと将来建物が立たない安心があると思うので、人気が出るのではないでしょうか（値段も１億前後かと思いますが）。

一方で、眺望を気にしない、予算重視の方は特にSERENE＞GLALEの順で人気が出るかと思います。こちらの棟は、上層階を除くと１億を下回ると予想しますので、地元の一般的なサラリーマン世帯に人気が出そうな気がします。

いづれにしてもこちらの物件を検討される方は、３分の立地、環境、学区などの希少性でこちらの物件を検討されるかと思いますので、眺望などの条件を妥協して予算重視でSERENE棟へ流れる動きは十分想定されると思いますよ。

以前、隣接のパークハウスを中古で内覧した際、同じような中庭向き住戸でしたが、車の通りもなくプライベート感もあり、将来建物が建つ心配もないので、逆に道路に面する部屋より色々安心感があるな～と感じたところでした。

なので、私も価格次第ではSERENE棟を検討することもありだと思っています。

何を重視し、何を妥協するか、条件と価格を天秤にかけて、判断しないとですね。

メイン通り？から横に曲がりエントランスに至るまでの坂道、横から来る車が死角になりそうで少し怖いなと感じたのですが、あの辺りの普段の交通量はいかがでしょうか。ご存じの方がいらっしゃいましたら教えてください。

当方は宮前平は初見で今日初めて宮前平駅から現地まで歩いて視察してきました。物件概要に駅から現地まで徒歩3分とありますがどのルートが最短だったのでしょうか。実際に歩いてみた感じだともう少し距離があるように感じましたが、ひょっとして富士見坂から石の階段を上っていくのが近道だったのでしょうか。また駅から現地までは結構急な上り坂に感じましたが、こちらを検討の方はあの程度は特に問題なしとの認識でしょうか。
尚、このスレで以前ネガティブに言われていた湯けむりの庄とは道が1本異なり、全く影響ないものと感じました。

>>330 匿名さん
ルートは公式HPの案内図のとおりのはずです。(階段ルートではない)
坂道は人によりますが、このあたりだと坂の序盤なので許容という方も多いかと。
湯けむりは、道が違うというよりは、近いから気軽に行けるメリットがあるが、客層が微妙な可能性があるということかもしれないです。(通っている人ではなく、入ったあとの話)

>>331 匿名さん
返信ありがとうございました。やはり階段ルートではないのですね。結構階段を上がっていく人を見たのでひょっとしてあそこを通るのかと思った次第です。坂道に関しては人によって耐性が違うので何とも言えませんが、田園都市線沿線の中でもきつそうだなと感じました。朝は下りなので良いですが、帰りは上りで少々大変ですかね。

坂道はこの辺りでは許容範囲ですね。上の小中学校まで通うのもっとしんどいので。
懸念点としては電車の騒音ですかね。
高架橋走ってるから少し離れても結構響きます。
まぁ駅近物件にはつきものですが。

迷っている点が、①宮前平で1.3~1.4億出すことの是非、②宮前平から大手町まで50分以上の通勤に耐えられるか、しかも座れないですよね？、③郊外物件なのでマテリアルも最高級でないことの是非、④一方で子育てには良い環境、ということで悩んでます。価値観次第だと思いますが、皆さんのご意見、情報あればご指摘ください。

>>334 マンション検討中さん
さすがに1.3～1.4億は言い過ぎな気がしますが・・・
通勤時間やスペックについては、予算が伸びるならここでなくても、選択肢はあると思いますよ。上でどなたかが書かれていましたが、何を重視し、何を妥協するかの問題だと思います。

ここの一番広い住戸は4LDK94㎡なので、坪500万円なら1.4億円となります。さすがに坪500万円はないでしょうから1.4億円は言い過ぎだと思いましたが、実際に4LDKで1.2～1.3億円はあるかもしれませんね。個人的には宮前平にその価格を出すのはどうなのかなと思いますが、地元の方にとっては唯一無二の場所みたいなので興味を持ってみています。

>>336 マンション比較中さん
都心で、その広さ＆駅近＆新築のマンションを1.4億で購入するのは無理ですよね。

地元を知る者としては、こちらが宮前平のNo1立地のマンションなのは間違いないですから、こちらを検討されてる方は、安心して買われるのをお勧めします。

リセール考えたらその値段をこの立地で出すのはちょっと
プラウド都立大とかにすれば?

>>337 口コミ知りたいさん
さすがに都心で1.4億円なら4LDKはおろか3LDKでも難しいと思いますが、準都心なら3LDK70㎡程度で1.3億円～1.4億円であると思いますが、あとは個人の好みですね。
それにしても宮前平で1億円を大幅に超えるような物件が出てくるとはすごい時代になりましたね。

宮前区に住んでいて中古も含めて物件を探していますが、駅近かつ魅力的な学区とはいえ、各駅停車の小規模駅、区役所移転で行政や文化の中心が鷺沼へ移動、そして田都屈指の峻険過ぎる坂道の街で坪単400以上は数年前では考えられなかったです…立地は良いとして、街全体の将来性はどうなんでしょうかね。。
とんかつしお田に近いのは個人的にちょっと加点要素笑

>>335 口コミ知りたいさん
コメント有難う御座います。6階の90平米3LDKで1.3億円ですね。仰る通り、一番のネックは都心への通勤ですね。。。

>>340 匿名さん

コメント有難う御座います。仰る通り、それらを全て加味して都心では今や2億円程度になってしまう占有面積が1.1~1.2億円なら良い塩梅ですが、1.3億円台後半ということでtoo muchですね。

>>338 評判気になるさん

有難う御座います。プラウド都立大は徒歩10分で間取りもイマイチだったので諦めました。

>>338 評判気になるさん

有難う御座います。プラウド都立大は徒歩10分で間取りもイマイチだったので諦めました。

学区に関して、確かに川崎市の中で目立つエリアではあるのですが、あざプラ始め沿線には優良学区が他にいくつもあるので宮前平でないといけないという理由がないのですよね。

昨日からオンラインセミナー始まっているはずですがどのくらいの坪単価なのか気になりますね

いやちょっと冷静に考えて、、急行駅ならともかく「川崎のローカル駅で一億超え」って異常ですよ、、不動産業界儲け放題やん笑

>>346 検討板ユーザーさん

正直予算1億ないと選びにくい、という感じでした。

>>348 名無しさん
参加されたんですね！足元見てきますねぇ…＼(^^)／

予想より高すぎてびっくりしました、、、
皆さんの予想通りでしたね、、
中古に撤退します、、、

ありがとうございます。
予算1億円ですか、すごいですね…

>>337 口コミ知りたいさん
確かに「宮前平」というエリアだけ見ればNo.1ですね。でも、過去にあの辺りのマンションを一億で買ったことのある地元民っているんだろうか…

高いだろうなとは思ってましたがまさか予算1億とは…汗