ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

この立地は最安でも3LDKは8500万以上だと思うな

>>181 匿名さん

ですよねー。でもそれでも欲しい立地！満足度は高い。

駅近なのはいいけど、お隣がスーパー銭湯ってどうなん？

>>183 通りがかりさん
同じこと思ってました。Xのマンクラ界隈では大絶賛ポイントですが。
落ち着いた住環境には似つかわしくない客層の方々もおられるでしょうし、逆に気になる要素です。

湯けむりよく利用しますが客層は良いとは言えないです。その客層が出入りするマンションだと好き嫌いが別れるかなって感じですね

>>183 通りがかりさん
私は銭湯好きなのでプラスポイントです。ここも何度も利用してますが、客層が悪いとは一度も思ったことがないですね。
確か小さいお子さんは年齢制限で入れないようにしているので、中はとても落ち着いた雰囲気です。

子供より大学生とか浮浪者がいるかのが気になります。

>>187 匿名さん
大学生は多少いるかもしれないけど浮浪者はいないでしょ笑

鷺沼のキャンパスとかで今後パリピ層が増えそうてすね。

宮前平駅に近いのでアクセスは良いので、価格は高くなりそうですね。

間取りは広めのプラン中心なので、住みやすそうでいいなと思いますが

隣がスーパー銭湯、なかなか珍しい立地なので、そこをどう考えるかだとは思います。

一瞬で満席だ～かなり注目されてますね。

全然予約が全く取れません。

久しぶりの２丁目物件、駅近、大規模物件で地元民からの注目度も高いこと想像がつきます。

沿線の相場上昇を考えたら、エリアの実績豊富な三菱さん、坪４００万、８５００万以上でも売り切ってしまうんでしょうね(^_^;)価格が気になるところです。

近隣からの住み替え検討なので、近隣の中古相場も押し上げて頂き、住み替えの軍資金を捻出できること期待してます。

坪４００万くらいの予想の方が多い気がするのですが、どういう理由なのでしょうか。
最近まで販売していた、鷺沼駅のドレッセ鷺沼レジデンス、ザ・パークハウス鷺沼が約350万だと思われるので、宮前平で400万は素人感覚だとあまり納得感がないです。。

>>193 匿名さん
駅距離が全然違います

>>194 eマンションさん
感覚の違いかもしれませんが、多分全然違うというほどではないと思います。

ドレッセ鷺沼レジデンス　徒歩6分
ザ・パークハウス鷺沼　徒歩8分

鷺沼のほうが価値が高いですし、宮前平徒歩3分の物件とそこまで違うものなのかということです。
古い情報ですが、1分ごとの坪単価の差を考えてもどうなんだろうなと思いました。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html#:~:text=%E5%BE%9...,%E4%B8%AD%E9%83%A8%E5%9C%8F0.6%E4%B8%87%E5%86%86

沿線は違うけど同じ川崎アドレスの東横線元住吉の場合。
いま販売中のプラウド元住吉ウエスト（駅徒歩6分）は坪440。
昨年販売していたプラウド元住吉ガーデンズ（駅徒歩8分）は坪370でした。
駅距離やコスト上昇の影響で2割近く上がってます。

>>193 匿名さん

過去のエリアマーケットを知っていると400万は中々受け入れられないのが地元の感覚なのは私も一緒です。

しかしながら、過去のマーケット以上の価格で売り出されても立地の良い物件は売れているのが現実です。
物価上昇、建築コスト高の世の中にあって、マンション供給は減少する中、共働き世帯の増加、好景気で株で儲けた人は増え、マンション価格は更に上がると予測してます。

私の教訓ですが、こういった現実を理解できず、未来の相場を想像できないまま様々買い逃してきました、、、

改めて考えると都内区間の田園都市線（600万以上）、東横線（武蔵小杉・元住吉430万以上）など近傍エリアの相場上昇から見て、川崎区間の田園都市線の物件がこれまで300万台半ばで買えたことは、けして高くなかったんだとブリリア宮前平やパークハウス鷺沼がすぐ売れたことで気付かされましました。

また、リビオ宮崎台の中古が420万で売れたことやプラウドシティ宮崎台の中古が350万で売られていること、中古マーケットも年々上昇しております。

それに連動してこれから販売されるプレミスト宮崎台が380万以上の値付けになること等、ミクロマクロの客観的データや今後の相場上昇、本物件の優位性を加味すると380万～400万位は妥当なんだと思ってます。

因みにプレミスト宮崎台（小規模、駅遠、管理費㎡300円以上）と比較して本物件は優位性があると感じているので、プレミスト宮崎台より高値で出してくるものと個人的に分析しています。

長期金利1％超え。ゼロ金利解除も目前。ローン前提の購入が多いマンションで、異次元の緩和だった過去の情報がどれだけあてになるか。

ベタ床で坪400なんてどうかしてるよ。

>>196 通りがかりさん
>>197 近隣住民さん
ありがとうございます。参考になります。

相場の上昇傾向は理解しているのですが、一方でこのあたりの購入検討者は近隣の方が多そうな気もするので、この価格を許容できる世帯がそんなにいるのだろうかと思い、初めて投稿してみました。
少なくとも、当面価格下がることはないでしょうから、良い物件は購入可能な価格であれば、多少高くても逃さず買うべきなのは同意です。
ただ、本物件は坪単価平均400万となると、平均価格が9000万台になりそうなので、個人的にはさすがに買えないだろうという感覚でした。(154世帯分もニーズがあるのか？)

プレミストが380～390万とのことですが、立地にしてはかなり強気だなという印象です。
類似の小規模物件のリビオ宮崎台レジデンスが坪320万台のもの等も含めて、いくつもまだ売れ残っているので、素人感覚ですが、さすがに無理があるのではという印象です。

ここで言っても仕方がないですが、本物件はプレミストの価格は気にせず、良心的な価格のものも用意されることを期待します。。
(床暖房なし、直床などでコスト削っているとは思うで)

案内会予約の際のアンケートで希望面積の最低が60㎡～、予算が7000万円～からでしたので、南向きでなければ70㎡3LDKで8000万円台があるのかなと思っています。

気持ちはわからなくもないが田園都市線なめすぎだね。ここを坪350にしたら即完だよ

TPH等々力のMR見学で宮前平の話出したら現状の価格設定安すぎて驚いた言うてました。来月のオンライン説明会が楽しみです。

>>203 eマンションさん
平均350万だとしたら仰るとおりですね。
平均ではなく、安い間取りであれば、350万近辺でも妥当かむしろ高いくらいかなという印象です。

なので、関係ないのですが、プレミストが380万～390万で早期に完売したら本当にびっくりしますね。。(リビオ宮崎台レジデンスが320万台全然売れ残っているのに。。)

>>204 口コミ知りたいさん
三菱地所レジデンスの営業の方が言っていたということでしょうか。
それであれば本当に楽しみですね。
(私は予約取れなかったですが。。)

地元の感覚なら400万は切って欲しいところは同感です。

配棟計画からして南向きの条件の良い住戸に価格をのせて、それ以外の住戸を300万半ばで設定し、メリハリをきかせて全体で調整してくるんだと思います。

本当に立地の希少性、普遍性を評価して購入する方は、直床など仕様が気に入らず買わない。とはならないのでしょうね、、、
グランドメゾン武蔵小杉（長谷工施工）など、それなりのブランド、価格帯のマンションでも直床を採用しても好調に売れている実績はあるみたいですし、、、

価格は下がる下がると言われて、私もそれを信じていたのですが、むしろ上がり続けている事実があります。
市場には、どうしても欲しい人、投資で儲けた人、住み替えでキャピタルを得た人、親から援助が出る人、共働きなど、予算が伸びる人達は一定数いて、事業者側は、一握りの上位層に照準を合わせて値付けし、時間をかけて大事に売っている印象です（特に大手デベの希少性ある物件）。きっと本当に事業者に優位なマーケットなんだと思います。

>>202 匿名さん
私も非常に残念ですが最小区画を75m2にしている時点でそもそもグロスを抑えたいというニーズをターゲットにしてないんです、
1階は分かりませんがその他で7000万円台はないはずです。

>>198 匿名さん
金利は皆さん上がる前提で検討しているのでよく考えてない人以外さほど関係ないかと

>>205 匿名さん

プレミストは立地ネックをリカバーする商品企画をして価格も強気な印象です。

リビオは苦戦ではなく、水面下で品川の合同ギャラリーでほそぼそとじっくり売ってる印象です。リビオは完成して三菱の販売が開始になったら、現地で実物を見せて価格優位性を武器に本腰入れて販売するんだと思います。こちらも住戸専用の屋上バルコニー等、実物を見てみたいと思う商品企画をされているので、私も早く現地を見に行ってみたいと思ってます。

ただ、この2物件と本物件は、立地のポテンシャル（駅徒歩3分）と規模感（管理費）、からして比較にならない気がしてます。

>>207 近隣住民さん
そうですね、私は良い条件以外で350万あたりで手が届きそうなところがあれば購入したいと思っているところです。
多くの間取りが、9000万台以上でさらにここまで規模が大きい物件となると、宮前平では初なのかなと思うので、事業者側も様子を見て価格調整するのですかね。
冷静に考えて、川崎市(都内でも横浜市でもない)で各駅停車の駅なので、その値段が出せるなら、たまプラーザやあざみ野あたりを選択する人も多い気がするので。

>>210 近隣住民さん
情報提供ありがとうございます。
仰るとおり、優位性では本物件とは比較にならないと思いますが、購入検討は条件と価格とのバランスで検討だと思うので、同エリア・同時期の新築物件という意味では比較対象にはなるのかなと思います。
リビオについては、正直知らない人からすると、売れ残っているようにしかみえないですね、すみません。
普通にSUUMOに掲載されていて、物件HPもあるので、良いと思えば普通に申し込むと思いますし、入口はあまり多物件と変わらないと思うので。。

>>211 匿名さん

私も350くらいで検討したいのですが、プロミライズ青葉台や、少し前のプレミスト大倉山など、希望のエリアから外れてしまうんですよね。。悩ましい限りです。

>>211 匿名さん

300～350万であれば、2丁目アドレス、富士見台小学区、南向きの築浅中古もありかもしれませんよ！プラウドやパークハウスなど大手デベの10年前後の良質な中古も流通してますし、劣化もそれほどしてないでしょうから。むしろその時代のマンションの方が仕様も高いです。

宮前平の各停は、渋谷まで急行より数分遅いくらいで逆に空いているので、住んでいてあまり気になっていません。溝の口乗り換えの方はなおのこと。

確かに本物件が400万超えてくるとしたら、東横線（武蔵小杉、元住吉）や鷺沼のタワーも比較対象に入ってきちゃいそうです。

今ならグランドメゾン武蔵小杉（430万）やプラウド元住吉（440万）も買いのような気がしてます。
因みに、鷺沼のタワーは500万以上、東横線も今後武蔵小杉のタワーマンションが550万以上？で出てくるような話がマンコミ内でも騒がれています。

大手デベの大規模開発が新たなマーケットを作る動きがあり、マーケットは相対的にひしひしと上がっていること実感しています（本物件とタワマンを一括にしてはいけないこと分かっていますが）。

>>215 匿名さん

エリアの実績も豊富で、相場を作ることのできる天下の三菱さん。ビジネスはシビアでしょうが、想定より低めであること祈りましょう！

私も宮前平が地元ですが、本物件が400万超えるならもっと利便性が高く、資産価値の高い他のエリアや中古を検討したいと思ってます。

タワマンは、これまでも地元の既成概念をぶっ壊す価格になってます。沿線だとドレッセタワー南町田が定借で300万弱で絶好調でした。タワマンは地元の大金持ちや広範囲からの集客力があるので、相対的なマクロマーケットで価格のロジックが組まれているんだと思います。

>>216 近隣住民さん
そうですね、低めの価格であることを祈ります！

タワマンの相場感も参考になります、ありがとうございます。
個人感覚としては、あんまり理解しにくいのですが、郊外タワマンで高額であっても、一定のニーズがあるという点は勉強になりました。

相場を作るのは、まずは事業者さんの価格設定がキーだとは思うので、本物件は頑張ってほしいですね。

駅3分以内、素晴らしい学区、治安、静かな環境、全てを網羅できる物件が今近隣にあるかどうか。そう考えると坪390くらいでも即売れなんじゃないですか。

大手金融、商社などの社宅が周辺にあり、年収2000万以上がゴロゴロいるわけで。
8000万9000万でも、余裕な人たちが多いんですよ。そしてそういう方々はこのスレには来ないでサラッと購入していく。

学区等の条件は他物件でもあてはまりそうですが、確かに徒歩3分の大規模物件は他になさそうです。
宮前平でこの価格を許容できて買おうと思う人がどれだけいるかですね。
今まで出てきているとおり、値段によっては、購入可能な方でもたまプラーザ、あざみ野、東横線などの方が資産性もあって良いと判断する層も多くいると思われます。

>>217 匿名さん

すぐ近くに住む地元民からしても、本物件は過去を遡っても宮前平駅ナンバーワン物件だと思っています。

駅近、南向き北斜面(ここが鷺沼物件との差)、大規模(管理費)、富士見台小、宮前平中学区、他にも本物件の優位性はありますが、これらの要素はマンション選ぶ上で重要な普遍的要素かつ本物件の唯一無二性だと私は考えておりますので、そういう観点で私も390万で問題なく売れてしまうと思います。

>>218 匿名さん
同感です。
このスレ見てる我々のような人達じゃない人がどんどん買っていくのだと思います。
安売りするメリットがディベ側にないですね

>>219 匿名さん
大手金融、商社などの世帯向け社宅って周辺にまだあるのでしたっけ？
年収2000万で宮前平の住宅購入は普通に考えてちょっと違和感あります。
平日朝だと大手町まで50分くらいかかるので、子供の通学とかの事情がない限りは選択しないだろうという感じですね。
大手商社の大きな世帯社宅でもあるなら子供の事情も多いと思うので別ですが。

なんとなく、メーカー・IT企業の独身寮・社宅は少しある気はします。
伊藤忠の独身寮も宮前平に建設中ですかね。

東名も近くて最高に便利ですよね。ここの立地の良さは地元の人だと特に際立って良いからサクッと売れちゃいますね

>>223 匿名さん
社宅があるかは分かりませんが、世帯年収2000万で宮前平徒歩3分の住宅検討に違和感があるというのは時代遅れです。すでにそういうマーケットになっているんです。
元々都内検討していた方がこういった神奈川に流れてきているんです。

ファミリー世帯で、世帯年収2000万で余裕持って住宅購入し、子どもは中学受験、というコースなら宮前平選択もありえるでしょう。

まさにその通りです。当初は世田谷希望でしたがそこに1億払うよりは宮前平の広々間取りの方が良いとの結論に至りました。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishimiyamae/nc_74671486/
これ買ってリノベしたほうが良くない？
宮前平で坪400とかカネドブしたい人は勝手にすればいいと思う。

都内検討から流れてきた等の1億出せる層が一定数いるのなら、条件のよさそうなVISTAや高層階はがっつりと傾斜つけてほしいですね。
さすがに多くの購入検討者は地元民だと思うので、VISTA以外の低層・中層がある程度の価格でないと厳しい気はします。

>>229 匿名さん

地元のパイも対象にして、値付けもメリハリきかせてほしいですね。

私は角住戸を探しているのですが、VISTAの西側角住戸については、南側は上層階まで前に建物があり眺望が抜けないことに加えて、西側に温泉が敷地ギリギリまであり、窓がないので角住戸のメリットが無いのが気になっております。

VISTA東側の角住戸は眺望が良く、2面採光で好条件なのでニーズに合致していますが、間違いなく一億超えでしょうから、悩んでいます。

後ろに隣接するザ・パークハウス宮前平エルドの眺望の抜ける角住戸が中古で1億以内で出て来たらそっちを検討したいと思ってます。子供のことを考えたら小学校、中学校もフラットアプローチなので、エルドの中古も注視してます。