ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

>>1679 検討板ユーザーさん

私も住んでますし、業界人ですが、確かに昔の感覚なら1億はビックリしますよね。

今買える8000万～1億物件をリストアップしてみて、エリアや普遍要素を比べて見てください。

相対マーケットの中で比較していくと世田谷の駅から離れた中古物件や築古で管理費の高い物件、面積の小さい物件、ネック住戸などが対象になりました。また、新築なら練馬区物件、武蔵小杉の駅遠物件が比較対象になりました。私の価値観だと本件か、武蔵小杉の駅遠物件が浮かび上がってきました。

昔の感覚で街を評価するとどこの街も買えない世の中です。北千住1億前後、新横浜1億弱、向ヶ丘遊園1億弱、浦和1億以上など、これらの街と価格を聞いて1億納得できますか？
1679さんのように、確かに皆さん騒いでます。

しかし、真剣にマンション購入を検討してる購入体力の追いつく方は、相対マーケットを理解し、納得せざる負えない状況なのです。

あと地元の中古もウォッチしてみてください。築浅物件は軒並み7000～8000万になってます。マーケットに取り残されないようにしましょう。

マンションは基本的に相対比較で見て、自分の収入/資産ポジションで買うものだと思うんですが、日常品の物価がこれだけ上がってるのにどうしてマンションだけは過去時点との比較で見るんでしょうね？素人だからだとは思うんのですが。

買いたいのに買えないから文句を言う
そうしないと心が救われないので察してください

確かになぁ～
そりゃ過去と比べても仕方ないけどさ、1億の価値があるかないかで言ったら、ないよなぁ。
だったら1.2億で都内がいいよねぇ～

>>1681 業界人さん
随分買わせようと必死ですね。

>>1681 業界人さん
これらの街が1億円、違和感なし
宮前平が1億円、違和感あり

駅力に差がありませんか？

地味で駅力皆無の宮前平だけど
それが良いんだよ～

>>1685 マンコミュファンさん

情報提供してるだけ、本件とは全く関係ないので、買わせようとは思ってません。

私も予算が伸ばせるなら1684さんみたいに都内物件買いたいと思ってますし、1686さんのような宮前平1億に違和感がある人の感覚も分かります。

事実とバイアスのないフラットな情報、言い方で判断材料になる情報をお伝えするように努めますね。

>>1686 口コミ知りたいさん

それも価値観ですよね。
駅力の差は、これらの街と比較すると宮前平は劣りますよね。私も認めます。駅力、路線力を気にする方はその感覚が正解です。

環境の良さ（緑豊かな閑静な住宅街）、学区、地盤を気にする方は、宮前平の価値を見いだせるんだと思います。
（浦和は本件の環境と学区の良さが似てますが、駅力があるので＠500万以上、1.2億以上でした。）

あと、街の話から脱線しますが、宮前平で1番実績もあるの安心の三菱ブランド、堅実な会社のイメージも合わせて本件とマッチしている印象です。三菱だったら宮前平でも1億が売れるのか？について興味深く見てます。

宮前平の値上がりに文句を言っている方、たぶん真剣に今のマーケットで家を探したことがない人なのでしょうね。宮前平に限らず、あそこがこの値段？というのはもはや常識であり文句を言っても変わらない事実なのです。
買える人しか買えない時代になっているんです。

昔(2018,19年くらい)の7000~8000万が今の1.2億というイメージです。
気づいたらインフレ負けしてますよね笑

>>1684 匿名さん
1.2億では都内のまともな物件を買うことはできません。

>>1689業界人さん
まさにその通りですね。宮前平の駅力が十分とは誰も思っていないでしょうし、何もない宮前平だからこそそれだけ他の好条件があってもこのマーケットで1億切る値段で買える部屋があるのだと思います。
ターミナル駅にも住みましたが、便利な反面騒音や治安に難ありで、子育てを考えるとイメージが沸きませんでした。
あとたぶんみなさん同じだと思いますが、駅や環境だけでなくデベやマンション自体に惚れてるんですよね。

>>1684匿名さん
同条件で都内物件探したことないんですかね。
1.2億で駅近新築が買えると思っているなら幸せですね(笑)

都内と比べてもしょうがないよ
買えるなら都内に決まってるんだから

5年経過したら2割から3割評価が落ちるんでは？そうなると住み続けることになると思う。

話は変わりますが、宮前平に行って特にタワマンもない郊外の閑静な住宅街なのに大手デベの物件が多いのに驚きました。
大手デベでは無いであろう周辺のマンションもとても管理状況がいいと感じました。ここで聞いても分からないかもしれませんがなぜなのでしょうか？
大手デベが参入するエリアは間違いないと思って安心しているのも事実です。

>>1696 マンション検討中さん
ここが2,3割落ちてるなら他の大多数のマンションも2,3割落ちてるよ
全体の相場か個別物件の話か切り分けるべき

ブランド料がだいぶ上乗せされているの感じない？
ほぼ同条件の築浅中古がここより2割減だから5年経つと新築プレミアムが消滅するよという話

>>1699 名無しさん
中古はここに合わせて便乗値上げしてます。
新築プレミアムがなくなるかどうかは相場がどうなるかによります。デフレ時代の相場に戻るならそうでしょう。
周りの物件と比べて条件は良いと判断してるので、ここだけ値下がるとは思いません。一緒に下がってますよ。

>>1699名無しさん
ブランド料が乗っているのは当たり前ですよ(笑)
新築が割高なのも仕方ないことです。
それでもブランドがいいのは高くても管理が良く売却時に値崩れしにくく売れやすいからです。
今のマーケットで築浅中古でそんなに値崩れしているのは色々悪条件なのでしょうね。

容積率目一杯なのは気にならない？
宮前平の一等地は認めるけど、大丈夫なのか？

>>1697 匿名さん

大手デベが多い理由
→大手企業の社宅、官舎が集積するエリアで、まとまった綺麗で広いマンションを建築しやすい土地が取得しやすい。今では大分マンションに建て変わりましたが、隣のエルドはNHKの社宅、ブリリアはニコン社宅、プラウドは野村総研や三菱重工社宅跡地に立ってます。現在でもメガバンク、商社、日本郵政などの社宅があります。下記参照ください。
https://www.mapion.co.jp/smp/phonebook/M51004/14130/ST23340/
ここから言えるのは、昔から社宅の街なので、街としての治安や教育水準のベースが高いものと考えられます。富士見台小は昔から帰国子女受け入れ推進校で海外のコミュニティでも富士見台小は名前が知られてるそうです。下記参照ください。
https://kawasaki-edu.jp/2/608huzimidai/index.cfm/1,0,55,html

管理が良い理由
→低層板状の中規模～大規模マンションが多く、エレベーターの台数を抑えることができたり、タワーのように高速仕様にしなくていいので、設備の維持費が軽く、管理効率が良い物件が多いです（社宅跡地の綺麗で広い土地の恩恵）。
また、駐車場は管理費会計の大きな収入源となりますが、駐車場の附置台数、稼働率が高く組合収支が安定していることが管理の余裕に繋がってます。管理費、長計を見る上で80戸以上でシンプルな形状（余計な共用部もない）、低層マンション（外壁の修繕費がタワーマンションよりはるかに安い）、駐車場がちゃんと回りそうな物件かプロはこの辺を見てます。

>>1703 業界人さん
機械式はメンテナンス費用が高いですよ。

>>1703業界人さん
>>1697の者です。詳しい情報ありがとうございます。管理費に関してもかなりお詳しいですね。
以前ここのコメ欄で大手社宅が多いとは聞いていましたがここまで多いとは知りませんでした。
神奈川一世帯年収が高いというのも納得できました。

>>1699 名無しさん

まだまだ先ですが、三菱よりはるかに劣るマンションブランド、かつ立地の劣る物件が＠380～400万目線で、それでも収支ギリギリラインで土地を仕込んでいるのが業界のトレンド、実態なので、こちらの物件の動向は注視してます。

それくらいマンションの原価は高騰して、逆に価格に転嫁できない物件は作れないので、供給数が減っているんですよね。

逆に、いけると判断された物件は、相対的な未来マーケットの上昇の波に乗ってイケイケ、突き抜けちゃうんです。

業界から見た売れ筋ではなく、購入者にとって良いものをすすめてください。

>>1707名無しさん
業界から見た売れ筋が購入者にとって良い物件なんですよ(笑)
良い物件くらい自分で探してください。

>>1704 口コミ知りたいさん

それは平置きに勝るものはないですが、実態としてどのマンションにも機械式は入ります。5台の機械式か50台の機械式どちらが単価が下がるか考えた時に、機械式の台数が多いほうがスケールメリットがきいてきます。

それよりもターンテーブルがあるかないかの議論とタワーパーキングかそうじゃないかの議論の方が良いです。

ターンテーブル、数十年後の交換費用が数千万
タワーパーキング、点検費用や消火設備の定期点検、交換費用が莫大

この辺は、ランニングコストや修繕費を見る上で注意しましょう。

>>1707 名無しさん

大昔に上げたのですが、今の東横線で売っているグランドメゾン武蔵小杉（430万）とプラウド元住吉（440万）は、昔の価格で販売されているので条件がハマればオススメだと思います。東横は今550万以上のマーケットに変わろうとしてるので、これらの物件は浮かび上がっていると思います。

でも今見たら、プラウド元住吉（84戸）は先週まで残り１戸でしたが完売してました。半年も経たず即完でびっくりです。グランドメゾン武蔵小杉（271戸）は、残り100戸切ったくらいかな？こちらも絶好調なので、多分これから値上げも必然なんだと思います。

>>1710業界人さん
グランメゾン確かに洗練されていて良いですよね。どうしても駅距離が気になってしまいましたが。
どこもできるだけ早く買うのが少しでもお得なんですね。

地下駐車場じゃないのね

>>1713 マンション掲示板さん

地下駐車場って自走式の平置きを想定してますか？
今どきは、首都圏だと@1000万を超えるような、超高額物件しか採用できないですよ。

ほんとに業界人であればここまで高騰する前に利益でそうな場所、物件買ってるはずで、今更高騰してから予算なくてここしか買えないって先見の明がなさすぎるので信用しない方がいいかも…？
知り合いの業界人は何度も住み替えてます。

>>1714 検討板ユーザーさん
機械式でも地下駐車場なら雨の日も濡れずに暑い日も空調が効いていて涼しく、部屋までエレベーターで直通で便利ですよ。
最近では地下駐車場の物件はあまりみなくなりましたが、コストの問題なのでしょうね。

大企業じゃない人たちが大企業の社宅地に集まるのが草

実用性は同じでも、スーパーで売ってるバッグとデパートで売ってるブランドバッグで価格は雲泥の差だからね。ブランドってそういうもの。

ゴミ車も地下で収集するんじゃなくて
地上からなの？
それは嫌だ。

>>1718 匿名さん
ザ・パークハウスも郊外物件は普通に庶民マンションだけど。

>>1719 eマンションさん

ゴミ置き場地下だと、管理員、清掃員がゴミ収集日に地上運ぶ人件費コストが嵩むので、そんな管理効率が悪い仕様で共用部を設計しません。地下のゴミ置場は、管理目線で極力やらないように各社設計基準を定めてると思います。

タワーマンションは例外ですが。

>>1716 匿名さん

高額の良い物件や500戸超のタワー物件等を見てきた目が肥えた方なんでしょうね！郊外の100戸程度の物件では、空調費をまかなえないです。あと、建築費も地下を掘ると建築コストがぐんと跳ねます。

>>1715 匿名さん
あたまわるい
マンション検討やめといた方が、、
大怪我しそう

>>1721 業界人さん
買ってないんですか笑
本気なら業界の方なら特に一期一次で買うはずでしょう笑
なんのメリットがあってここ勧める活動してるんですか？
異様なまでにメリットばかり語るので気になりました。

むしろメジャー7こそ郊外物件の手抜きがひどい。積水くらいかも、このあたりでまともだった物件って。

以前の底辺ディベ勤めさんとは違い、間違ったことは合ってるかのように言ってなくて安心できます。

>>1726 名無しさん
ちゃんと比べてみてください。
中小と大手じゃ全然違いますよ

>>1696マンション検討中さん
何度も同じこと言ってますね～
そう思うなら買わない方がいいですよ！

>>1725 eマンションさん
自分で考えろよアホ

>>1725 eマンションさん

昨日から風邪で寝込んでおり、暇なので職業病です。
来週からは激務なので、姿を消します(笑)

マンションのこと何でも知ってる、マンションオタクの地元民なので、、、三菱とも何も関係ないので忖度していません。

別にあなたが気になる物件を教えてもらえたらその物件のメリットデメリット整理してそちらの物件の掲示板でお伝え差し上げますよ。

こちらは、この物件の掲示板なので、この物件を真剣に検討している人に対して、地元民?業界人として有益情報とマンション購入の注意点をお伝えしてるまでです。真剣に検討してる人にデメリット伝えても誰も得しませんので。

とはいえ、デメリットも改めて話しておきます。前も上げた通り、駅力と駅の商業利便の弱さです。それが納得できない人は、一生納得できないので、他の納得できるエリアの物件の掲示板に移っでポジティブな話ししてください。

デメリットを払拭できる価値を見出した人が、ここの掲示板に残って、静観しているものと推察します。もうそろそろあなたのような揚げ足を取る方は無視しますので、真剣に検討していないなら、他の掲示板に移ることをオススメします。

>>1721 業界人さん
人には強くお勧めするがご自身では購入（買い替え）されないといことですか。
これはどこのエリアでも言えることですが、宮前平にお住いの方が地元のマンションを見る場合には少なからずバイアスがかかっていそうですね。

業界人さんやこのマンションに執拗に噛みついてる人、大丈夫ですか？
業界人さんは一言もここを購入したと言ってないですよ。読解力と知識、経済学が乏しくて見ていて不快です。
みなさん、喜んでしまうので相手にしないでおきましょう。

>>1732 匿名さん

武蔵小杉の掲示板では、武蔵小杉の物件でポジティブ発言してますよ。自分が住宅を所有して住んだことのある、武蔵小杉、宮前平それぞれ別の良さがあり、それぞれの街に思い入れがあります。宮前平びいきではないので、他エリアの情報もお伝えしてますし、事実だけ発信してるつもりです。

>>1733 業界人さん
いや誰目線～笑
ここ特別視してる感じが、確かに宮前区民！

>>1722 業界人さん
そういう所にお金をかけてこそ高級なんですが。

>>1736検討板ユーザーさん
いや、おまえがな(笑)っていう皆さんの心の中のツッコミを言わせていただきます。

>>1722 さん

>>1722 業界人さん
そういう所にお金をかけてこそ高級なんですが。地下のゴミ置き場に収集車が入れるようになっていればかっこいいんですが。
住民の目のあるところでゴミ収集なんですね。マイナスポイント。

>>1740eマンションさん
大丈夫です。あなたと同じマンションの住人になることはないので。笑

宮前平バンザイ

恋は盲目(笑)

>>1741 匿名さん
都内に行くと小さくなってなさい。

各階ゴミ捨て出来るんでしょ

>1726

地所の郊外物件って旧藤和だしね。

>>1746 匿名さん
それ言うと必死な反論来るぞ

業界人さんのおっしゃっている事はMRで聞いた情報と相違ないのでとても信憑性がありますね。
残りの上の土地を今後どこが取得できるのか、出来ないのかも注目ですよね。

営業に確認しましたが、第二期予想通り価格上がりましたね（数百万程度）

自分もそう聞きました。販売戸数もかなり少ないのでまた即完売してしまいそうですね。

>>1734 名無しさん

大人気なく、失礼しました。
煽りにいちいち反応してお見苦しくないようにほどほどにしますね。モグラたたきは辞めて無視します。

>>1749 マンション検討中さん
まだ上がるんですね。それでも問題なく売れるだろうという事ですね。

駅近だけどあの坂がだめだわ、無理

>>1696 マンション検討中さん
落ちませんよ。
一時的に落ちるようなことがあったとしても長期的に見れば上がります。
リーマン前に買った人も一時マイナスにはなったけど今はボロ儲けです。

都内の中古でいいのに。無理するとあとが怖いよ

>>1751業界人さん
あ、そのコメントは業界人さんに向けての発言では無く業界人さんにしつこく噛みついている小学生に向けたコメントなので気にしないでくださいね。
業界人さんの話はとても参考になっています。
私ももぐらたたきはもう辞めて無視します。

>>1755 通りがかりさん
あなたの年収なら無理してますけど
いらぬ心配です！笑

>>1755通りすがりさん
なぜみんな無理していると思っているのでしょうか。あなたにとってはこの物件はかなり無理のある物件のようですから予算内の中古を探してくださいませ。

>>1755通りすがりさん
なぜみんな無理していると思っているのでしょうか。あなたにとってはこの物件はかなり無理のある物件のようですから予算内の中古を探してくださいませ。

>>1749 マンション検討中さん

SERENEも上がってますか？

>>1744匿名さん
都内在住なのですが、、笑
ちょこちょこ現れる都内に憧れてる発言面白いですね。笑

>>1739 匿名さん

反応して差し上げるか、悩むコメントですね。
高級物件の価格レンジを明確にして議論が始まりませんね。

地下にゴミ置場があり、地下に自走式の駐車場やゴミ収集車が入れる物件は、どんな物件でしょうか？

大規模タワーか＠1000万以上の5億～物件の商品企画になると思います。
何故なら、そのようなプランにしてしまうと、普通の物件は今の時代工事費、管理費がバーストしてしまいます。あと地下へのスロープアプローチを考えると大きな敷地が大前提の用地条件になります。

貴方様は、きっといいもの見てきたのでしょうが、今1億を高級と言ってはダメなマーケットです。今の時代、最低1.5～2億超えないと高級物件ではないのです。

誰かも言ってましたが、昔のサラリーマンの壁7000万が、今だと1.2億の感覚です。これ位の値段までは、庶民のアッパーサラリーマンや若年共働き世帯の受け皿なので、普通のグレードで各社作ってます。

どうしても地下ゴミ置き場が購入判断に直結するなら、タワーマンションか、超高額物件を検討されてはいかがでしょうか？

板状マンションでこれだけスレが伸びてる時点で注目集めてる人気物件だし、欲しい人は早く買うのがよさそう

>>1762業界人さん
土地価格、管理費修繕積立金がどんどん上昇している今の市場で地下駐車場自走式、低層なのに各階ゴミ置き場などしていたら到底この値段では販売出来ないですよね。
現在のマーケットの上昇に自分の中の常識が追いついていないのでしょうかね。
三菱の安心の管理と、低層板状マンションで膨大な管理費修繕金とられないこちらのマンションはむしろありがたいですけどね。

ただの高掴みなのにデベの戦略で人気物件と思い込みすぎて早く買わないといけないって洗脳されてる方達お疲れ様ー

正直ここめっちゃ安いですよね

>>1765 名無しさん
高いとしか思えない年収の方お疲れ様でした。

>>1767 名無しさん
残債割れ楽しみにしてます笑

>>1765名無しさん
来年になり新築相場がさらに上がった時、今の値段がお得だったと気づいても知らないぞ～
あ、今でも買えないのか。残念。

>>1764 匿名さん

管理コストのパフォーマンス最強だと思います。隣接エルド（83戸）が中古で売られていたので三菱地所コミュニティさんの管理費、修繕費を調べたことがありました。

12年超え1回目の大規模修繕終えてますが、半年前に調べた時は管理単価200円/㎡で値上げなし。大規模修繕終えて一段上がったとはいえ、長計は150円/㎡で非常に優秀です。13年目？でも3LDKのランニングか総額2.5万円程度に収まってるのは、タワーとは雲泥の差ですし、都内物件（駐車場少ない物件）、周辺の物件と比較しても、このエルドの管理費、修繕費のコストパフォーマンスは業界人としても最強だと感じました。この辺の管理に関しては、皆さん注視してないと思いますので、特に実需で永住思考の方は注視しましょう。本件ももちろん管理パフォーマンスの高い物件と評価してます。

余談ですが、半径500メートル以内に、本件含めると三菱地所コミュニティ管理が6棟？総戸数で500戸弱あるんですかね。間違いなく、管理の面でも三菱地所コミュニティ＞野村パートナーズさんの順で管理戸数もかなりのシェアを占めているので、管理の安心感は大いにあると思います。

今後、管理の面でもエリアの集積があるので、更にコストメリットをきかせる工夫の余地があるのではないでしょうか。エリアで巡回管理員、巡回清掃を採用するなど、三菱グループで効率的な管理を実現してもらえたらなお良いと思ったりしてます。

>>1766 名無しさん

格安だよ！だって都心まで1時間もかかる郊外川崎市の各駅停車だよ！？

>>1770 業界人さん

まっじで毎回長文すぎだって笑
早く寝て体調治しなよ、来週はほんとに仕事なんでしょ？

おもしろくなってきたー！

頑張るマン業界マン

>>1771 評判気になるさん
リモートワーク出来ないの？

>>1768マンション検討中さん
これだけ何度もネガコメしてるのに名前をマンション検討中にしてるのはウケ狙いなのでしょうか。笑
かなりこのマンションが気になってるようなので、残債割れするかどうかまで何年も注目していてください。

>>1771 評判気になるさん
確かにそうなんですよね。住環境、駅徒歩、諸々考慮すると割とハマる人が多い物件だと思います。興味ない人にとっては高く見えるかもしれませんが、2期そこまで強気に値上がりしないようであれば絶対に買いたいです。10%以上値上がりすると悔しくて買いたくないですが(笑)

>>1772
それでも毎回ちゃんと読んでしまってるそこの君。
1人何役もやって自分と会話してる人がいますね(笑)

異常にポジる書き込みはデベロッパー工作員なのかね。大した街じゃないよ。宮前平は。

>>1775 匿名さん
家族が可哀想～