ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

因みに、たまプラで控えている大手の物件軍は＠550万目線、全戸1億～1.5億です。本件が一億超えると、ターゲットが変わって、一気に世田谷やたまプラの物件(1.2～1.5億)にジャンプアップしちゃうんだと思います。

欲しいけど、残債割れが怖いんだよなぁ…
金利が上がって不動産価格が下がると、一気に残債割れモードになる…10年くらいで住み替えたいけど、判断難しいね。

そればっかりは未来にならないと分からないですよねー。不安な情勢だからこそ出来るだけ総合力の高いマンションを厳選して買いたいです。
色んな情報を加味してここは間違いなくこの駅ではNo. 1ですし総合力高いと思いますけどね。あとは金額次第ですね。

宮前平NO.1に異論なしですが、価格も相場から飛び抜けてNO.一なのが悩ましいです笑

誰にも分からない未来を自分に都合よく想像出来る人には何も心配無いですよ。

今がテンションはピーク。
住み始めると色々出てくるはずだが
価格と照らし合わせて納得は出来ると思う。

ワックワックさせてよ～

この物件が安いのは各駅停車だからなのでしょか？

>>1668 マンション検討中さん
そうですね。各駅停車駅なので激安です。

各駅の方が空いてそうだから逆に良いかもよ

そうです、各駅停車なので、急行も準急も停まりません。なので急行通過で10分ほどロスも日常です。だから破格なのです。

宮前平らしくて
スローライフでいいじゃないの

10分しか違わないのか。なら各停でもいいかも。駅近だし。田都の急行の混雑はやばそうだしな。

良い物件だけど建物の配置にも購入者にもゆとりが無いんだよなあ。

2期のMR見学は明日が初日ですかね？行った方からの書き込みがあると嬉しいです！値上がりしたかどうかはどうやったら分かるのでしょうか？

>>1674 匿名さん

まさに仰る通りです！
本日は時差出勤で9時過ぎでしたが、各停で座って自分の時間を確保しました。急行と時間の大差はなく寧ろ空いてて快適です。皆さん、鷺沼で急行に乗換えるのか？宮前平の各停は他の駅より空いているんですよね。更に真ん中より前の車両は、溝の口で乗り換える人が大勢いるのでかなりの確率で座れます。

家庭と仕事で忙しい人は、通勤時間を自分一人の時間として仕事とプライベートを切り替える時間と思えれば、私の場合苦痛はなく、むしろ丁度よい絶妙な時間だと思ってます。

あと、激務や飲み会でタクシー帰りも多いですが、そういう方は、東名川崎インターチェンジが至近なのは無敵です。夜なら霞が関から20分で着いてしまいます。

これは吉祥寺や武蔵小杉より近いです。
タクシーを切れる大手企業の方や役員の方にはかなりメリットを感じると思います。

(電車アクセスの話から脱線しますが、カーアクセスはかなり良いです！箱根湯本の温泉街は1時間圏、横浜30分圏なのでもはや日常空間の感覚です。県央エリア、湘南、箱根、伊豆、御殿場方面にレジャーに行かれる方やそっち方面に実家がある方はメリットを感じると思います！)

地元民の方の情報ありがたいです！！住むの楽しみだなぁ。
良い街ですよね。

>>1678 匿名さん
宮前平に住んでいた事があります。
決して良い街とは思いません。
1億？嘘でしょ、無い無いそんな価値。

そうなんですねー。
駅前に大規模商業施設はないけれど、大体通販で買うことの方が多いし、静かな環境の方が暮らしやすいと思いますけどね。人それぞれでしょうけど、自分達の生活動線はよくイメージしているので、満足度は高そうです。
今はターミナル駅の近くに住んでますけど、人が多過ぎて、私には合わないです。

>>1679 検討板ユーザーさん

私も住んでますし、業界人ですが、確かに昔の感覚なら1億はビックリしますよね。

今買える8000万～1億物件をリストアップしてみて、エリアや普遍要素を比べて見てください。

相対マーケットの中で比較していくと世田谷の駅から離れた中古物件や築古で管理費の高い物件、面積の小さい物件、ネック住戸などが対象になりました。また、新築なら練馬区物件、武蔵小杉の駅遠物件が比較対象になりました。私の価値観だと本件か、武蔵小杉の駅遠物件が浮かび上がってきました。

昔の感覚で街を評価するとどこの街も買えない世の中です。北千住1億前後、新横浜1億弱、向ヶ丘遊園1億弱、浦和1億以上など、これらの街と価格を聞いて1億納得できますか？
1679さんのように、確かに皆さん騒いでます。

しかし、真剣にマンション購入を検討してる購入体力の追いつく方は、相対マーケットを理解し、納得せざる負えない状況なのです。

あと地元の中古もウォッチしてみてください。築浅物件は軒並み7000～8000万になってます。マーケットに取り残されないようにしましょう。

マンションは基本的に相対比較で見て、自分の収入/資産ポジションで買うものだと思うんですが、日常品の物価がこれだけ上がってるのにどうしてマンションだけは過去時点との比較で見るんでしょうね？素人だからだとは思うんのですが。

買いたいのに買えないから文句を言う
そうしないと心が救われないので察してください

確かになぁ～
そりゃ過去と比べても仕方ないけどさ、1億の価値があるかないかで言ったら、ないよなぁ。
だったら1.2億で都内がいいよねぇ～

>>1681 業界人さん
随分買わせようと必死ですね。

>>1681 業界人さん
これらの街が1億円、違和感なし
宮前平が1億円、違和感あり

駅力に差がありませんか？

地味で駅力皆無の宮前平だけど
それが良いんだよ～

>>1685 マンコミュファンさん

情報提供してるだけ、本件とは全く関係ないので、買わせようとは思ってません。

私も予算が伸ばせるなら1684さんみたいに都内物件買いたいと思ってますし、1686さんのような宮前平1億に違和感がある人の感覚も分かります。

事実とバイアスのないフラットな情報、言い方で判断材料になる情報をお伝えするように努めますね。

>>1686 口コミ知りたいさん

それも価値観ですよね。
駅力の差は、これらの街と比較すると宮前平は劣りますよね。私も認めます。駅力、路線力を気にする方はその感覚が正解です。

環境の良さ（緑豊かな閑静な住宅街）、学区、地盤を気にする方は、宮前平の価値を見いだせるんだと思います。
（浦和は本件の環境と学区の良さが似てますが、駅力があるので＠500万以上、1.2億以上でした。）

あと、街の話から脱線しますが、宮前平で1番実績もあるの安心の三菱ブランド、堅実な会社のイメージも合わせて本件とマッチしている印象です。三菱だったら宮前平でも1億が売れるのか？について興味深く見てます。

宮前平の値上がりに文句を言っている方、たぶん真剣に今のマーケットで家を探したことがない人なのでしょうね。宮前平に限らず、あそこがこの値段？というのはもはや常識であり文句を言っても変わらない事実なのです。
買える人しか買えない時代になっているんです。

昔(2018,19年くらい)の7000~8000万が今の1.2億というイメージです。
気づいたらインフレ負けしてますよね笑

>>1684 匿名さん
1.2億では都内のまともな物件を買うことはできません。

>>1689業界人さん
まさにその通りですね。宮前平の駅力が十分とは誰も思っていないでしょうし、何もない宮前平だからこそそれだけ他の好条件があってもこのマーケットで1億切る値段で買える部屋があるのだと思います。
ターミナル駅にも住みましたが、便利な反面騒音や治安に難ありで、子育てを考えるとイメージが沸きませんでした。
あとたぶんみなさん同じだと思いますが、駅や環境だけでなくデベやマンション自体に惚れてるんですよね。

>>1684匿名さん
同条件で都内物件探したことないんですかね。
1.2億で駅近新築が買えると思っているなら幸せですね(笑)

都内と比べてもしょうがないよ
買えるなら都内に決まってるんだから

5年経過したら2割から3割評価が落ちるんでは？そうなると住み続けることになると思う。

話は変わりますが、宮前平に行って特にタワマンもない郊外の閑静な住宅街なのに大手デベの物件が多いのに驚きました。
大手デベでは無いであろう周辺のマンションもとても管理状況がいいと感じました。ここで聞いても分からないかもしれませんがなぜなのでしょうか？
大手デベが参入するエリアは間違いないと思って安心しているのも事実です。

>>1696 マンション検討中さん
ここが2,3割落ちてるなら他の大多数のマンションも2,3割落ちてるよ
全体の相場か個別物件の話か切り分けるべき

ブランド料がだいぶ上乗せされているの感じない？
ほぼ同条件の築浅中古がここより2割減だから5年経つと新築プレミアムが消滅するよという話

>>1699 名無しさん
中古はここに合わせて便乗値上げしてます。
新築プレミアムがなくなるかどうかは相場がどうなるかによります。デフレ時代の相場に戻るならそうでしょう。
周りの物件と比べて条件は良いと判断してるので、ここだけ値下がるとは思いません。一緒に下がってますよ。

>>1699名無しさん
ブランド料が乗っているのは当たり前ですよ(笑)
新築が割高なのも仕方ないことです。
それでもブランドがいいのは高くても管理が良く売却時に値崩れしにくく売れやすいからです。
今のマーケットで築浅中古でそんなに値崩れしているのは色々悪条件なのでしょうね。

容積率目一杯なのは気にならない？
宮前平の一等地は認めるけど、大丈夫なのか？

>>1697 匿名さん

大手デベが多い理由
→大手企業の社宅、官舎が集積するエリアで、まとまった綺麗で広いマンションを建築しやすい土地が取得しやすい。今では大分マンションに建て変わりましたが、隣のエルドはNHKの社宅、ブリリアはニコン社宅、プラウドは野村総研や三菱重工社宅跡地に立ってます。現在でもメガバンク、商社、日本郵政などの社宅があります。下記参照ください。
https://www.mapion.co.jp/smp/phonebook/M51004/14130/ST23340/
ここから言えるのは、昔から社宅の街なので、街としての治安や教育水準のベースが高いものと考えられます。富士見台小は昔から帰国子女受け入れ推進校で海外のコミュニティでも富士見台小は名前が知られてるそうです。下記参照ください。
https://kawasaki-edu.jp/2/608huzimidai/index.cfm/1,0,55,html

管理が良い理由
→低層板状の中規模～大規模マンションが多く、エレベーターの台数を抑えることができたり、タワーのように高速仕様にしなくていいので、設備の維持費が軽く、管理効率が良い物件が多いです（社宅跡地の綺麗で広い土地の恩恵）。
また、駐車場は管理費会計の大きな収入源となりますが、駐車場の附置台数、稼働率が高く組合収支が安定していることが管理の余裕に繋がってます。管理費、長計を見る上で80戸以上でシンプルな形状（余計な共用部もない）、低層マンション（外壁の修繕費がタワーマンションよりはるかに安い）、駐車場がちゃんと回りそうな物件かプロはこの辺を見てます。

>>1703 業界人さん
機械式はメンテナンス費用が高いですよ。

>>1703業界人さん
>>1697の者です。詳しい情報ありがとうございます。管理費に関してもかなりお詳しいですね。
以前ここのコメ欄で大手社宅が多いとは聞いていましたがここまで多いとは知りませんでした。
神奈川一世帯年収が高いというのも納得できました。

>>1699 名無しさん

まだまだ先ですが、三菱よりはるかに劣るマンションブランド、かつ立地の劣る物件が＠380～400万目線で、それでも収支ギリギリラインで土地を仕込んでいるのが業界のトレンド、実態なので、こちらの物件の動向は注視してます。

それくらいマンションの原価は高騰して、逆に価格に転嫁できない物件は作れないので、供給数が減っているんですよね。

逆に、いけると判断された物件は、相対的な未来マーケットの上昇の波に乗ってイケイケ、突き抜けちゃうんです。

業界から見た売れ筋ではなく、購入者にとって良いものをすすめてください。

>>1707名無しさん
業界から見た売れ筋が購入者にとって良い物件なんですよ(笑)
良い物件くらい自分で探してください。

>>1704 口コミ知りたいさん

それは平置きに勝るものはないですが、実態としてどのマンションにも機械式は入ります。5台の機械式か50台の機械式どちらが単価が下がるか考えた時に、機械式の台数が多いほうがスケールメリットがきいてきます。

それよりもターンテーブルがあるかないかの議論とタワーパーキングかそうじゃないかの議論の方が良いです。

ターンテーブル、数十年後の交換費用が数千万
タワーパーキング、点検費用や消火設備の定期点検、交換費用が莫大

この辺は、ランニングコストや修繕費を見る上で注意しましょう。

>>1707 名無しさん

大昔に上げたのですが、今の東横線で売っているグランドメゾン武蔵小杉（430万）とプラウド元住吉（440万）は、昔の価格で販売されているので条件がハマればオススメだと思います。東横は今550万以上のマーケットに変わろうとしてるので、これらの物件は浮かび上がっていると思います。

でも今見たら、プラウド元住吉（84戸）は先週まで残り１戸でしたが完売してました。半年も経たず即完でびっくりです。グランドメゾン武蔵小杉（271戸）は、残り100戸切ったくらいかな？こちらも絶好調なので、多分これから値上げも必然なんだと思います。