ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

話は変わりますが、宮前平に行って特にタワマンもない郊外の閑静な住宅街なのに大手デベの物件が多いのに驚きました。
大手デベでは無いであろう周辺のマンションもとても管理状況がいいと感じました。ここで聞いても分からないかもしれませんがなぜなのでしょうか？
大手デベが参入するエリアは間違いないと思って安心しているのも事実です。

>>1696 マンション検討中さん
ここが2,3割落ちてるなら他の大多数のマンションも2,3割落ちてるよ
全体の相場か個別物件の話か切り分けるべき

ブランド料がだいぶ上乗せされているの感じない？
ほぼ同条件の築浅中古がここより2割減だから5年経つと新築プレミアムが消滅するよという話

>>1699 名無しさん
中古はここに合わせて便乗値上げしてます。
新築プレミアムがなくなるかどうかは相場がどうなるかによります。デフレ時代の相場に戻るならそうでしょう。
周りの物件と比べて条件は良いと判断してるので、ここだけ値下がるとは思いません。一緒に下がってますよ。

>>1699名無しさん
ブランド料が乗っているのは当たり前ですよ(笑)
新築が割高なのも仕方ないことです。
それでもブランドがいいのは高くても管理が良く売却時に値崩れしにくく売れやすいからです。
今のマーケットで築浅中古でそんなに値崩れしているのは色々悪条件なのでしょうね。

容積率目一杯なのは気にならない？
宮前平の一等地は認めるけど、大丈夫なのか？

>>1697 匿名さん

大手デベが多い理由
→大手企業の社宅、官舎が集積するエリアで、まとまった綺麗で広いマンションを建築しやすい土地が取得しやすい。今では大分マンションに建て変わりましたが、隣のエルドはNHKの社宅、ブリリアはニコン社宅、プラウドは野村総研や三菱重工社宅跡地に立ってます。現在でもメガバンク、商社、日本郵政などの社宅があります。下記参照ください。
https://www.mapion.co.jp/smp/phonebook/M51004/14130/ST23340/
ここから言えるのは、昔から社宅の街なので、街としての治安や教育水準のベースが高いものと考えられます。富士見台小は昔から帰国子女受け入れ推進校で海外のコミュニティでも富士見台小は名前が知られてるそうです。下記参照ください。
https://kawasaki-edu.jp/2/608huzimidai/index.cfm/1,0,55,html

管理が良い理由
→低層板状の中規模～大規模マンションが多く、エレベーターの台数を抑えることができたり、タワーのように高速仕様にしなくていいので、設備の維持費が軽く、管理効率が良い物件が多いです（社宅跡地の綺麗で広い土地の恩恵）。
また、駐車場は管理費会計の大きな収入源となりますが、駐車場の附置台数、稼働率が高く組合収支が安定していることが管理の余裕に繋がってます。管理費、長計を見る上で80戸以上でシンプルな形状（余計な共用部もない）、低層マンション（外壁の修繕費がタワーマンションよりはるかに安い）、駐車場がちゃんと回りそうな物件かプロはこの辺を見てます。

>>1703 業界人さん
機械式はメンテナンス費用が高いですよ。

>>1703業界人さん
>>1697の者です。詳しい情報ありがとうございます。管理費に関してもかなりお詳しいですね。
以前ここのコメ欄で大手社宅が多いとは聞いていましたがここまで多いとは知りませんでした。
神奈川一世帯年収が高いというのも納得できました。

>>1699 名無しさん

まだまだ先ですが、三菱よりはるかに劣るマンションブランド、かつ立地の劣る物件が＠380～400万目線で、それでも収支ギリギリラインで土地を仕込んでいるのが業界のトレンド、実態なので、こちらの物件の動向は注視してます。

それくらいマンションの原価は高騰して、逆に価格に転嫁できない物件は作れないので、供給数が減っているんですよね。

逆に、いけると判断された物件は、相対的な未来マーケットの上昇の波に乗ってイケイケ、突き抜けちゃうんです。

業界から見た売れ筋ではなく、購入者にとって良いものをすすめてください。

>>1707名無しさん
業界から見た売れ筋が購入者にとって良い物件なんですよ(笑)
良い物件くらい自分で探してください。

>>1704 口コミ知りたいさん

それは平置きに勝るものはないですが、実態としてどのマンションにも機械式は入ります。5台の機械式か50台の機械式どちらが単価が下がるか考えた時に、機械式の台数が多いほうがスケールメリットがきいてきます。

それよりもターンテーブルがあるかないかの議論とタワーパーキングかそうじゃないかの議論の方が良いです。

ターンテーブル、数十年後の交換費用が数千万
タワーパーキング、点検費用や消火設備の定期点検、交換費用が莫大

この辺は、ランニングコストや修繕費を見る上で注意しましょう。

>>1707 名無しさん

大昔に上げたのですが、今の東横線で売っているグランドメゾン武蔵小杉（430万）とプラウド元住吉（440万）は、昔の価格で販売されているので条件がハマればオススメだと思います。東横は今550万以上のマーケットに変わろうとしてるので、これらの物件は浮かび上がっていると思います。

でも今見たら、プラウド元住吉（84戸）は先週まで残り１戸でしたが完売してました。半年も経たず即完でびっくりです。グランドメゾン武蔵小杉（271戸）は、残り100戸切ったくらいかな？こちらも絶好調なので、多分これから値上げも必然なんだと思います。

>>1710業界人さん
グランメゾン確かに洗練されていて良いですよね。どうしても駅距離が気になってしまいましたが。
どこもできるだけ早く買うのが少しでもお得なんですね。

地下駐車場じゃないのね

>>1713 マンション掲示板さん

地下駐車場って自走式の平置きを想定してますか？
今どきは、首都圏だと@1000万を超えるような、超高額物件しか採用できないですよ。

ほんとに業界人であればここまで高騰する前に利益でそうな場所、物件買ってるはずで、今更高騰してから予算なくてここしか買えないって先見の明がなさすぎるので信用しない方がいいかも…？
知り合いの業界人は何度も住み替えてます。

>>1714 検討板ユーザーさん
機械式でも地下駐車場なら雨の日も濡れずに暑い日も空調が効いていて涼しく、部屋までエレベーターで直通で便利ですよ。
最近では地下駐車場の物件はあまりみなくなりましたが、コストの問題なのでしょうね。