バウス氷川台ってどうですか？

沖式の標準的な推移でこのマンションは9000万の住戸が10年後には7707万でしたかね。もともと値上がり期待の物件じゃなくて駅近の利便性と共に住み倒す物件なのかもしれません。

氷川台は住環境が良いからリセールもかなり期待できると思うぞ。

>>1594 匿名さん
ここが良いなら、西武線と東上線の練馬区や板橋区の住環境は全部良いことになるのでは？

練馬駅や大山駅や上板橋でなく、氷川台に住みたい！と広域の人が考える、動機ってあるのかな？

エビデンス無しで
氷川台も〇〇
氷川台も●●
氷川台も△△
と連呼するのは
東大も日大も同じ
横綱も幕下も同じと
と言ってるようで
某宗教的なヤバさを感じる

>>1596 匿名さん

それが、吉祥寺駅とか浦和駅なら、信者がいるのも理解できるんだけど、

モデルルームで感化され、このマンションを購入してから、氷川台最高というマインドになったのかな。

不動産営業はすごいね

街としてはある意味再開発控えているので、そういった意味では価格帯として許されるゾーンかなと思っています。駅徒歩4分（将来的には3分）、メトロ2路線（有楽町、銀座、新宿、渋谷、横浜など）、93戸。3ヶ月で63戸売れているようですし、自身でこのような価値を見出せた方は積極的に購入しているように感じます。8～9千万の住戸なら全然買いかなと！

>>1598 通りがかりさん

氷川台のリセールには半信半疑だけど、
自分の予算を考える中で、通勤圏内の新築でここがベストだったから買った。

池袋がリセール良くても、無い袖は触れない。

まだ比較的安いと言われている池袋で新築買えればもちろん最高ですけど、私が探している条件だとすでに手が届く金額ではないです。

池袋は大型再開発も控えているからまだまだ上がりそう。

池袋だと2億くらいないと理想の物件は買えなさそう

東池袋は坪1000超えてるから70平米で2億超えてる世界ですよ。

池袋が高いのは当たり前で
よく理解できる値付けでもあるが
同じ練馬や近隣の板橋の新築と比べ
ここは割高の印象は否めない
まさかそんなことは無いと思うが
もし池袋の再開発を織り込んで
値付けしてるなら便乗にも程がある
4駅も先の各停しか停まらない駅なのに

>>1604 匿名さん
土地高かったんじゃなーい？
駅近だし

路線価はクレヴィアよりちょい高くらいなんだけどね。随分な高値で掴まされちゃったのかな。

>>1606 匿名さん

練馬区の駅徒歩5分以内で、この価格で買える新築マンションは、珍しいよ。

池袋の再開発が進めば氷川台の人気もさらに高まると思う。

>>1608 匿名さん

池袋西口開発エリアに、副都心線ならダイレクトアクセスできるから良いね。

東口エリアも、有楽町線でダイレクトアクセス。

無双ですね。

>>1608 匿名さん
池袋の再開発が進んでも氷川台の人気は依然として低いままだと思う

>>1610 検討板ユーザーさん
未来のこともわかるんですね！すてき！

>>1608 匿名さん
未来のこともわかるんですね！すてき！

池袋も氷川台も相当上がるんじゃないですかね？そのくらい池袋周辺は大きく変わりますよ。

>>1613 匿名さん

これですね。

でも、池袋北口の繁華街は、残りますね

https://x.com/mansionmania/status/1863889466097819908?s=46

こっちと、どっちがええかなあ。

>>1615 マンション検討中さん
浮間舟渡ってどこ？と思い調べてしまいました。
埼京線ユーザーなら良いのかな？
私は馴染みのない駅すぎて選択肢に入ってきません。

>>1616 マンコミュファンさん

一応、JR。

池袋、新宿、渋谷一本。

浮間舟渡の人からしたら
氷川台ってどこやねん？
ってなるのでしょうね

>>1618 匿名さん

どっちも住宅地だから、仕方ない。

小田急線や田園都市線の駅名は、あやふやでよくわからん。

>>1617 口コミ知りたいさん

都内限界埼玉エリア

>>1618 匿名さん
浮間舟渡と氷川台は、縦のラインで言うと氷川台と中野くらいの距離ですね。こんな都心から離れているのに一緒の扱いは違う気がする。

>>1617 口コミ知りたいさん
浮間舟渡は良いところだと思うけどJRは埋立地の方だと地歴の悪い所を通っていたりする。路線の格としてはメトロの方が上だよ。

東京駅まで浮間舟渡も氷川台も32分だね
山手線環内エリアからしたら
そういうのを目くそ鼻くそを笑うと言う

>>1623 匿名さん

ファミリー向け山手線エリアは、限られているけどな。
池袋駅や新大久保駅や大塚駅、鶯谷駅の駅近に住みたいとも思わない。

>>1615 マンション検討中さん
浮間舟渡はハザード大丈夫ですか。
こちらは幹線道路が開通したら
毎日排気ガスと騒音はありますが。
万が一のリスクと毎日続くネガファクト、
天秤にかけるとどちらが嫌か。

>>1625 匿名さん

浮間の方は、価格は安いね。

ご参考までに浮間の沖式査定です。
９０００万円の住戸は標準ケースで１０年後に８６４０万に。
バウスは同じケースで７７０７万ですから
バウスほどは値下がりしない査定と出ました。

>>1623 匿名さん
山手線の埋立地は忌避施設が集まっていて臭いがあったりしますよ。氷川台や浮間舟渡の方が立地が良いです。

>>1627 マンション検討中さん
より沖式が怪しい
バウスくらい値下がりしている他の物件ってどこなんですかね。

>>1629 マンコミュファンさん

今、販売中のオプレジの小竹向原のマンションとかも、沖式で値下がり結構あったよ。

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kotake-g/

>>1630 マンション検討中さん
10年後に9000万が8139万ですね。
バウスよりは少しマシですが
沖式評価だとこのエリアは
投資用の価値は低いみたいですね。

>>1631 名無しさん
投資用で考えたら、まず、利回りがパラメータになるよね。

この辺は、賃料安いですからね。
マンションマニアも小竹向原の動画で、近隣の家賃相場は調べない方が良いですと、冗談を言っていましたね．
表面利回り3%の世界ですね。

https://www.to-kousya.or.jp/chintai/reco/kh_mukaihara.html

>>1632 通りがかりさん
その下の「最新の空室状況を確認する」を押してみ。
それですべて分かると思うよ。

>>1633 職人さん
よく気づきましたね！

Xとか見ていると賃料上げられている人も多そうな印象です。駅近や都心部は賃貸もこれからジリジリ上がってくるでしょうね。

メトロに乗って、バウスの柴崎コウのCMみると、感動する。

>>1636 評判気になるさん
柴咲コウじゃない笑

どこに柴咲コウがいるんだよ 笑

>>1637 マンション掲示板さん

マジかー。

失礼しました。

この女優さん、誰？笑

>>1639 通りがかりさん
橋本愛ちゃん

>>1640 マンション検討中さん

ありがとう。

おじさんなので、勘違いした。

ちなみに、橋本さんは、知らないカッタ

>>1621 検討板ユーザーさん
氷川台は環七の外側、中野は環七の内側だから。
中野は中央線だから。

>>1642 口コミ知りたいさん

環7の内側と外側って、資産価値を考える上で、大事なのかな？

最寄駅の距離のが大事と思っているけど。

>>1643 eマンションさん
インナー環七と言われるように
それなりの価値基準ではありますね
でも仰るように駅距離が大事だと思います
ただどの駅かもさらに大事な要素
氷川台とか平和台じゃ駅距離も霞むのでは
もちろん中野と氷川台は横綱と序二段くらい
ハンパない格差があるのは言うまでもありません

環7の内外より駅距離の方が大事ですよ。

>>1645 匿名さん

リビオシティ文京小石川みたいに、山手線の中でも駅遠いマンションはあるからなあ。

あとは、湾岸の晴海フラッグの板状棟とか、マンションの部屋を出て、勝ちどき駅のホームまで30分以上かかるとか笑

小石川や晴海は高級住宅街だから駅遠でも需要高いでしょう。資産性が低いのは駅遠で住環境の悪い所ですよ。

知らない寂れた魅力ない街の駅の徒歩4分より山手環内（極々一部のそのまた一部の湾岸地区除く）の徒歩10分の方が数万倍住みたいかな

>>1648 名無しさん

そりゃそうだけど、
同じ金額では、山手線関内徒歩10分は無理よ。

リビオシティ文京小石川も地上出口まで12分ですね。
ホームまで、20分はかかると思う。

そういうのと、比較しないとね。

なら文句なく小石川だね
氷川台の駅徒歩4分なんて
小石川の土地のバリューに比べたら
飛んで吹き飛ぶわ
通勤だけに人生賭けてる人は別だろうが

>>1647 匿名さん

リビオタワー品川なんか駅徒歩13分でも坪800万らしいから、どんなに需要が高い駅が最寄りかとかにも影響されますね。

>>1651 デベにお勤めさん

吉祥寺とかもバス便でも、バウス並の価格だからなあ。

>>1650 名無しさん

子供の通学、通塾にも人生賭けてます。

>>1648 名無しさん

じゃあ山手線駅近買えば良いじゃない。こんなとこに居ないで。

ここにケチ付けてる人って何で山手線内買わないの？買えないの？

>>1655 通りがかりさん

ここの金額で山手線内買っても、狭くするか、駅遠や定借や築古だからな。
安くて良いものがあるはずと、ずーっと、家を探しているんしゃないかな？

>>1645 匿名さん

沖有人のコラム

「マンション立地の限界」
いずれ売却して住み替えることを前提とした場合、
マンション立地はかなり限定されます。
それは、含み益が出るか出ないかの必ずどちらかになる問題です。

答えは以下の３段階で考えて下さい。
①最も望ましいのは、山手線の内側。
②願わくば、西は環七の内側・東は荒川の内側を選ぶのが望ましい。
③限界となるのは、武蔵野線（都下・埼玉県・千葉県）、横浜線（神奈川県）となります。
これの例外は、さいたま新都心近辺などの一目置かれるピンポイント立地のみです。

「マンションは１に立地、２に立地」で、それは売却する時の難しさとなって現れます。

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/qgtlxicjjy

>>1651 デベにお勤めさん
品川駅の海側は食肉市場や下水処理場もあるし、氷川台と比べると住環境があまり良くないですよ。

>>1658 検討板ユーザーさん

お互いの物件のいいところを見ましょう。

このエリアにおいて総戸数100戸弱、敷地面積3000㎡超というのは希少性がありますし、そこに駅近を加えると将来的に見ても似たキャラクターの新築マンションがバンバン建設されるかというとそうではないでしょう。


https://manmani.net/?p=58002

>>1349 名無しさん
ブログ来ましたね

「今作の価格は小竹向原～平和台エリアだけで比較したとしても新築マンションとして考えれば違和感ないですし(とくに一般的な住戸)、凝った外観デザインに室内スペックも高めであるなど将来的に大通り沿いになることを気にされない方には買いの物件だという印象を受けました。」

https://manmani.net/?p=58002#google_vignette

マンマニさんのブログ、事前の見立て通りです。
・大通りが開通することで氷川台らしい落ち着いた立地とは（将来的に）異なる
・大通り（騒音や排気ガス）を嫌う人は東側が狙い目
・しかし東側には老人ホームがあるから（眺望重視なら）上層階
・北側に窓やルーバルがある住戸は石神井川が臨める

とすると望ましい（と言うより消去法で残るのは）北東のZrタイプ3LDK 70.51㎡なんだけど1億2000万なんですよね
駅近でもメジャーセブンでもない氷川台で70㎡にその強気な値段が悩ましい

>>1662 匿名さん

マンマニさんの影響力はすごいからね。
MRに人が殺到すると思う。
そして、サクッと完売するのではないかな。

マンマニは最近販売が進捗してから紹介するスタイルになってきたな。多分一期で買いたい実需層に配慮しているのか。

65平米で3LDKの時代か～厳しいね

>>1664 匿名さん

以前、マンションの最終期の申込ギリギリになぜマンション紹介記事を書いたのですか？と彼に質問していた人がいました。

彼は、個別相談会にきている人に優先して紹介するため、記事掲載を遅らせているという趣旨の回答をしていましたね。

3LDK 70.51㎡で1.2億円・・・

上記相場からバウス氷川台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Kタイプ　2LDK+S　63.47㎡　3階　8898万円　→　7800万円(築10年と想定)

ここは値下がり上等で
実需で長く住まう人のための物件
他が値上がりしても無視
値下がっても関係ないもんね

少し前ならプラウドシティ小竹向原、部屋を選んで買えた価格帯

>>1670 さん

もう少し前なら、ザ・タワー十条やプラウドタワー池袋やパークタワー勝ちどきが、買えた、価格帯。

>>1666 マンション検討中さん
本来インフルエンサーは人気物件から紹介したいもんでしょうけどね。回答のうまさも人気の秘訣なんでしょうね。

>>1672 評判気になるさん

個別相談会にいったら、新築マンションの複数の価格情報などを教えてもらえるのではないか？

MR回るの面倒だから、それだけで、数万の不可価値はある。

まず、マイホームを選ぶ際に絶対に外せないポイントを3つ。

①無理のない支払額か

②好きな街かどうか

③残債割れしないかどうか、残債割れしそうならそれに対応できるのかどうか

です。

次の検討者から見た際に明らかに強い物件を購入しておけば良いのです。

都市再生緊急整備地域(東京駅周辺や東京湾岸エリア、池袋・新宿・渋谷等)の中で好きな街があるならそこで買えば手堅いでしょう。

ここは、ほぼ池袋。

東武東上線は、色々な要因で人身事故が起こり得る。

やっぱり、ホームドアがある東京メトロ沿線に住みたいですね。

遅れが許されない場面で、朝や夜に、東武東上線で人身事故が起きたら、迂回するのもしんどいよ。

>>1675 マンション検討中さん
通過待ちもエグいっすよ笑
上板橋はまだ良いかもですが

>>1675 マンション検討中さん
乗り入れてる西武線・東上線（たまに東急も）の両方の人身事故の影響を受けてしまうから一長一短なような気もするけどな

>>1677 マンション検討中さん
確かに
氷川台で乗る電車は
東武線と西武線からやってくる
ダブルリスクでリスク2倍！笑

訂正
やって来るのは東武線からだね
数駅先は東武線の駅だから
ほとんど兄弟の様な駅
メトロだ、どやってのはいかがなものか

>>1675 マンション検討中さん
東上線も高架化を進めてるから改善しそう。ただ電車より圧倒的に死者が多いのは交通事故。氷川台は生活道路だから良いけど、トラックの多い産業道路の近くは避けた方が良い。

>>1680 匿名さん
東上線高架？全く工事してるのみませんがいつ完了するんですか？

令和30年完成予定ですね
駅再開発の予定すらなく
有るのは騒音と排ガスリスクの
幹線道路計画の氷川台より
良いかも知れません

>>1682 通りがかりさん
氷川台は生活道路だから問題ない。排気ガスの問題が深刻なのはトラックの多い海岸通りみたいな産業道路。あと交通量の多い首都高だな。

>>1682 通りがかりさん

池袋西口再開発より、遅いんやね。

>>1682 通りがかりさん
そうか？笑
氷川台の方が利便性高いぞ？

>>1682 通りがかりさん
令和30年（笑）
今って令和25年くらいだったっけ？と錯覚起きました（笑）
めちゃくちゃ先ですね

2030年の間違いでしょw

>>1687 検討板ユーザーさん
ならよかった笑笑

>>1683 マンション検討中さん
大幹線を生活道路と称する嘘は良くないですね。

「池袋ー新大宮バイパス直結」未開通部どこまで進んだ？ 地下鉄沿いの道＝将来の“スーパー大幹線”

「完成すると、池袋から国道17号「新大宮バイパス」に直結し、埼玉・群馬へ延びる大幹線の一部となります。

　この区間の用地取得率は、2023年度末時点で約88％とのこと。現在の事業認可期間である2031年3月までに道路が完成するよう取り組んでいるとしています。」
https://news.yahoo.co.jp/articles/8c4fce2adc747c59b2e3a3f70c491367ad2a...

氷川台となれば『落ち着いた住環境』を求める方が多い中で都市計画道路沿いとなればミスマッチ感はあるものの、近年では『住環境と利便性のバランスを取りたい』という共働きがマンションを検討するボリュームゾーンとなっていますから氷川台に対する落ち着いたイメージが強すぎない方であればむしろ好材料ともなりやすいのではないでしょうか。
https://manmani.net/?p=58002#google_vignette

その通りだとおもう。

バウス氷川台とシティタワー綾瀬だったら、どっちがどういいですか。勤務地は日本橋です。

氷川台も綾瀬も住環境の良いエリアだし、地縁で決めたら良いと思う。