バウス氷川台ってどうですか？

湾岸なら豊海タワーも狙い目。臨海地下鉄も予定されないて資産性はかなり高いと思う。

>>1190 匿名さん
売るの早いな笑

>>1192 マンション検討中さん
バウスが笑える高値で売り出したから
強気になったのだろうw

氷川台は人気の高い街ですからね。

いや全然人気ないでしょ
様々なランキング見てきてるが
氷川台の「ひ」の字も見たこと無い

氷川台に住みたいという人は多いですよ。利便性も高いし住環境も恵まれてる。

>>1196 匿名さん

https://www.homes.co.jp/life/cl-column/cm-region/35183/

ほんの一例だが
練馬だとこんな駅が並ぶ
石神井公園
大泉学園
上石神井
江古田
保谷

貴方は何をもって氷川台が人気の街と書いてるの？幻想？そら耳？

>>1197 検討板ユーザーさん
西武線って微妙だよな

>>1193 マンション検討中さん
相場ってこうやった上がっていくんですね

>>1192 マンション検討中さん

家具見るとしっかり、住んでるっぽいね。

離婚か転勤か、売却して、賃貸か。。。

>>1198 評判気になるさん
その微妙な西武線の駅が並ぶ所にさえ名前が出ない氷川台はダメだよな

そもそも有楽町線の沿線が人気が高いんだよな。

>>1202 匿名さん
副都心線と有楽町線は、どっちが人気高い？

>>1202 匿名さん
有楽町線最高ですよね

>>1203 検討板ユーザーさん
2路線使えるところが魅力かと

>>1204 マンコミュファンさん

マンションどこに買った？と聞かれたら、

副都心線沿線と、同僚には答えている。

>>1190 匿名さん
住んで半年で＋1000万円～1300万くらいでしょうか。
ほんと、こうやって相場がどんどんあがるんですね。
クリオも販売当初は強気な値段といわれたけどあっという間に売れたし、バウスも好調なようですし。
恐ろしいですね！
しかし売ってどこに引っ越すのでしょう...

>>1207 マンション掲示板さん

82平米の3LDKだからね。
坪単価も、380くらい。バウスより安いよ。

バウスは坪480付近かな
高いな

>>1209 匿名さん

クレヴィアとかプラウドシティより、高いのな。

>>1209 匿名さん

クレヴィアとかプラウドシティより、高いのな。

来年以降の有楽町線物件は、もっと高いんだろうな

>>1212 eマンションさん

これなら、オープンレジデンスの新築マンション買うかなあ。

石神井川は氾濫したことがないと宣う立憲議員が当選したので目の前の石神井川の治水状況が不穏なことになりました

>>1214

プラウドシティ小竹向原にも全く同じレスしてるけど何の意図？

沖式１０年後予測でシミュレーションしてみた。標準ケースで９０００万円の住戸が７７０７万円まで下がるという。プラウドシティ小竹向原は同じ指標で９４３５万円なのに、なぜこんなに評価が低いのか理由を聞いてみたい。氷川台というマイナー駅で排気ガス騒音リスクがあるからなのか、ショックだ。

>>1216 マンション比較中さん
大規模かどうかで、差がついているかも知れません。
後は、この1年間で、相場が数%上がっている影響もあるかもしれません。

https://business.nikkei.com/atcl/opinion/16/031500060/031500001/

7つの法則の実効性を検証

　資産性の高い物件を割安に購入できれば、含み益は出やすい。その法則は以下のように7つある。

【法則1】タイミングが重要
【法則2】都心の方がいい
【法則3】駅近の方がいい
【法則4】大規模マンションの方がいい
【法則5】低層よりタワーの方がいい
【法則6】ワンルームはNGで、ファミリータイプの方がいい
【法則7】適正価格以下で購入する

【法則7】に尽きるでしょう
設備が悪いこともなく
要は高すぎるんですよ
実力より2000万くらい高いから
こんな結果になってるだけ

氷川台は立地も良いし、むしろ割安じゃないですか？ここより価格優位性のある物件もなかなかないと思う。

>>1219 匿名さん
立地は大して良くないし凄く割高だから
1216の評価になってるということです

池袋再開発も控えているし、この辺は間違いなく上がると思う。

>>1221 匿名さん
４駅も離れた各停駅の再開発の恩恵なんてたかが知れてますよね
当然それも含めて1216の評価になってるということです

>>1222 匿名さん
4駅はさすがに恩恵は少ないよね。池袋西口再開発の恩恵があるのは同じ豊島区の千川まで。だけど千川にそれなりのマンションが無いから恩恵をモロに享受出来るのは17号までか、もっと言うとハザード真っ白のブリリアタワー池袋WESTまで。

>>1222 匿名さん

吉祥寺から、バスで20分便のマンションも、高いように、影響はあると思うよ。

>>1218 eマンションさん

こういう物件が、望ましい

>>1224 マンション掲示板さん
それを織り込んでも値下がりする要素は何だと思います？

沖有人氏のホームページをみれば、わかるかも。

池袋駅だけじゃなく、東池袋も飯田橋もかなり開発が進むよ。

>>1224 マンション掲示板さん
そのマンションはもともとバス便２０分なりの適正価格で販売されてるから
実際に値上がりしてるか値上がり評価なのでしょう。
バウス氷川台は仮にたとえ爪先ほどでも軽微な池袋再開発の影響があるとして
もともとの値段が高すぎるから大幅に値下がり評価になってるのでしょう。
たとえ池袋駅徒歩３分でも法外な高値の物件なら値下がり評価になる訳ですね。
分かります？

沖式価格評価だとこの物件は『1㎡あたり25万円割高』と出てますね。
坪当たり８２.５万円割高。
Lタイプ３LDKの住戸だと評価上の適正価格に対して
ざっと１８００万円ほど高値掴みということになります。

>>1230 口コミ知りたいさん

沖式価格評価は、どこでみれますか？

>>1231 マンション掲示板さん

以下のURLです。会員登録が必要ですが無料ですので
詳細を確認されたい場合は試されてはいかがですか。
物件名を入れるとそれぞれの評価をベースに適正価格と
将来価格がシミュレーションされます。適正価格を知ると
高値の物件とリーズナブルな物件が知れて面白いですよ。

https://www.sumai-surfin.com

>>1230 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。

プラウドシティ小竹向原は、1mあたり20万円割安なんですね。

割安と割高の物件で、比較したら、同じエリアでも、資産性は、全く異なる結果になりますね。

>>1231 マンション掲示板さん

ご参考までに９０００万円の住戸の標準ケースでの価格推移を
近隣のパークホームズ上板橋と比較してみました。

バウス氷川台　９０００万円→（１０年後）７７０７万円
PH上板橋　　 ９０００万円→（１０年後）９５４０万円

近隣の中古相場と比べても、ここはかなり割安じゃないですかね？

>>1234 口コミ知りたいさん

まじ？か。。。
もっと早く知りたかったわ。。。

左がバウス氷川台、右がパークホームズ上板橋です。
これ程までのバウスの値下がり額を見れば
残念ながらバウス氷川台の元値がいかに割高かを
悟らされます。

>>1237 マンション比較中さん
で、貴方はここを買ったの？
検討してるの？

先月29日の情報更新で売れ残ってた第1期先着順販売住居がどれだけ減るか気になってたけど、HP見たら結局１戸も売れずまるまる残ってるんだね。そんなに慌てなくても大丈夫そうだね、ここは。

>>1239 名無しさん
第一期先着始まって2ヶ月くらい経ちますが、売れてるけど常に残6ですよ。もう第一期7次とか終わったはず。

>>1238 マンション掲示板さん
なんでそんなら上から目線なんだよ。高値高みしたのは自己責任だろ。

>>1241 名無しさん
高値掴みね。すったかね掴みの誤字失礼致しました。

まあ、実需だからいいわ。

賃貸でずっと粘っていたら、それはそれで、資産が目減りする。

数年前に氷川台でマンションを買った際にチラッとみた沖式価格評価、
10年後2000万円マイナスってでたような気がしますが、大嘘で2000万円プラスくらいの相場になってます。

氷川台エリア、2010年くらいは4000万～5000万で70平米買えてたような。
それから考えるともはや倍です。

沖式価格評価はどこまで万能なんでしょうね。
妥当性に疑問を持つ地元民です。

>>1244 地元民さん
具体的にどの物件を買われたのですか。2倍に高騰おめでとうございます。添付の表の様に平均価格が倍になってるのは10数年前に買った物件です。貴方が仰ってる数年前というのは何年前ですか。この3、4年で倍増なら益々喜ばしい、本当におめでとうございます。一般論としてはウクライナ問題を始めとする紛争やチャイナマネーをはじめとする過剰なマンション投資が続くのを10数年前に言い当てるのは難しかった訳ですから大嘘というより読みが十分ではなかったと言うことでしょう。それは沖式に限らず多くのアナリストも恐らく同様だったと思いますよ。私が疑問に思ってるのは販売時期がさほど違わず路線は違えど同じエリアの他の物件が値上がり予想なのになぜバウスだけ大幅に値下げ判定になってるのかということです。排気ガスや騒音リスク以外に素人が気づかないネガファクターがあるのかを検討上知りたいということです。

>>1244 地元民さん
申し訳ございません。倍増されたのではなく2000万円ダウン予想が2000万円値上がりしたのですね。10年前云々の話は相応しくない話でした。いずれにせよ資産価値アップおめでとうございます。

>>1245 評判気になるさん
あんな無料サイトでそこまでの細かいネガ要素とかが反映されているとは思えない。上板橋が再開発控えているので期待値高く出てしまっているだけなのでは？個人的には東武東上線は好きではないのでそもそも選択肢に入ってきませんが。

>>1246 評判気になるさん

ご理解ありがとうございました。
そうです、倍になったわけではないです。

資産価値上昇...というかインフレに沿って上昇しているだけなので(周囲も全て)
実需の場合は、不動産価格が安い田舎に行く以外、インフレの効果を享受することはできません。
売却しなければ利確できませんし、
売却したところで周囲は高騰しているわけですから。

バウス氷川台が値下がりする予想で、
思いもよらないリスクを心配されているということですが
大通り開通した場合に騒音排ガス被害の可能性以外に特に思いつきません。
沖式価格評価は細かいところは勘案してないと思います。
クリオ(同じく駅徒歩4分)も値下がりする予想なんでしょうか？
ならばただ単にエリア的に沖式では評価されない、(実際はそんな値動きではない)ということではないでしょうか。
クリオとバウスで予想が異なるのであれば、何かしらファクターがあるのかもしれませんが、
それは戸数とかターゲット層(平均の広さ)とか、そういったものではないですかね。

一億出して氷川台買う人がそんなに多くないってことでは？
冷静に考えてみたら値付けおかしいって
皆さん本当にこちらの物件を前向きに検討してますか？

>>1249 評判気になるさん
クリオ氷川台シーズンテラスは１０年後の標準査定で９０００万円の住戸が１００８０万円としっかり値上がり予想されてますね。かたやバウスは７７０７万円と大幅に値下がり。クリオは駅徒歩４分で５５戸ですからスケールメリットはバウスの方が上のはず。氷川台が評価されないという訳ではなく、やはりバウスが低評価の要素を抱えてるということのようですね。

>>1250 マンコミュファンさん
億の部屋は一部ですよ？
基本は8500～9000程度かと。

>>1251 匿名さん
値付けの仕方は別として、評価はクリオとバウス変わらないかと。同じ評価でマイナスになるとは思えません。システム手がおかしいのでは？

査定価格の根拠として
中古マンションの取引事例、
物件属性、ミクロ立地とか
色々書いてある
ミクロ立地ってのが曲者かな
真横を通る幹線道路が元凶か

>>1251 匿名さん
あーこれ分かるわー。ただこうやって可視化するのはなんかかわいそう。泣きそう。

>>1254 検討板ユーザーさん
ポジティブ過ぎだろ。流石に。クリオほんとに見たことある？物件の格が違うだろ。冗談で言ってるのかもしれないけど。

査定価格の根拠「沖式新築時価」の算出方法

概念的やなあ。
https://www.sumai-surfin.com/price/original-indicators/shinchiku_jika....

沖式で10年後の資産価値を並べると

クリオ氷川台→プラウドシティ小竹向原→パークホームズ上板橋→バウス氷川台ということになるのか。

クリオすごいね

ポジティブな情報は信じず、ネガティブな情報は鵜呑みにする。結局ここはアンチしか書き込みしていないということだなと感じます。

ポジティブ書けば、次期で値上がりするかもしれないし、倍率上がるかもしれないから、検討者は敢えて書き込まないよなあ。

>>1260 検討板ユーザーさん
アンチじゃないじゃん。事実を言ってくれてるじゃん。アンチの人たちが来た時だけこのスレ盛り上がったけど、アンチの人も面倒になったらしーーーんじゃん。この物件。このすっ高値のリセールも危ない、クリオ氷川台→プラウドシティ小竹向原→パークホームズ上板橋→バウス氷川台の素敵な素敵な物件。アンチって実はもっともっといいとこ住んでて、興味あるからからかってみようかななんだよね。それにも見放されるようじゃだめじゃん。言い過ぎたよね。ごめんね。

金利も上がり始めマンションバブルはピークアウトしたという説もあるよ
新築は買った瞬間マイナス2000万と言われたのはそんな昔じゃないんだよな
値上がり予想されてる他の優良物件なんて見ないでここが気に入ったのなら例え大きく値下がりしようが買えばいいのよ
実需ってそういうことなんじゃないの

>>1263 通りがかりさん
もうこれ買ってしまった人は仕方ないよ。インフレとか円安に期待するしかないんじゃない？真っ当な意見をアンチがどうのとか言って酷いこと言った結果だよ。

他のマンションの掲示板も見てますが、ここは投稿数と各投稿の熱量が凄いですね。ちょっと怖いです。
もう少し検討中の方と情報交換できる場だと有難いです。

マックとバーガーキングがあるんだよな。沖さんもそれ考慮してあげればいいのにな。

>>1265 マンション検討中さん
一人で判断できないの？そんなんじゃ掲示板またも流されるだけだよ。

>>1261 検討板ユーザーさん
いや、高値掴みをしてしまったことを内心わかってるから書き込まないんだよ。恥をかきたくないしね。倍率なんてついたことないでしょ。そもそも。やっちまいましたね。

ここ住んだら、中学受験の塾はどこに行ったら良いんだ？

>>1265 マンション検討中さん
なぜここまで注目されているのか。
興味ないなら放っておけば良いものの。

>>1270 匿名さん

新築マンションの供給が減ってますからね。
特に、練馬区で駅近マンションといえば、ここくらいでは？

>>1251 匿名さん
クリオとバウスどちらもメジャーセブンではないし、氷川台の駅近という属性は同じなのに差はどんなところなのかね？

冷静に考えろよ？
クリオところまで差がつくわけがない

冷静に考えろよ？
クリオとそこまで差がつくわけがない

>>1273 匿名さん

冷静になってください。
連投してますよ。

>>1275 口コミ知りたいさん
誤字脱字申し訳ないです！

沖式で大幅値下がり組を調べてみた
遠い全くの別エリアだけど
ヴェレーナ葛飾立石ってマンション
ここは9000万が10年後7740万
バウスとほぼ同じ額にダウンと出たよ
（実際は遥かに安いので9000万で試算）
すぐ近くを水戸街道が走ってるんだが
騒音と排ガスがかなり酷い
立石駅から随分と遠い物件だけど
幹線道路至近という点が共通してる
参考までに

>>1265 マンション検討中さん
人気の高い物件はどこもネガが多い。それだけ立地が良いということだと思う。

>>1279 口コミ知りたいさん

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kotake-g/

ここも、一応、周辺かなあ。

ここより高い練馬区の物件間も無く出ますよ

>>1281 匿名さん

板橋区は、大山物件が釣り上げてるからなあ。

ご当地周辺の中古の値段が
さほど高くないのでしょう
実績で査定されてる以上
高過ぎる物件が値下がると出るのは
当然と言えば当然

>>1283 通りがかりさん

ここは実需向きや。
残債割れしなければ、ええやろ

>>1284 検討板ユーザーさん
その通り
頭金半分くらい入れとけば
値下がりしても気楽に暮らせる

>>1285 マンコミュファンさん

むしろ、頭金をニーサなどの投資に回しますね。私は。

>>1270 匿名さん
人の不幸はなんとやらの典型例

買わない理由が予算なら、それ以外の条件が自分にフィットしているということだからむしろ買いなんだよ。予算以外の理由で悩むような物件は、買ってからもそこが気になり続ける。予算で悩むのは優良物件の証拠。

>>1288 匿名さん
であれば三田ガーデン一択だった

なんでこんな所を
高値で買っちゃったんだろう
という人も多い
高い金払ったのに
騒音と排気ガスで
窓が開けられない
なんでやねん

ここがその典型例にならない事を祈る