バウス氷川台ってどうですか？

ここなんで投稿ないだろう？結構いい感じですが...

先週HP公開されましたね。
駅徒歩4分、外観デザイン、廊下側アウトフレームなど良いと思います。

かなり高そうですね。
外観、立地かなりいい感じです。

やっぱりクリオより高いのかなぁ…と言うのはある。元々はタクシーとかの営業所？っぽいです。Googleマップだとガソリンスタンド(タクシーの給油用？)みたいなのが表示されてましたが、通常の工事より大変になるとかあるんでしょうか。

>>4 マンション検討中さん
Googleマップよりハザードマップを見るべし。

>>5 マンション掲示板さん
あぁ、川が近いですもんね。ガソリンスタンドとかって地中に特殊な工事してるって聞くので、気になった次第です。

ガソリンスタンド跡地はコストが掛かるというのは聞いたことがありますね。
あとここは将来的に放射36号線沿いになるので交通量は結構増えると思われます。

>>7 マンション検討中さん
池袋駅と大宮バイパスを最短で繋ぐ幹線道路なので交通量はすごいでしょうね。
https://urban-development.jp/road/hosha35-36-202204/
山手通りから川越街道を経由していた車のほとんどはこちらを使うことになるでしょう。

元のタクシー会社の敷地の南角の部分も道路になりそうですね。
建物の南西角が微妙に斜めになっているのは道路との境界線の影響かも知れません。
購入する部屋の位置とか窓の防音性能とかを研究しないといけませんね。

坪単価いくらなんだろうか…
450くらいには収まる？？

>>9 マンション検討中さん
営業さんなのかな
450はさすがにやりすぎ

上中里の物件辺りからなんかバウスの新築マンションが気になって仕方ない。
ココも見たらデザイン凄く美しいよね。
もう持ち家だから買うことないんだけど、このデベのマンションなんか良い。
通りすがりで書き込んじゃいました。

>>12 周辺住民さん
敷地は南側の高い部分と同じレベルに上げてますよね。なのでハザードは大丈夫だと思います。
間取図から読み取れる情報だけでもかなり高額路線を目指しているようですね。

クリオ氷川台がプラウドシティ小竹向原とほば変わらなかった。ここも同じくらい高いでしょう

>>15 周辺住民さん
物件の簡易平面図と放射３６号線の計画図で確認すると敷地南西部分に接触するように道路が走る予定ですね。こんなに接近してると西向き、南向きとも中層階から下は騒音と排気ガスで窓を開けられないんじゃないでしょうか。

引き戸採用でデッドスペース削減とか言ってドヤってるけどこの間取りなら開き戸でもデッドスペースなんて全然増えない(笑)

>>18 口コミ知りたいさん
デッドスペースの意味を理解なさってない？

>>18 口コミ知りたいさん

おそらく洋室の開き扉は室内側に開きますよね。
引き戸のほうが室内の扉から近い位置にも家具が配置できるんじゃないですかね？

現地に近い練馬区民から一言
HPやムービーに出てくる石神井川沿の桜並木は昔の写真だね
確かに以前は川面に届きそうな見事な枝ぶりの桜が本当に綺麗だったんだけど数年前に枝先をバッサリ切り落とされてみすぼらしい風景に変わっちゃったんだよね

排気ガスと騒音から逃げるには
北東寄りの住戸が良いのでしょうが
RISE SIDEの川寄り（北東）には
敷地境界線ギリギリに五階建ての
老人ホームが建ってますから
最上階以外は眺望がかなり悪そう
本当は川の方に建てたいのでしょうが
真北向きになってしまうし
なかなか厄介な土地のようですね

>>最上階以外は眺望がかなり悪そう
想像して買わないといけませんよね…

マンションでベランダに出ようと思ったら、隣のマンションのベランダにいる人とコンニチワしちゃうとか気になっちゃいます。
あとは、駅のホームの人と目が合うとかもあった気がします。

眺望はあまり気にしないとか、平気とかならいいんでしょうが、夢のマイホームなので、憧れが崩れないようにしないといけませんよね…

駅近なのはとてもいいですね
放射36号の騒音は完成後もそうですが
工事期間中もうるさいでしょうから
懸念材料になります

氷川台駅まで徒歩4分とアクセスは良いと思います。
周辺は公園も多くて、子育て環境としてもよさそうです。
ただ価格次第かなというのはあります。
ここで坪単価４００超えとかは考えられないですね。

先日、立石のヴェレーナのモデルルームで営業の方の話を聞きました。
駅前の大規模再開発で街が生まれ変わるプラスポイントがある一方、
すぐ近くを水戸街道が走り排気ガスが減点対象なので価格を考慮していると。
駅からの距離が１３分で路線もブランドの格も違うとはいえ、
ヴェレーナの最上階１４階の3LDKの坪単価が３１０万円弱ですから
３６号に接触する立地で坪４００超えは確かにいくらなんでもと思います。

同じ氷川台徒歩4分のクリオ氷川台が坪420万くらいじゃなかったかな？クリオ氷川台はかなり売れ行き良いから、ここが坪400万以下ってのはないかと思う。

>>27 周辺住民さん
立石と氷川台を比較する、徒歩4分と13分を比較する、独特すぎていくらなんでもと思います。

クリオ氷川台シーズンテラスと同じくらいでしょうよ。坪400万だね～

大山よりは流石に安くあってほしい

大山より高いよ。東上線とメトロ（副都心線、有楽町線）だよ。

放射36号線をネガティブファクターとして考慮するかしないかで相場は大幅に変わるでしょうね
考慮しないのであれば400台を下ることは無いはず

>>32

路線力　有楽副都心線＞東武東上線
駅力　　氷川台＜大山
都心の近さ　　こっち＜あっち
アドレス力　　練馬区＝板橋区
周辺環境　　　36号線沿い＝川越街道沿い

結論：同じくらいじゃね？

>>32 マンション検討中さん
大山って借地のジオ？タワーの住友？
さすがに借地よりは高いでしょ。
住友タワーは住友だけにどこまで高値挑戦するかでしょう。
上板橋でも建築予定あるからだいぶチャレンジするんじゃないかな。

>>37 評判気になるさん
32さんが言ってるのは同じバウスの大山だと思われ

駅力もブランド力も桁違いに高く
騒音と排気ガスとは無縁の
プラウドシティ小竹向原の
90%or80%掛けくらいか？

>>33 匿名さん
何言ってんのよ笑　公示価格知ってるか？

確かに氷川台は駅周りにこれといった店もなく思ったより寂しいところ。
でも正久保通りを新桜台駅まで歩き、さらにライフの横からゆうゆうロードを進み江古田駅まで歩くと個性的で楽しい店がたくさんありますよ（30分くらい歩きますが）

>>39 マンション検討中さん

小竹向原に駅力なんかあるのか？

>>43 通りがかりさん
皆無ですね、小竹向原に駅力を求めることがナンセンスですわ
なんの桁が違うんでしょう

小竹向原はトンネル側の出口に銀行スーパー飲食系がかろうじて揃ってるから、氷川台よりは僅かに駅力は上かな
まあ長年住んでる地元民からしたら小竹向原も氷川台も似たり寄ったりだよ
その駅力が皆無なら騒音排気ガスリスクを抱えた氷川台のバウスは苦戦しそうですな

放射第36号線の説明会資料に載ってる完成予想図によると
随分と大きな道路が敷地の一端を通るんですね。
道路側もマンション側も騒音と排ガス対策をちゃんと
やってくれないと、なかなか厳しそうですね。

放射第36号線でどれだけ音や排ガスの影響が出るのかは気になりますね。
音はともかく、排ガスの影響ってバルコニーが汚れるくらいなイメージですが、
他に何か生活への悪影響ってありますでしょうか。

「桜花のごとく」って特攻して散れって意味？って気になってる

>>48 匿名さん
洗濯物が黒く汚れるので外干しを控えて浴室乾燥機を多用することになりますね。それらの生活被害以上に長く住むなら健康被害の方が心配かと。