大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

備後町ＰＪ　35Ｆ（大京）は、計画自体が無くなったと聞きましたよ。

住友不動産の大川沿いタワーは、詳しい場所はどの辺か分かりますか？
大川沿いは前から興味のあるところなので気になります・・・

北区樋口町の交差点の南東側で解体工事されてる場所のはず（以前は物流倉庫か）。
帝国ホテルの前の道を約500〜800ｍ位北へ行くと右手に見えるエリア。

>>08
そこ、阪神高速が目の前を走ってますよね。

質問レスに即レスありがとうございます。都会に住む以上、道路が近くにあるのは止むを得ないとしても、「目の前に高速」はちょっと考えてしまいますよね。

西天満のヴィークタワー大阪に住んでるけど、
目の前に高速が走ってるけど高層階なら関係ないよ。
中之島の風景は格別だよ。
やっぱ水の都でっ感じ。

最近の都心タワーは順調に売れてるんでしょうかね？
目玉の三越跡地ＰＪはいつ頃販売するんでしょうか、坪単価は果たして幾らなのか興味深々です。

一般的な分譲マンションの価格構造
①土地代　　３０〜３５％
②建築費　　３５％
③販売経費　１０〜１５％
④デベ利益　１０〜２０％
よく新築マンションは買った途端に▼３０％と言われるのは③＋④の分に相当する。

既に、①と②は上昇顕著で分譲価格に反映してきている。
デベの利益の大小はこの状況を先取りしてどれだけ土地を多く仕込ませていたか、
また販売時期を遅らせることが出来たかで本年度、来年度の業績に表れるでしょう。

この先、金利が上昇すれば購入者の所得が増加していかない限り、
購入者が価格について来れないから当面、超都心部での分譲マンションは建設できないでしょうね。
いくら、超都心でハイグレードタワマンでもＡＶＥ＠２５０万位になると
大阪都心三区でもきついでしょうね。

一方、既に超都心にＡＶＥ＠１８０万位の分譲タワマンを購入された方はラッキーですね。
賃貸に出しても投資対象ともなるし、自己居住にも最適、２０年位しても▼３０〜５０万円しか
さがらないでしょう。

仮に超都心タワマン７５㎡の中層階として、
賃貸なら２０年間平均で１８万円位／月とすると４３２０万円
これに数回分の礼金＋仲介手数料が仮に５００万とすると合計で約４８００万円

つまり、既に購入された方は現金で買ってた場合、２０年も経過した時点で
税金や管理費等々を差し引いても約２０００万円位の資産が知らない間に形成されたことと
なるでしょう。

これでインフレになれば資産価値上昇するわ、借金してる人も債務負担が相対的に軽くなり、
ウハウハですね（但し、変動金利の人は大変ですが）。

新規情報
①近鉄不動産　筆ヶ崎タワマン37階（府営住宅建替え絡み）近鉄上本町駅東南方面　09.9月完成
　
　　　＊上本町ヒルズタワー（野村不）、レジデンスタワー上本町（伊藤忠）、
　　　　タワーザ上町台（積水）、完売のウェリス（近鉄不＆関電不）とタワマンラッシュ。

②阪神住建　　東心斎橋１丁目PJ　37階　09.3月完成　　

③創生　　　　リーガルタワー淡路町　32階　08.3月完成　アパ淀屋橋の南方面

④大京＆京阪　中之島4丁目PJ　34階　09.9月完成　（タワー大阪の南側エリア）

⑤大京　　　　ライオンズタワー大阪　三の丸　20階　（森之宮）

　どれくらいの価格になるんでしょうかね。

先日完成済みのタワーマンション数件見ましたが、
やっぱり、
【ザ梅田タワー】、【シティタワー大阪】のグレード感は群を抜いてますね。
ロビーが高級ホテル並の開放感と広さがありますね。
次に【シティタワー堀江】が続くかな。
まだ、【シテイタワー西梅田】、【エルザグレース堀江】は見てないがどうな感じでしょうか。

その次に【ビオール大阪】かなと思ったけどかなりダウンするね。
外観と共用部が非常に安っぽい感じに感じた。

【ビークタワー大阪】、【ローレルタワー難波】、【ルネッサ難波タワー】は団地タワーって感じ。
正直高級感は全くない、ただベランダとか広くて一般的な生活を送るのには良いと思う。
特に【ビークタワー大阪】の高層階からの眺望は素晴らしい。

>>15
竣工年別、北/西/中央区タワーマンション
2003 ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)・シティタワー大阪(中央区瓦町：淺沼組)
2004 ライオンズ大阪スカイタワー(西区新町：鴻池組)
2005 THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)・シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
2006 プラネ・ルネ スプリングタワー(中央区玉造：奥村組)・パークタワー中之島フロント(西区土佐堀：熊谷組)
---- サンクタスタワー心斎橋(西区新町：竹中工務店)・アップルタワー谷町(中央区農人橋：アパ建設)・ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
2007 ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)・エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)・ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)
---- アップルタワー淀屋橋(中央区高麗橋：鴻池組)・アーバンライフ御堂筋本町(中央区南本町：竹中工務店)
2008 リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)・ローレルタワー梅田(北区万歳町：フジタ)・NYタワー肥後橋(西区江戸堀：錢高組)

2003年以前は、2000年のＯＡＰレジデンスタワー(北区天満橋：大林組)まで遡らないとない。

ちなみに、福島・浪速・天王寺・阿倍野は以下の通り。
2003 セントラルレジデンス天王寺(天王寺区北河堀町：奥村組)
2004 --------------------------------------
2005 ローレルタワー難波(浪速区湊町：鹿島)
2006 ルネッサなんばタワー(浪速区湊町：鹿島)
2007 シティタワー西梅田(福島区福島：竹中工務店)・シティータワーグラン天王寺(阿倍野区松坂町：奥村組)
---- 上本町ヒルズマーク(天王寺区筆ヶ崎町：大林組)・清水谷ハウス(天王寺区清水谷町：長谷工)
---- ザ・なんばタワー(浪速区難波中：大林組)
2008 福島ガーデンズタワー(福島区鷺洲：奥村組)・THE TOWER OSAKA(福島区福島：竹中工務店)

１６＝１７さん
すごいですね。
どの物件が平均坪単価どれ位だったのかもご存知なのでしたら、
教えて欲しいのですが、宜しくお願いします。

また、今後の大阪市内のタワマンの見通し（エリア毎の価格、需給面等）に対するご見識をも。

最上階から見る大阪城公園は良いでっせ〜満足です。京阪シティモも近いし、空いてるし。。。当時の坪単価１７５万円なり〜？かな？

↑
ただ、ビオールはエントランスは見かけ高級感出してるが、
見る人が見たらちょっとちゃちいね（実際、見たけども）。
　①４０Ｆもあるなら、ＥＶは高層階は分けないと駄目ですね。
　　（高層階の人間にとっては苦痛でたまらない）
　②エントランスの天井が低い、柱が邪魔で余計息苦しい。
　　　高級タワーは２階分は作らず、吹き抜けがメジャー。
　③２階共用部
　　　コンシェルジェルーム前の階段の安っぽさ、手抜きすぎ。
　　　２階共用部はどこか２流ビル見たいな雰囲気でしたね。
　④内廊下の安っぽいクロス、カーペット。
　　　さすが大京だけにコスト削る所はトコトン削ってる。

ただ、スカイコリドールは良いと思う。価格も今のタワマンと比較すれば割安。
しかし、９：００〜２１：００と言うのはもっと開放時間増やすべきでしょう。

＜情報提供宜しくお願いします＞
①ライオンズ大阪三の丸（森之宮レジデンス）は平均坪単価は？

②三越跡地５４Ｆマンション（ＫＭ計画）の平均坪単価は？

③積水Ｈ／グランドメゾン京町掘タワーの平均坪単価は？

④リーガルタワー淡路町の平均坪単価は？

長谷工総研レポートより
　　　　05年平均価格　06年平均価格　　　　　05年坪単価　　06年坪単価　　　　06年平均面積
大阪市　　3261万円　　3419万円（4.8％UP）　　152万　　　　161万（5.4％UP）　　　70.2㎡
阪神間　　3480万円　　3858万円（10.9％UP)　　145万　　　　158万（9.3％UP)　 　　80.3㎡
北摂　　　3472万円　　3801万円（9.5％UP)　 　142万　　　　158万（10.7％UP） 　　79.7㎡

以上から想像すると、
　大阪市の中心３区は阪神間、北摂に近いと考えられる為、
　０６年は最低でも１０％以上価格上昇したはずでしょう。

　長谷工総研によれば、都心部では０７年は２０％以上の平均価格の上昇を見込んでいるらしい。
　さては売れ行きがどうなる事やら。

　ただ、超都心部のタワー物件も中心３区では限定されてきているから希少性は高まり、
　売れ行きは好調に推移するでしょう。AVR坪単価＠２５０万円時代に突入か？

高層専用EVは、入居者を区分するので、階層意識を強くします。EVの効率からして、個人的には共用がよいと思います。

中心3区というのは誰がそう呼ぶのでしょう？
カンテイでは中心6区と言われていますが、中心3区というのは聴いた事が
有りませんので気になりました。強いて言うならば都心2区ではないかと。

大阪は、都心2区（北区・中央区）と中心6区（都心2区＋福島・天王寺・西・浪速）
この2種類が、一番相応しいかと思います。
中心3区と言うのは何かヘンな感じがします。

レスたて人ですが、私の自己判断です。
今後、中之島西部再開発が進む事を考えて北区・中央区に西区を加えたのです。
不動産は時代と共に変動していくものであり、都市の将来性を加味した判断です。
（勝手ですいませんが・・・）

但し、西区でも北ヤード西側（福島駅周辺）からなにわ筋（西側境界ライン）を
基本的な対象エリアとしています。

後追い、公示地価上昇中。
やはり中心６区でも上昇率に差はありますね。
中心６区で純粋な住宅地は天王寺の一部エリアだけですから、
商業地で分析すると、
北区　概ね＋２０〜３０％で梅田に近く、淀屋橋に近いエリアほど＋３０％に近い。
恐らく、もはや西梅田エリアと東梅田・南森町周辺でも分譲マンションは供給困難か。
（梅田周辺・淀屋橋・北浜周辺はこれからは住宅なら高級賃貸しかデベ採算合わないでしょうね）

中央区　天満橋エリア＋１５〜２０％　、谷町４　＋１０％程度　、南船場＋２０％強
西区　　北堀江エリア＋２０〜３０％（御堂筋〜なにわ筋）、南堀江＋２０〜２５％（同左）
　　　　京町堀エリア＋１５％位

やはり、人気エリアは上昇率高いですね。
０５年末位迄に買われた北・中央・西区の人気エリアのタワマンは相対的に割安に買えた上、
希少価値から資産性も高い買物となりました。オメデトウございます。

仕事の関係で大阪市内でマンション購入を考えています。

他県出身で土地勘がありません。
予算５０００万円で９０平米超の中規模以上のマンションを探しています。

どの地域がお勧めでしょうか？

なお、タワーマンションは住みたくありません。

>>27
家族構成による。
子育て考えてるなら、本当は天王寺区か阿倍野区だけど、
このスレの趣旨からいくと……西区になんの？？？？
子育て関係ないなら適当に中心部済めば問題ナッシング。

２７さん

市内でファミリー（小中学生有りなら）世帯なら
北区：地下鉄南森町駅北側の堀川小・北陵中校区が有名
天王寺区：真田山小校区、五条小校区が有名
西区：堀江小校区か？
と地場の不動産業者は言う。

但し、上記のようなエリアは賃料相場も高いし、
当然ながら売買価格も高い。新築分譲ファミリーマンションは
今では天王寺区位しか多く供給されていないのではないかと思う。

それなりの不動産会社の新築分譲マンションならば
９０㎡超なら角部屋が大半で（マンション内で一番坪坪単価高いk）、
６０００万円（＠２１０万超）はするのでは・・・。
築浅の中古物件なら５０００万位で買えるとはは思いますが。

尚、上記の内容は人気エリアの場合です。
その様なエリアを外せば、希望価格で十分買える場所はあると思います。

この地域は、２年前に買うべきでしたねー

↑
確かに。
２〜３年前なら平均坪単価＠１７０〜＠１８０では買えたでしょうね。

今では天王寺区の上本町周辺で＠２１０〜＠２１５、
北区・中央区では殆ど供給ないし、有ったとしても＠２３０は超えるでしょう。

はたして北浜の三越跡の５４階マンションはいくらになるんでしょうか？

すでに日経が伝えたように（23日）、近畿の分譲マンションの売れ行きは昨秋から鈍り始めた。
多くの人たちが指摘していたように、「新価格」で業者自ら首を絞めたのだ。ブームの実態は昨年夏まで、だった。業者のプロ度はこの程度（せいぜい、この種のサイトで煽ったり）。
記事は大幅値下げのケースも（珍しいから）報道しているが、昨春から昨夏にかけて買値に５００から１０００万もプラスして売り逃げた人は強運だった。今や、買値で売るようなケースも（長くさらされた挙句に値下げ、よりはマシか？）。
はてさて、今後はどうなるか？事実・実態を正確に把握するには時間がかかるが、安くは無い商品だけに、細心の注意が必要。（と、偉そうに書いたが、私はちと損したようだ。）

ついこの間の『エコノミスト』で、大阪都心の不動産市況はお祭り騒ぎのようだ、とか何とか書いてあったように記憶しているが。
大阪都心や阪神間の一部のピンポイント・ミニバブルも昨夏あたりで勢いが衰えたのか？
２極分化進行か？実態・事実が新聞や経済誌でもなかなか明らかにならない。

日経の不動産研究所の記事も大してあてにならにけどね。
昔から中長期的予測があたった記憶はない。

「エコノミスト」も２年前位からいつも不動産バブルバブルって騒いでた気がするが・・・

まあ、株屋アナリストと同じであんまり当たらないもんだ。

個人的には北区の阪急村以南〜中之島ライン迄（東西は四ツ橋筋〜谷町筋）の大手不動産分譲ＦＭは
希少価値があると思う（実際に高家賃で入居希望者多かった）。

僕自身も当該エリアのタワマンを購入して人に貸しているが、
１５〜２０年は賃貸してそれでローン完済予定。

会社リタイヤしてからは夫婦で住んで都心ライフを満喫。
（ちなみに自分は現在賃貸派、区分所有Ｍを３戸保有してそこそこ不労所得あるが、
　今後の物件取得は慎重に考えている）

>>34
確かに７〜８年前より堺筋の北浜周辺の証券関係以外は、オフィスから住宅に変身してきていますね。
一方オフィスは、空室率を見れば明らかに南森町・天満橋・堺筋本町は置いてきぼり状態。
移転先は、御堂筋、西梅田地区、中之島西部地区、そして梅田北ヤード地区。
大阪の都心が西にズレつつあることを如実にあらわしていると思います。

将来、オフィス街の真中に住みたいなら、上記３地区隣接の街。
落ち着いた「都心新興住宅地」に住みたいなら、堺筋地区ではないでしょうか？
間違っても衰退一途の上本町地区、難波・湊町地区だけは買ってはいけません。

>>35 支離滅裂

>>３５
地名を特定して「買ってはいけない」などという表現はすべきではない。削除すべきだ。
しかも根拠なし。明らかにこのサイトの規約違反。
どちらも便利で住みやすい、最近の開発地域だろう。

もう少し、都心エリアのマンション販売状況、価格帯、営業マンの発言内容と言った情報が
欲しいですね。

>>３５
最低限の良識は持たんとあかんな。

最近の天王寺区（特に上本町周辺）のタワーマンションの販売状況はどうなんでしょうか？
坪２１０〜２２０万円とか言われてますが・・・
果して其処まで購入者がついて行けるのでしょうか？

０５年販売（ウエリス上本町等）は坪１８０〜１９０位だとすると、
３LDKで８０㎡なら８００万円以上は高くなってますね。
本当に買うタイミングって難しい。

個人的には西の方より上町台地の上がいいな。
地盤が...

確かに福島ガーデンズタワーが＠１９０〜＠２００万円位かな。
あの平凡なマンション、野村ブランドだけど仕様はかなり落としている。

野田阪神で準工業地域のマンション、目の前には配送センター、東隣は古い団地群。
あんな馬鹿でかい庭園は固都税を高くするだけでどうしようもないじゃないか？

大阪の都心が西にズレつつあるかな？
堀江も一頃に比べりゃ落ち着いてきたし、
JRで新しい名前の駅を作っても「西淀川」という区名は残ったまま。

南森町・天満橋は元気になって来てるよ。

僕も南森町周辺大好き。
・ミナミへ下れば中之島、水の都。
・日本一長い天神橋筋商店街での散策、大阪天満宮での寄席（未体験ですが）。
・中之島を越えれば職場（職住近接だが、中之島を渡ればOFFモード）。
・北新地での接待からも歩いて酔い冷まし。
・自転車でキタ・ミナミ全て行ける、当然地下鉄も便利、京阪もすぐ近く。

と言うことで南森町周辺住民の感想でした。

南森町が話題になった所で質問します。
確かに都会的・利便性抜群というのは分かるのですが、
生活はしやすいですか？
大川・中之島は近いけど、緑が少なく沢山のビルが乱立している事
スーパーが無い、夜も騒々しい等、住むにはちょっと息苦しいのではないかという印象です。
働く・遊ぶにはいいかもだけど、住みにくいって事はないのでしょうか？
その辺が知りたいです。

>>46
今は福島の住民ですが、以前住んでいた北浜・南森町は住みやすいと思います。
スーパーは、南森町駅前のコーヨー、グルメシティ、同心の阪急ファミリーストアが大き目のお店。
どこと比較しているのか分かりませんが、大阪市内では緑の多い方ですし、
夜は人が居なくなるので騒々しくないです。「都心の夜は騒々しい」は勘違いだと思いますよ。
心斎橋・梅田の繁華街中心部は騒々しいですが、１０分歩くと静かなものです。
同じく、福島駅周辺も静かでなかなか住みやすい所だと思います。南森町には負けますけど。

最寄り駅は南森町って場所に住んでいます。
自転車でどこでもいけるし、便利ですよね。
中之島もすぐだし、水の都って感じでそこは癒されます。
実際は月１くらいしか行かないけど。
新地や梅田での飲みの帰りは徒歩で帰れるし、その点も便利。
ただ、新地や東通りから徒歩圏ってことで、何度か怖い目にあってます。
繁華街と南森町・天満方面の間には、ちょっとというかかなり如何わしい店舗の地域があるし、
女性や子供が通りには、・・・・・です。
飲みにいきませんかっていうようなナンパもよくされるし
（いやですぅ。私そんなんじゃないですと答えるんですが）
危ない人の場合は
後をつけられたり、マンションの中まで入ろうとしてこられたこともあります。
もちろんオートロックなのではいれませんが、、、
繁華街のすぐとなりの地区に住んでいると、そういう意味の不愉快な思いをする
女性はたくさんいると思います。

やはり繁華街が近いと住むには色々と問題点があるようですね。
南森町は、（利便性と都会性があって）独身の一人暮らしには人気があるそうですが、
40代以降の独身・DINKS・ファミリーにとって住みよい場所かどうかは少し疑問です。

南森町でも２号線の南側の西天満エリアは良いですよ。
警察（天満警察）すぐだし、新大阪へもすぐタクシーで新御堂乗れば１０分では着いちゃいます。
出張にも便利この上ないです。
職住接近ですが、確かに中之島で線引きされてるのでオンとオフの切替になります。
私達も車無しですが、自転車があれば十分です。
妻もコーヨーへはよく行ってますし、商店街でも買物します。
私は３０代ですが、「老松通り」とかも意外と穴場で面白いですよ。

最近、積水ハウス頑張ってますね。
御堂筋（本町・旧イトマンビルは建設中、鴻池ビルは５年目処に建替え）、
東京（六本木ミッドタウン、赤坂、ソニー品川再開発）でも開発加速中。

ところで西区のグランドメゾン京町堀タワーはどれ位の価格設定になるんでしょうね。
南側は東西にウツボ公園が広がり、視界はかなり開放的になりそうなんで良いでしょう。
強気の価格設定が予想されそうですが、どなたか情報はありますか？

もはや北区・中央区・西区の人気エリアでの分譲マンションの供給はかなり激減でしょうね。
特に北区エリアは再開発でされても高級賃貸マンションがメインとなるのでは。

そこでいずれ人気エリアの中古分譲マンションは価格が相対的に高値で安定するでしょう。
ここにも二極化減少。やはり、人は都心にひきつけられる（労働世代、団塊シニア世代、DINKS等）
、加えて関西出身の団塊世代の里帰り（首都圏から）も多少はあるでしょう。

首都圏で暮らした人はやはり生活利便性や都心ライフ（首都圏から見れば無茶苦茶安いマンション）
にはまってるので住むなら大阪駅周辺に近い北区・西区・中央区、あとは阪神・北摂か。
恐らく、既にこの中心三区のタワマン購入者の一部は関西出身東京組なのかも知れませんね。

いずれにしろ、都心人気エリアとそれ以外では将来的には二極化は避けられないでしょう。
既に保有者の方は上手く購入されたということですね。
（０３年春の株と同じですね、何事もタイミングと思い切り）

やはり東京と違い、大阪のマンション事情は今一歩という感じですね。
先日の日経にも新価格以降、販売の勢いが急に落ちてきたような趣旨の記事が有りました。

東京一極集中が加速しないように、頑張らないといけませんね。
（大阪は行政が全く駄目だから、民間でと言ってもみんな東京向いてるし、
　せめて大阪＋京都＋神戸でスクラム組めれば良いですけどね。非現実的か・・・）

今日の新聞で中之島（四ツ橋筋）の朝日新聞関連ビル（四ツ橋挟んで２棟）の建替え計画が
発表されました。約４０階前後と大阪市内トップクラスの高層ビルらしい。

中之島はダイビル村の建替え（進行中）、中之島３丁目PJ（京阪電オフィスビル・マンション）と
その北側の福島１丁目PJ（朝日放送・タワー大阪）と再開発ラッシュですね。

御堂筋の淀屋橋ツインタワー、本町の積水ハウス再開発（旧イトマン、鴻池ビル）とこちらも
再開発ラッシュです。

JR大阪駅北ヤードと再開発ラッシュ競争ですね。
但し、今回は官主導の開発ではないので昔の（WTC、ATC、コスモスエア、阿倍野再開発等々）
失敗にはならないと思いますが・・・

東京に遅れること３〜５年でやっとオフィスビル建設の計画（再開発計画）が出て来ましたが、
大阪自体のオフィス需要のパイは増加するとは考えにくいので、オフィスビルもエリア同様に
二極化が進むのでしょうね。

オフィス街は御堂筋＝淀屋橋〜本町迄、中之島（四ツ橋筋〜なにわ筋）、ＪＲ大阪北ヤード周辺に
集約されて後は寂れていくんでしょうね。
それ以外は非オフィス街としてしか生き残れないでしょうね。

ビジネスの東京一極集中の流れは避けられないだろうからな・・・（寂しいけど）

何といっても大阪が好きです。
愛着もあるし。梅田も好きだし、水の都、中之島あたるも癒されます。
開発が進み、北も西も盛り上がってくるとうれしい。
大阪市がもっとよくなってほしいです。市政がきれいにがんばらないと、あかん。

四ツ橋の、朝日新聞やフェスティバルホールにはツインタワーのようなものが建つといわれてますよね？
オフィスでしょうか？マンションでしょうか？気になります。
いろいろ教えてください。（自分で調べてなくてすみません）

四ツ橋のツインビルはマンションは無しです。
先ず、今のリーガグランドとフェステイバルホール側を解体（０９年〜）して、
低層部（ＮＥＷフェステイバルホール他）それ以上は朝日新聞本社とテナント
になる見込み（４０階位の規模）。

その後、西側の朝日新聞ビルを解体して１０年代後半に完成予定（４０階位の規模）

先に建設される東側上層部にリーガロイヤルホテルが入る可能性が高いのでは？

もはや都心一棟地で眺望の開けるエリアには分譲マンションは建たないでしょうね。
地価高騰で採算的に全く合わないでしょうから、東京のように何億円のマンションを
買う需要層がほんの僅かしかいないでしょうし、将来的な資産価値も見出せないからね。

駅前ビルの立て替えもあるでしょうし・・・

大阪府地価公示価格の発表によると、
14年間連続トップｊだった「ＨＥＰナビオ前」を
大阪駅中央口側の「大阪第一生命ビル」前が抜き、首位にたったようです。
マルビルの近くですね。
ＨＥＰの隣のエストも建て替え商業地としては盛り上がってるようにも
見えたのですが・・・
大阪駅近くの地価の上昇率が高かったようです。

市政はザル。湯水のように金を使って大赤字。大阪市もこのままいくと夕張市みたいになるんとちゃうか？

大阪はもはや東京に対抗しても無理。
身の丈にあった行政・都市再生がひつようですな。
大阪駅〜本町周辺の御堂筋迄にビジネス・行政は集中させないと駄目だね。

ミナミは若者文化の街として、ビジネスは全部キタエリアへ集中。
（ビジネスとしては天王寺・上本町は論外）
コンパクトシティ化しないと。

無駄な私有地・府有地・公共施設はドンドン民間へ売り払う。
日本一効率の悪い行政（人口当たり一番公務員が多い市＝大阪市）を
変えないと、住んでる住民にしわ寄せが来る。

>無駄な私有地・府有地・公共施設はドンドン民間へ売り払う。
儲からないのに買う人いまへん。
タダでも維持費や解体費で大赤字でんがな。

大阪はあんまり東京を意識していないよ

意識している正体は実は、在阪の関東人でガチ。
ホームシックなのか東京自慢したいのかしらんけど
とりあえず東京はこうだけど大阪は．．．とか、
東京に対抗しても無駄だけど大阪としては．．．とか
地元大阪人が考えも付かないような、さりげなく
東京を意識したレスが散見される。
バレてます

>>65
転勤族って言うのは場所を選べるわけじゃないですからね。
その街に好き好んで住んでいるとは限りません。
以前、アジアの某国に住んでた事があったんですけど、
駐在員の妻達と行動を共にした時期があって、
彼女達はいつも何でも日本（殆んど東京の話）に
例えていて、東京ならもっと○○なのに、とその国を
見下していたのを印象に残ってます。
傍から見てても同じ日本人として気分のいいものでは有りませんでした。
スレ違い済みません。（今回のみと言う事で）

65さん
６３ですが、私は出身も中部圏、学生時代・勤務もずっと京阪神です。
仕事等で東京へ出張には行きますが、一度も定住した事はありません。

大阪（人）は東京を意識するとかどうかの問題でなく、
このままではどんどん大阪が衰退していく、最悪は財政再建団体にでも
なったら大変なことになると言う事が言いたかっただけです。

私は出身地が関西でも大阪でもないので、
ある意味で客観的に東京（首都圏）と大阪（関西圏）を見れますが、
十数年住んで馴染みもあり、生活文化的にも大阪が好きなので
ある意味で頑張って欲しいと言う思いです。

正直、自分の会社は数年前では大阪本社でしたが、本社も東京に移され、
会議では「東京では・・・、本社では・・・」と言われっぱなしで
「くそ、東京が・・・」と腹の中では思いますが、
如何せん業績がついてこないので（経済環境が違いすぎ）肩身は狭いです。

>>67
65さんではなく66です。
危機感も大事ですが、もう少し自信を持って下さい。
下のようなスレは関西・大阪贔屓の人が多いスレです。（荒らしも多いですが）
一度除いてみてはどうでしょうか？

http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1175028659/l50
http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1175330813/l50
http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1173257943/l50

中之島西部で開発ラッシュ

①タワー大阪の川向いの南側：大京＆京阪　３０階超　３００戸マンション
②　同　　　　　　　　　　：京阪　複合高層ビル（商業・オフィス・高級ホテル他）
③扇町高校（08年4月移転）：移転後、取り壊し。敷地10,000平米（市有地）
④リーガロイヤルホテル　　：再開発計画
⑤ダイビル　　ツインタワー：オフィスビル（E棟⇒Ｗ棟）３０階位
⑥朝日新聞他　ツインタワー：オフィスビル　４０階位

凄いねー！！（でも全部本当に実現するか？）
ところで今駐車場になっている大阪市立美術館はどうなった？
（国立国際美術館の北側用地—関電ビル・ダイビルの西側）
もう無しか？

とうとう北浜PJ、日経新聞にも出ましたね（HPも開設されました）。
坪単価AVE＠２８０万円台

以前は＠３００万円超えとか言われてきましたが、
昨今の大阪のマンションブームの沈静化で若干引き下げたんでしょうか。

HP見た感じでは、造りは重厚感のある感じで
東京都心部のちょいハイグレードクラスにあるようなレベルですね。

しいて言えば、積水の最近のグランメゾンタワーシリーズに近い。
シティタワー系とはコンセプトは違いますね。

近鉄不動産のローレルタワーや、大和ハウスのDグラタワー、Orixのサンクタスタワー、大京のライオンズタワー等の安っぽい質感では無さそうですね。
但し、先ずはモデルルームでしっかり確認しないと判断できないですが・・・

しかし、最近は中之島周辺の開発が活発化していますね。
上記の中之島西部地区と言い、天満橋付近の「八軒家浜」再現・船着場整備等々京阪電鉄も
沿線活性化に力入れてますね。

やはり、大阪市も北区・西区・中央区（北側＆御堂筋周辺）に勢いが集中しそうな感じですね。
同日の日経に近鉄の阿倍野の件が載ってましたが、完全に負けエリア化を必死に食い止め様と
してるみたいですが、無理な感じはしますね。１社で頑張っても、所詮限度ありでしょう。

今週の週刊ダイヤモンドに首都圏のマンション事情についてちょっと記事が有りましたね。

ここに来ての価格引上げ（新価格）、引上げ（新々価格）には購入者もちょっと付いて行けてない
感じにニュアンスが書かれてました。

特に大手以外のデベは自転車操業状態で販売用の土地仕入れて売って行かないと終わってしまうので
ドンドン郊外へシフトしている模様。
但し、この傾向は昔のバブル崩壊時と同じパターンだととある識者がある本に書いていた。

そろそろ、マンションブームは先行き不透明感か？

何しろ、年収が増えず、手取りは減少なのに、外資の影響か何か知らぬが、新価格などと値上げすれば、売れ行き鈍るのは当然。近畿は値下げも始まった（まだレアケースゆえに日経が報じたのだろうが）。

東京はごく一部の富裕層向け・投資用超高級物件が別格と言う感じでピンポイント・ミニバブルが続いているようだが、大阪ではマーケットや関西人特有の気質からみても、ごく一部の富裕・投資高級市場の形成・維持はなかなか難しい。いずれ、都心タワマンにも近畿全体のマンション動向の影響が出てくるかもしれない。

タワマンと言っても、
南北では梅田〜中之島〜淀屋橋周辺位迄
東西では御堂筋を中軸としてなにわ筋〜堺筋迄
その周辺で質感的にも、住環境（比較的眺望○・開放感○・生活利便性高い）も
良い所は需要が有って中古相場も堅調だろうが、
つまり、希少価値があり、職住生活に適している物件。

それ以外は普通のマンションと同じ運命を辿るでしょうな。

超都心マンションの真打ち「The Kitahama Tower」のとうとう広告が登場しましたね。
平均価格坪＠２８０万円台とは・・・、実際に建物の質感・グレード見て見ないと
わかりませんが、広告で見た感じでは重厚感のある感じですね。
東京２３区内一等地の高級タワーマンション系（東京なら坪＠３５０万以上かな？）ですね。

個人的には、
水辺が好きなので、天六徒歩10分内の北区樋野口町（帝国ホテル前を北進）の
大規模タワーマンションを期待してますが、
（ほぼ）住友不動産だから強気の価格設定でしょうね。
どれだけの付加価値をつけたマンションにしてくれるか楽しみですね。

坪単価２５０万ではないんですか？
どちらが正しいんですか？
大阪で坪２８０万だと利回り考えると厳しいような気が・・・
実際、西梅田の住友の物件とか売れ残ってるし、
肥後橋の大和の物件もあまり購入者が少ないようですし・・・

買うときはギリギリ良いかも知れませんが、
売るとき大変ですよ。

一部を除いて中古のタワマンでも６０００万円超えると、
一気に買い手がいなくなりますし、実際市場を見てると、
今の段階で何ヶ月も売れずに放置されている物件が
多々見受けられます。売れているのは、
プレミアがあんまり掛けられていない妥当な価格の物件。

なんかまだまだ上がるというような雰囲気が作られてますが、
そろそろのような気がしますね・・・
価格的に６０００万、７０００万とか普通以上の方でも
なかなか届かないない水準だし、
かといって届く水準の方が、これだけのタワマン乱舞で
戸数分の数がいるかどうかも疑問です。

>>75
中心区(北区/中央区/西区東部/福島区東部/浪速区北部/天王寺区東部/阿倍野区北部)は
まだマシですよ。利回りなんとか維持できると思います。
市内東部(城東/都島/鶴見/旭)なんて、マンション余りまくりなのに、
1000戸規模の大規模マンションが次々と建てられますから。
しかも、4000万円弱で田の字型80平米。あり得ませんね。利回りなんて関係無しです。

まあ、北区・西区中之島界隈・天王寺区上本町界隈辺りのタワマンで
０２〜０５年迄に購入した人達（平均坪＠１８０万以下）までが、
まあ、良いお買物だったんでしょうね。
金利も安く、総返済額も少なくてね。

どこのマンションが５年１０年後、資産価値を維持できてるのか
楽しみですな・・・

東京超都心ほどの局所バブルには至らなかった、というのは関西人の良識というよりも、、、。

０７年以降今後の高価格マンションの売れ行きが、一番の見所でしょう。楽しみ！

69さん
大阪市立近代美術館は規模を縮小し、
隣地を売却して建設するという方向で計画が進んでいます。
イメージ図を見ましたが中之島の景観を活かしてて格好いいです。

↑
財政困窮の大阪市が市立近代美術館なんて建設不要。
なんで国立近代美術館が南側にあるのに必要なのか？

馬鹿みたいに高額の絵画を買い込んで、
維持管理で更に無駄金使いまくり。

せっかくだから、絵画の為に美術館なんていらん。
それだったら絵画をレンタルサービスするか、
オークションで売却するかして財政再建しろよな。

美術館は、同じところに複数あるのがよいという意見もあります。
京都岡崎でも東京上野でもそのような感じですよね。
中之島も美しい場所なので、２つ以上の美術館があってもよいのでは。

それに、大阪市のコレクションもそんなに悪くないので、
よい入れ物を作った方が中之島の魅力を高めることになるのでは。

個人的にはダイビルの古風なビルを上手く活用して美術館にすればいんじゃない。
あのレトロな雰囲気は建物自体が芸術性が高い。
もっと既存の素晴らしい建築物にも目を向けるべきだと思うが・・・

新価格のトップバッターだった、福島ガーデンズタワー・タワー ザ 上町台の売れ行きも、そこそこイイみたいですね。シティータワー西梅田・シティタワー大阪福島は新々価格なので苦戦し照るみたいですが・・・

そこそこイイ、ってこともいえんでしょう。
日経で毎週のように全面広告。不動産経済研究所までひっぱりこんで。必死というか、何と言うか。カネ使ってますわ。

後者・シティタワーは住友さんの方針ですからね。夕陽丘なんて「中古」なのに、「売り惜しみ」なんて言ってるんだから。根性がまるで違うよね。飛ぶように売れたら飛ばされる、って異星人の会社みたいで。ここは論外でしょう。

不動産経済研究所も私企業だから、あんなもんなんでしょうね。
自ら評判下げるような行為だけどね。まさか野村の子会社では無いよね？

不動産経済研究所の話は福島GTで聞いたが、まあ買い煽りのお手伝いレベル。
何か役に立つ話でもあるんかと思ったら、ほとんどわかりきった話。
素人には効果有るかわからんが、そこそこ事情のわかってる人間からしたら
「よう言うわな・・・」と思う内容。
どこが不動産研究所？
研究所としての立場に立つなら、一マンションの販促なんかに出ず、
もっと建設的・大局的見地からのご意見が欲しいもんですな。

福島ガーデンズは広告コピーが二転三転してるからな。野田阪神の利便性をとるのか？梅田ワンマイルをとるのか？コンセプトを一本に絞れてないのが痛い。しかも、価格帯は梅田徒歩圏のタワー大阪・ローレルサンクタス梅田よりも高い。しかも、シティタワー大阪福島も鷺洲にできる。まだ、タワー大阪・ローレルサンクタス梅田の中古の方が良いんじゃないか？

16さんのデータに2009年分を追加しました。

2003 ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)
---- シティタワー大阪(中央区瓦屋町：淺沼組)
---- セントラルレジデンス天王寺(天王寺区北河堀町：奥村組)
2004 ライオンズ大阪スカイタワー(西区新町：鴻池組)
2005 THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)
---- シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
---- ローレルタワー難波(浪速区湊町：鹿島)
2006 プラネ・ルネ スプリングタワー(中央区玉造：奥村組)
---- パークタワー中之島フロント(西区土佐堀：熊谷組)
---- サンクタスタワー心斎橋(西区新町：竹中工務店)
---- アップルタワー谷町(中央区農人橋：アパ建設)
---- ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
---- ルネッサなんばタワー(浪速区湊町：鹿島)
2007 ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)
---- エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)
---- ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)
---- アップルタワー淀屋橋(中央区高麗橋：鴻池組)
---- アーバンライフ御堂筋本町(中央区南本町：竹中工務店)
---- シティタワー西梅田(福島区福島：竹中工務店)
---- シティータワーグラン天王寺(阿倍野区松崎町：奥村組)
---- 上本町ヒルズマーク(天王寺区筆ヶ崎町：大林組)
---- 清水谷ハウス(天王寺区清水谷町：長谷工)
---- ザ・なんばタワー(浪速区難波中：大林組)
2008 ウェリス上本町ローレルタワー(天王寺区上本町：清水建設)
---- リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)
---- ローレルタワー梅田(北区万歳町：フジタ)
---- NYタワー肥後橋(西区江戸堀：錢高組)
---- 福島ガーデンズタワー(福島区鷺洲：奥村組)
---- THE TOWER OSAKA(福島区福島：竹中工務店)
---- D'グラフォート 大阪 N.Yタワー HIGOBASHI(西区江戸堀一丁目：錢高組)
---- タワー ザ 上町台(中央区上本町西：前田建設工業)
2009 The Kitahama(中央区高麗橋：鹿島)
---- シティタワー大阪福島(福島区鷺州：奥村組)
---- 筆ヶ崎タワー(天王寺区筆ヶ崎：竹中工務店)
---- キングマンション心斎橋(中央区東心斎橋：東海興業)
---- グランドメゾン京町堀(西区京町堀：長谷工)
---- ライオンズ中之島タワー(北区中之島：竹中工務店)

京阪の新駅「中之島駅」〜「福島駅」のなにわ筋沿いは、既竣工物件・オフィスビルも含めて、
竹中工務店の施工のものばかりですが、何か理由でもあるのでしょうか？

中之島周辺（特に西部エリア）は竹中のシマです。
かなりの箇所の土地を押さえ、地権者として頑張ってますから・・・

最近はORIXと竹中は懇意ですからね。
特にタワー系のマンションは殆ど竹中です。
ORIXの一種のブランド戦略かな？

８８リスト物件について

・購入者自身による物件評価
・購入検討・比較された方のご意見・ご感想
・中古購入ご検討の方

幅広い意見・感想をお聞きしたいですね。

そういうことですか。
確か、水都αプロジェクトも、現在の朝日放送＆プラザホテルも竹中工務店が地権者ですよね？
ＮＴＴビルもそうでしたっけ？

新住友病院（もう５年以上経過しますが）の地権者は竹中だったはずで、
旧住友病院の跡地が現在タワー大阪のモデルルームがある駐車場用地。
（確か、等価交換か何かしたはずです）

ちなみに関電ビルも竹中工務店（竹中・大林ＪＶでしたが・・・）。
ロイヤルホテル周辺の用地にも土地を一部持ってるはずです。

まあ、朝日新聞のビルも竹中有力でしょうね。
朝日放送新ビル工事（福島一丁目再開発全体＝竹中単独）も竹中で、
その後の跡地再開発も竹中でほぼ決まりでしょう。
まあ、ＧＣそれぞれに強いエリアってものが有りますからね。

８８物件購入者（入居者）のご意見・ご感想が無くて寂しいですね。
自慢、不満でも結構、どんどん投稿して欲しいです。

既購入者・今後のタワー物件購入検討者・将来住見たい希望（中古買い予定）の方の情報交換に
活用しましょう。

現在遠方に住んでいますがいずれ大阪に戻るので、大阪市内でマンション探し始めました。リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)の情報を良いこと悪いこと何でもいいですので、何かご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけないでしょうか？

リーガルって投資家向けの賃貸マンションじゃないの？
一般購入者向けの分譲はやってないと思うけど・・・
タワーは別なのかね？

物件の中は見たことは無いが、数物件の外観を見た印象からは
ちゃんとALL外壁タイル張り出し、そこそこ重厚感もあると思うが、
ただ、意匠面・色目使いとかは余りパットしない（低コスト重視かな）。
さすがに、賃貸投資用だけあって立地は良い。

トータル的には、日本エスリードやその他のファンドが作ってる賃貸マンションに
比べれば「モノ」はそれなりにいいと思う。

95の住まいに詳しい人さん、早速情報ありがとうございます。
確かに御堂筋、本町の駅近くて立地が良く、広くてパッと見の外観も悪くなかったので興味があったのですが、やはり投資目的の賃貸用物件なのですね・・・
ってことは、自分たちが住むつもりで購入するには、住人の出入りも激しくて安部品でちょっと・・・って感じですか。

北区樋之口町に住不のタワーが建つようです。
H22 3月完成の45階建て
しかし交通の便が悪い・・・
いくらになるのでしょうかね。

>>97
樋ノ口町のあたりは、交通の便は悪いですが、あのあたりはあまり安くないよ。
対岸の桜宮リバーガーデンシティも中古だけど、そんなに安くないですから。
一種の「大川ブランド」だと思います。ましてや、住友不動産。割安なことはないでしょう。
最近、梅田１ｋｍ圏内の新規分譲マンションがありませんね。ダイナシティ梅田も基本は賃貸でしょうし．．．コスモスイニシアの梅田タワー計画はどうなったんでしょう。

コスモはマンションから高級賃貸＆商業ビルにでも変更するんじゃないのか？
（東急ホテル跡のアーバンコーポレーションみたいに）
「超高層マンション予定地・・・」の横断幕が随分前からなくなってるからね。

それか、もうどっかのファンドにでも更地で転売しているかな？

思ったよりも梅田周辺(徒歩１０分程度内)にタワマン出来ませんね。
今は、ローレルタワー梅田くらいでしょうか？
一時は「乱立状態になり、希少性が無くなる」と言われましたが、
どうも上本町(上町台地)・湊町/堀江周辺の方が希少性低くなる予感がします。
ん〜マンション選びも難しいな〜

>>93
よくネット上のat homeとかで、一般向けに築１年程度で売りに出てる物件は「お買い得じゃなかった」ってことなんですよ。少なくとも今の地合いで考えた場合ですが．．．
逆を言えば、あまりネット上で売りも賃貸も出ていない物件は「お買い得だった」ってことです。
少し考えたらわかりますよね？業者がおいしい蜜残っている物件(値上がり確実物件・高利回り物件)を一般向けに売るはずがないのですよ。

↑
仰るとおり、やはり実需中心の物件（＝賃貸募集が少なかった物件）、賃貸募集が現在殆ど無い物件
は購入○物件だったんでしょうね。

その点、シティタワー梅田、ビオール大阪大手前、サンクタスミラノ心斎橋タワー、
アーバンライフ御堂筋タワー、ウェリスジオ梅田等は、
未だ賃貸募集物件が多いですね（かなり苦戦中の模様）。

一方で、ザ・梅田タワー、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イーストの賃貸募集中は極少。
やはり、北区中心街は強いですね。

上本町のタワーでは投資対象としては無理でしょうね。
超供給過剰による過当競争で、賃貸も転売もアウトでしょうね。
街自体が衰退傾向にあるのだから（←転勤需要は見込めないというか、東京では知名度低すぎ）。

ザ・梅田タワーは、すぐ南に建設中で。
ここは「強い」とはいえないような、、、。

まぁ、夜にマンションの明かりの状況を見れば、一目瞭然なわけで．．．
シティータワー西梅田なんて殆ど明かりがない実情。
また、投資・実需の両方で、上本町・堀江・湊町は正直厳しい。
やはり、梅田・中之島周辺しかない。最高の立地は北浜/淀屋橋５〜７分圏内。
次ぐのが、京町堀/江戸堀東部、梅田１０分圏内。って感じではないでしょうか？

103さん
ザ・梅田タワーの南側に「何が建設中？」
北棟側は15階前後の賃貸マンション、
西側は東急ホテル跡地のアーバンCOの複合商業・高級賃貸M。
南側は以前のコスモイニシアティブのことを言ってるのかな？
それは未だ建設されてないが・・・