リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>872 マンション検討中さん
緑に囲まれていますよ。ホームページをご覧になっていないのでは

千川通りもこの時期銀杏並木の緑が美しい明るい通りです
特に緑の濃い西側がどうやらデベロッパーとしては一推しのようで、ちょっと高いですよね

>>907 名無しさん
山田君、座布団1枚持ってきて。
棟にもよるし、感性にもよりますね。

>>908 マンション検討中さん
実需＝永住、とは言ってません。
値上がりを必要条件としていない、ということです。
貴方の仰るとおり、「売りたい時にある程度売れた方が良い」というのはごもっともですが、実需の人たちはリセール価格の比重が高くない、というだけです。

リセールリセールうるさいが、将来的に賃貸利回りは期待できるし相続には有利だ。
ここに住み続けたい、転売益を意識していない人には魅力的

>>917 匿名さん

そんなことないですよ。土地分相続税圧縮したところで微々たる額でしょう。実税価格でおいきれないくらい所有権と差がつくので、トータルとしては大敗しますよ。

所有権も70年経ったら土地持分しか価値残らないですからね。トータルの収支としては期待値的にはどちらも変わらないですよ。

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスが坪800？との噂。
これの真偽に関する情報と、仮に真の場合、リビオの坪単価の妥当性について、皆さんの自由なご意見伺いたいです。

ここは割安だと思いますよ。かなり高倍率になると思ってます。

>>919 匿名さん
なんで70年たってる前提なの？

「播磨坂の物件を買えるほどの資産はなくて
　駅から遠くて学区も残念だし周辺環境もそんなによくないけど
　それでも文京区に住んで小石川アドレスが欲しいひと」
にはいい物件かもしれません。
個人手には「だったら全然別の場所でもいいのでは？」と思いますが。
一度現地見たほうがいいですよ。WEBサイトの画像はいいとこどりですから。
　

現地知ってる人の方がむしろ買いたくなる物件。この辺は高級マンションが揃っていて雰囲気も良いですよ。

>>924 匿名さん
関係者みたいに何があってもこの物件を根拠なく褒めたい人みたいだからこれ以上は無駄かもしれないですね
高級マンションは並ぶのは播磨坂までで，千川通りはそれなりの雰囲気です
雰囲気は「播磨坂が素敵だからその延長線でなんとなくそう思えるかな？」って感じ

・駅から遠い
・学区があまりよくない
という点と安さの天秤ですね
お金がなかったら播磨坂の物件は買えないし，諦めてこちらにするのもそれはそれでいいと思います

無知ゆえの質問すいません
共同印刷の借地物件ということですが、70年の間に共同印刷が倒産したり、土地を差し押さえられたりするとどうなるんですか？？

>>925 周辺住民さん

激しく同意です。

>>925 周辺住民さん
2回目の説明会以降、リビオは高い、という論調が多数派を占めている認識でしたが、ご記載の「安さの天秤」から推察するに、リビオは割安とお考えでしょうか？

>>928 名無しさん
ごく個人的な感想になってしまいますが
「文京区のマンション相場が果てしなく上がってしまっているなか，
　定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」
のが実際のところではないでしょうか。
あまりにも上がりすぎていて相場観はまったくありません。

また，柳町小学校は特別支援学級と普通学級の子どもの共同を目標にしたインクルーシブ教育へ重点的に取り組んでいる学校ですので
障害のあるお子様がいたり，教育方針に賛同できる方にはおすすめだと思いますが，
そうではない場合はきちんと理解しておく必要があると思います。
現在537名中40名が特別支援学級の対象とのことです。

>>929 周辺住民さん
ありがとうございます。
「定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」を踏まえると、所有権対比では割り引かれた価格であるとお考えということですね。
元々、リビオは定借なのに高い、という受け止めをされている方が大多数でしたので、学区等に詳しい方のご意見として、参考にさせて頂きます。

>>926 周辺住民さん
ただ底地の所有者が変わるだけで、定期借地契約自体はその後任の所有者に引き継がれる認識です。
特段なにも調べておりませんので、相違点等あれば悪しからず。

土地名義が誰になろうと変わらないです。権利期間内は借地権者が土地を使う権利が法律で保障されてます。

>>925 周辺住民さん
千川通りは銀杏並木の美しい道だとずっと思っていましたが、色々な感想があるんですねえ。
柳町小学校の学区が悪いというのも聞いたことがない。
小学校の学区で不動産価値に影響があるのは2校ぐらいですよ、ほかは影響なし。有名な話です。

googleマップでも雰囲気わかりますよ。
銀杏は生えてるけど「美しい銀杏並木！」とまではいかないかな。
植物園もかなり奥なので普段意識しないと思います。
セブン右の細い道の奥が小石川植物園です。
https://www.google.co.jp/maps/@35.7168776,139.7455998,3a,75y,167.78h,78.9t/data=!3m6!1e1!3m4!1swCXhKXbrjaqdCTTwnBrqrg!2e0!7i16384!8i8192?coh=205409&entry=ttu

文京区の学校で不動産価値がプラスになるのは3S+1Kだけです。
他の学校はは「子育てにとって別にプラスでもない」というだけです。
「子育てにいい！」というコメントには違和感がありますね，という感想です。
褒めるのは勝手ですけどミスリードはよくない。正しく褒めるべき。

ここの学区の小学校も評判良いですよ。

>>935 匿名さん
具体的にどういう点がどういう層に好評なんですか？
参考にしたいです。

>>914 匿名さん
ホームページより現地見な

価格 - 周辺相場かける一般的な定借の割引率を基準に考えると妥当な範囲と言えなくない。賃料利回りを考えると少し不安な部分はあるが、そもほもデベは賃料利回りで価格は決めない。

立地 - 駅遠。坂上周辺か播磨坂沿いであれば駅遠を上回るメリットがあるかもしれないがここはそうではない。

周辺環境 - 普通。植物園は近くにあるが緑に囲まれてる訳ではない。治安は文京区なので都内平均よりは良いだろう。あと、意外とご飯屋さん周りに少ない。

設備 - 大規模物件であるし、ホムペを見る限り文京区の平均からしたらかなり良いだろう。

費用対効果 - 地代上昇リスク、人によっては不要な施策（シャトルバス、共同印刷による催し等）の管理費への反映リスク、解体積立金はランニングコストの観点から不安。ライフプランの変更で売却したいときには思うように売れないリスクもあり、また貸すにしても周辺相場から鑑みるにかけたコストと見合う賃料が設定できるかは未知数。

客観的に総括するとこんな感じ？

設備の情報は7月の説明会までHP更新されませんかね。
定借のマンションは、価格もそうですけど、設備も高級志向なイメージでブリリア深沢8は価格に対してかなり設備をモリモリしてますよね。

ディベも難しい局面で、難しい物件を売る必要があり、価格設定等含めこれから大変ですね。
まずは今月の日米金融政策の行く末を見守るところからですかね。
今回、日本の短期の政策金利が引き上げとなれば、短プラもじわりと上がるので、そろそろ変動金利の住宅ローンも無風ではいられないでしょう。
また、米国で利下げが決まれば、いよいよ日米金利差も反転。となると為替は円高方面にふれ、海外投資家目線で日本の不動産は割高に。
不動産市況に対して逆風となる火種が潜む中、定借を500戸も売るなんて、価格設定も慎重にならざるを得ないのではないでしょうか。
7月以降、楽しみですね。

>>939 マンション掲示板さん
できれば以下を具体的な数値で語って欲しい
できないからこういう書き込みになるのだろうが
周辺相場
一般的な定借の割引率
妥当な範囲
賃料利回り
不安な部分

結局、スーパーはどこが入るんでしたっけ？
まだ未定？サミット？

既に語り尽くされてる気もするけど、結論としてここは割安だと思いますよ。

>>943 マンション検討中さん

前にこのスレで、やはりサミットらしいという趣旨の書き込みがあった記憶ですが、特にソースは示されてませんでした。
より高級なスーパーが入ればそれだけでもマンションの格が上がりますので、より高級なスーパーを期待しています。
安いスーパーは近所に他にありますしね。ダイエーとか。

既存のスーパーは、こんな感じで使い分けています。
・ダイエー：後楽園駅からの帰りに寄れて、24時間営業で、便利。
・マルエツ：生鮮食品の質が良くないのであまり使っていない。新しくてきれい。
・成城石井：後楽園駅から帰りに寄れるので、意外と使い勝手は良い。
・伊勢丹クイーンズ：品が良い。歩くと少し遠いので自転車で。ダイエーと伊勢丹とは近いので、流れで行きやすいのは便利。
・サミットとライフ：安い。千川通り沿いにあるが、自転車がないと行けない距離なので、広告の品を確認して、晴れの日にだけ行く。
・まいばすけっと：近い、意外とものが揃っていて安い。

>>946 ご近所さん
あなたのスーパーの好みになんの価値があるの？
この辺で高級的なスーパーだと坂上の三徳とラクーアの成城石井です。
まいばすけっとなら播磨坂の上と下。
正直ほかのいらないんですよね、現地民からすると。

>>942 マンション掲示板さん

過去のレス見たりご自分で調べてどうぞ
簡単にまとめただけなのであなたのためにそんな面倒なことはしません

>>935 匿名さん
柳町のインクルーシブ教育を舐めてはいけない。養護生は座席は同じだが科目によって別教室に移動して授業。それでも元の教室に走り込んできて妨害したりということも日常茶飯事。専任の先生もついているけど手が回らない。
この制度自体が障害の子をもつ某区議などによって始まったものでいろいろ闇は深い。軽率に柳町小について触れるのはやめたほうがいいですよ。

マンション自体は良さそうと思うけど小学区はあまり気にしない層が買った方がいいと思う。販売の不動産業者が学区についてどう説明するか知らないけど。。

>>949 マンション検討中さん
誤解のないように言いますが、授業を妨害する当人達に悪気はまったくなく、それが普通の行動というだけ。いわゆる荒れている悪い子が多いとか学級崩壊とは別物。日常の風景が普通に授業を受けれる子とそうでない子も一緒のクラスにいるという感じ。

>>937 通りがかりさん
現地を見ているというより、もう四半世紀近所に住んでます。
多分市街地としてはかなり緑が濃いですよ、ちょっと田舎っぽいぐらいに

>>952 匿名さん
現地見たらすぐにわかることを無理に褒めるのは無駄ですよ。
播磨坂は桜と桜の間隔が狭くて本数も多いから「桜並木！！！」ですけど
千川通りの銀杏は適度にぽつぽつだから「うーん，並木？ではないかな」です。
悪くもないけど良くもないというのが評価ではないでしょうか。
播磨坂近辺を褒めるのと，この物件の位置を褒めるのとは明確に分けたほうがいいです。

物件の周りがこんな感じですね。
文京区の一般的な街路樹だと思います。

この辺は本当に緑に囲まれてる。街路樹もそうだし、住宅の植栽も整ってるので現地の雰囲気かなり良好ですよ。

播磨坂です。
桜の時期は人手がすごいですが，オフシーズンはとても静かです。
イタ飯×２，ケーキ屋×２，ステーキ，小料理，麦飯，まぐろ料理，タイ料理＋パン，スターフルーツ，7-11，コンビニ的な店，カフェ，フィットネス，謎の高級時計店とありますが，リビオができると人が一気に増えると思うので，新しい店のオープンを楽しみにしています。

>>955 匿名さん
写真を見ればわかる通り，
「この辺は本当に緑に囲まれてる」の『この辺』は播磨坂だと思います。
千川通りは普通です。
何度も書かれてるようですけど写真でわかる通りです。

昨日駅から歩きましたが、遠すぎますね。
通勤必須なので候補外にしました。

>>949 マンション検討中さん
公立小学校はインクルーシブ教育をしていてもしていなくても授業についていけずに荒れる子はいますよ
3S1Kですらね

公立小学校は入試で人をふるいにかけないので色々な児童が入ってくるのは致し方ないことです

そういう子がいる学年にたまたま当たってしまったのであれば同情しますが
根拠もなくどこの公立小学校でも起きうることが
あたかも特定の小学校の教育に問題があるかのように名指しで誹謗中傷するということは、
そこに子供を通わせている保護者やそれを支えている地元コミュニティの名誉を毀損する行為です

>>948 通りがかりさん
具体的には何一つ語れない人と理解

>>957 周辺住民さん
「囲まれてる」って言わなければいいのに

>>960 匿名さん
あんたバチクソ面倒な人やな
表面利回り何パーくらい見たいとかシティテラスとか基準に考えて7,8割かけたらどうなるかとか過去レスで出てるから読んどけ。そして少しは自分で考えろや

>>955 匿名さん
営業で書き込んでるなら、ハードル上げると現地見てガッカリするから、逆効果ですよ。
坂登って茗荷谷駅使うなら、雰囲気の良い播磨坂通れます、くらいにしておかないと。