リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>872 マンション検討中さん
緑に囲まれていますよ。ホームページをご覧になっていないのでは

千川通りもこの時期銀杏並木の緑が美しい明るい通りです
特に緑の濃い西側がどうやらデベロッパーとしては一推しのようで、ちょっと高いですよね

>>907 名無しさん
山田君、座布団1枚持ってきて。
棟にもよるし、感性にもよりますね。

>>908 マンション検討中さん
実需＝永住、とは言ってません。
値上がりを必要条件としていない、ということです。
貴方の仰るとおり、「売りたい時にある程度売れた方が良い」というのはごもっともですが、実需の人たちはリセール価格の比重が高くない、というだけです。

リセールリセールうるさいが、将来的に賃貸利回りは期待できるし相続には有利だ。
ここに住み続けたい、転売益を意識していない人には魅力的

>>917 匿名さん

そんなことないですよ。土地分相続税圧縮したところで微々たる額でしょう。実税価格でおいきれないくらい所有権と差がつくので、トータルとしては大敗しますよ。

所有権も70年経ったら土地持分しか価値残らないですからね。トータルの収支としては期待値的にはどちらも変わらないですよ。

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスが坪800？との噂。
これの真偽に関する情報と、仮に真の場合、リビオの坪単価の妥当性について、皆さんの自由なご意見伺いたいです。

ここは割安だと思いますよ。かなり高倍率になると思ってます。

>>919 匿名さん
なんで70年たってる前提なの？

「播磨坂の物件を買えるほどの資産はなくて
　駅から遠くて学区も残念だし周辺環境もそんなによくないけど
　それでも文京区に住んで小石川アドレスが欲しいひと」
にはいい物件かもしれません。
個人手には「だったら全然別の場所でもいいのでは？」と思いますが。
一度現地見たほうがいいですよ。WEBサイトの画像はいいとこどりですから。
　

現地知ってる人の方がむしろ買いたくなる物件。この辺は高級マンションが揃っていて雰囲気も良いですよ。

>>924 匿名さん
関係者みたいに何があってもこの物件を根拠なく褒めたい人みたいだからこれ以上は無駄かもしれないですね
高級マンションは並ぶのは播磨坂までで，千川通りはそれなりの雰囲気です
雰囲気は「播磨坂が素敵だからその延長線でなんとなくそう思えるかな？」って感じ

・駅から遠い
・学区があまりよくない
という点と安さの天秤ですね
お金がなかったら播磨坂の物件は買えないし，諦めてこちらにするのもそれはそれでいいと思います

無知ゆえの質問すいません
共同印刷の借地物件ということですが、70年の間に共同印刷が倒産したり、土地を差し押さえられたりするとどうなるんですか？？

>>925 周辺住民さん

激しく同意です。

>>925 周辺住民さん
2回目の説明会以降、リビオは高い、という論調が多数派を占めている認識でしたが、ご記載の「安さの天秤」から推察するに、リビオは割安とお考えでしょうか？

>>928 名無しさん
ごく個人的な感想になってしまいますが
「文京区のマンション相場が果てしなく上がってしまっているなか，
　定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」
のが実際のところではないでしょうか。
あまりにも上がりすぎていて相場観はまったくありません。

また，柳町小学校は特別支援学級と普通学級の子どもの共同を目標にしたインクルーシブ教育へ重点的に取り組んでいる学校ですので
障害のあるお子様がいたり，教育方針に賛同できる方にはおすすめだと思いますが，
そうではない場合はきちんと理解しておく必要があると思います。
現在537名中40名が特別支援学級の対象とのことです。

>>929 周辺住民さん
ありがとうございます。
「定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」を踏まえると、所有権対比では割り引かれた価格であるとお考えということですね。
元々、リビオは定借なのに高い、という受け止めをされている方が大多数でしたので、学区等に詳しい方のご意見として、参考にさせて頂きます。

>>926 周辺住民さん
ただ底地の所有者が変わるだけで、定期借地契約自体はその後任の所有者に引き継がれる認識です。
特段なにも調べておりませんので、相違点等あれば悪しからず。

土地名義が誰になろうと変わらないです。権利期間内は借地権者が土地を使う権利が法律で保障されてます。

>>925 周辺住民さん
千川通りは銀杏並木の美しい道だとずっと思っていましたが、色々な感想があるんですねえ。
柳町小学校の学区が悪いというのも聞いたことがない。
小学校の学区で不動産価値に影響があるのは2校ぐらいですよ、ほかは影響なし。有名な話です。

googleマップでも雰囲気わかりますよ。
銀杏は生えてるけど「美しい銀杏並木！」とまではいかないかな。
植物園もかなり奥なので普段意識しないと思います。
セブン右の細い道の奥が小石川植物園です。
https://www.google.co.jp/maps/@35.7168776,139.7455998,3a,75y,167.78h,78.9t/data=!3m6!1e1!3m4!1swCXhKXbrjaqdCTTwnBrqrg!2e0!7i16384!8i8192?coh=205409&entry=ttu

文京区の学校で不動産価値がプラスになるのは3S+1Kだけです。
他の学校はは「子育てにとって別にプラスでもない」というだけです。
「子育てにいい！」というコメントには違和感がありますね，という感想です。
褒めるのは勝手ですけどミスリードはよくない。正しく褒めるべき。

ここの学区の小学校も評判良いですよ。

>>935 匿名さん
具体的にどういう点がどういう層に好評なんですか？
参考にしたいです。

>>914 匿名さん
ホームページより現地見な

価格 - 周辺相場かける一般的な定借の割引率を基準に考えると妥当な範囲と言えなくない。賃料利回りを考えると少し不安な部分はあるが、そもほもデベは賃料利回りで価格は決めない。

立地 - 駅遠。坂上周辺か播磨坂沿いであれば駅遠を上回るメリットがあるかもしれないがここはそうではない。

周辺環境 - 普通。植物園は近くにあるが緑に囲まれてる訳ではない。治安は文京区なので都内平均よりは良いだろう。あと、意外とご飯屋さん周りに少ない。

設備 - 大規模物件であるし、ホムペを見る限り文京区の平均からしたらかなり良いだろう。

費用対効果 - 地代上昇リスク、人によっては不要な施策（シャトルバス、共同印刷による催し等）の管理費への反映リスク、解体積立金はランニングコストの観点から不安。ライフプランの変更で売却したいときには思うように売れないリスクもあり、また貸すにしても周辺相場から鑑みるにかけたコストと見合う賃料が設定できるかは未知数。

客観的に総括するとこんな感じ？

設備の情報は7月の説明会までHP更新されませんかね。
定借のマンションは、価格もそうですけど、設備も高級志向なイメージでブリリア深沢8は価格に対してかなり設備をモリモリしてますよね。

ディベも難しい局面で、難しい物件を売る必要があり、価格設定等含めこれから大変ですね。
まずは今月の日米金融政策の行く末を見守るところからですかね。
今回、日本の短期の政策金利が引き上げとなれば、短プラもじわりと上がるので、そろそろ変動金利の住宅ローンも無風ではいられないでしょう。
また、米国で利下げが決まれば、いよいよ日米金利差も反転。となると為替は円高方面にふれ、海外投資家目線で日本の不動産は割高に。
不動産市況に対して逆風となる火種が潜む中、定借を500戸も売るなんて、価格設定も慎重にならざるを得ないのではないでしょうか。
7月以降、楽しみですね。

>>939 マンション掲示板さん
できれば以下を具体的な数値で語って欲しい
できないからこういう書き込みになるのだろうが
周辺相場
一般的な定借の割引率
妥当な範囲
賃料利回り
不安な部分

結局、スーパーはどこが入るんでしたっけ？
まだ未定？サミット？

既に語り尽くされてる気もするけど、結論としてここは割安だと思いますよ。

>>943 マンション検討中さん

前にこのスレで、やはりサミットらしいという趣旨の書き込みがあった記憶ですが、特にソースは示されてませんでした。
より高級なスーパーが入ればそれだけでもマンションの格が上がりますので、より高級なスーパーを期待しています。
安いスーパーは近所に他にありますしね。ダイエーとか。

既存のスーパーは、こんな感じで使い分けています。
・ダイエー：後楽園駅からの帰りに寄れて、24時間営業で、便利。
・マルエツ：生鮮食品の質が良くないのであまり使っていない。新しくてきれい。
・成城石井：後楽園駅から帰りに寄れるので、意外と使い勝手は良い。
・伊勢丹クイーンズ：品が良い。歩くと少し遠いので自転車で。ダイエーと伊勢丹とは近いので、流れで行きやすいのは便利。
・サミットとライフ：安い。千川通り沿いにあるが、自転車がないと行けない距離なので、広告の品を確認して、晴れの日にだけ行く。
・まいばすけっと：近い、意外とものが揃っていて安い。

>>946 ご近所さん
あなたのスーパーの好みになんの価値があるの？
この辺で高級的なスーパーだと坂上の三徳とラクーアの成城石井です。
まいばすけっとなら播磨坂の上と下。
正直ほかのいらないんですよね、現地民からすると。

>>942 マンション掲示板さん

過去のレス見たりご自分で調べてどうぞ
簡単にまとめただけなのであなたのためにそんな面倒なことはしません

>>935 匿名さん
柳町のインクルーシブ教育を舐めてはいけない。養護生は座席は同じだが科目によって別教室に移動して授業。それでも元の教室に走り込んできて妨害したりということも日常茶飯事。専任の先生もついているけど手が回らない。
この制度自体が障害の子をもつ某区議などによって始まったものでいろいろ闇は深い。軽率に柳町小について触れるのはやめたほうがいいですよ。

マンション自体は良さそうと思うけど小学区はあまり気にしない層が買った方がいいと思う。販売の不動産業者が学区についてどう説明するか知らないけど。。

>>949 マンション検討中さん
誤解のないように言いますが、授業を妨害する当人達に悪気はまったくなく、それが普通の行動というだけ。いわゆる荒れている悪い子が多いとか学級崩壊とは別物。日常の風景が普通に授業を受けれる子とそうでない子も一緒のクラスにいるという感じ。

>>937 通りがかりさん
現地を見ているというより、もう四半世紀近所に住んでます。
多分市街地としてはかなり緑が濃いですよ、ちょっと田舎っぽいぐらいに

>>952 匿名さん
現地見たらすぐにわかることを無理に褒めるのは無駄ですよ。
播磨坂は桜と桜の間隔が狭くて本数も多いから「桜並木！！！」ですけど
千川通りの銀杏は適度にぽつぽつだから「うーん，並木？ではないかな」です。
悪くもないけど良くもないというのが評価ではないでしょうか。
播磨坂近辺を褒めるのと，この物件の位置を褒めるのとは明確に分けたほうがいいです。

物件の周りがこんな感じですね。
文京区の一般的な街路樹だと思います。

この辺は本当に緑に囲まれてる。街路樹もそうだし、住宅の植栽も整ってるので現地の雰囲気かなり良好ですよ。

播磨坂です。
桜の時期は人手がすごいですが，オフシーズンはとても静かです。
イタ飯×２，ケーキ屋×２，ステーキ，小料理，麦飯，まぐろ料理，タイ料理＋パン，スターフルーツ，7-11，コンビニ的な店，カフェ，フィットネス，謎の高級時計店とありますが，リビオができると人が一気に増えると思うので，新しい店のオープンを楽しみにしています。

>>955 匿名さん
写真を見ればわかる通り，
「この辺は本当に緑に囲まれてる」の『この辺』は播磨坂だと思います。
千川通りは普通です。
何度も書かれてるようですけど写真でわかる通りです。

昨日駅から歩きましたが、遠すぎますね。
通勤必須なので候補外にしました。

>>949 マンション検討中さん
公立小学校はインクルーシブ教育をしていてもしていなくても授業についていけずに荒れる子はいますよ
3S1Kですらね

公立小学校は入試で人をふるいにかけないので色々な児童が入ってくるのは致し方ないことです

そういう子がいる学年にたまたま当たってしまったのであれば同情しますが
根拠もなくどこの公立小学校でも起きうることが
あたかも特定の小学校の教育に問題があるかのように名指しで誹謗中傷するということは、
そこに子供を通わせている保護者やそれを支えている地元コミュニティの名誉を毀損する行為です

>>948 通りがかりさん
具体的には何一つ語れない人と理解

>>957 周辺住民さん
「囲まれてる」って言わなければいいのに

>>960 匿名さん
あんたバチクソ面倒な人やな
表面利回り何パーくらい見たいとかシティテラスとか基準に考えて7,8割かけたらどうなるかとか過去レスで出てるから読んどけ。そして少しは自分で考えろや

>>955 匿名さん
営業で書き込んでるなら、ハードル上げると現地見てガッカリするから、逆効果ですよ。
坂登って茗荷谷駅使うなら、雰囲気の良い播磨坂通れます、くらいにしておかないと。

播磨坂は本当にいいよね
桜の時期はもちろん最高なんだけど
普段も空が広くて木々もきれいで人が多くもなくて過ごしやすい
たまにドラマ撮影してて鬱陶しいけど

千川通りを歩いているとこの時期緑が多く見えるけどね
同じ街路樹でも春日通りより街路樹が大きく、この時期銀杏がとても大きく見える。
後楽園側から歩いてくると緑の高い壁が続いているように見えるはず
春先の葉が小さい時期のグーグルアースの写真を(著作権違反？)使っても、今現地を歩けばバレバレだよ

確かに教育の森公園横の湯立坂と比べたらどこに行っても緑は少ないだろうが、それはハードル高すぎだよ
フクダ電子が借りているスターツの駐車場の向こうに小石川植物園の木々も見える
西側の寺にある木立を生かして連続性のある植栽の庭を配しているようだし、

>>965 匿名さん

いや、播磨坂とか教育の森と比べて少ないことを言っているのではなく、リビオ周辺を「緑に囲まれてる」と表現しているのが違うと言ってるだけで

論点すぐ変わるよね

散歩してたので正に今日の千川通りを後楽園側から撮った写真です。

どう思うからそれぞれに任せます。情報提供まで

どこの地方都市かなって感じやね

近所民です
予定地が緑に囲まれてるとは思わないし
千川通りも歩いて気持ちの良い道ではないよ
だから上のいくつかのポストは誇大表記に感じるね
まあ、屋上か小石川植物園にいけばいいんでない？

>>969 マンコミュファンさん
うん、千川通りをやけに褒めてる人いるけど、美的感覚が違うか営業の人だと思う。

囲まれ感ありますよ(*^^*)
低地だけになおさら
写真はついさっき撮りました

>>971 匿名さん

囲まれてねーじゃん
植物園の緑が見えるだけじゃん

リビオが囲まれてるのは緑ではなくお寺
周囲を囲むように10箇所くらいあるぞ笑

小石川植物園ではハナショウブが見頃です

>>971 匿名さん
なるほど。
赤坂インターシティから望遠レンズで撮影ですか？(*^^*)

リビオ周辺はかなり緑多いですよ。居住環境の良さは都内でも屈指のレベルです。

>>976 匿名さん
いい加減にせい。ここが住環境良いなら、日本のほとんどが住環境良いわ。

>>977 eマンションさん

いや、まぁ住環境は良いのは認めてもいいんじゃないですか？文京区好きですし。

ただ都内屈指のレベルだとは口が裂けても言えませんが

>>975 匿名さん
文京シビックセンターからだと思います

>>978 評判気になるさん
文京区内でも本当に住環境良い所の人からはイマイチと思われるかと。低地なりの雰囲気は感じます。
でも千川通りが素敵な並木に見える人もいるし、植物園や播磨坂に囲まれてると思いこめる人もいるし、住環境が何であれ522人にマンション気に入られれば無事完売。

>>965 匿名さん
「グーグルアースの写真を(著作権違反？)」あたりに難癖つけて相手を何とか黙らせたい焦りが感じられてとてもおもしろいレスだと思います。
ちなみにGoogleEarthの画像はすべて非営利無許諾OKですので覚えておいてください。
また「後楽園側から歩いてくると緑の高い壁」とありますが、
上で上げた写真は「本物件目の前の街路樹」なのがわかりませんか？
本当に現地を知らないみたいで驚きです。
後楽園からの途中や茗荷谷からの途中の播磨坂が美しいのと、
物件周りの景色とは無関係なのを皆さんから指摘されているのをそろそろご理解ください。

>>972 名無しさん
だってそもそも物件と植物園が隣接してないんだものｗ
だいたい千川通りを歩いてても植物園を意識することなんてないよ、ほぼ見えないから

前世から文京区に住んでいた身としては最高の物件だなあ。昔はこんなマンションが建つなんて夢にも思わなかった。

前世？(笑)

>>967 匿名さん
ここセツルメント菊坂のところじゃん
物件からかなり離れたところの写真貼るのヤバくね？

まぁ変な営業マンみたいな人が無理筋に褒めてるから嫌な物件みたいに見えるけど
環境は別に悪くはないよ、決して良くもないけど
金があったらディアナやルジェンテを買う
金がないから諦めてリビオを考える、それだけの話

>>987 マンション検討中さん

性格が違うので競合しないと思うけど。

もう何年も前、父が家族やっちゃった事件あったのこの先辺りだったよね。
何も知らんのよね、よそからの人は
やっぱ坂上と下じゃ雰囲気違う
暗いんだよ昔川が流れてた場所は
駅から遠すぎあり得ない

同じ定借ならパークタワー渋谷笹塚の方が良いね。
笹塚、穴場だからこっちより安く出してくるはず。

>>988 購入経験者さん
だからその「性格が違う」っていうのは
購入者の層が違うってだけでしょ
誰でも買えるなら播磨坂の２つ買ってるよｗ

>>986 評判気になるさん
あなたもちゃんと話の流れを理解してから投稿してください。千川通りを後楽園側から見ると緑が壁のようにうんたらかんたらとあったのでポストしただけです。ちゃんとどこの写真か触れてますし、物件の周りとは一言も言ってないでしょう、、

>>987 マンション検討中さん
金がない人が買えるほど安くないけどね
ランニングコストが上記2物件よりかかるのを忘れないように

>>987 マンション検討中さん

そりゃ金があればね。

>>971 匿名さん
これはひょっとしてご自宅からの撮影ですか？

>>991 買い替え検討中さん
誰でも？
そもそも小規模物件しかない時点で検討対象ですらないが

小石川でこの規模の分譲はかなりレアですからね。

近くのマンションに20年以上住んでいます。
学校に関してはエレベーターホールで見ている感想は小学生も私立が多いです。ごきげんようとあいさつされますよ。ママ達は送迎で忙しそうだけど、働くママ向けに学童保育所を併設している私立もあるのですよ。
買い物はネット、生協、実店舗利用で困る事は無いし、高級スーパー（三徳茗荷谷、成城石井、クィーンズ伊勢丹　三徳は茗荷谷だけ別格）が近くにあるのは選択肢が増えて良しです。
植物園も年間パスポート発行しているので休日の散策はとても良いです。銀座あたりまでは徒歩で、六本木あたりまでは自転車でok。車は足というより持っていたい方が持っている感じ、駐車場料金も高いので、それに見合う車が多い。
犯罪率も目黒区と並んで文京区は少ない区。
借地権で販売価格はどのようになるのか。借地残年数が数年になったら賃貸で運用すればよいのですし。緑が多く気持ちの良い立地なのに地下鉄何路線も利用出来ますしね。

銀座あたりまでは徒歩で
銀座あたりまでは徒歩で
銀座あたりまでは徒歩で

どこにでもあるXXX銀座商店街のことだと思う

生活満足度（価値観）と資産性（投資）を切り分けて考えたほうがいいのでは？

価値観は人それぞれぞれ。

答えは永遠にでこない（笑）


例えば、立地で考えます。

利用者が多いと想定される最寄り駅まで10分以上。

茗荷谷駅（13分）、後楽園駅（15分）。


この時点で、資産性を重視するなら厳しい。
さらに定借は資産性という観点では、デメリットでしかない。


もちろん例外はあって、

晴海フラッグ（最寄り徒歩15分）のような大きなミスプライスであれば、資産性も高くなる。

また、

中大法学部（茗荷谷駅駅徒歩1分）の場所にもし定借マンションができていたら、
資産性が高い好立地と認めるのではないでしょうか？




私の個人的な生活満足度志向、価値観。　


リビオシティ文京小石川は、

好立地ではなく、好き立地。


30代夫婦、子無し。通勤通学なし。電車乗らない。
電動自転車を乗り回し、神楽坂、神保町、上野まで日々散策。
ほぼ毎日ラクーアでサウナ。
クイーンズ伊勢丹、成城石井で買い物が好き。

という価値観、生活であれば、最高！ではないけど、

まあまあ良い、好き立地です(^^)


単純に生活満足度が高くなりそうなので。

ただし、通勤がある生活なら、
パークコート文京小石川や湯島のブリリア上野池之端の
中古狙い。

新築限定ナウなら、

パークシティ中野、パークタワー渋谷笹塚を狙うと思います。

>>989 通りがかりさん
地方から来た若い人は文京区だ小石川だという括りでしか見ないかもしれないが、ここはまさに「太陽のない街」の舞台。坂上と下はお屋敷街と貧◯窟という極端な差があった。時代とともに双方が普通に近付いても雰囲気の差はありますね。

今時坂上坂下が違うという人は珍しい、って人いたけど、坂下に住んでる人かな。坂下の人に面と向かってわざわざ言わないだけだよ。

それでも駅が近ければ利便性で選ばれるのだろうが、遠いしね。その分建物やサービスは頑張ってると思う。

銀座まで徒歩ってえらい頑丈な足してはるんやねえ。うち、そんなんようできひんわあ。

まあそもそも暗渠化した川の上だからな
小石川=千川=氷川、だっけ
永井家風のころはこの辺全部地歴も悪かった
のんびり現地歩いたら感じると思うけど、やっぱり播磨坂と千川通りは空気感が違うよな
なんなんだろうね、ああいうの
リビオとかができて明るくなれば徐々に変わるんだろうか

>>992 マンション検討中さん
わざわざ現地で写真撮るのに、わざわざ物件前じゃないかなり離れた場所で取る意味は何？
緑が多い少ない話題で緑多めに見える別の場所の写真貼って「判断はお任せ」っておかしくない？
って話だよ

>>1005 さん

いやだから朝散歩してたんで撮ったと言ってるでしょう、、。私の家は後楽園から徒歩数分なので散歩途中に千川通り使ってるんです。
業者でしょうがどなたかが「後楽園側から歩いてくると緑の高い壁が続いているように見えるはず」と何の写真もなく言っていたので、少しでも多くの情報を提供しようとして本日時点のものを共有しただけです。
それぞれ感じ方はあるだろうから私の意見を加えてないだけです。これでいいですか？

私は文京区に住んで15年以上経ちますしこの区が好きなのでこの辺りを検討される方は客観的な情報を基に検討していただきたいと思っていたのですが、もうこのスレはあなたみたいに誰から構わず気に入らない投稿に噛み付く人だらけなので現地民の見地からの情報を提供するのはやめたいと思います。私はこの物件に魅力を感じなくなってますが、偏った情報だけで購入しても見送ってもその方のせいなのでどうでも良くなりましたわ。

好きにしてください

>>1006 匿名さん

1005の母です。この度は息子がご迷惑をおかけして大変申し訳ありませんでした。罰として当物件を購入させます。

銀座まで1時間ぐらいなので散歩がてら歩くにはちょうど良い感じですよ。豊洲に住んでる人も銀座から歩いて帰ったりするらしいです。

当物件～銀座四丁目 6km
豊洲～銀座四丁目 4km

>>1006 匿名さん
文京区に住んで15年でこの物件に魅力？
変わってる人だけどいなくなるならご勝手にどうぞ
>>1007
こんなままじゃ買いたくないw
なんか劣勢をひっくり返すいい情報あれば考えます

ここホントに吹き溜まりの集まりっすねw
過去の議論も読み返さないで批判ばかりする
物件の魅力云々ではなく、そんな人たちが隣人になる可能性のある文京区が一番のリスクだわw

>>1010 マンション検討中さん
迷惑なやつだな
誰もお前に都合の良い情報を提供する義務はないし
買ってくれとも言ってない

駅距離がある点を除けば立地的には満点に近いですよ。周辺環境も良いですし。