リビオシティ文京小石川ってどうですか？

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが

湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。

>>752 マンコミュファンさん

「少なくとも」1,2本でした

基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが

たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい？

>>756 マンション検討中さん

リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。

>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い（土地がないんだから当たり前）ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね

>>758 口コミ知りたいさん

勝手に確定してるし(笑)

>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。

工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。

ま、見慣れると何とも思わないのかな。

ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね

アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは

>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。

現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。

それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。

>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで

金額や間取りと物件があってなさすぎる。

出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。

通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。

上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。

当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています

>>762 匿名さん

クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは？
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど

>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる

>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)

>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく

現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない

ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙

都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った

ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた

パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ７０年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするｗ

>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;

>>763 マンション検討中さん
>文京区の中でもピカイチ
そこまでは言っていないけれど、良くない方とまで言うのは当たっていない気がするな。

近隣の築古物件もしっかり売れているし、管理のいい規模の大きい物件は人気があってすぐ決まる。売れないのは小規模築古で管理費ショートが眼に見えるような劣化が目立つ物件。多分ここは住みやすさを実感している近隣のマンションの買い替え組が多いと思う。スペックばかりに目を奪われていると理解できない土地柄ではある。

話は変わってここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。

>>772 763さん
普通に読みました(*^^*)

>>758 口コミ知りたいさん
効果はリセール次第にはなりますが、富裕層の上の世代から、下の世代に資産を移転させるための物件としては面白そうですね。
以下、思いつきの妄想です。反論大歓迎です。
例)キャッシュリッチな富裕層高齢者が買って、子どもに貸すパターン
キャッシュが本物件になる→定借なので資産圧縮→相続時に相続税圧縮→子どもは相続後も引き続き自己居住が可→(あわよくば…)想定外にリセールが強い場合、売却時に相続価格以上のキャッシュインが見込める

>>773 匿名さん

800も盛り過ぎだとは思うけど。
700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね？
それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。

>>773 匿名さん
文京区住んだことある？
俺の評価は変わらんね
・地下鉄が多数走っている文京区でも各駅から遠い点を選んだような場所
・ハザードマップエリアの低地
・周辺に店が少ない。一方で静かな住宅街としての雰囲気もあまり良くなく中途半端
・後楽園に向かう千川通りは歩道が狭く、また並木道という雰囲気はない
・良いのは小石川植物園と播磨坂に近いこと

>>774
日本語能力低いね

>>771 匿名さん

でもタワーなのにここと同じく外廊下でしょ。
65平米の３LDKとかがあるのを見ると、定借でも相当単価は高いんでしょうね。知らんけど。

>>778 マンション検討中さん

王者三井による都心の大規模タワーかつ

商品性求められる定借なんだから

内廊下に決まってるやん(^_^;)

各階宅配ボックス、各階ゴミ置き場、内廊下
は当然備えてきますよ(^_^;)

>>779 口コミ知りたいさん

いえいえ外廊下ですよ。

内廊下だね
スーパー直結のエレベーターは素晴らしい
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html

反面、タワマンっぽくない梁とサッシ高に、せっかくの角部屋には柱が変な位置にあったりと気になる点も。

笹塚だったら豊洲の方がいいかな

>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから

>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります

＞相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何？
相続税評価額？
相続時の適正な時価？

>>784 通りがかりさん
＞相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。

住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。

>>786 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島と悩む

>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw

定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。

>>781 マンション検討中さん

中空部分を密閉してるんだね。

渋谷笹塚。いいっすね。パコ渋、パコ神宮北参道に次ぐ、渋谷区における三井のランドマークタワー。しかもほぼ駅直結。

渋谷笹塚、ここの物件と同じく大規模かつ定借なので、時期は少しズレるが良い比較対象になりそう。
笹塚はタワーなのに免震ではなく制振なのが少し気になったけど、三井のタワーって免震少ないの？それとも定借だからケチった？

>>792 マンション検討中さん

大林のＤＦＳだから、ちゃちな免震より性能良いよ。

>>793 検討板ユーザーさん
風揺れにも効きますか？

笹塚良いけど@650超だろうなぁ。　私は@550が限界。

京王線の笹塚は山手線の外側で新宿への通勤が便利だと思うけれど、大丸有とかは遠い気がする。勤め先によっても異なるのでは。もちろんこっちの方が安いわけだけど。

あとタワマンだと修繕の方がどうかな。ここはなんだかんだ言って7階とか10階建ての板マンがひしめいているだけなので、だいぶ安く上がりそうな気がする。定借としてのコスパはここの方がよくないか。

>>796 匿名さん

だいぶ性格は違いますよね。多くの検討者は比較する対象ではないと思いますが、広域検討の半投資家のような人が色々考えるんでしょう。

>>797 マンション比較中さん

やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。

値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。
リセールもあまり期待出来ないので、萎える。

10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか？
この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。

>>799 マンション検討中さん

同じ価格は難しいと見込んでます。
でも賃貸で借りるよりもマシでしょ

>>799 マンション検討中さん
価値があるとしても値段が高すぎるのでリセールしても利益が出ず、損失が大きくなるのでリセールバリューはないでしょうね。

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。→パークコート小石川と同じだな。

>>802 検討板ユーザーさん

パークコート小石川ザタワーは駅距離が全然違うしタワーなので、そこだけ同じとか言っても意味はない。

>>799 マンション検討中さん
茗荷谷近辺は地区としては人気ですけど，この物件の学区は柳町小学校だと思うので
子育て環境としてはそれほどプラスにはならないですね
ある程度の需要はあると思いますが，「常に需要がある」のは坂上だけだと思います
ラクーアも徒歩圏内とは言えない距離ですしね
循環バスびーぐるは便利ですが，このマンションできたらめっちゃ込みそう・・・

震災リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が怖い。ここは地盤も良いですし災害には強いですよ。

>>803 匿名さん
というか、パーコのあたりは最大2ｍの浸水リスクだけど、共同印刷敷地は基本的に浸水ハザード付いてないですね。千川通自体は最大1ｍ。
海抜的にも7ｍと5ｍなんで、まあ、もしあってもパーコあたりがプールになるだけでここは大丈夫でしょう。

>>804 周辺住民さん

そうなんですよね。柳町小学校でも駅近であればいいですし、駅遠でも茗荷谷近辺ならあり

ここは駅遠かつ柳町が人によってはネックですね

>>798 匿名さん
>地代や解体準備金、管理修繕費
そこのところはまだ数字が出ていないし、MRで要確認ですね。
リセールについてはそこまであまり悲観していないかな。20年住んでも50年残っているし、その時点でおそらくは今よりだいぶ高くなっているであろう賃料の利回りが10パーになるほど安くもならないでしょうから。

特に長所がなくて定借のここがリセールで上がってたら
他のところはもっと上がってて住み替えできないことになる気がしますが・・・
2件目でわざわざここを買う人なんているんでしょうか？
実需ならまだわかります

お受験ママさんに気にいられたら、爆上がりやね。

>>810 マンション検討中さん

文京区で億を超えるマンションのニーズはないよ
本当に気をつけた方が良いよ

>>812 匿名さん

それパーコーだけです

いや普通にたくさんありますよ。ネガの人は相場を知らなすぎです。

>>809 周辺住民さん
> 他のところはもっと上がってて住み替えできない
それは所有権でも同じでしょう。

定借でも立地の良い物件は高値で取引されてますからね。ここも心配ないですよ。

>>814 匿名さん

比較対象がアナウンスされてるリビオの70平米ちょっとなので、似たような平米数で文京区でかつパコ以外で2億超えてるところ教えていただいてもいいですか？

80平米とかそれ以上だったらそりゃ超えるでしょうけど

>>816 匿名さん

いや、その「立地が良いかどうか」で散々議論になってるのでは？

>>817 検討板ユーザーさん

急に弱気になるの面白い

広い部屋なら2億越えも当たり前だからね。
自分も文京区で70㎡程度で2億越えの新築があるのかどうかちょと知りたい。
ブランズ本郷をみてみたが78㎡で1.67億らしい。

>>819 通りがかりさん
いやだってまともな人だったらそこの前提条件は外せないでしょ
スコープ広げられるなら都内だったらどこでも2億超えの物件はどこでもある

とくにこの掲示板は前提やスコープを都合良く変えて適当なポジトークしてるのばっかだから

パークコートも低地とかいって同類にしようとしている輩がいるけど
あそこの住人からすると比較するのもおこがましいと思うだろうよ
タワーと団地を比べるとか失笑ものでしょ

>>820 匿名さん
湯島駅1分のスミフは一期2次の今70㎡が18,900万円。複数のラブホに近接してて（うち一件はほんとに壁ドン）散々ネガティブな書き混みされてるけど最終的には2億行きそうですね。

どんどん売れてはいないし2億超えてもいないから　>>812 の裏付けには全くならんな。

>>823 通りがかりさん
あそこは上野・御徒町が徒歩すぐだし、アドレスは文京区でもほぼ台東区のような場所なんよなあ。便利だけど。
The文京区物件との比較対象としては、少し異端児かも。

>>812 匿名さん
>文京区は住環境が良いから住みたい人も多いです。
住環境については文京区にも色々あってだな...
文京区アドレスならどこでも良いから住みたいって人もいるからいいのかね。

>>816 匿名さん
まぁここは「立地がいい」とは言えないかなぁ
現地民からすると「立地は悪くはないかな」程度ですよ
坂下り切った千川通りだし学区も人気ないし駅から遠いし
茗荷谷は別にいい店が多いわけでもないからね

繁華街がなくて公園が近くて子育てにいいのが一番の売りだけど
ここは子育てするには学区がいまいち

下の2LDKさんの記事で
>近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので
とあるのでこの辺の相場はそんなもんってことだろう。

>>828 匿名さん

ということは、定借なので ×0.8で、坪480が適正ってことですね。
シティテラスはスミフの物件なので、そもそも割高という話もありますので、少なくとも坪500超えるようだと、確実に割高ということで、合ってますか？

>>829 マンション検討中さん

相手に意見を求めるなよ
自分で判断してよ

>>816 匿名さん

うーん、、、立地のいい物件で定借って、広尾のことですか？

それか、神宮前？？

高値取引って、外国人が現金一括で買い上げてくれるなら良いですけども、定借だと中古ローンでは相当キツくなりますよ？

ちなみに心配ないとされる根拠と、立地の良い定借の物件はどちらでしょう？持っている情報と比較検討したいので、提示していただけますか？？

ここも立地はかなり良いですよ。定借でも住みたい人はたくさんいると思う。

>>832 匿名さん
むしろ定借でありがたい
この素晴らしい立地と建物企画に定借で住めるなんて本当にありがたい
地主さんに感謝
デベさんに感謝
そう考える方がたくさんいるってことが、このスレの流れでよく分かりますよね

やはり不動産は立地が一番大事ですからね。一に立地、二に立地、三四がなくて、五に立地と言われます。

>>827 周辺住民さん
ふふふ、そうですね、ここは避けた方がいいですよ。
それでお願いします、MR予約しました、わたしは本当に愚かなんですよ

>>832 匿名さん
私も833さんと同様にデベと地主様に感謝しております

立地が良いですからね。リセールも高値で取引されると思いますよ。

立地考えたらただみたいな金額で共同印刷は神様ですね、ふふ

一に立地（所有権）、二に立地（所有権）、三四がなくて、五に立地（所有権）

>>839 匿名さん

今日現地散歩したけど、周辺はマジ何もない
駅から遠すぎて、検討やめた