リビオシティ文京小石川ってどうですか？

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが

湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。

>>752 マンコミュファンさん

「少なくとも」1,2本でした

基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが

たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい？

>>756 マンション検討中さん

リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。

>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い（土地がないんだから当たり前）ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね

>>758 口コミ知りたいさん

勝手に確定してるし(笑)

>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。

工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。

ま、見慣れると何とも思わないのかな。

ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね

アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは

>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。

現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。

それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。

>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで

金額や間取りと物件があってなさすぎる。

出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。

通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。

上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。

当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています

>>762 匿名さん

クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは？
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど

>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる

>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)

>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく

現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない

ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙

都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った

ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた

パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ７０年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするｗ

>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;

>>763 マンション検討中さん
>文京区の中でもピカイチ
そこまでは言っていないけれど、良くない方とまで言うのは当たっていない気がするな。

近隣の築古物件もしっかり売れているし、管理のいい規模の大きい物件は人気があってすぐ決まる。売れないのは小規模築古で管理費ショートが眼に見えるような劣化が目立つ物件。多分ここは住みやすさを実感している近隣のマンションの買い替え組が多いと思う。スペックばかりに目を奪われていると理解できない土地柄ではある。

話は変わってここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。

>>772 763さん
普通に読みました(*^^*)

>>758 口コミ知りたいさん
効果はリセール次第にはなりますが、富裕層の上の世代から、下の世代に資産を移転させるための物件としては面白そうですね。
以下、思いつきの妄想です。反論大歓迎です。
例)キャッシュリッチな富裕層高齢者が買って、子どもに貸すパターン
キャッシュが本物件になる→定借なので資産圧縮→相続時に相続税圧縮→子どもは相続後も引き続き自己居住が可→(あわよくば…)想定外にリセールが強い場合、売却時に相続価格以上のキャッシュインが見込める

>>773 匿名さん

800も盛り過ぎだとは思うけど。
700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね？
それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。

>>773 匿名さん
文京区住んだことある？
俺の評価は変わらんね
・地下鉄が多数走っている文京区でも各駅から遠い点を選んだような場所
・ハザードマップエリアの低地
・周辺に店が少ない。一方で静かな住宅街としての雰囲気もあまり良くなく中途半端
・後楽園に向かう千川通りは歩道が狭く、また並木道という雰囲気はない
・良いのは小石川植物園と播磨坂に近いこと

>>774
日本語能力低いね

>>771 匿名さん

でもタワーなのにここと同じく外廊下でしょ。
65平米の３LDKとかがあるのを見ると、定借でも相当単価は高いんでしょうね。知らんけど。

>>778 マンション検討中さん

王者三井による都心の大規模タワーかつ

商品性求められる定借なんだから

内廊下に決まってるやん(^_^;)

各階宅配ボックス、各階ゴミ置き場、内廊下
は当然備えてきますよ(^_^;)

>>779 口コミ知りたいさん

いえいえ外廊下ですよ。

内廊下だね
スーパー直結のエレベーターは素晴らしい
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html

反面、タワマンっぽくない梁とサッシ高に、せっかくの角部屋には柱が変な位置にあったりと気になる点も。

笹塚だったら豊洲の方がいいかな

>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから

>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります

＞相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何？
相続税評価額？
相続時の適正な時価？

>>784 通りがかりさん
＞相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。

住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。

>>786 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島と悩む

>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw

定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。

>>781 マンション検討中さん

中空部分を密閉してるんだね。