リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>721 匿名さん

二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。

新築定借以上にローンがつきにくい、ローン上限が低いから、ローンを使う実需層に敬遠される。買い手は運用層かキャッシュ潤沢にある終の住処を探すシニアが多い。

立地が良くないんでしょ？
地形　地歴　駅遠

>>715 匿名さん
この表の見方なんですけど、定借でも首都圏に関しては新築時も中古時も周辺相場比はあまり変わらないということで合ってます？
近畿圏中部圏は中古の下落が厳しそうですね。東京民は合理的に利用価値重視ということなんでしょうか。所有権が高すぎるということが大きいのかな？

調べてみれば分かると思うけど、ここより立地の良い物件ってそんなに無いですよ。

>>723 マンコミュファンさん

>二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
それも違ってそうだけど。

>>725 買い替え検討中さん

私は新築時の相場比75%までなら、中古時の相場比は維持しやすいけど、新築時でそれ以上高いと中古時の相場比は維持が難しいと読み取りました。

>>726 匿名さん

逆です。文京区の中でここの立地は悪い方です。
ハザードマップとなぜ、この土地が印刷工場だったのか歴史を調べればわかりますよ。

>>6469 マンション検討中さん

90％でもほぼ維持できているどころか逆に所有権以上に上がってるものが結構あるように見えますけど。明らかに維持できてないのは所有権以上に高かった1件(110→80)と80から→55の1件だけですよね。どこなのか気になりますけど。
いずれにしても定借は圧倒的に値下がり率が大きいというのは事実と異なりそうです。結局相対的なものなんでしょう。

>>730 さん
傾き1の点線を下回るデータポイントの方が多いように見えます。
地代や取り壊し積立を負担した上で、この維持率ですから、実質的にはもっと悪いと考えた方がよくないですか。

>>731 検討板ユーザーさん

私には上の方が多いように見えますけど(笑)
地代や取り壊し積立の負担が売却時の維持率と何の関係があります？それを払った分は中古の維持率に上乗せされなければおかしいとでも？どういう理屈でしょうか。

>>732 匿名さん

実質的な中古の維持率に補正する必要があると思います。
そうでなければ、所有権と定借を同じ条件で比較できません。

所有権の場合の補正項目　固定資産税
定借の場合の補正項目　　地代、取り壊し積立金

取り壊し費用は所有権でも必要ですよ。コンクリートは経年と共に強度が落ちるのでどこかで建て替えが必要になります。

>>733 マンション掲示板さん

必要ないよ。なんのために必要？月々出る金が多いと理解しておけば済むことじゃないですか。何とか定借を貶めようとしてああだこうだ無理やりすぎる。
にもかかわらず中古の価格維持率が所有権と定借で大差ないということは、月々の出費の多さがマイナスになってないってことでしかない。立地によっては定借が有利だというエビデンスにしかなってない。だって、土地所有分がないのに物件全体としての価格が同等の率に維持されてるってことでしょ？つまり、建物の価値、その利用権が土地を含めた所有権物件に比べより高く評価されているに他ならないわけだから。
要は、定借物件は、そういう立地で供給されているってこと。そして絶対価格が低廉だから、利用価値を重視する人に訴求するってこと。
理解できるかな？

>>733 マンション掲示板さん
普通に考えたら、固定資産税より地代の方が高いよね。
税金に70年分割の土地代が乗っている理屈だから。
でも、ある程度初期費用に含まれているのかもしれない。
やはりトータルのランニングコスト（将来の値上げ可能性を含めて）を見ることが重要になりそうです。

神楽坂アインスタワー
借地期間残り31年
坪335万くらい
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_72380461/
これ、所有権だったら、幾らくらいになるでしょうね

築10-20年ぐらいで売るなら定借(70年)でもOKだけど、残存期間が少なくなるときついよね。

いかにも訳あり価格ですな

定借のローン調べてみたら、スルガ銀行で2億まで借りられるみたいだけど、やはり審査とかは厳しいのかな？

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが

湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。

>>752 マンコミュファンさん

「少なくとも」1,2本でした

基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが

たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい？

>>756 マンション検討中さん

リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。

>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い（土地がないんだから当たり前）ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね

>>758 口コミ知りたいさん

勝手に確定してるし(笑)

>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。

工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。

ま、見慣れると何とも思わないのかな。

ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね

アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは

>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。

現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。

それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。

>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで

金額や間取りと物件があってなさすぎる。

出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。

通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。

上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。

当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています

>>762 匿名さん

クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは？
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど

>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる

>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)

>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく

現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない

ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙

都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った

ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた

パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ７０年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするｗ

>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;