リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>659 名無しさん
デベさん、教えてください！

この物件の取り壊し積立金は月々いくらですか？

築年数が経って修繕で揉めるのは所有権マンションも同じ。むしろ所有権の方が早期建て替え派と建て替え先延ばし派の争いが起きやすい。

>>664 匿名さん

これも詭弁ですね。

所有権マンションでは修繕は寿命長期化になるから、全ての区分所有者にインセンティブがある。合意形成しやすい
建て替え議論が始まるのは、50年後

定借は取り壊しが決定事項。寿命長期化のインセンティブない。
35年あたりから対立始まる

>>655 マンション検討中さん

外廊下ですよ

>>659 さん

都心好立地所有権なら持ち出し無しで建て替え出来ますよ。運が良いと資産価値が１０倍になったりもしますね。

>>646 評判気になるさん
愛着なんて陽炎のような感情に一億だせんわ
それよりも売りたい時に売れること
売った時に損失を最小限に抑えること
の方がよっぽど重要

借地権は時間とともに住める期間は目減りするので将来にわたって減価はしていくと思うんだけれど、ここはそれ「だけ」ではない。

この辺では希少な3LDK、4LDKの広い住戸が多く、文京区最大級規模のマンションで管理費や修繕積立金は潤沢。24時間有人管理、しかも７階から１０階建てとタワマンではないので将来的な修繕費用も湾岸タワマンと比べると低くおさえられるだろう。居住者サービスも手厚く、おそらくこのレベルの物件は今後もまず出ないと思うので、そこをどう考えるか。仮に所有権なら、いまどき70平米でおいくら億円しちゃうんだろうね、実際、近所のレジデンスが24時間有人管理と大規模というキーワードで大人気で取引されているのを見ると、そこまで悲観する必要はないのかもしれない。

この何年かいつか安くなる、マンションは暴落するという煽りで買い時を逃して高値掴みを強いられた人も多いので、あえて良い側面も書いてみた。業者の宣伝ではないので悪しからず。

>>667 マンコミュファンさん
>運が良いと資産価値が１０倍

原宿の某ランドマーク物件の例は知らないとはいわせませんよ、あのレベルの場所ですら2008年の建て替え計画での還元率は85％だったと言われています。しかも賛成議決権が5分の4未満で流れてしまった。その後建て替え計画が現れては消え、最後は2017年に原宿駅前神宮前6丁目再開発による建て替えを渋谷区長がよびかけたがそれでも建て替えはならず、2024年の時点でも具体的な建て替え計画は聞かれません。もちろん建て替えできていれば、その後のマンション高騰の恩恵も受けられて、高値で売り抜けられたかもしれません。

そういう建て替えできて大儲けというのはそれこそ宝くじに当たるようなものです。要するに所有権だって半世紀以上先のことなんて全くわからない。70年も経って廃墟化して負動産になったら、二束三文でしょう。最悪シナリオは借地権以下ですよ。

都心の駅近所有権物件が廃墟になる状況だったら駅遠のここは廃墟タウンの郊外物件になりますね

>>662 名無しさん
所有権マンションは建て替えないの？
それこそ廃墟化するじゃん

ちゃんと考えてる機関はこんな政策提言してるよ
https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=3021

>>669 匿名さん
＞管理費や修繕積立金は潤沢
その根拠は？
まさか戸数が多いからというだけで短絡的におっしゃっているのではありませんよね？？？

>>668 マンコミュファンさん
ごめん寄った勢いで書いてみただけだよ
何もかも裏の意味でさ
まさかマジに受け止める人が居るとは思わなんだ(^_^;)

建て替えを先延ばしして修繕不良になるリスクは所有権の方が大きい。70年で確実に建て替えられる方が安心では？

所有権→４０?５０年で建て替え。資産価値数倍へ

定借→７０年で取り壊し。土地からは強制退去

安心なのは地主ともう1回建直して売り直せるデベであって、居住者ではない

都心駅近の所有権は困ったら再開発したくてたまらないデベが買い取ってくれるよ

>>674 名無しさん
なんだ心配させるなよ
70年間地主様に貢ぐアホがいると思ったじゃないか^_^;;,

>>678 匿名さん
70年間銀行様に利息を貢ぐ、70年ローンで背伸びして所有権マンションを買う人がいる現代では、土地分だけ70年間地主に地代を貢いで身の丈にあった資金の範囲で借地権マンションを買う人が一方的に愚かだとは批判できないのでは。

>>678 匿名さん
ごめんごめん
お詫びに根室花まるで10貫までおごるから許して～～～

>>679 匿名さん
ここは地代負担70年不可避だけど、他物件のローンは70年が絶対ではない
土俵が違う事柄だよ
牽強付会

>>679 匿名さん

ローンの有無と定借の問題点は関係ない。論点すり替えはやめよう。

この定借物件の最大の問題は、所有権との価格差が小さいこと。
店子にとっての唯一のメリットは所有権に比べて価格を抑えられること。そのメリットがなければ定借の意味がない。

港区の中古定借の相場を見てみてください。同グレードの周辺相場に比べて3-4割　安い。さらにパークコート鳥居坂なんか、取り壊し義務もないから負担が少ない。

この物件を買った瞬間に含み損を抱える可能性が高い。

お金気にしないなら、ルジェンテとかディアナコートでいいからね
（共用設備は外部サービスで充足できる）

あえてここを選ぶ理由って結局コストだから、リスク分も踏まえて価格がどうなるか見定める必要がある

近所の築20年近いレジデンスの5階以上の3Lは直近1年の間で坪500前後で取引されている。それを考えるとそれほど高いと言えるかどうか。

小石川含めて都心で築年数は物件価値にほとんど関係ありません。立地がほぼすべてです。
築年数が関係あるのは、新規供給が毎年あるような郊外です。

所有権だとそうだね
定借は土地の価値がついてこないから、築年数（残りの借地期間）が価格にダイレクトに反映される

築40年の所有権物件で35年ローンは通るけど、定借70年は残30年になるから通らない、とかリセールしにくくなるから、価値が落ちる

>>686 マンション検討中さん

そのとおりですね。
加えていうと、定借はローン上限が厳しいです。新築で5000万円、中古はもっと低い銀行が多い。
担保としてそれだけの資産価値しかないと、銀行は見てる訳です。

デベの宣伝を鵜呑みにしたらいけません。

>>682 マンション検討中さん

結局そこですよね。高いか安いか。割安割高という相対的な意味だけでなく、今の時代ですから絶対的な「額」も重要でしょうし。
でもほんとにここ所有権との価格差小さいんでしょうか？あと、港区の中古定借の相場を見ると同グレードの周辺相場に比べて3-4割安いって、比較対象の整合性取れてますか？高価格帯の物件と中価格帯の物件であるか、築年数によりどう変わるのか等々、よくわかりません。
私が見る限り開示されている予定価格はまあ妥当性あると思ってるんですけれど、見てるものが違うのであれば噛み合わないですよね。
ということで、私は最終的に買うかどうかはともかく、現時点でスルーしてしまうつもりはないです。じっくり検討させてもらいます。

>>688 購入経験者さん

検討するのはご自由ですが、文意不明瞭です。

絶対額が何の判断基準になるのでしょうか？絶対額を重視して含み損を抱えては本末転倒です。

近隣でルジェンテやディアナコートが新築で出てますので、比較は簡単にできますよ、本当に誠実に比較したいならね

ちょっと調べましたが、メジャーデベで値付けが高いと言われる住友不動産のシティテラスの71.27平米（中でも高めの価格設定のもの）が坪単価570万くらいで最初売り出し（最終期になるにつれ高くなってるかも）。ディアナコートとルジェンテは価格まだ公のソースには出てないと思うので割愛（知ってる方がいらっしゃれば是非教えてください）。
定期借地権は一般的に相場より2,3割安いと言われてるのを鑑みると、ここの売り出しはシティテラスの価格から導出すると、坪単価399万から456万が妥当と言える。

リビオの坪単価は535万円（71平米、115百万と間場合）

割高じゃね？

>>690 口コミ知りたいさん

同意です。
全戸完売してしまったら、値付けミス。
少し売れ残るくらいが、最適解。
ただここは、高すぎる。

お墓ビュー、お線香の香り、お経の旋律にに包まれて35年、ローンで月額40万円どうしても支払い続けたい、ここでなくてはないけない、という世帯が多く必要。

別にそれぞれ好きにすればいいと思うし否定するつもりは一切ない。

ただ一つ言えるのは、割高だと仰ってる方々はある程度根拠となる情報を基に仰ってて、そうでない仰る方は論点ずらしたり、論理がなかったり、感情が多分に入ってるように見受けられる。

さくっとこれまでの流れ読みましたが、今のところどちらが信憑性高いかは明示なような気がします。割高じゃないとおっしゃる方（業者含）は相手が出した情報に対して「価値観による」「相対だけではなく絶対でも判断すべき」「個人的には妥当」等の無益な個人的な感想だけではなく、ご自身でリサーチして納得できる情報を出さないと、中々覆らないと思いますよ

>>690 口コミ知りたいさん

シティテラスは現在は坪単価600を余裕で超えてますよ、650万くらいじゃないですか。売り出し始めってだいぶ前でしょう。定借でも70年なら8～9掛がいいとこでしょう。高いのは事実ですが、相場も上がってるんでめちゃくちゃな値付けとは思えないのかな。

>>692 マンコミュファンさん
個人的には妥当と考えてる人で全部売れちゃいますよ！
ああだこうだ考えに考えてこの20年間とうとう買わなかった人たちに同調してるといつまでも買えませんよ！

あと明示じゃなく自明じゃない？

>>694 eマンションさん

692ですが、確かに「自明」が正しいですね、タイポすみません。

ついでにご教示いただきたいのですが、割安割高の話に伴う情報の話をしているのに、何故「個人的に妥当だと思う人たちでで売れちゃう」「同調していればいつまでたっても買えない」という話をするのでしょうか？

割安だろうと割高だろうと気にしない人はいて、損するか得するか置いといて売り切れもあるんでしょうね。それはそれで問題ないですが、話がすり替わってると思います（引用されたので）

>>693 匿名さん

定借が所有権の9割だったら、70年間の地代と取り壊し積立金で所有権の価格を超えてしまいますよ
これまでの先行物件をみると、7割が目安です。

定借は概ね所有権の7～8割ぐらいですかね。値上がりはしにくいですが、下落局面での値下がりリスクが少ないというメリットもあるので、どちらも一長一短ですよ。

ここの立地は周辺でもピカイチなので、所有権との比較が難しいというのはありますね。所有権だったらプレミアムが取れる立地。ただ、これだけの好立地ならリセールでも一定の価格が付くでしょうから心配は要らないでしょう。

>>690 口コミ知りたいさん
ディアナコートとルジェンテは説明会と電話で簡易ヒアリングしたは、何も2億超えで坪800ぐらいでしたよ。

>>696 マンション検討中さん
マンマニさんもそりゃ所有権なら嬉しいですが8掛程度が妥当ってブログなんかで書いてない？

やはりかなり安い水準。投資でも買いたい人多いと思う。

>>698 匿名さん
いやいや、文京区ではありえない陸の孤島ですがな
しかも低地でハザードマップも色がついている地域です
最寄りの白山駅には坂と信号を越えて行かなくてはなりません
きっと植物園の周りに建っているマンションが羨ましく感じることでしょう

>>702 匿名さん

同意です。
「ピカイチの立地」って宣伝工作するにしても、もっと文京区のことを勉強してください。
ハザードマップエリアでかつ準工業地域です。

印刷工場の跡地です。東京の先人たちは印刷工場を「ピカイチの立地」に決して建てませんでした。

近くに住んでるから高値で実績作って相場を上げてもらいたんだけど
あまりに業者っぽい書き込みが嘘八百つくもんだから
正義感で事実を書いてしまうわｗ
業者さんはやぶ蛇になるから控えたほうがいいんでない？

>>697 匿名さん
下落局面での値下がりリスクが少ないのは所有権と比べて低価格の場合で、この物件はそれに当たらないと過去のレスで結論がでています

>>698 匿名さん
>ここの立地は周辺でもピカイチ
え？文京区とはいえ地歴が...な立地ですよ。業者ですか？

ここができたら、近所の飲食店が本当に足りなくなるな・・・ブクタンのパンとか、一瞬でなくなってしまうかも。もう少し、周辺にたくさん良いお店ができること希望。

>>698 匿名さん

そうだよね。別に利回りがどうの含みがどうのとか、ほんとどうでもいいんだわ。
以下、長文になるけど。

難しい話じゃないですよ。もしここが所有権だったらと想像して、おそらく650～700(おそらくここら辺の想定が違うんだろうけど)、なので0.85掛けなら（昔みたいに50年定借じゃないんだから0.7掛けとか絶対あり得ないので）550～600、全然妥当じゃん？って感じ。
利回り6％なくちゃいけないとか妄想でしかない。都心の新築所有権なら3％台がせいぜいの状況の中でなぜ定借だと6％必要なの？所有権だとマイナス利回りにしかならないのに、なぜそっちはそれでいいの？含み益の可能性を夢見てるのかねぇ。大きく値上がりしない限り、最後に残った土地分の価値はそこまで積み重ねたマイナス利回りで大きくすり潰してることは計算すればすぐ分かることなのに。
その点ここなら4.5％程度は出るので、ない話だけどもし100％借り入ができて自分への賃貸と見立てれば、金利、管理費、借地料等々見ても多少なりともプラスという計算になる。長期的に居住価値を享受するには十分。投資は他でやればいい。

もちろん、今の価格ではマンション新築全般を買うべきではないという意見ならそれはそれでおかしくないけど、別にここに限ったことではないし。
結局、マンション購入で短期売買益を狙おうとしてるところが透けて見えるコメントは、ここで暮らしたい人間にとっては響かないのよ。75㎡の3LDKが1.2億で70年住めるなら全然オッケー、それだけ。だってもし借りたら45万は下らないんだもの。建物分のローン借りたとしても、終了後は管理費借地料等の支払いだけで70年経過するまで暮らせるんだから。
そもそも今更新築不動産投資で利益を上げようなんてもう遅いし。これからは、ここまでで積み上げてきた利益を自分の人生のなかでどう使っていくかというステージなんだからね。投資談義は湾岸ででもやって。

別の業者から聞いた又聞きでは坪630と聞いていたのだが、説明会では550だったので上層階が高くなるのか、あるいは価格変更したのか。日鉄の値付けは階層、向きで大きく乖離するのかしら。

>>708 購入経験者さん

論点ずらしはいい加減やめてもらえませんか。
割高といってるひとたちは、だれも投資議論していません。

なぜ前提が所有権の85%なんですか？70年間の地代と取り壊し積立金を含めたら何%になりますか？
まずそこから議論しましょうよ。

さらに他の70年定借の中古価格相場、見てますか？
定借の下落率は激しいですよ。だから購入時に高値づかみすると含み損の可能性が高いと行っているのです。

70年間住むつもりで買っても、仕事や家族の事情で売却しなければいけなくなる人は多いものです。

710 マンコミュファンさん

下落の激しい「他の70年定借」とやらを是非購入したい

>>710 マンコミュファンさん

だから何？さんざん言われてきたことだし、そう感じてる人は買わないよ。
議論してどうしたいのよ？