リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>600 匿名さん
599だけど俺に言ってんの？
管理会社に聞いたって書いてるだろうが

令和5年度第1回文京区住宅政策審議会の調査報告によると、文京区内の分譲マンション管理組合では2割強が駐車場、自転車やバイク駐輪場が不足しているとありますね

一方で文京区の車保有率は8人に1人と世田谷区と比較して少ない

マンションに住む方の属性次第ですね

>>604 マンション検討中さん
つまり8割は充足していて
不足している2割も自転車を含むなら
ほとんどは駐車場の稼働率低いことになりそうだが

充足していることと稼働率が低いはイコールではないね

逆に低いところと足りてないところの差はなんだろうね？

区議会で減ってるから設置義務の緩和を求める意見はあるみたいだね

でも管理組合の調査だと駐車場の稼働率で困っている、ということが上がってないのは不思議

他の物件より駐車場設置率高いわけじゃないし、心配する必要はない気はする
それに使用率100%より余裕ある方がリセールも賃貸も有利だと思ってるから、そこはあまりネガティブにはならないかなー

駐車場設置率100%を謳って機械式駐車場を設置したが実際の稼働率は70%で残り30%の機械式を撤去して平置きにする、というのは郊外のマンションでよくあるケースですが、ここには当てはまらないですよ。

機械式も維持費自体はそんなにかからない。交換はお金かかるけど35-40年後とかで、そこが判断ポイント。万が一空きが多ければ平置きにすれば良いだけで、何のリスクも無いですよ。

>>603 マンション掲示板さん
管理会社の言い訳を真に受けて（笑）

>>610 マンション検討中さん
何に対する言い訳？
管理会社は駐車場を埋める義務などないのだが
理事もやったことのない賃貸くんは黙ってろよ
バカ丸出しだからw

新築なら定借物件にローンを出す銀行はなくはない。
もっとも、定借向けは金額上限が低い先(SMBCの上限は5,000万等)もある中、資金計画をどう考えている人が多いのだろうか。
勿論、自己資金出せば解決する。ただ、この物件に相応の自己資金出すのなら、もっと他の所有権物件に手を伸ばすような気がしてて、検討層の資金計画がふと気になった。

以前港区のグローバルフロントタワーに住んでいたのですが、883戸に対し369台、設置率41.7%で、初めは数十台余って隣のヤナセに貸し出してました。実際は330台ぐらいでちょうど良い塩梅。適正な設置率は37%ぐらいでしたかね。なお、その後人の入れ替わりがあってむしろ車保有台数は増えました。若い人が多く外車ばかりで見えっ張りの住む港区湾岸マンションではありますがそんな感じです。
ただ文京区とはいえ、ここ20%ではさすがに少ないと思います、いくら保有率が下がってるといってもおそらく2～30台はあぶれるでしょう。初めから絶対に借りられないと分かっていれば買わないんですが、、、逆に駐車場が空きだらけになって将来負担になるということはなさそうなので、定借だということを含め、時間の限られている高齢者向けなのかな。
当選して希望者の数聞いてから考えます。

なんとなくですが、ここは二次取得で自己資金を作れる人が結構いるかもですね。
単に新築所有権の買替えだと、キャピタルで価格高騰分を埋められないケースも多くなってるので、消極的選択肢のひとつとして。
逆に一次取得者にとってはココでキャピタルを期待しづらい分、ハードルがありそう。

定借、駐車場設置率20%から考えて、この物件のターゲットは、戸建てシニア層の住み替え､文京区に地縁がある子育てファミリー(立地を優先しつつ予算を抑えたい､車は使わない､あきらめる)かと思います｡

引き渡し当日や引き渡し後に駐車場の抽選をすることが多いですから､駐車場欲しいひとは要注意です｡
文京区に住みつつクルマを維持したい層は､この物件はあまり検討していないのではないでしょうか｡

そこまで考えてますかね。。。単純にスペースがなかっただけのような気がします。
側の中庭も庭ってほど広くないですし。

>615

モデルルームオープンしたらアンケートで駐車場の利用希望の有無があるからその結果判断かな。デベの見込みが外れて駐車場の抽選で大騒ぎなんてケースもあったりする。

ちなみに車持ってない人も駐車場の設置率が妥当かどうかは確認しておいたほうがいいよ。駐車場って多くても少なくても問題になる。

この物件気になって来たのですが、若干殺伐してます？(ﾟ∀ﾟ)

注意点を纏めると、
・表面利回り6%を基準とした場合、周辺賃料相場を踏まえると明確に割高（加えて定期借地権）
・不要かもしれないシャトルバス等の運行や低稼働の駐車場が管理費を食う可能性がある
・ランキングコストが通常より高くなる可能性がある

ですかね？
これに対してメリットは、大規模、スーパー併設以外にありますかね？

不思議なのだが文京区民ってそんなにリッチな方が多いのか？
この物件って文京区に縁がある人がメインターゲットだと思うが（妄想だがそうでなければ他の所有権付きマンションにいくのでは？）ローンは結構自己資金ないと銀行が厳しいと。
皆んな出せるの？凄いよ

>>618 マンション検討中さん

最大のメリットは、文京区で最大規模につきるのではないでしょうか。

>>619 検討板ユーザーさん

知人の一例にすぎないけど、文京区物件を買うとき、文京区在住の両親が頭金を支援していた。
そういうケースもあるのでは

大規模のメリットってなんだと思う？
大規模だから何？

文京区は富裕層多いと思いますよ。

>>618 マンション検討中さん

注意点を追加すると
インフレ環境下では、地代が上昇するから、月々の負担が増える上にこの定借の資産価値は下がること

何人かが指摘されてるように、このマンションの場合は住宅ローンの融資枠も限られているのでペアローンを組む意味はなさそうですね。5000万の上限なら一人で十分なので。

ローン組む銀行とかって日鉄興和が斡旋してくれたりするものですか？

普通提携銀行ローンがあるよね

>>627 通りがかりさん
中古のときは？

仲介会社の提携ローンがありますよ。

定借はローンを取り扱ってる金融機関限られるから中古で売却することを想定しているのであれば要注意。

新築で定借で１億1000万だと初期費用で必要なのって1500万くらい？それにプラス頭金？厳しいな、、、。厳しいと思うなら無理しない方がいいか、、、。

誰かこの物件の良いところを教えてくれ！
興味を失いつつある自分に活を入れてくれ
建物自体は好きなんだ

>>632 口コミ知りたいさん

自己資金で買うならお好きにどうぞ

ローンで買うなら好きという個人的好みは捨てて、月々のローンとランニングコスト払えるか冷静に判断するべし
家賃相場との比較も

26年10月入居だと購入てすうりょなんかの初期費用はいつ支払いになるもんですか？購入が確定した段階？

この辺は家賃相場も高いので、定借とはいえかなり割安感あると思う。

>>635 匿名さん

既にレス出てるけど、表面利回り6%に見合う賃料とれないから、上昇する地代を考えると割高ですよ

A棟の最上階が一番いい部屋だと思うけど
何で情報を隠してるんだろ
地主様の社宅用とか勘弁なのだが

>>637 通りがかりさん

2期以降に売りたいのか、水面下で買主がもう決まってるか、
どちらかでしょうね

2回目の動画を見ていない人がここにはたくさんいるようですね。
あっというまに公開終了したので、先に進めず悲しい思いをしている人がたくさんいるみたいです。

第二期を待ちましょう。第一期はどうやら大人気みたいですから。

>>639 匿名さん
いや再公開しとるやんw
その論理だと人気ないってことやで

人気があったら再公開なんかしないですからね。
こんなところで、必死に宣伝している時点で反応が悪かったのが分かります。
まあ、定借なのに高すぎましたね。

モデルルーム見えてきました。JR水道橋駅西口のすぐ近くです。

>>642 マンション検討中さん

パークコートタワーのがあったとこですかね。

説明会、仮予約から進捗会った人いますか？
会場は水道橋なのでしょうか？

商品編の動画を見たけれど、仮にこのレベルのマンションが所有権だったらあんな値段では効かないよね。購入時の諸経費も安くなるわけだし。賃貸で回して利鞘を稼ぐプロではなく実需の人に呼びかける内容でした。

そこに自分が住む価値にいくら払えるかと問われているようにも思いました。

>>645 匿名さん
素晴らしいお考えだと思います
所有価値など空虚なものと認識し居住価値だけ純粋に考えてその権利を買う、そういうマンションですよね
だったら賃貸でいいじゃんという意見もあると思いますが、大金を払ってかつ修繕費や果ては解体費まで負担するからこそ湧く愛着もあるというものです
定借期間中野長きにわたり土地をお借りして大事に使って最後はきれいに解体整地して地主さんにお返しする、そんなことを礼節・美徳として孫子の代にまで正しく負担させる、そのような高潔な思想の方だけがここを買う資格があるのでしょう

所有権と言っても建物は劣化していずれ建て替えで、残るのは僅かな土地持分だけ。この僅かな持分がどれだけ価値を保てるのかを考えるとなんとも言えない。日本の人口は長い目で見れば減少していく訳で。

定期借地で取り壊されたマンションは歴史上存在しないし、その頃は土地オーナーもご子孫に変わるし、建て替えなどウィンウィンな形で決着するのでは？駅前立地ではなくオフィス需要は考えづらく、住居用で継続利用されるのではないでしょうか。文京区ですしね。。

デベの情報操作の度が過ぎますね。
利用する美徳、土地所有への執着は必要ない、ですか。それなら地主はなぜ70年後の土地所有にこだわるのですか？

定期借地権は92年に法制化されました。まだ取り壊し実例がないのは当たり前です。地主保護の法律なので期限が到来すれば必ず取り壊しされます。

東京の都市経済学の本を読めばすぐわかりますが、戦後一貫して一握りの地主が不動産から生み出される利益の大半を享受してきました。

どんな宣伝文句でイメージをつくろうが、定期借地は地主が土地を維持できるよう、店子が70年間賃料を払う制度です。

インフレ環境下で毎年地代は上昇し、資産価値は下がる定借は店子に不利です。

>>648 マンション検討中さん
建て替えは大いにありでしょうね
借地権マンション購入者にはなんの権利もない建て替えですが

取り壊しが決まっている物件に対して、当然メンテナンスするインセンティブはありません。定借期間の後半になれば、修繕がおろそかになりがちで、修繕方針について、居住者層と賃貸にしている運用層で対立がおきるのは明らかです。

また70年後の取り壊し費用は誰にも予測できません。地代の上昇に加えて、取り壊し積立金も増額していきます。

結局、長く続く企業の大半は地主。日本国における最強の権利をたかだか所有権比１割のディスカウントで放棄するのは愚かとしか言えないよな。マンクラとかいうド素人の妄言はガン無視せよ。

>>652 マンション掲示板さん

まったく仰るとおりです！
なぜ外国人が日本の不動産を爆買いしてるのか。
それは日本の土地所有の権利が強く、金を産むダチョウだと理解しているから

土地をお借りして、っいうのがいまどき気持ち悪い
地代払うんだから対等だろ

動画でマンションPRに印刷会社の歴史とか広報活動しまくるし、マンションの共用サービスにも関わってるのも萎えた

デベが地主様みたいに優遇する提案したんだろうな
管理会社への影響力ありそうなのが懸念点

ちなみに仮予約をして一週間
音沙汰なし
出てないプラン次第だけど、どんどん購買意欲がなくなっていく

ここは内廊下か外廊下どちらでしょうか？

申し込みする前に、借地契約はよく確認した方がいい
この物件は、デベが地主である印刷会社に有利な提案をした可能性が高いから、地代の改定方法が地主有利になってないか、自己防衛するしかない。

この物件は所有権に比べて1割しか安くない。

上昇する地代と取り壊し積立金を考えると、70年間のトータルコストで所有権物件より高くなる可能性が相当ある

>>657 eマンションさん

さっき予約確定の電話連絡来ましたー
楽しみです。

>>657 eマンションさん
所有権マンションも取り壊し費用は掛かるんやで

>>657 eマンションさん
1割とは、どの物件と比較されてます？

>>652 マンション掲示板さん
マンクラって誰？

>>659 名無しさん

デベさん、巡回おつかれさま。詭弁はやめましょうよ

それは建て替えの時でしょう。
所有権物件で取り壊し積立金ないですよね。

定借は退去して取り壊し土地返還です

>>659 名無しさん
デベさん、教えてください！

この物件の取り壊し積立金は月々いくらですか？

築年数が経って修繕で揉めるのは所有権マンションも同じ。むしろ所有権の方が早期建て替え派と建て替え先延ばし派の争いが起きやすい。

>>664 匿名さん

これも詭弁ですね。

所有権マンションでは修繕は寿命長期化になるから、全ての区分所有者にインセンティブがある。合意形成しやすい
建て替え議論が始まるのは、50年後

定借は取り壊しが決定事項。寿命長期化のインセンティブない。
35年あたりから対立始まる

>>655 マンション検討中さん

外廊下ですよ

>>659 さん

都心好立地所有権なら持ち出し無しで建て替え出来ますよ。運が良いと資産価値が１０倍になったりもしますね。

>>646 評判気になるさん
愛着なんて陽炎のような感情に一億だせんわ
それよりも売りたい時に売れること
売った時に損失を最小限に抑えること
の方がよっぽど重要

借地権は時間とともに住める期間は目減りするので将来にわたって減価はしていくと思うんだけれど、ここはそれ「だけ」ではない。

この辺では希少な3LDK、4LDKの広い住戸が多く、文京区最大級規模のマンションで管理費や修繕積立金は潤沢。24時間有人管理、しかも７階から１０階建てとタワマンではないので将来的な修繕費用も湾岸タワマンと比べると低くおさえられるだろう。居住者サービスも手厚く、おそらくこのレベルの物件は今後もまず出ないと思うので、そこをどう考えるか。仮に所有権なら、いまどき70平米でおいくら億円しちゃうんだろうね、実際、近所のレジデンスが24時間有人管理と大規模というキーワードで大人気で取引されているのを見ると、そこまで悲観する必要はないのかもしれない。

この何年かいつか安くなる、マンションは暴落するという煽りで買い時を逃して高値掴みを強いられた人も多いので、あえて良い側面も書いてみた。業者の宣伝ではないので悪しからず。

>>667 マンコミュファンさん
>運が良いと資産価値が１０倍

原宿の某ランドマーク物件の例は知らないとはいわせませんよ、あのレベルの場所ですら2008年の建て替え計画での還元率は85％だったと言われています。しかも賛成議決権が5分の4未満で流れてしまった。その後建て替え計画が現れては消え、最後は2017年に原宿駅前神宮前6丁目再開発による建て替えを渋谷区長がよびかけたがそれでも建て替えはならず、2024年の時点でも具体的な建て替え計画は聞かれません。もちろん建て替えできていれば、その後のマンション高騰の恩恵も受けられて、高値で売り抜けられたかもしれません。

そういう建て替えできて大儲けというのはそれこそ宝くじに当たるようなものです。要するに所有権だって半世紀以上先のことなんて全くわからない。70年も経って廃墟化して負動産になったら、二束三文でしょう。最悪シナリオは借地権以下ですよ。

都心の駅近所有権物件が廃墟になる状況だったら駅遠のここは廃墟タウンの郊外物件になりますね

>>662 名無しさん
所有権マンションは建て替えないの？
それこそ廃墟化するじゃん

ちゃんと考えてる機関はこんな政策提言してるよ
https://www.tkfd.or.jp/research/detail.php?id=3021

>>669 匿名さん
＞管理費や修繕積立金は潤沢
その根拠は？
まさか戸数が多いからというだけで短絡的におっしゃっているのではありませんよね？？？

>>668 マンコミュファンさん
ごめん寄った勢いで書いてみただけだよ
何もかも裏の意味でさ
まさかマジに受け止める人が居るとは思わなんだ(^_^;)

建て替えを先延ばしして修繕不良になるリスクは所有権の方が大きい。70年で確実に建て替えられる方が安心では？

所有権→４０?５０年で建て替え。資産価値数倍へ

定借→７０年で取り壊し。土地からは強制退去

安心なのは地主ともう1回建直して売り直せるデベであって、居住者ではない

都心駅近の所有権は困ったら再開発したくてたまらないデベが買い取ってくれるよ

>>674 名無しさん
なんだ心配させるなよ
70年間地主様に貢ぐアホがいると思ったじゃないか^_^;;,

>>678 匿名さん
70年間銀行様に利息を貢ぐ、70年ローンで背伸びして所有権マンションを買う人がいる現代では、土地分だけ70年間地主に地代を貢いで身の丈にあった資金の範囲で借地権マンションを買う人が一方的に愚かだとは批判できないのでは。

>>678 匿名さん
ごめんごめん
お詫びに根室花まるで10貫までおごるから許して～～～

>>679 匿名さん
ここは地代負担70年不可避だけど、他物件のローンは70年が絶対ではない
土俵が違う事柄だよ
牽強付会

>>679 匿名さん

ローンの有無と定借の問題点は関係ない。論点すり替えはやめよう。

この定借物件の最大の問題は、所有権との価格差が小さいこと。
店子にとっての唯一のメリットは所有権に比べて価格を抑えられること。そのメリットがなければ定借の意味がない。

港区の中古定借の相場を見てみてください。同グレードの周辺相場に比べて3-4割　安い。さらにパークコート鳥居坂なんか、取り壊し義務もないから負担が少ない。

この物件を買った瞬間に含み損を抱える可能性が高い。

お金気にしないなら、ルジェンテとかディアナコートでいいからね
（共用設備は外部サービスで充足できる）

あえてここを選ぶ理由って結局コストだから、リスク分も踏まえて価格がどうなるか見定める必要がある

近所の築20年近いレジデンスの5階以上の3Lは直近1年の間で坪500前後で取引されている。それを考えるとそれほど高いと言えるかどうか。

小石川含めて都心で築年数は物件価値にほとんど関係ありません。立地がほぼすべてです。
築年数が関係あるのは、新規供給が毎年あるような郊外です。

所有権だとそうだね
定借は土地の価値がついてこないから、築年数（残りの借地期間）が価格にダイレクトに反映される

築40年の所有権物件で35年ローンは通るけど、定借70年は残30年になるから通らない、とかリセールしにくくなるから、価値が落ちる

>>686 マンション検討中さん

そのとおりですね。
加えていうと、定借はローン上限が厳しいです。新築で5000万円、中古はもっと低い銀行が多い。
担保としてそれだけの資産価値しかないと、銀行は見てる訳です。

デベの宣伝を鵜呑みにしたらいけません。

>>682 マンション検討中さん

結局そこですよね。高いか安いか。割安割高という相対的な意味だけでなく、今の時代ですから絶対的な「額」も重要でしょうし。
でもほんとにここ所有権との価格差小さいんでしょうか？あと、港区の中古定借の相場を見ると同グレードの周辺相場に比べて3-4割安いって、比較対象の整合性取れてますか？高価格帯の物件と中価格帯の物件であるか、築年数によりどう変わるのか等々、よくわかりません。
私が見る限り開示されている予定価格はまあ妥当性あると思ってるんですけれど、見てるものが違うのであれば噛み合わないですよね。
ということで、私は最終的に買うかどうかはともかく、現時点でスルーしてしまうつもりはないです。じっくり検討させてもらいます。

>>688 購入経験者さん

検討するのはご自由ですが、文意不明瞭です。

絶対額が何の判断基準になるのでしょうか？絶対額を重視して含み損を抱えては本末転倒です。

近隣でルジェンテやディアナコートが新築で出てますので、比較は簡単にできますよ、本当に誠実に比較したいならね

ちょっと調べましたが、メジャーデベで値付けが高いと言われる住友不動産のシティテラスの71.27平米（中でも高めの価格設定のもの）が坪単価570万くらいで最初売り出し（最終期になるにつれ高くなってるかも）。ディアナコートとルジェンテは価格まだ公のソースには出てないと思うので割愛（知ってる方がいらっしゃれば是非教えてください）。
定期借地権は一般的に相場より2,3割安いと言われてるのを鑑みると、ここの売り出しはシティテラスの価格から導出すると、坪単価399万から456万が妥当と言える。

リビオの坪単価は535万円（71平米、115百万と間場合）

割高じゃね？

>>690 口コミ知りたいさん

同意です。
全戸完売してしまったら、値付けミス。
少し売れ残るくらいが、最適解。
ただここは、高すぎる。

お墓ビュー、お線香の香り、お経の旋律にに包まれて35年、ローンで月額40万円どうしても支払い続けたい、ここでなくてはないけない、という世帯が多く必要。

別にそれぞれ好きにすればいいと思うし否定するつもりは一切ない。

ただ一つ言えるのは、割高だと仰ってる方々はある程度根拠となる情報を基に仰ってて、そうでない仰る方は論点ずらしたり、論理がなかったり、感情が多分に入ってるように見受けられる。

さくっとこれまでの流れ読みましたが、今のところどちらが信憑性高いかは明示なような気がします。割高じゃないとおっしゃる方（業者含）は相手が出した情報に対して「価値観による」「相対だけではなく絶対でも判断すべき」「個人的には妥当」等の無益な個人的な感想だけではなく、ご自身でリサーチして納得できる情報を出さないと、中々覆らないと思いますよ

>>690 口コミ知りたいさん

シティテラスは現在は坪単価600を余裕で超えてますよ、650万くらいじゃないですか。売り出し始めってだいぶ前でしょう。定借でも70年なら8～9掛がいいとこでしょう。高いのは事実ですが、相場も上がってるんでめちゃくちゃな値付けとは思えないのかな。

>>692 マンコミュファンさん
個人的には妥当と考えてる人で全部売れちゃいますよ！
ああだこうだ考えに考えてこの20年間とうとう買わなかった人たちに同調してるといつまでも買えませんよ！

あと明示じゃなく自明じゃない？

>>694 eマンションさん

692ですが、確かに「自明」が正しいですね、タイポすみません。

ついでにご教示いただきたいのですが、割安割高の話に伴う情報の話をしているのに、何故「個人的に妥当だと思う人たちでで売れちゃう」「同調していればいつまでたっても買えない」という話をするのでしょうか？

割安だろうと割高だろうと気にしない人はいて、損するか得するか置いといて売り切れもあるんでしょうね。それはそれで問題ないですが、話がすり替わってると思います（引用されたので）

>>693 匿名さん

定借が所有権の9割だったら、70年間の地代と取り壊し積立金で所有権の価格を超えてしまいますよ
これまでの先行物件をみると、7割が目安です。

定借は概ね所有権の7～8割ぐらいですかね。値上がりはしにくいですが、下落局面での値下がりリスクが少ないというメリットもあるので、どちらも一長一短ですよ。

ここの立地は周辺でもピカイチなので、所有権との比較が難しいというのはありますね。所有権だったらプレミアムが取れる立地。ただ、これだけの好立地ならリセールでも一定の価格が付くでしょうから心配は要らないでしょう。

>>690 口コミ知りたいさん
ディアナコートとルジェンテは説明会と電話で簡易ヒアリングしたは、何も2億超えで坪800ぐらいでしたよ。

>>696 マンション検討中さん
マンマニさんもそりゃ所有権なら嬉しいですが8掛程度が妥当ってブログなんかで書いてない？

やはりかなり安い水準。投資でも買いたい人多いと思う。

>>698 匿名さん
いやいや、文京区ではありえない陸の孤島ですがな
しかも低地でハザードマップも色がついている地域です
最寄りの白山駅には坂と信号を越えて行かなくてはなりません
きっと植物園の周りに建っているマンションが羨ましく感じることでしょう