口コミ知りたいさん
[更新日時] 2024-11-10 06:58:01
リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
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来場予約:https://form.secure.e-state.ne.jp/nskre-koishikawa/yoyaku_sokuji/
所在地:東京都文京区小石川4丁目70番17(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A5出口まで
都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取:1LDK~4LDK
面積:35.89m2~95.57m2
売主:日鉄興和不動産株式会社
売主:東京建物株式会社
売主:中央日本土地建物株式会社
売主:住友商事株式会社
販売(代理):東京建物株式会社
販売(代理):伊藤忠ハウジング株式会社
販売(代理):日鉄興和不動産株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
設計:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社日鉄コミュニティ
総戸数:522戸 (他店舗1区画)
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟:地上10階建て、B棟~E棟:地上7階建て
用途地域:準工業地域
地域地区:第三種高度地区(31m)
土地の権利:賃借権
借地の種類・期間:一般定期借地権(2022年6月1日~2097年7月31日)※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
期間満了時に更地に返還することが条件です。
建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
(東京都・建築物バリアフリー条例)に適合しています。
分譲後の権利形態:敷地:専有面積割合にて転借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有権 共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場:110台(機械式 ※電気自動車充電対応22台含む:109台、平置き ※身障者用:1台)
駐輪場:スライドラック式・前輪ラック式:727台
バイク置場:53台
工事完了年月:2026年 7月下旬(予定)
引渡可能年月:2026年11月下旬(予定)
販売スケジュール:2024年10月上旬販売開始(予定)
バルコニー面積:5.73m2~19.88m2
ルーフバルコニー面積:11.92m2~30.75m2
サービスバルコニー面積:1.68m2~1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積:12,487.08m2
建築面積:7,483.32m2
延床面積:43,035.45m2
TOKYOの「美知なる森」に清む。
日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。
TOKYO Bunkyo well-cation
古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。
- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4
敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大
※文京区最大
山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
([対象期間]発売が1995年1月~2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点)
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分):都営三田線利用(都営三田線利用)。
所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
( )内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
また、乗換、待ち時間等を含みます(出典:ジョルダン)。
掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間:エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
フィットネスラウンジ、ワーク&スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション(2024年3月)【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/
[スレ作成日時]2024-02-23 00:59:32
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所在地:東京都文京区小石川4丁目70番17(地番)
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交通:東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで)
- 価格:未定※権利金含む
- 間取:1LDK~4LDK
- 専有面積:35.89m2~89.61m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 522戸
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川4丁目70番17(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで) 都営大江戸線・三田線 春日 駅徒歩11分(サブエントランスより/A5出口まで) 都営三田線 白山 駅徒歩10分(メインエントランスより/A1出口まで) 東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷 駅徒歩13分(メインエントランスより/1番出口まで)
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間取り |
1LDK~4LDK |
専有面積 |
35.89m2~89.61m2 |
価格 |
未定※権利金含む |
管理費(月額) |
1万5170円~3万7900円/月<内訳>全体管理費9940円~2万4820円、住宅管理費5230円~1万3080円 |
修繕積立金(月額) |
4870円~1万2170円/月<内訳>全体修繕積立金2000円~5010円、住宅修繕積立金2870円~7160円 |
そのほかの費用 |
●バルコニー面積 : 5.73平米~19.88平米 ●ルーフバルコニー使用料 : 1,040円~1,320円(月額) ●テラス使用料 : 1,110円(月額) ●管理準備金 : 9,940円~24,820円(一括) ●地代 : 6,110円~15,240円(月額) ●解体準備積立金 : 2,910円~7,260円(月額) ●インターネット利用料 : 1,386円(月額)
※当該販売期の販売戸数が未決定のため、本販売期以降(384戸)を対象として表示しております。 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
522戸 |
販売戸数 |
未定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上10階建(A棟) 敷地の権利形態:借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権、転借地権(2022年6月1日~2097年7月31日)※記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません、借地権設定登記不可、賃料改定は3年毎に改定、改定後賃料は公式による、借地権の譲渡・転貸可(転貸主承諾要、承諾料不要)、※地代の改定について、2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います。 完成時期:2026年11月下旬予定 入居可能時期:2027年2月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
日鉄興和不動産株式会社 東京建物株式会社 中央日本土地建物株式会社 住友商事株式会社 伊藤忠ハウジング株式会社
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施工会社 |
(株)長谷工コーポレーション |
管理会社 |
(株)日鉄コミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
リビオシティ文京小石川口コミ掲示板・評判
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601
匿名さん
稼働率下がるかもですねって言ってるだけなのに、ココは大丈夫って言い切ったり、根拠を詰めたりするのもなんだかね。。購入検討者が慎重に考えようとするのは全然悪い話じゃないのに、おっかしいなー
それはさておきスーパーの搬入ってどうなるんですかね。都心型とはいえ、この床面積だとかなりの物量になりそうだけど
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602
通りがかりさん
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603
マンション掲示板さん
>>600 匿名さん
599だけど俺に言ってんの?
管理会社に聞いたって書いてるだろうが
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604
マンション検討中さん
令和5年度第1回文京区住宅政策審議会の調査報告によると、文京区内の分譲マンション管理組合では2割強が駐車場、自転車やバイク駐輪場が不足しているとありますね
一方で文京区の車保有率は8人に1人と世田谷区と比較して少ない
マンションに住む方の属性次第ですね
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605
通りがかりさん
>>604 マンション検討中さん
つまり8割は充足していて
不足している2割も自転車を含むなら
ほとんどは駐車場の稼働率低いことになりそうだが
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606
マンション検討中さん
充足していることと稼働率が低いはイコールではないね
逆に低いところと足りてないところの差はなんだろうね?
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607
マンション検討中さん
区議会で減ってるから設置義務の緩和を求める意見はあるみたいだね
でも管理組合の調査だと駐車場の稼働率で困っている、ということが上がってないのは不思議
他の物件より駐車場設置率高いわけじゃないし、心配する必要はない気はする
それに使用率100%より余裕ある方がリセールも賃貸も有利だと思ってるから、そこはあまりネガティブにはならないかなー
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608
匿名さん
駐車場設置率100%を謳って機械式駐車場を設置したが実際の稼働率は70%で残り30%の機械式を撤去して平置きにする、というのは郊外のマンションでよくあるケースですが、ここには当てはまらないですよ。
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609
匿名さん
機械式も維持費自体はそんなにかからない。交換はお金かかるけど35-40年後とかで、そこが判断ポイント。万が一空きが多ければ平置きにすれば良いだけで、何のリスクも無いですよ。
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610
マンション検討中さん
>>603 マンション掲示板さん
管理会社の言い訳を真に受けて(笑)
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611
通りがかりさん
>>610 マンション検討中さん
何に対する言い訳?
管理会社は駐車場を埋める義務などないのだが
理事もやったことのない賃貸くんは黙ってろよ
バカ丸出しだからw
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612
マンション検討中さん
新築なら定借物件にローンを出す銀行はなくはない。
もっとも、定借向けは金額上限が低い先(SMBCの上限は5,000万等)もある中、資金計画をどう考えている人が多いのだろうか。
勿論、自己資金出せば解決する。ただ、この物件に相応の自己資金出すのなら、もっと他の所有権物件に手を伸ばすような気がしてて、検討層の資金計画がふと気になった。
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613
購入経験者さん
以前港区のグローバルフロントタワーに住んでいたのですが、883戸に対し369台、設置率41.7%で、初めは数十台余って隣のヤナセに貸し出してました。実際は330台ぐらいでちょうど良い塩梅。適正な設置率は37%ぐらいでしたかね。なお、その後人の入れ替わりがあってむしろ車保有台数は増えました。若い人が多く外車ばかりで見えっ張りの住む港区湾岸マンションではありますがそんな感じです。
ただ文京区とはいえ、ここ20%ではさすがに少ないと思います、いくら保有率が下がってるといってもおそらく2~30台はあぶれるでしょう。初めから絶対に借りられないと分かっていれば買わないんですが、、、逆に駐車場が空きだらけになって将来負担になるということはなさそうなので、定借だということを含め、時間の限られている高齢者向けなのかな。
当選して希望者の数聞いてから考えます。
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614
匿名さん
なんとなくですが、ここは二次取得で自己資金を作れる人が結構いるかもですね。
単に新築所有権の買替えだと、キャピタルで価格高騰分を埋められないケースも多くなってるので、消極的選択肢のひとつとして。
逆に一次取得者にとってはココでキャピタルを期待しづらい分、ハードルがありそう。
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615
マンション検討中さん
定借、駐車場設置率20%から考えて、この物件のターゲットは、戸建てシニア層の住み替え、文京区に地縁がある子育てファミリー(立地を優先しつつ予算を抑えたい、車は使わない、あきらめる)かと思います。
引き渡し当日や引き渡し後に駐車場の抽選をすることが多いですから、駐車場欲しいひとは要注意です。
文京区に住みつつクルマを維持したい層は、この物件はあまり検討していないのではないでしょうか。
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616
マンション検討中さん
そこまで考えてますかね。。。単純にスペースがなかっただけのような気がします。
側の中庭も庭ってほど広くないですし。
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617
匿名さん
>615
モデルルームオープンしたらアンケートで駐車場の利用希望の有無があるからその結果判断かな。デベの見込みが外れて駐車場の抽選で大騒ぎなんてケースもあったりする。
ちなみに車持ってない人も駐車場の設置率が妥当かどうかは確認しておいたほうがいいよ。駐車場って多くても少なくても問題になる。
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618
マンション検討中さん
この物件気になって来たのですが、若干殺伐してます?(゚∀゚)
注意点を纏めると、
・表面利回り6%を基準とした場合、周辺賃料相場を踏まえると明確に割高(加えて定期借地権)
・不要かもしれないシャトルバス等の運行や低稼働の駐車場が管理費を食う可能性がある
・ランキングコストが通常より高くなる可能性がある
ですかね?
これに対してメリットは、大規模、スーパー併設以外にありますかね?
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619
検討板ユーザーさん
不思議なのだが文京区民ってそんなにリッチな方が多いのか?
この物件って文京区に縁がある人がメインターゲットだと思うが(妄想だがそうでなければ他の所有権付きマンションにいくのでは?)ローンは結構自己資金ないと銀行が厳しいと。
皆んな出せるの?凄いよ
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620
匿名さん
>>618 マンション検討中さん
最大のメリットは、文京区で最大規模につきるのではないでしょうか。
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621
マンコミュファンさん
>>619 検討板ユーザーさん
知人の一例にすぎないけど、文京区物件を買うとき、文京区在住の両親が頭金を支援していた。
そういうケースもあるのでは
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622
マンション検討中さん
大規模のメリットってなんだと思う?
大規模だから何?
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623
匿名さん
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624
eマンションさん
>>618 マンション検討中さん
注意点を追加すると
インフレ環境下では、地代が上昇するから、月々の負担が増える上にこの定借の資産価値は下がること
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625
名無しさん
何人かが指摘されてるように、このマンションの場合は住宅ローンの融資枠も限られているのでペアローンを組む意味はなさそうですね。5000万の上限なら一人で十分なので。
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626
匿名さん
ローン組む銀行とかって日鉄興和が斡旋してくれたりするものですか?
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627
通りがかりさん
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628
評判気になるさん
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629
匿名さん
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630
匿名さん
定借はローンを取り扱ってる金融機関限られるから中古で売却することを想定しているのであれば要注意。
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631
匿名さん
新築で定借で1億1000万だと初期費用で必要なのって1500万くらい?それにプラス頭金?厳しいな、、、。厳しいと思うなら無理しない方がいいか、、、。
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632
口コミ知りたいさん
誰かこの物件の良いところを教えてくれ!
興味を失いつつある自分に活を入れてくれ
建物自体は好きなんだ
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633
評判気になるさん
>>632 口コミ知りたいさん
自己資金で買うならお好きにどうぞ
ローンで買うなら好きという個人的好みは捨てて、月々のローンとランニングコスト払えるか冷静に判断するべし
家賃相場との比較も
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634
匿名さん
26年10月入居だと購入てすうりょなんかの初期費用はいつ支払いになるもんですか?購入が確定した段階?
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635
匿名さん
この辺は家賃相場も高いので、定借とはいえかなり割安感あると思う。
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636
評判気になるさん
>>635 匿名さん
既にレス出てるけど、表面利回り6%に見合う賃料とれないから、上昇する地代を考えると割高ですよ
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637
通りがかりさん
A棟の最上階が一番いい部屋だと思うけど
何で情報を隠してるんだろ
地主様の社宅用とか勘弁なのだが
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638
eマンションさん
>>637 通りがかりさん
2期以降に売りたいのか、水面下で買主がもう決まってるか、
どちらかでしょうね
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639
匿名さん
2回目の動画を見ていない人がここにはたくさんいるようですね。
あっというまに公開終了したので、先に進めず悲しい思いをしている人がたくさんいるみたいです。
第二期を待ちましょう。第一期はどうやら大人気みたいですから。
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640
検討板ユーザーさん
>>639 匿名さん
いや再公開しとるやんw
その論理だと人気ないってことやで
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641
マンション検討中さん
人気があったら再公開なんかしないですからね。
こんなところで、必死に宣伝している時点で反応が悪かったのが分かります。
まあ、定借なのに高すぎましたね。
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642
マンション検討中さん
モデルルーム見えてきました。JR水道橋駅西口のすぐ近くです。
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-
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643
匿名さん
>>642 マンション検討中さん
パークコートタワーのがあったとこですかね。
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644
匿名さん
説明会、仮予約から進捗会った人いますか?
会場は水道橋なのでしょうか?
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645
匿名さん
商品編の動画を見たけれど、仮にこのレベルのマンションが所有権だったらあんな値段では効かないよね。購入時の諸経費も安くなるわけだし。賃貸で回して利鞘を稼ぐプロではなく実需の人に呼びかける内容でした。
そこに自分が住む価値にいくら払えるかと問われているようにも思いました。
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646
評判気になるさん
>>645 匿名さん
素晴らしいお考えだと思います
所有価値など空虚なものと認識し居住価値だけ純粋に考えてその権利を買う、そういうマンションですよね
だったら賃貸でいいじゃんという意見もあると思いますが、大金を払ってかつ修繕費や果ては解体費まで負担するからこそ湧く愛着もあるというものです
定借期間中野長きにわたり土地をお借りして大事に使って最後はきれいに解体整地して地主さんにお返しする、そんなことを礼節・美徳として孫子の代にまで正しく負担させる、そのような高潔な思想の方だけがここを買う資格があるのでしょう
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647
匿名さん
所有権と言っても建物は劣化していずれ建て替えで、残るのは僅かな土地持分だけ。この僅かな持分がどれだけ価値を保てるのかを考えるとなんとも言えない。日本の人口は長い目で見れば減少していく訳で。
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648
マンション検討中さん
定期借地で取り壊されたマンションは歴史上存在しないし、その頃は土地オーナーもご子孫に変わるし、建て替えなどウィンウィンな形で決着するのでは?駅前立地ではなくオフィス需要は考えづらく、住居用で継続利用されるのではないでしょうか。文京区ですしね。。
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649
通りがかりさん
デベの情報操作の度が過ぎますね。
利用する美徳、土地所有への執着は必要ない、ですか。それなら地主はなぜ70年後の土地所有にこだわるのですか?
定期借地権は92年に法制化されました。まだ取り壊し実例がないのは当たり前です。地主保護の法律なので期限が到来すれば必ず取り壊しされます。
東京の都市経済学の本を読めばすぐわかりますが、戦後一貫して一握りの地主が不動産から生み出される利益の大半を享受してきました。
どんな宣伝文句でイメージをつくろうが、定期借地は地主が土地を維持できるよう、店子が70年間賃料を払う制度です。
インフレ環境下で毎年地代は上昇し、資産価値は下がる定借は店子に不利です。
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650
口コミ知りたいさん
>>648 マンション検討中さん
建て替えは大いにありでしょうね
借地権マンション購入者にはなんの権利もない建て替えですが
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651
マンション検討中さん
取り壊しが決まっている物件に対して、当然メンテナンスするインセンティブはありません。定借期間の後半になれば、修繕がおろそかになりがちで、修繕方針について、居住者層と賃貸にしている運用層で対立がおきるのは明らかです。
また70年後の取り壊し費用は誰にも予測できません。地代の上昇に加えて、取り壊し積立金も増額していきます。
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652
マンション掲示板さん
結局、長く続く企業の大半は地主。日本国における最強の権利をたかだか所有権比1割のディスカウントで放棄するのは愚かとしか言えないよな。マンクラとかいうド素人の妄言はガン無視せよ。
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653
マンコミュファンさん
>>652 マンション掲示板さん
まったく仰るとおりです!
なぜ外国人が日本の不動産を爆買いしてるのか。
それは日本の土地所有の権利が強く、金を産むダチョウだと理解しているから
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654
マンション検討中さん
土地をお借りして、っいうのがいまどき気持ち悪い
地代払うんだから対等だろ
動画でマンションPRに印刷会社の歴史とか広報活動しまくるし、マンションの共用サービスにも関わってるのも萎えた
デベが地主様みたいに優遇する提案したんだろうな
管理会社への影響力ありそうなのが懸念点
ちなみに仮予約をして一週間
音沙汰なし
出てないプラン次第だけど、どんどん購買意欲がなくなっていく
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655
マンション検討中さん
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656
eマンションさん
申し込みする前に、借地契約はよく確認した方がいい
この物件は、デベが地主である印刷会社に有利な提案をした可能性が高いから、地代の改定方法が地主有利になってないか、自己防衛するしかない。
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657
eマンションさん
この物件は所有権に比べて1割しか安くない。
上昇する地代と取り壊し積立金を考えると、70年間のトータルコストで所有権物件より高くなる可能性が相当ある
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658
検討板ユーザーさん
>>657 eマンションさん
さっき予約確定の電話連絡来ましたー
楽しみです。
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659
名無しさん
>>657 eマンションさん
所有権マンションも取り壊し費用は掛かるんやで
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660
口コミ知りたいさん
>>657 eマンションさん
1割とは、どの物件と比較されてます?
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661
検討板ユーザーさん
>>652 マンション掲示板さん
マンクラって誰?
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662
名無しさん
>>659 名無しさん
デベさん、巡回おつかれさま。詭弁はやめましょうよ
それは建て替えの時でしょう。
所有権物件で取り壊し積立金ないですよね。
定借は退去して取り壊し土地返還です
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663
通りがかりさん
>>659 名無しさん
デベさん、教えてください!
この物件の取り壊し積立金は月々いくらですか?
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664
匿名さん
築年数が経って修繕で揉めるのは所有権マンションも同じ。むしろ所有権の方が早期建て替え派と建て替え先延ばし派の争いが起きやすい。
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665
eマンションさん
>>664 匿名さん
これも詭弁ですね。
所有権マンションでは修繕は寿命長期化になるから、全ての区分所有者にインセンティブがある。合意形成しやすい
建て替え議論が始まるのは、50年後
定借は取り壊しが決定事項。寿命長期化のインセンティブない。
35年あたりから対立始まる
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666
通りがかりさん
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667
マンコミュファンさん
>>659 さん
都心好立地所有権なら持ち出し無しで建て替え出来ますよ。運が良いと資産価値が10倍になったりもしますね。
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668
マンコミュファンさん
>>646 評判気になるさん
愛着なんて陽炎のような感情に一億だせんわ
それよりも売りたい時に売れること
売った時に損失を最小限に抑えること
の方がよっぽど重要
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669
匿名さん
借地権は時間とともに住める期間は目減りするので将来にわたって減価はしていくと思うんだけれど、ここはそれ「だけ」ではない。
この辺では希少な3LDK、4LDKの広い住戸が多く、文京区最大級規模のマンションで管理費や修繕積立金は潤沢。24時間有人管理、しかも7階から10階建てとタワマンではないので将来的な修繕費用も湾岸タワマンと比べると低くおさえられるだろう。居住者サービスも手厚く、おそらくこのレベルの物件は今後もまず出ないと思うので、そこをどう考えるか。仮に所有権なら、いまどき70平米でおいくら億円しちゃうんだろうね、実際、近所のレジデンスが24時間有人管理と大規模というキーワードで大人気で取引されているのを見ると、そこまで悲観する必要はないのかもしれない。
この何年かいつか安くなる、マンションは暴落するという煽りで買い時を逃して高値掴みを強いられた人も多いので、あえて良い側面も書いてみた。業者の宣伝ではないので悪しからず。
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670
匿名さん
>>667 マンコミュファンさん
>運が良いと資産価値が10倍
原宿の某ランドマーク物件の例は知らないとはいわせませんよ、あのレベルの場所ですら2008年の建て替え計画での還元率は85%だったと言われています。しかも賛成議決権が5分の4未満で流れてしまった。その後建て替え計画が現れては消え、最後は2017年に原宿駅前神宮前6丁目再開発による建て替えを渋谷区長がよびかけたがそれでも建て替えはならず、2024年の時点でも具体的な建て替え計画は聞かれません。もちろん建て替えできていれば、その後のマンション高騰の恩恵も受けられて、高値で売り抜けられたかもしれません。
そういう建て替えできて大儲けというのはそれこそ宝くじに当たるようなものです。要するに所有権だって半世紀以上先のことなんて全くわからない。70年も経って廃墟化して負動産になったら、二束三文でしょう。最悪シナリオは借地権以下ですよ。
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671
検討板ユーザーさん
都心の駅近所有権物件が廃墟になる状況だったら駅遠のここは廃墟タウンの郊外物件になりますね
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672
匿名さん
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673
マンション掲示板さん
>>669 匿名さん
>管理費や修繕積立金は潤沢
その根拠は?
まさか戸数が多いからというだけで短絡的におっしゃっているのではありませんよね???
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674
名無しさん
>>668 マンコミュファンさん
ごめん寄った勢いで書いてみただけだよ
何もかも裏の意味でさ
まさかマジに受け止める人が居るとは思わなんだ(^_^;)
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675
匿名さん
建て替えを先延ばしして修繕不良になるリスクは所有権の方が大きい。70年で確実に建て替えられる方が安心では?
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676
マンコミュファンさん
所有権→40?50年で建て替え。資産価値数倍へ
定借→70年で取り壊し。土地からは強制退去
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677
マンション検討中さん
安心なのは地主ともう1回建直して売り直せるデベであって、居住者ではない
都心駅近の所有権は困ったら再開発したくてたまらないデベが買い取ってくれるよ
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678
匿名さん
>>674 名無しさん
なんだ心配させるなよ
70年間地主様に貢ぐアホがいると思ったじゃないか^_^;;,
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679
匿名さん
>>678 匿名さん
70年間銀行様に利息を貢ぐ、70年ローンで背伸びして所有権マンションを買う人がいる現代では、土地分だけ70年間地主に地代を貢いで身の丈にあった資金の範囲で借地権マンションを買う人が一方的に愚かだとは批判できないのでは。
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680
マンコミュファンさん
>>678 匿名さん
ごめんごめん
お詫びに根室花まるで10貫までおごるから許して~~~
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681
評判気になるさん
>>679 匿名さん
ここは地代負担70年不可避だけど、他物件のローンは70年が絶対ではない
土俵が違う事柄だよ
牽強付会
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682
マンション検討中さん
>>679 匿名さん
ローンの有無と定借の問題点は関係ない。論点すり替えはやめよう。
この定借物件の最大の問題は、所有権との価格差が小さいこと。
店子にとっての唯一のメリットは所有権に比べて価格を抑えられること。そのメリットがなければ定借の意味がない。
港区の中古定借の相場を見てみてください。同グレードの周辺相場に比べて3-4割 安い。さらにパークコート鳥居坂なんか、取り壊し義務もないから負担が少ない。
この物件を買った瞬間に含み損を抱える可能性が高い。
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683
マンション検討中さん
お金気にしないなら、ルジェンテとかディアナコートでいいからね
(共用設備は外部サービスで充足できる)
あえてここを選ぶ理由って結局コストだから、リスク分も踏まえて価格がどうなるか見定める必要がある
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684
匿名さん
近所の築20年近いレジデンスの5階以上の3Lは直近1年の間で坪500前後で取引されている。それを考えるとそれほど高いと言えるかどうか。
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685
匿名さん
小石川含めて都心で築年数は物件価値にほとんど関係ありません。立地がほぼすべてです。
築年数が関係あるのは、新規供給が毎年あるような郊外です。
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686
マンション検討中さん
所有権だとそうだね
定借は土地の価値がついてこないから、築年数(残りの借地期間)が価格にダイレクトに反映される
築40年の所有権物件で35年ローンは通るけど、定借70年は残30年になるから通らない、とかリセールしにくくなるから、価値が落ちる
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687
マンション検討中さん
>>686 マンション検討中さん
そのとおりですね。
加えていうと、定借はローン上限が厳しいです。新築で5000万円、中古はもっと低い銀行が多い。
担保としてそれだけの資産価値しかないと、銀行は見てる訳です。
デベの宣伝を鵜呑みにしたらいけません。
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688
購入経験者さん
>>682 マンション検討中さん
結局そこですよね。高いか安いか。割安割高という相対的な意味だけでなく、今の時代ですから絶対的な「額」も重要でしょうし。
でもほんとにここ所有権との価格差小さいんでしょうか?あと、港区の中古定借の相場を見ると同グレードの周辺相場に比べて3-4割安いって、比較対象の整合性取れてますか?高価格帯の物件と中価格帯の物件であるか、築年数によりどう変わるのか等々、よくわかりません。
私が見る限り開示されている予定価格はまあ妥当性あると思ってるんですけれど、見てるものが違うのであれば噛み合わないですよね。
ということで、私は最終的に買うかどうかはともかく、現時点でスルーしてしまうつもりはないです。じっくり検討させてもらいます。
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689
マンコミュファンさん
>>688 購入経験者さん
検討するのはご自由ですが、文意不明瞭です。
絶対額が何の判断基準になるのでしょうか?絶対額を重視して含み損を抱えては本末転倒です。
近隣でルジェンテやディアナコートが新築で出てますので、比較は簡単にできますよ、本当に誠実に比較したいならね
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690
口コミ知りたいさん
ちょっと調べましたが、メジャーデベで値付けが高いと言われる住友不動産のシティテラスの71.27平米(中でも高めの価格設定のもの)が坪単価570万くらいで最初売り出し(最終期になるにつれ高くなってるかも)。ディアナコートとルジェンテは価格まだ公のソースには出てないと思うので割愛(知ってる方がいらっしゃれば是非教えてください)。
定期借地権は一般的に相場より2,3割安いと言われてるのを鑑みると、ここの売り出しはシティテラスの価格から導出すると、坪単価399万から456万が妥当と言える。
リビオの坪単価は535万円(71平米、115百万と間場合)
割高じゃね?
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691
匿名さん
>>690 口コミ知りたいさん
同意です。
全戸完売してしまったら、値付けミス。
少し売れ残るくらいが、最適解。
ただここは、高すぎる。
お墓ビュー、お線香の香り、お経の旋律にに包まれて35年、ローンで月額40万円どうしても支払い続けたい、ここでなくてはないけない、という世帯が多く必要。
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692
マンコミュファンさん
別にそれぞれ好きにすればいいと思うし否定するつもりは一切ない。
ただ一つ言えるのは、割高だと仰ってる方々はある程度根拠となる情報を基に仰ってて、そうでない仰る方は論点ずらしたり、論理がなかったり、感情が多分に入ってるように見受けられる。
さくっとこれまでの流れ読みましたが、今のところどちらが信憑性高いかは明示なような気がします。割高じゃないとおっしゃる方(業者含)は相手が出した情報に対して「価値観による」「相対だけではなく絶対でも判断すべき」「個人的には妥当」等の無益な個人的な感想だけではなく、ご自身でリサーチして納得できる情報を出さないと、中々覆らないと思いますよ
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693
匿名さん
>>690 口コミ知りたいさん
シティテラスは現在は坪単価600を余裕で超えてますよ、650万くらいじゃないですか。売り出し始めってだいぶ前でしょう。定借でも70年なら8~9掛がいいとこでしょう。高いのは事実ですが、相場も上がってるんでめちゃくちゃな値付けとは思えないのかな。
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694
eマンションさん
>>692 マンコミュファンさん
個人的には妥当と考えてる人で全部売れちゃいますよ!
ああだこうだ考えに考えてこの20年間とうとう買わなかった人たちに同調してるといつまでも買えませんよ!
あと明示じゃなく自明じゃない?
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695
マンション検討中さん
>>694 eマンションさん
692ですが、確かに「自明」が正しいですね、タイポすみません。
ついでにご教示いただきたいのですが、割安割高の話に伴う情報の話をしているのに、何故「個人的に妥当だと思う人たちでで売れちゃう」「同調していればいつまでたっても買えない」という話をするのでしょうか?
割安だろうと割高だろうと気にしない人はいて、損するか得するか置いといて売り切れもあるんでしょうね。それはそれで問題ないですが、話がすり替わってると思います(引用されたので)
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696
マンション検討中さん
>>693 匿名さん
定借が所有権の9割だったら、70年間の地代と取り壊し積立金で所有権の価格を超えてしまいますよ
これまでの先行物件をみると、7割が目安です。
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697
匿名さん
定借は概ね所有権の7~8割ぐらいですかね。値上がりはしにくいですが、下落局面での値下がりリスクが少ないというメリットもあるので、どちらも一長一短ですよ。
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698
匿名さん
ここの立地は周辺でもピカイチなので、所有権との比較が難しいというのはありますね。所有権だったらプレミアムが取れる立地。ただ、これだけの好立地ならリセールでも一定の価格が付くでしょうから心配は要らないでしょう。
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699
通りがかりさん
>>690 口コミ知りたいさん
ディアナコートとルジェンテは説明会と電話で簡易ヒアリングしたは、何も2億超えで坪800ぐらいでしたよ。
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700
評判気になるさん
>>696 マンション検討中さん
マンマニさんもそりゃ所有権なら嬉しいですが8掛程度が妥当ってブログなんかで書いてない?
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701
匿名さん
やはりかなり安い水準。投資でも買いたい人多いと思う。
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702
匿名さん
>>698 匿名さん
いやいや、文京区ではありえない陸の孤島ですがな
しかも低地でハザードマップも色がついている地域です
最寄りの白山駅には坂と信号を越えて行かなくてはなりません
きっと植物園の周りに建っているマンションが羨ましく感じることでしょう
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703
検討板ユーザーさん
>>702 匿名さん
同意です。
「ピカイチの立地」って宣伝工作するにしても、もっと文京区のことを勉強してください。
ハザードマップエリアでかつ準工業地域です。
印刷工場の跡地です。東京の先人たちは印刷工場を「ピカイチの立地」に決して建てませんでした。
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704
匿名さん
近くに住んでるから高値で実績作って相場を上げてもらいたんだけど
あまりに業者っぽい書き込みが嘘八百つくもんだから
正義感で事実を書いてしまうわw
業者さんはやぶ蛇になるから控えたほうがいいんでない?
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705
マンコミュファンさん
>>697 匿名さん
下落局面での値下がりリスクが少ないのは所有権と比べて低価格の場合で、この物件はそれに当たらないと過去のレスで結論がでています
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706
匿名さん
>>698 匿名さん
>ここの立地は周辺でもピカイチ
え?文京区とはいえ地歴が...な立地ですよ。業者ですか?
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707
ご近所さん
ここができたら、近所の飲食店が本当に足りなくなるな・・・ブクタンのパンとか、一瞬でなくなってしまうかも。もう少し、周辺にたくさん良いお店ができること希望。
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708
購入経験者さん
>>698 匿名さん
そうだよね。別に利回りがどうの含みがどうのとか、ほんとどうでもいいんだわ。
以下、長文になるけど。
難しい話じゃないですよ。もしここが所有権だったらと想像して、おそらく650~700(おそらくここら辺の想定が違うんだろうけど)、なので0.85掛けなら(昔みたいに50年定借じゃないんだから0.7掛けとか絶対あり得ないので)550~600、全然妥当じゃん?って感じ。
利回り6%なくちゃいけないとか妄想でしかない。都心の新築所有権なら3%台がせいぜいの状況の中でなぜ定借だと6%必要なの?所有権だとマイナス利回りにしかならないのに、なぜそっちはそれでいいの?含み益の可能性を夢見てるのかねぇ。大きく値上がりしない限り、最後に残った土地分の価値はそこまで積み重ねたマイナス利回りで大きくすり潰してることは計算すればすぐ分かることなのに。
その点ここなら4.5%程度は出るので、ない話だけどもし100%借り入ができて自分への賃貸と見立てれば、金利、管理費、借地料等々見ても多少なりともプラスという計算になる。長期的に居住価値を享受するには十分。投資は他でやればいい。
もちろん、今の価格ではマンション新築全般を買うべきではないという意見ならそれはそれでおかしくないけど、別にここに限ったことではないし。
結局、マンション購入で短期売買益を狙おうとしてるところが透けて見えるコメントは、ここで暮らしたい人間にとっては響かないのよ。75㎡の3LDKが1.2億で70年住めるなら全然オッケー、それだけ。だってもし借りたら45万は下らないんだもの。建物分のローン借りたとしても、終了後は管理費借地料等の支払いだけで70年経過するまで暮らせるんだから。
そもそも今更新築不動産投資で利益を上げようなんてもう遅いし。これからは、ここまでで積み上げてきた利益を自分の人生のなかでどう使っていくかというステージなんだからね。投資談義は湾岸ででもやって。
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709
eマンションさん
別の業者から聞いた又聞きでは坪630と聞いていたのだが、説明会では550だったので上層階が高くなるのか、あるいは価格変更したのか。日鉄の値付けは階層、向きで大きく乖離するのかしら。
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710
マンコミュファンさん
>>708 購入経験者さん
論点ずらしはいい加減やめてもらえませんか。
割高といってるひとたちは、だれも投資議論していません。
なぜ前提が所有権の85%なんですか?70年間の地代と取り壊し積立金を含めたら何%になりますか?
まずそこから議論しましょうよ。
さらに他の70年定借の中古価格相場、見てますか?
定借の下落率は激しいですよ。だから購入時に高値づかみすると含み損の可能性が高いと行っているのです。
70年間住むつもりで買っても、仕事や家族の事情で売却しなければいけなくなる人は多いものです。
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711
マンション検討中さん
710 マンコミュファンさん
下落の激しい「他の70年定借」とやらを是非購入したい
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712
匿名さん
>>710 マンコミュファンさん
だから何?さんざん言われてきたことだし、そう感じてる人は買わないよ。
議論してどうしたいのよ?
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713
検討板ユーザーさん
もういいんじゃないの
ずっと住むのが確定してるひとは買えば
少しでも引越しする可能性ある人は買わなければ
どう考えても賃貸で回収するにはかなりの年月かかるし、よっぽどすぐ売らない限り二束三文で売ることになるし
業者は聞こえのいい言葉で後者の人を騙さないで前者の人をターゲットにすれば
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714
匿名さん
5000万しかローン組めないと買える人はかなり限られてきますね。70年定借の前例とかってあるんですかね?
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715
匿名さん
東京カンテイのレポート
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716
マンション検討中さん
先70年、もちろん何が起きるかわからないけど、可能性がゼロではない大きめなリスクイベントへの耐性はどうだろうか。
首都直下化型地震、富士山噴火等、東京の不動産価格の推移を塗り替えるイベントがこの物件に与える影響とかは皆さんどうお考えだろうか。
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717
通りがかりさん
>>698 匿名さん
周辺って現地周辺100メートル?(笑)
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718
通りがかりさん
>>695 マンション検討中さん
タイポちゃうやろ
自明を耳鳴とかいうのはタイポ(というか変換ミス)だけど何をどうしたら自明をメイジってタイプするの?
それこそすり替えやで
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719
評判気になるさん
>>716 マンション検討中さん
この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。
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720
匿名さん
これだけスレが荒れるのも珍しい。
定借かつ大して好立地でもないのに割高価格に設定したこと、
業者っぽい書き込みが散見されることが原因か。
それだけ皆の期待が大きかったと想像するだけに残念だ。
結末(売れ行き)はどうなることやら。
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721
匿名さん
>>713 検討板ユーザーさん
>よっぽどすぐ売らない限り二束三文
聞いたことない。思い込みでもの言われても。
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722
匿名さん
定借でも高値で取引されてる物件は多いですよ。要は立地次第。
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723
マンコミュファンさん
>>721 匿名さん
二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
新築定借以上にローンがつきにくい、ローン上限が低いから、ローンを使う実需層に敬遠される。買い手は運用層かキャッシュ潤沢にある終の住処を探すシニアが多い。
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724
通りがかりさん
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725
買い替え検討中さん
>>715 匿名さん
この表の見方なんですけど、定借でも首都圏に関しては新築時も中古時も周辺相場比はあまり変わらないということで合ってます?
近畿圏中部圏は中古の下落が厳しそうですね。東京民は合理的に利用価値重視ということなんでしょうか。所有権が高すぎるということが大きいのかな?
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726
匿名さん
調べてみれば分かると思うけど、ここより立地の良い物件ってそんなに無いですよ。
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727
匿名さん
>>723 マンコミュファンさん
>二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
それも違ってそうだけど。
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728
マンション掲示板さん
>>725 買い替え検討中さん
私は新築時の相場比75%までなら、中古時の相場比は維持しやすいけど、新築時でそれ以上高いと中古時の相場比は維持が難しいと読み取りました。
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729
マンコミュファンさん
>>726 匿名さん
逆です。文京区の中でここの立地は悪い方です。
ハザードマップとなぜ、この土地が印刷工場だったのか歴史を調べればわかりますよ。
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730
匿名さん
>>6469 マンション検討中さん
90%でもほぼ維持できているどころか逆に所有権以上に上がってるものが結構あるように見えますけど。明らかに維持できてないのは所有権以上に高かった1件(110→80)と80から→55の1件だけですよね。どこなのか気になりますけど。
いずれにしても定借は圧倒的に値下がり率が大きいというのは事実と異なりそうです。結局相対的なものなんでしょう。
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731
検討板ユーザーさん
>>730 さん
傾き1の点線を下回るデータポイントの方が多いように見えます。
地代や取り壊し積立を負担した上で、この維持率ですから、実質的にはもっと悪いと考えた方がよくないですか。
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732
匿名さん
>>731 検討板ユーザーさん
私には上の方が多いように見えますけど(笑)
地代や取り壊し積立の負担が売却時の維持率と何の関係があります?それを払った分は中古の維持率に上乗せされなければおかしいとでも?どういう理屈でしょうか。
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733
マンション掲示板さん
>>732 匿名さん
実質的な中古の維持率に補正する必要があると思います。
そうでなければ、所有権と定借を同じ条件で比較できません。
所有権の場合の補正項目 固定資産税
定借の場合の補正項目 地代、取り壊し積立金
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734
匿名さん
取り壊し費用は所有権でも必要ですよ。コンクリートは経年と共に強度が落ちるのでどこかで建て替えが必要になります。
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735
匿名さん
>>733 マンション掲示板さん
必要ないよ。なんのために必要?月々出る金が多いと理解しておけば済むことじゃないですか。何とか定借を貶めようとしてああだこうだ無理やりすぎる。
にもかかわらず中古の価格維持率が所有権と定借で大差ないということは、月々の出費の多さがマイナスになってないってことでしかない。立地によっては定借が有利だというエビデンスにしかなってない。だって、土地所有分がないのに物件全体としての価格が同等の率に維持されてるってことでしょ?つまり、建物の価値、その利用権が土地を含めた所有権物件に比べより高く評価されているに他ならないわけだから。
要は、定借物件は、そういう立地で供給されているってこと。そして絶対価格が低廉だから、利用価値を重視する人に訴求するってこと。
理解できるかな?
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736
匿名さん
>>733 マンション掲示板さん
普通に考えたら、固定資産税より地代の方が高いよね。
税金に70年分割の土地代が乗っている理屈だから。
でも、ある程度初期費用に含まれているのかもしれない。
やはりトータルのランニングコスト(将来の値上げ可能性を含めて)を見ることが重要になりそうです。
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737
通りがかりさん
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738
匿名さん
築10-20年ぐらいで売るなら定借(70年)でもOKだけど、残存期間が少なくなるときついよね。
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739
通りがかりさん
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740
匿名さん
定借のローン調べてみたら、スルガ銀行で2億まで借りられるみたいだけど、やはり審査とかは厳しいのかな?
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741
マンション掲示板さん
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742
匿名さん
>>741 マンション掲示板さん
立地が同等?
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。
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743
匿名さん
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744
口コミ知りたいさん
>>742 匿名さん
別に高くないぞ。
66平米トータルで11万くらい。
都心だとむしろ安い水準だし
豊島の新築タワマンすらも
11年目以降は10万超かかる計画だ。
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745
評判気になるさん
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746
匿名さん
ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。
この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。
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747
匿名さん
説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな?
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748
匿名さん
定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。
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749
検討板ユーザーさん
>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。
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750
マンション掲示板さん
現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。
シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。
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751
マンション検討中さん
>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね
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752
マンコミュファンさん
>>746 匿名さん
準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。
ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは?
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
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753
匿名さん
湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。
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754
752
>>752 マンコミュファンさん
「少なくとも」1,2本でした
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755
匿名さん
基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが
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756
マンション検討中さん
たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい?
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757
eマンションさん
>>756 マンション検討中さん
リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。
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758
口コミ知りたいさん
>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い(土地がないんだから当たり前)ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね
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759
マンション検討中さん
>>758 口コミ知りたいさん
勝手に確定してるし(笑)
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760
匿名さん
>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。
工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。
ま、見慣れると何とも思わないのかな。
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761
752
ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね
アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは
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762
匿名さん
>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩10分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。
現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。
それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。
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763
マンション検討中さん
>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで
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764
マンコミュファンさん
金額や間取りと物件があってなさすぎる。
出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。
通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。
上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。
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765
マンション検討中さん
当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています
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766
口コミ知りたいさん
>>762 匿名さん
クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは?
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど
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767
通りがかりさん
>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる
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768
マンション検討中さん
>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)
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769
eマンションさん
>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく
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770
マンション検討中さん
現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない
ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙
都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った
ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた
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771
匿名さん
パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ70年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするw
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772
763
>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;
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773
匿名さん
>>763 マンション検討中さん
>文京区の中でもピカイチ
そこまでは言っていないけれど、良くない方とまで言うのは当たっていない気がするな。
近隣の築古物件もしっかり売れているし、管理のいい規模の大きい物件は人気があってすぐ決まる。売れないのは小規模築古で管理費ショートが眼に見えるような劣化が目立つ物件。多分ここは住みやすさを実感している近隣のマンションの買い替え組が多いと思う。スペックばかりに目を奪われていると理解できない土地柄ではある。
話は変わってここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。
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774
匿名さん
>>772 763さん
普通に読みました(*^^*)
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775
評判気になるさん
>>758 口コミ知りたいさん
効果はリセール次第にはなりますが、富裕層の上の世代から、下の世代に資産を移転させるための物件としては面白そうですね。
以下、思いつきの妄想です。反論大歓迎です。
例)キャッシュリッチな富裕層高齢者が買って、子どもに貸すパターン
キャッシュが本物件になる→定借なので資産圧縮→相続時に相続税圧縮→子どもは相続後も引き続き自己居住が可→(あわよくば…)想定外にリセールが強い場合、売却時に相続価格以上のキャッシュインが見込める
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776
マンション検討中さん
>>773 匿名さん
800も盛り過ぎだとは思うけど。
700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね?
それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。
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777
匿名さん
>>773 匿名さん
文京区住んだことある?
俺の評価は変わらんね
・地下鉄が多数走っている文京区でも各駅から遠い点を選んだような場所
・ハザードマップエリアの低地
・周辺に店が少ない。一方で静かな住宅街としての雰囲気もあまり良くなく中途半端
・後楽園に向かう千川通りは歩道が狭く、また並木道という雰囲気はない
・良いのは小石川植物園と播磨坂に近いこと
>>774
日本語能力低いね
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778
マンション検討中さん
>>771 匿名さん
でもタワーなのにここと同じく外廊下でしょ。
65平米の3LDKとかがあるのを見ると、定借でも相当単価は高いんでしょうね。知らんけど。
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779
口コミ知りたいさん
>>778 マンション検討中さん
王者三井による都心の大規模タワーかつ
商品性求められる定借なんだから
内廊下に決まってるやん(^_^;)
各階宅配ボックス、各階ゴミ置き場、内廊下
は当然備えてきますよ(^_^;)
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780
マンション検討中さん
>>779 口コミ知りたいさん
いえいえ外廊下ですよ。
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781
マンション検討中さん
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782
匿名さん
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783
評判気になるさん
>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから
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784
通りがかりさん
>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります
>相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何?
相続税評価額?
相続時の適正な時価?
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785
通りがかりさん
>>784 通りがかりさん
>相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。
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786
口コミ知りたいさん
住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。
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787
マンション検討中さん
>>786 口コミ知りたいさん
パークタワー堂島と悩む
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788
763
>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw
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789
匿名さん
定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。
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790
評判気になるさん
>>781 マンション検討中さん
中空部分を密閉してるんだね。
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791
検討板ユーザーさん
渋谷笹塚。いいっすね。パコ渋、パコ神宮北参道に次ぐ、渋谷区における三井のランドマークタワー。しかもほぼ駅直結。
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792
マンション検討中さん
渋谷笹塚、ここの物件と同じく大規模かつ定借なので、時期は少しズレるが良い比較対象になりそう。
笹塚はタワーなのに免震ではなく制振なのが少し気になったけど、三井のタワーって免震少ないの?それとも定借だからケチった?
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793
検討板ユーザーさん
>>792 マンション検討中さん
大林のDFSだから、ちゃちな免震より性能良いよ。
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794
検討板ユーザーさん
>>793 検討板ユーザーさん
風揺れにも効きますか?
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795
買い替え検討中さん
笹塚良いけど@650超だろうなぁ。 私は@550が限界。
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796
匿名さん
京王線の笹塚は山手線の外側で新宿への通勤が便利だと思うけれど、大丸有とかは遠い気がする。勤め先によっても異なるのでは。もちろんこっちの方が安いわけだけど。
あとタワマンだと修繕の方がどうかな。ここはなんだかんだ言って7階とか10階建ての板マンがひしめいているだけなので、だいぶ安く上がりそうな気がする。定借としてのコスパはここの方がよくないか。
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797
マンション比較中さん
>>796 匿名さん
だいぶ性格は違いますよね。多くの検討者は比較する対象ではないと思いますが、広域検討の半投資家のような人が色々考えるんでしょう。
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798
匿名さん
>>797 マンション比較中さん
やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。
値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。
リセールもあまり期待出来ないので、萎える。
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799
マンション検討中さん
10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか?
この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。
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800
口コミ知りたいさん
>>799 マンション検討中さん
同じ価格は難しいと見込んでます。
でも賃貸で借りるよりもマシでしょ
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所在地:東京都文京区小石川4丁目70番17(地番)
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交通:東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで)
- 価格:未定※権利金含む
- 間取:1LDK~4LDK
- 専有面積:35.89m2~89.61m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 522戸
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