リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>579 マンション掲示板さん

それは事実ではありません。
パークハウス南麻布の周辺賃料を指しているのではないでしょうか

他区の大規模リビオシティに親族が住んでいます。分譲時、シャトルバスがあることが売りの1つでした。しかし、その後運営会社は採算性が合わないことを理由にシャトルバス廃止しました。

シャトルバスは廃止される可能性を覚悟しておくべきです。

>>578 口コミ知りたいさん
この方のおっしゃる通りです
データの伴わない書き込みが嫌なら無視すればいいのです

私も無視しますが（笑）

>>583 マンション検討中さん
同じデータでも見る人で意見違うしね。
自分が正しいみたいなの多いけど無視でいいですよ。
言っても理解できないんだし

マンション前に地下鉄駅できたら、爆上がりですよね。

無視するという方針なのに、こいつらはおかしい、自分は正しい、という自己矛盾の投稿（笑）

無視推奨なら話題に出せずにマンションの話すればいいのに。

シャトルバスが無駄で廃止になるときも、主観だけで文句言ってきそう。
シャトルバスはあったらたまに使うかもで便利かもだけど、採算合う気がしないからアンケート取ってはじめからなしも視野に入れてほしい。

>>586 通りがかりさん
シャトルバスは要りませんよね
代わりにループ100台あればいいな?

シャトルバス運行しているタワーマンションに住んでいたことありますが、赤字負担かなり厳しいですからね。意外と使わない人も多いので、シャトルバスのコスパは良くないです。

駅から徒歩10分程度ならシャトルサービスは不要ですね。
ジムは維持してほしい。

みんな特大ブーメラン投げすぎ。。
ある意味色んな人がいるのが、500戸ある魅力？かな？笑

シャトルバスと底他人のよくわからないサービスは管理組合の意思決定により途中で終わるだろうね。
そこに管理費使うくらいなら、金がかかる機械駐のメンテ、更新に備えた方が断然良い

>>591 匿名さん
底他人？
底地所有者のこと？

機械式駐車場の更新費用、おおよそ1台あたり月1万円以上使用料を取れれば収支はプラスなので、都心なら更新に困ることはないですよ。

高年齢はループはちょっとですね！

機械駐が高稼働で運用継続できれば、
使用料収入が組合の収支計画に織り込まれていなければ、そうかもですね。
ご存じのとおり、機械駐の稼働低迷はどこでも問題になってますし、ここもライフスタイルの変化で徐々に空きが増えることが予想されますが

LOOPは台数増やしても、駅前とかのポートが増えないと意味ないからね。。。

見た感じ車寄せはないよね？
タクシーよく使うからあると嬉しいんだけど、シャトルバスは中の駐車場内からとかなのかな？

機械式の稼働率が悪いのは郊外の話で、高い使用料を確保できる都心物件でそのような事例は聞かないです。

>>595 匿名さん
どこでもってどこですか？
あなたの感想ですか？

現実を直視したくないようだけど
最近は車をもつ人も減っているようで
うちのマンションでは稼働率が下がってきているし
管理会社（大手）に聞いたらどこもそういう傾向みたいよ
あ、文京区内の話ね

人は何故、自身の狭くて浅い知見を、あたかも一般論のように語るのだろうか。。。

稼働率下がるかもですねって言ってるだけなのに、ココは大丈夫って言い切ったり、根拠を詰めたりするのもなんだかね。。購入検討者が慎重に考えようとするのは全然悪い話じゃないのに、おっかしいなー

それはさておきスーパーの搬入ってどうなるんですかね。都心型とはいえ、この床面積だとかなりの物量になりそうだけど

搬入は普通に地下からじゃね？
知らんけど

>>600 匿名さん
599だけど俺に言ってんの？
管理会社に聞いたって書いてるだろうが

令和5年度第1回文京区住宅政策審議会の調査報告によると、文京区内の分譲マンション管理組合では2割強が駐車場、自転車やバイク駐輪場が不足しているとありますね

一方で文京区の車保有率は8人に1人と世田谷区と比較して少ない

マンションに住む方の属性次第ですね

>>604 マンション検討中さん
つまり8割は充足していて
不足している2割も自転車を含むなら
ほとんどは駐車場の稼働率低いことになりそうだが

充足していることと稼働率が低いはイコールではないね

逆に低いところと足りてないところの差はなんだろうね？

区議会で減ってるから設置義務の緩和を求める意見はあるみたいだね

でも管理組合の調査だと駐車場の稼働率で困っている、ということが上がってないのは不思議

他の物件より駐車場設置率高いわけじゃないし、心配する必要はない気はする
それに使用率100%より余裕ある方がリセールも賃貸も有利だと思ってるから、そこはあまりネガティブにはならないかなー

駐車場設置率100%を謳って機械式駐車場を設置したが実際の稼働率は70%で残り30%の機械式を撤去して平置きにする、というのは郊外のマンションでよくあるケースですが、ここには当てはまらないですよ。

機械式も維持費自体はそんなにかからない。交換はお金かかるけど35-40年後とかで、そこが判断ポイント。万が一空きが多ければ平置きにすれば良いだけで、何のリスクも無いですよ。

>>603 マンション掲示板さん
管理会社の言い訳を真に受けて（笑）

>>610 マンション検討中さん
何に対する言い訳？
管理会社は駐車場を埋める義務などないのだが
理事もやったことのない賃貸くんは黙ってろよ
バカ丸出しだからw

新築なら定借物件にローンを出す銀行はなくはない。
もっとも、定借向けは金額上限が低い先(SMBCの上限は5,000万等)もある中、資金計画をどう考えている人が多いのだろうか。
勿論、自己資金出せば解決する。ただ、この物件に相応の自己資金出すのなら、もっと他の所有権物件に手を伸ばすような気がしてて、検討層の資金計画がふと気になった。

以前港区のグローバルフロントタワーに住んでいたのですが、883戸に対し369台、設置率41.7%で、初めは数十台余って隣のヤナセに貸し出してました。実際は330台ぐらいでちょうど良い塩梅。適正な設置率は37%ぐらいでしたかね。なお、その後人の入れ替わりがあってむしろ車保有台数は増えました。若い人が多く外車ばかりで見えっ張りの住む港区湾岸マンションではありますがそんな感じです。
ただ文京区とはいえ、ここ20%ではさすがに少ないと思います、いくら保有率が下がってるといってもおそらく2～30台はあぶれるでしょう。初めから絶対に借りられないと分かっていれば買わないんですが、、、逆に駐車場が空きだらけになって将来負担になるということはなさそうなので、定借だということを含め、時間の限られている高齢者向けなのかな。
当選して希望者の数聞いてから考えます。

なんとなくですが、ここは二次取得で自己資金を作れる人が結構いるかもですね。
単に新築所有権の買替えだと、キャピタルで価格高騰分を埋められないケースも多くなってるので、消極的選択肢のひとつとして。
逆に一次取得者にとってはココでキャピタルを期待しづらい分、ハードルがありそう。

定借、駐車場設置率20%から考えて、この物件のターゲットは、戸建てシニア層の住み替え､文京区に地縁がある子育てファミリー(立地を優先しつつ予算を抑えたい､車は使わない､あきらめる)かと思います｡

引き渡し当日や引き渡し後に駐車場の抽選をすることが多いですから､駐車場欲しいひとは要注意です｡
文京区に住みつつクルマを維持したい層は､この物件はあまり検討していないのではないでしょうか｡

そこまで考えてますかね。。。単純にスペースがなかっただけのような気がします。
側の中庭も庭ってほど広くないですし。

>615

モデルルームオープンしたらアンケートで駐車場の利用希望の有無があるからその結果判断かな。デベの見込みが外れて駐車場の抽選で大騒ぎなんてケースもあったりする。

ちなみに車持ってない人も駐車場の設置率が妥当かどうかは確認しておいたほうがいいよ。駐車場って多くても少なくても問題になる。

この物件気になって来たのですが、若干殺伐してます？(ﾟ∀ﾟ)

注意点を纏めると、
・表面利回り6%を基準とした場合、周辺賃料相場を踏まえると明確に割高（加えて定期借地権）
・不要かもしれないシャトルバス等の運行や低稼働の駐車場が管理費を食う可能性がある
・ランキングコストが通常より高くなる可能性がある

ですかね？
これに対してメリットは、大規模、スーパー併設以外にありますかね？

不思議なのだが文京区民ってそんなにリッチな方が多いのか？
この物件って文京区に縁がある人がメインターゲットだと思うが（妄想だがそうでなければ他の所有権付きマンションにいくのでは？）ローンは結構自己資金ないと銀行が厳しいと。
皆んな出せるの？凄いよ

>>618 マンション検討中さん

最大のメリットは、文京区で最大規模につきるのではないでしょうか。

>>619 検討板ユーザーさん

知人の一例にすぎないけど、文京区物件を買うとき、文京区在住の両親が頭金を支援していた。
そういうケースもあるのでは

大規模のメリットってなんだと思う？
大規模だから何？

文京区は富裕層多いと思いますよ。

>>618 マンション検討中さん

注意点を追加すると
インフレ環境下では、地代が上昇するから、月々の負担が増える上にこの定借の資産価値は下がること

何人かが指摘されてるように、このマンションの場合は住宅ローンの融資枠も限られているのでペアローンを組む意味はなさそうですね。5000万の上限なら一人で十分なので。

ローン組む銀行とかって日鉄興和が斡旋してくれたりするものですか？

普通提携銀行ローンがあるよね

>>627 通りがかりさん
中古のときは？

仲介会社の提携ローンがありますよ。

定借はローンを取り扱ってる金融機関限られるから中古で売却することを想定しているのであれば要注意。