リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>479 通りがかりさん
播磨坂沿いの小石川五丁目側は日当たりのいいマンションが揃っていますね、どれも古いですがいいマンションです。

リビオシティで検索すると上位に出てくるけど、ここと同じ施工会社、売主のリビオシティルネ葛西の契約者掲示板が規模とかもろもろで今後の参考になりそう。

江戸川区なんて参考になるわけないだろ。
民度が低すぎる。

>>483 マンション検討中さん
そういうただ人を貶めるだけの荒いレスが一番要らない。

>>482 マンコミュファンさん
あと大型だと横濱紅葉坂レジデンスとか当時新日鉄メインだったので見てみるといいかもしれません。ザ・神宮前レジデンスもそうでしたね。興和についてはあのホーマットをずっと手掛けてきたんですから元々ノウハウ・センスは持ってるんじゃないでしょうか？
リビオは一般の知名度は今一つかもしれませんが都市開発のデベロッパーとしては相当実力あるし、私はここの開発者であることについて特に心配していません。逆にインターシティのしくじりのリカバリーも含めこの辺りを何とかしていこうと頑張ってくれるのではないかなと期待。作りっぱなしではなくね。

↑すみません。後半は品川のことを念頭に言ってしまいました。

そういえば品川駅の車両基地再開発がリビオでしたね。食肉市場含めて再開発なら森ビルも名乗ってたらしいですが、東京都が移転に難色を示してリビオになったらしいです。

晴海フラッグの賃貸募集多すぎの件とかみると、駅徒歩10分圏外で賃貸検索することまずないし、この物件も周辺賃料相場を崩さないか心配。

賃料相場を上げる可能性もある

あえて定期物件を購入して賃貸に出すとすれば高利回りでないと意味ないので安くは出さないでしょうね、、、
今都心新築は3％がせいぜいのところもし4％出るのであれば購入しようかな・・といった動機と思われます。

ハイスペックな新築は周辺の物件よりも仕様が上だから高い家賃を正当化できる。新築プレミアムもつくし、晴海フラッグの隣に東京ドームシティがあるならわかるが、現状晴海フラッグよりはるかに利便性は高い。

晴海はBRTが充実してるし、臨海地下鉄が開通すればさらに化ける。どちらも魅力的な立地ですよ。

>>489 マンション検討中さん
不動産投資素人の素朴な疑問なのですが
利回り4%なら株でも普通に出せると思いますが
値上がり益のあまり期待できない定借物件に投資する理由ってなんなんでしょうか？

表面利回り４％って経費差し引くと赤字でしょ。損益分岐点は５％。

>>491 匿名さん
臨海地下鉄の開通は2040年が目標とかなり先のことです
こことは条件がかけ離れ過ぎているように思います

晴海の目と鼻の先の築地再開発で2032年に新スタジアムが出来る

東京ドームの再開発計画が早く出て進まないと後楽園はオワコン化するよ

>>495 通りがかりさん
総計画戸数5,632戸のマンション群がそれまでに人がほとんど住んでいなかった湾岸の埋立地にできるのと、駅近ではないとはいえ周辺に多くの駅が徒歩圏内にあり、商店街やスーパーも複数存在している文京区の市街地のど真ん中にその十分の一以下の522戸という規模でできるマンションとでは、条件が違い過ぎます。将来的に晴海フラッグが不便だとか価値がないというつもりはなく、全く異なる条件にある物件で単純比較できませんよとお話ししているつもりです。

臨海地下鉄は築地再開発が完成する2038年には開業するんじゃないかな？

>>497 匿名さん
築地のコンペ要項では、「将来的に駅をつくるための場所を地下に用意しとけ」となっているので、都も築地開業時の臨海地下鉄同時供用は考えてないと思います

>>497 匿名さん
確か報道によると地下鉄は2040年開業が目標とか。
遠い未来ではないけれど今すぐってわけでもないが、楽しみ。

先行して屋根付き球場ができて、現在の東京ドームは解体されてコンサートホールやサッカースタジアム？とオフィス、レジデンスができるのではないかと噂されているね。あくまでも憶測の段階だけど。

>>492 マンション検討中さん
・現物資産が残る
・融資を引いてレバレッジ効かせられる
・建物の減価償却が地味にデカい　　　　これらは不動産投資の共通項目

・本体価格が割安であれば、利回りは高めにとれる
　（家賃は所有権でも借地権でも変わらないので）

ここは実需の方が強くなるだろう。てかならないとおかしい。
恐らく地代や共益費もそこそこの値段になるだろうから、ローンとは別のランニング費用が結構出るよ。
恐らく地代2万台、共益費3万円台、修繕積立で2万円台、解体積立で2万円台、税金、保険等、ランニングでローン以外に月額10万近くの出費になるだろう。
そうすると、フルローンの表面で4%なんか出るわけない。下手すると表面で2%切るとみてる。（その場合恐らく売れ残るだろうけど）

そもそも表面利回り4%ぐらいなら、J-REIT投資で十分な筈なのに、どうして借地権付マンションのここで投資マンションとしての話題が出るのか謎。
また、転売するにも中古の借地権付建物は対個人に融資が付かないから、実質転売不可能。
賃貸に出すにも、駅徒歩10分以上は選択から外れて、晴海のように募集の嵐になるのが濃厚なのに。

周辺より3割くらい安けりゃ考えるけど、定期借家の値下がり具合みてるとそれ以上は検討外

>>502 名無しさん
突然の定期借家

>>501 名無しさん
費用感を含めて同意です。
ここの販売戦略としては、坪単価を下げて、ランニング費用をイメージできない、例えば初めてマンションを購入するような実需層に対して、魅力的に見えるようにするしかないのかなと。
購入してから毎月の支払いでキツキツにならないように気をつけないといけないですね。

>>427 マンション比較中さん
入居スーパーは「サミット」のようです。

まだ具体的な数字が出ていない段階で大げさな数字を出して煽るのはいかがなものかと

4F 71.63m2 : 11,000万円台
4F 72.53m2 : 12,000万円台

うーん

なかなか絶妙に渋い価格帯、、
本当に欲しい人は逆に買いやすくて良いですね。

これは定借の価格じゃないね。さようなら。

高い方の金額の間取りってE棟の
お墓のある側ですよね。その4階でこの価格…。
これに加えて、普通のマンションにかかる
ランニングコストと、定借特有の地代や
解体準備金などもあると考えると、
なかなかシビアな価格設定ですね。

>>495 通りがかりさん
確かに。今の文京ガーデンなんて全く魅力ないですからねぇ

>>501 名無しさん

同意だけど、中古の定期借地権マンションもローンだす銀行はある。ただ頭金比率は厳しくなる。

私は心配性なので、どこかのタイミングで良い条件での売却・賃貸ができるかどうか不安を抱きながら生きる方が総合的にパフォーマンス悪いので、見送ることにしました。
も少し安ければ背中押されたんですけどね、、

坪500くらいって普通に予想通りだわ。もっと上げてくるかとも思ったが戸数多いしこんなとこか

流石に定期借家でこの値段はないわ
足元見過ぎ

>>515 マンション掲示板さん

定期借地物件として高い、それは同意。
でも文京区で新築マンションどころか築浅の供給がほとんどない。一方で文京区に住みたいニーズは上がる一方。
デベロッパーの言い値になってしまうよね

定借だけどその分かなり割安では？ここは買いたい人多いと思いますよ。

金が余ってしょうがないバカ殿ですかね

バブル時に定借はやめといたほうがいいよ。
とはいえ、今の所有権新築、特にタワマンは一寸の経済合理性すらない悪魔的高値だから安く見えてしまうね。

価格の出し渋りって手探りで自信がないって言ってるようなもの
駅から遠い定借なのに高いって言われるのわかってて出してるだろ

先行公開のプランくらいは全部価格出ると思ってただけに、一回と二回に動画分けた意味もわからんし、プレミアムプラン的なのも未だに出てこないのも期待外れ

プランめっちゃ多いんだからまとめた冊子くらいデータで早く渡して欲しい

そして事あるごとに共同印刷を推してるのは何なんだ？
私が地主ですと言わんばかりに分譲後も絡んできて関係性が続くのかと邪推する

動画も下手くそなプレゼン聞かされて苦痛だった

>>520 検討板ユーザーさん
マンションの共用設備をこの良く分からんプログラムに使う前提なのにびっくりしたわ。
住民は契約前提で管理費から基本利用料ぐらい取られそう。

まぁ実需でしかも初めてこの辺りにマンション買う方向けなんでしょうね
冷静になってみれば定期借家でこの価格は馬鹿らしい。マンション価格高騰でも市場が成り立ってるのは利益見込めるから（キャピタルゲインでも賃貸でも）。定期借家はその前提が弱すぎる

安ければ買おうかと思いましたが、同じ大きさ、所有権、駅徒歩数分の部屋を2年前にほぼ同じ値段で買ってるので大規模以外は魅力0ですね


後楽園駅徒歩5分以内、70平米のマンションをリビオとほぼ同じ値段で所有権で購入してる私としては（数年前ですが）、大規模だろうと魅力ないですね

>>522 マンション検討中さん
これから購入される方もいるなかで、流石に言い過ぎかと。

余程悔しかったのだろうね

定借だと上昇は見込みにくいけど下落時は下がりにくい。70年賃貸と考えたとき賃料相場は大きく変わらないから。所有権と定借の違いは、70年後に残る土地の価値分で、この上下動の影響を受けないのが定借。

>>525 匿名さん
下がりにくいのではなく、安く購入できた場合には下げ幅が小さいだけ
高く買ってしまったら一緒ですよ
そもそも貸借は残存期間による下落スピード加速がリスクなので、安くないと選択する意味ないんですよ

それは安い場合
所有権に引っ張られて割高な価格だとその分は当然連れて下がる
賃貸に出せるのは所有権も同じで、定借だから有利ってことは何も無い
相場が下がれば、わざわざ定借選ぶ理由もないから売りにくくなって、さらに下がる

そして、土地は上がれば地代も上がるから、影響受ける
中長期的にはインフレしていくことを前提に考えると、本当に最初がその分安くないとメリットない

>>522 マンション検討中さん
定期借「家」じゃ買う人は居ないわな（笑）

定期借地って　突き詰めれば、地主が土地を維持できるように店子が70年間家賃払うってことなんですよね。
店子にとって、所有に比べて安く住めるという唯一のメリット。だから価格が適正かどうかが判断のほぼ全て。

インフレ環境では上昇する地価を店子が地代という形で負担するから、店子は損。インフレ自衛策としては悪手。

地代の改定がどう決まるのかもよくよく確認した方がいい。

定借の借り手のメリットは、70年賃貸で借りて住むより安く住める点。先祖代々の土地があり後世に引き継ぐ必要がある土地を自分の代で売却したくないという貸し手は多くて、そういう家系からすれば使わない土地を有効に使ってもらえる。その分、借り手は相場より相当安くその土地に住める。

525は売主関係者かな？
休日に反応が気になって見に来るも
あまりにも反応が悪く慌ててフォロー
しかしすぐに論破されちゃいましたね（笑）

割高という意見が多いみたいだけど、何と比較して割高なんだろうね？私の感覚では割安なんだけど、たぶん見てるものが違うのかな。確かに踏み台として資産形成するにはここである必要性はないとは思いますけど。まあ、人それぞれ立場の違い、必要とする理由は違うだろうから色々意見はあっていいんじゃないかと。
私は買いますよ。年齢的に70年後は絶対生きてないし資産は形成済みなのでので(複数のマンションを売却して2億程度は利益が出ています。)、ここについてはあくまで人生最後の大型消費として満足度を買うという形です。
住環境、教育環境、絶対額の制約、本めるものはそれぞれだし、あくまで私のニーズを満たす視点からは割安と思っているだけなので悪しからず。

>>532 マンション検討中さん
ならパコ文京小石川賃貸でええやろ

月々のランニングコストが気になりました。ご存知のかた、詳しく教えて♪

>>532 マンション検討中さん
こういう投稿に影響されてしまう文京区好きな方を減らしたいのでレスしますが、
「割安」「割高」は多少の誤差あれ対象を取り巻く状況に対する対象の価格で明確に決められます（現物株であれば会社や業界の財務状況・将来性に対する現在の株価等）、ニーズそのものではありません
「割安」でも購入しないのであればその人にはニーズがないのであり、「割高」でも購入するのであればその人にはニーズがあるということです。

つまり、本物件についても「割安」か「割高」からはある程度共通の理解が存在するはずということです。それはある程度知識を持った方が分析して出すしかありませんが

やっぱり賃料利回りで見るのがいいと思う。
表面６%切ってたら割高

>>536 名無しさん
先の書き込みから72㎡1.25億としたら
1.25×6%÷12＝62.5万円／月（管理費等別）
で貸せたらまあまあ適正価格ってこと？

ちなみにパークコート小石川は似た平米数・3LDKで44万円とかなので、交通の便が悪いリビオでその価格で貸せるのは非常に難しいかと、、、。536さんの仰る利回りを見るのでれば明確に割高ですね

定借に係るランニングコスト次第だけど、実需目線だったら今のところ程よい価格なんじゃないだろうか

こんな感じ？

＜70平米・月額賃料44万とした場合＞
販売価格（表面利回り）
8800万（6%）
10560万（5%）
13200万（4%）

ここはパークコートよりも駅遠で、かつ定借ということを考えるととんでもない高値ってことか。

キャピタルゲインも不明なので（時期によって大幅に変わる）割高感は更に増すポテンシャルはあるということですね
あとはそれを抑えて買うメリット感じる方が買えば良いということで

ほんとに恐縮ですが、「実需だったら程よい価格」みたいな数字を伴わない感想はやめましょう。皆さんも信じちゃダメですよ。
最終的に判断するのは人それぞれで尊重されるべきですが、根拠となる情報でミスリードがあってはなりません。

表面利回りでみて割高なのは全く同意です。
さらにいうと地代が定期的に改定されるので、実質利回りでも要注意です。

一般に、インフレ環境では定期借地権者は、インフレによる資産価値上昇はあまり享受できず、反対に地代負担は増えていくので、デメリットが大きいです。

>>543 通りがかりさん

物件概要では、地代は2030年以降毎年見直し、とありますね。

インフレはこの時勢前提としておくべき
前提とした場合無理なら定借は買うべきではない
リスク管理できない奴は他行きなさい

持論として（知らんけど）

定期借地権は2022年6月からスタートしている。
解体期間も考えると、70年定借だけど実際に使用できるのは63年くらいか。

>>546 マンコミュファンさん

これちゃんと動画で言及されてんすかね？
覚えてないけど、ないならますます信頼できないし一時が万事やな

知らんけど

>>547 知らんけどさん

宣伝動画では言わないですよ。
物件概要の「借地の種類・期間」に書いています。

定期借地は落とし穴が多いので、購入者が本を読んで見抜く力をつけないとだめですね

一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）
実居住期間は70年とある
だいぶ前からある記載

地代が物件代に含まれる（先払い）のがいいな、と個人的には思う

>>544 マンション掲示板さん
地代見直しって、交渉の余地もなく、言い値なんだろうな。
嫌なら売って出て行くしかないという。こわいこわい。

>>549 マンション検討中さん

地代は毎年見直しがあります。

※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います。

借地物件の場合、売買の際に地主に許諾料を払うことがほとんど。
この物件はいくらになるんだろう。

>>548 評判気になるさん
ありがとうございます。

他の方々が仰ってた表面だけの利回りにしろ、地代の更新にしろ、潜在リスクについては相当気をつけなければいけませんね。

一応MR申し込んだので（笑）、諸々できる限り確認してみます

抽選もありそうな予感がしますね！

立地が良いですし、定借ということもあって坪単価もかなり安い。新築かつ立地を重視するファミリーには刺さると思う。

ここは実需層に買って欲しい物件ですね。投資家目線でみると周辺の賃料は上がってるけど、借り手も見送ることが増えてるので大量供給があると空室が続き、値上がり狙うにもランニングが高く割に合わないと思います。

>>542 eマンションさん

掲示板の情報の使い方なんて人それぞれであって、貴方の主観を押し付けるのはいかがなものでしょうか。
仰る通り、最終判断するのは「自分」なのですから。

資産性が保たれるかどうかは別として、このご時世では良心的価格でしょう

痛い事実を書かれてしまい
一気に流れを変えようとするとか
売主あからさますぎるだろ
社内で号令でもかかったかのかよ（笑）

わろた

この流れパンダ部屋増えるかな

まあ、駅遠の定借で1億出せる世帯を500以上集めるんだから、それなりの仕様とランコスを提示しないとかなり苦戦すると思うけどね。
売主もJVだし、長期戦を嫌がる会社もありそう。

かなり安くて良心的な価格で抽選もありそうなんですね！！！

固定資産税と支払地代の差異教えて。

売却したい時の地主に支払う承諾料はいくらか、教えてください。

固定資産税は自分の資産に係る支払い
地代は他人の資産に係る支払い

評価額が上がったとき、前者は支払いが増える分、資産価値が上がるが、後者は支払いが増え、資産価値が減る（中古で売りづらくなる）

当たり前だけど、貸すほうが損しないようになってる

>>564 マンション検討中さん
なんか的はずれなレスが付いてますが、
元支払地代×（1+固定資産税上昇率）＝改定支払地代
とお考えいただければと思います

固定資産税の支払いは所有権でも値上がりするので変わらないですよね。

固定資産税が100だとしたら、地代は150とか200が一般的です。
固定資産税=地代　というのはミスリードです

毎年地代が改定されて、地代が上がれば上がるほど、この物件の資産価値は低下します。

>>555 匿名さん
立地は良くないよね？駅遠谷底低地。
立地悪い分スーパー出来たり他のメリットで勝負の物件と思った。

建物は経年と共に劣化していずれ無価値になる。所有権と言っても70年後に残る土地持分の先払いに過ぎない。ここと同じ坪単価だと立地を妥協するしかないが、そんな土地の持分価値のために70年間生活を縛られるのもどうかと。人間だっていずれ土に還るのだから、ここみたいな好立地の物件を安く手に入れて、家族と暮らす時間を充実させる選択も良いと思う。

>>572 匿名さん

>>そんな土地の持分価値のために70年間生活を縛られるのもどうかと。

この借地物件は、地主様のために70年間縛られます。70年後、手元には何も残りません。

>>572 匿名さん
ここを選ぶ＝立地を妥協

70年も同じところに縛られないためには、リセールしやすい、賃貸に出して利回りが確保できることが重要
金を気にしないなら大規模物件のメリットは薄れる

ここを好立地とか言ってるのは、他を知らない地元民か、売りたい不動産屋
立地いいならスーパーなんて入れないし、シャトルバスなんて作らん

>>557 通りがかりさん
業者だと思いますがむかっときたでかえします。
私は何も押し付けてません。

ただ単に根拠のあるデータを出すことだけを求めます。あなたは出してないでよね？
そういうことです。

10年位住んで売却。次の方は、それでも55年。その方も10年住んで、、、、残り20年位なったら、2000万円くらいかな。

>>576 マンコミュファンさん
掲示板という性質の場において、「根拠のあるデータを出すことだけを求めている」と仰る点がまさしく貴方の主観の押し付けではないでしょうか。
所詮、掲示板なので、多種多様な情報が投稿されるものです。その上で、如何なる情報も、貴方がおっしゃる通り判断するのは「自分」なのだから、必ずしもデータを伴う必要はないと考えます。

>>525 匿名さん

パークハウス南麻布の説明会で、担当のKさんに伺ったことですが、都内の貸借のマンションは現状100%の確率で値上がりしているそうです。
値下がりしている物件はないとのことです。

不動産の損益分岐や定借の注意点などこのスレは勉強になるな
やはり億クラスを検討する年収層は賢い
自分はもう検討外だが、近所に住んでいるので、どのような結果になるのか、楽しみに見届けたい