リビオシティ文京小石川ってどうですか？

少なくともC棟は四方囲まれてるし、間取りも出てない（ウリにならない）から、そういう部屋でしょ

これって、借地の案件なんでしたっけ？
この間見に行ったら小石川消防署のサイレンがうるさいのと、周辺が印刷工場とか長屋？で薄暗くて。

けど、後楽園駅使えるのは捨てがたいですよね。
共同印刷もだいぶキレイになってますね。

坪600平均くらいやろ。

>>403 周辺住民さん

定借分譲でその値段きたらドン引きですね。。。
坪400-450くらいかなあ。

>>404 eマンションさん
いや、それはないでしょう。
いくらなんでここは文京区且つ大規模ですよ。600-650くらいはするでしょう。

大規模で管理費や修繕費が下がるのがメリットなのに、価格上がったら意味ないじゃん

>>406 マンション検討中さん
ここはバスなど共有設備があるので管理費はむしろ高いのではないかな。あと土地と解体費が月額になってくるので全体的なランニングは高くなる。
だからこそ購入価格は周りの相場よりも2割程度は安くならないとおかしい。

>>405 匿名さん
借地でそこまでいっちゃうんですね。であれば絶対買わないです。所有権のマンション選びます。。。

今度オンラインセミナーがありますね、皆さんは申し込みましたか？それともエントリーすらしていないのでは

>>407 口コミ知りたいさん
あなたの相場とは隣接しているシティテラス文京小石川ですか？
先着順6,200万～20,000万 39.04㎡～85.26㎡
これの2割程度？

↑広告リンク、クリック注意

>>407 口コミ知りたいさん
バスって共有なの？
バスって区分所有の対象になるのか？
ならないよね？
ということは単なる共有？

>>411 匿名さん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/detail.cgi

後楽園駅徒歩二分のマンション住みです。駅からの距離考えると歩道も狭いし、ないかなあ。

やはり借地権だと、ローンに対応してくれる銀行が少なかったり、金利条件や審査通りにくいのがネックですよね。高くなればなるほど、余程キャッシュリッチでないと厳しいので。所有権ならある程度高くても売れたと思いますが…どうなるんでしょうね。

>>402 検討板ユーザーさん
「太陽のない街」の舞台ですし薄暗く地歴は良いとはいえないエリアです。とにかく文京区アドレスさえ手に入れば良い人は気にしないかもしれないが、区内でも坂上や南斜面エリアと環境比較して納得してから買うのが良いと思います。

不動産を買う時は現地を実際に歩いて見るという基本を大切にしたいですね
茗荷谷駅から播磨坂を下り、突き当たって右、千川通りの現地前を通って後楽園駅まで実際に車で走って見るといいですよ。この時期新緑の美しさに目を奪われるでしょう。

>>416 マンション検討中さん

共同印刷が舞台だったのはそれはそうだけど、当時の貧民窟は共同印刷を最上流とする千川通り沿いのもっと下流部だから、ここの敷地の地歴的にはどうでもいい話かな。
さらに下流にパークコートも建ったし。

借地権でローンが通りにくいということは無いですよ。住宅ローンの場合、銀行は資産価値より個人の支払い能力を見るので、安定した収入があるかどうかで限度額が決まり、限度額の範囲ならどんな物件だろうと貸してくれます。

所有権のシティテラス文京小石川の8掛けぐらいとして坪500～600ぐらいか。

>>419 匿名さん

嘘はいけません。
困るのは出口ですよ

>>419 匿名さん

それは借地権を扱ってる銀行であればということであって、そもそも借地権マンションに融資をしない銀行も多いです。
新築時の提携ローンはともかく中古では扱わないというところもあるので、売却時に買主側の資金調達に制約が出ることがあり、価格が伸びにくかったり売れるまでに時間がかかったりするということでしょう。
でも銀行の選択肢はあるので致命的な問題ではないのかなと。それよりもまずは物件の物件の魅力ですよね。ちなみに私は全く気にしてません。

>>422 マンション検討中さん

どの辺が魅力だと思われてますか？
1番のウリは大規模かと思いますが、大規模って何がそんなに良いんでしょうか？

この高値市況で定借なんて怖くて買えないな。
先行してるパコ渋とかブリリアシティ馬場のリセールの伸び無さ
終わりが見えてきたパコ神宮の惨状見て、よく乗り気になれるね。

>>417 匿名さん
車なら、ですね。
徒歩なら坂がキツくて、それどころじゃありません。

>>425 匿名さん
>坂がキツくて、それどころじゃありません。
茗荷谷駅→播磨坂下交差点はくだり坂なのに？
公園のような道を歩くのはとてもきもちいいですよ、特に今日のような晴れた日は

この立地なら駅までの距離感や茗荷谷への坂道や後楽園駅への遠さを気にされない方が多いのでは？

借地権はメリットにもデメリットなどは置いておいて、23区最大規模スーパーが出来るみたいなので何よりも気になります。

>>247 マンコミュファンさん
定借マンションの住宅ローンについて再掲

この物件の大通りの反対側はお墓ビューになるんでしょうか？

>>429 匿名さん
その通りです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/res/457/

>>427 マンション比較中さん
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー

文京区最大級スーパーの間違いかと
青山にもお墓ビュー物件があるけどさほど価格に影響が出ていない。
MRで墓場連呼して値切ったら笑われるぞ

スーパーはカートをそのままマンション内に持っていけるのかな？
併設ならそれくらいはしてほしい

>>433 マンション検討中さん
床やカーペットが傷つくので無理でしょうね。エレベータ内はぶつけたり、他人の迷惑になるし

>>424 周辺住民さん

先月に都内の某定借を築浅中古で売りました。
売り出してから売れるまでに、半年以上かかりました。
とにかく、見に来る内覧客さえも少ない。
そして買う気があったとしても、大幅値引きを言ってくる。
疲れました。ここは、定借だと分かる前は興味があったのですが…

>>434 評判気になるさん
豊洲のららぽ直結のマンションはあるから、傷つくとか迷惑とかは別に関係ないと思うよ
エレベーターのサイズの問題と動線、スペースを作るかどうかだけ

>>435 匿名さん

どこの定借ですか？要は物件の魅力次第と思うのですが。
聞く限り、あまり魅力的な物件(部屋)ではなかったのかと想像してしまいますす。
定借でも出せばすぐ売れる物件も全く売れない物件もあります。残存が40年切ると厳しいとかもあるでしょう。
でもここはあまり心配ないと見ています。物件力が高いので。
私自身は残存30数年の某アインスタワーを購入時の約1.7倍であっさり売却しており、要はそういうことだと思います。需要動向をよく見て部屋タイプを選ぶことも大事だと思います。

よくわからんけど、アインスタワーって元々利回り５ー６パー以上取れる位安値だったじゃん。坪単価だと２００前半。そりゃ投資回収効率良いんだから売れるだろ。
キミはたまたま時期が良かっただけだろう。今のバブル相場で利回り取れない定借掴むのは悪手だと言っているのだがね？

>>438 職人さん

当初5～6%だったとしても価格1.7倍ならせいぜい3%台に落ちる。さらに残30数年しかない定借がそれでも売れたということは理由は明らかに別のところにあるわな。
投資目的のハイエナにはどうでもいいことなんだろうが。

残り30年しか使えないマンションなら、利回りは3.3％ないとペイしなさそう（100%÷30年）。残り20年なら5％は必要（100％÷20年）。という計算で価格が決まりそうな気がしますが、実勢価格はどのように乖離するのか。

ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。
定期借地の分、少し立地に対して価格は落ちそうですね。
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

>>441 評判気になるさん

@500平均なら全戸倍率付いて即完すると思います。

エントリーして動画を見たらいい。

実需目線で適正な価格が読みづらい物件。
定借、立地、相場ひっくるめて、どんな価格設定になるか楽しみ。
あと定借ローン問題への対処法も見どころ。

屋上スペースってA棟だと思いこんでたけど、B棟なんだね
完成イメージ見てもB棟って共同印刷から丸見え過ぎて残念

>>441 評判気になるさん

「ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。」と思う人が多いのであれば、もう成功は約束されたプロジェクトということになるので、あとは倍率調整のために価格を使うからあまり期待するほど安くならないでしょう。＠500切りは難しいかな。。
それでもリビオは良心的なのでそんなボッた価格はつけてこないんでしょうねぇ～。その結果として倍率付いちゃう。
できればはじめは思いっきり高く出してエントリー者を引かせて絞り込んでから、こっそり販売時に下げてくれないかと思うこの頃。

アンケート回答して、5月のエントリーした。駅から遠い自分の頭をどうか軽くなる文言期待しています。

>>447 マンション検討中さん
動画で共同印刷の社長さんが何十年も茗荷谷から通勤していたって言ってるよ。

>>446 マンション検討中さん
第一期はファミリー向けの広い物件が中心だそうなので、高くなりそうな予感がします。今の家を売って買い替えられる程度の価格に抑えられたなら嬉しいですが。

賃貸だと敷金に礼金、更新料や退去時のハウスクリーニング費用など家賃以外の費用もかかる。設備の不具合をなかなか直してくれない不良家主もいて、個人から借りるときのリスクというものも一定程度ある。それを考えると定借でも買った方がいいのではないかとも思える。

このマンションの近場にある小さめの土地の活用を考えていますが、こちらのマンションを検討してる方が、あると嬉しい施設って何ですか？
コインランドリーとかどうでしょう？

>>452 評判気になるさん

一般にはコインランドリーは飽和していると言われてますが、このあたりではどうなんですかね？それと円安によるエネルギー価格高騰でどこも赤字と聞いてますよ。

Loop整備することになってるけど、需要に対して、数が足らないと思うから、電動自転車のポートが欲しい。
ファミリー多いと思うけど、駐輪場も足りないだろうし。
私はLoopじゃなくてドコモのシェアサイクル派だけど。

>>454 マンション検討中さん

シェアサイクルポートは収益無いからなぁー

>>452 評判気になるさん
面積にもよりますがこの辺なら飲食店がいいと思いますよ。

エントランスや中庭のイラストが紹介されていたけれど、自然石と緑が調和して高級感のある中庭だった。外構も凝ったデザインになりそうで今から楽しみ。今まで真っ白な工場の壁が歩道ギリギリにそそり立っていた工場街が本当の意味で住宅地、それもかなり美しいそれに変わっていく。

セミナー参加しました、素敵なコンセプト、仕上がりですよね。70年で壊す前提なのが虚しく思えてくる。
社長が「土地を手放したくない」って堂々と語っておられる、その一言に尽きるんだなという……。

セミナー見ると子育て世代を対象にしてるみたいなニュアンスあるけど、仮に1億として今の30代くらいはポンと１億のローン組める収入あるのが普通なの？共働きだとそんなもん？親の援助あり？

世間一般では普通ではない。
でも都心で働く層には高収入もパワーカップル的な共働き世帯もそれなりにいるから、珍しくはない。

30代共働きで、近隣の大規模認可保育園利用してるうちは世帯1600なんだけど中の中か下手したら以下だなって感じ。
（3000以上みたいな世帯は半数はインターや幼受になる印象。3歳クラス前にいつのまにか転校してる。）

なので文京区の子育て世帯はペアローンなら一億はまあターゲット通りかな。豊島区や台東区方面に振ってもう少し余裕もてる物件買う人たちも多いけど、文京区がいいっていう人たちも一定数いるんだよねやっぱり。

>>461 通りがかりさん
本当なの？
周りに年収なんて聞かないし話したこともないわ

年収を訊くわけでなく職業とかでなんとなく想像、でしょ、きっと。

>>450 匿名さん

定期借地は
借地の賃料がインフレに伴って上がる場合がありますよ。

それとリスクと言うなら
直下型大地震がもし起きて、建物が大きく壊れてしまった場合に
普通の分譲と違って、期限の限定される定借でも再建するのか？ってリスクがあります。

>>461 通りがかりさんは、このマンション購入検討していますか？

敷地広い割に駐車場設置率が低いのは気になるね
優先権利付き住戸とか用意するのかな？

エントリーしてもセミナーとか動画無くないですか？
問い合わせしますかね

>>467 マンション検討中さん

linkの付いたメールが来るはずなんですけどね。

文京区の小学校に“爆入学”　中国SNSで“3S1K”が話題に
https://news.tvasahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

>>469 口コミ知りたいさん
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

>>469 口コミ知りたいさん
ここはYじゃね?

文京区は教育環境は抜群ですよね！
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

海外でも移民してきた人たちは子供の将来のために教育に熱心といわれています。
https://x.com/TrinityNYC/status/293628919880486912

教育だけでなく治安もいい文京区の不動産はワールドワイドに資金が集まってこれからも値上がりしそうです

小学校の時、豊島区から文京区に引っ越して隣町だったから小学校の間は越境してそのまま通って、中学から文京区に区立に通ったけどそれほど差は感じなかったけどな。

>>474 匿名さん
ここ10年か20年の間に中学受験が加熱するようになり、文京区の小学校のクラスの半分近くが国立や私立に入るようになってからではないでしょうか。公立小学校の学力の水準もずば抜けていて、自然に受験するという雰囲気ができるため中学受験に有利な環境ができていると思います。
https://www.oricon.co.jp/article/983105/

それまでは歴史と伝統以外の教育内容は普通だったように思います。バブルの頃はドーナツ化現象がおき小学校の生徒は急激に減っていたぐらいですので。

小石川が中高一貫になったから公立でというのなら中学受験しないときつくなったしね。

地方都市の公立小だと受験する子供がいじめの対象になったりするケースもあって、文京区のように受験するのが当たり前みたいな地域に受験を考える父兄が引っ越してくるのは当然の流れかと思います。日本人って優秀な人の足をひっぱる悪い癖が遺伝子レベルでビルトインされているようですね。

地元民ですけど、どの駅からも遠くて都心の物件的には価値が低いですね。
１階にスーパーとか利便を重視したら価値は落ちます。ましてや敷地内に移住者以外の方が出入りするのはちょっとレベルの低いマンションですね。

>>478 評判気になるさん
レベルの高いマンション求める層は、そもそもこの谷底低地を選ばない。坂上や南斜面がいいよ。
ここはスーパー併設をウリにした方が販売しやすい立地。
スーパーの客は居住エリアには入れないから、敷地内への出入りは気にしなくて良いのでは。

ちょうどいいあんばいに、播磨坂沿いにルジェンテとかディアナコートの新築が同じタイミングで出ているので、ここを見た後に何か満足できない層が一定数でてくることを予期して狙ってぶつけてきたのかもしれないね。

>>479 通りがかりさん
播磨坂沿いの小石川五丁目側は日当たりのいいマンションが揃っていますね、どれも古いですがいいマンションです。

リビオシティで検索すると上位に出てくるけど、ここと同じ施工会社、売主のリビオシティルネ葛西の契約者掲示板が規模とかもろもろで今後の参考になりそう。

江戸川区なんて参考になるわけないだろ。
民度が低すぎる。

>>483 マンション検討中さん
そういうただ人を貶めるだけの荒いレスが一番要らない。

>>482 マンコミュファンさん
あと大型だと横濱紅葉坂レジデンスとか当時新日鉄メインだったので見てみるといいかもしれません。ザ・神宮前レジデンスもそうでしたね。興和についてはあのホーマットをずっと手掛けてきたんですから元々ノウハウ・センスは持ってるんじゃないでしょうか？
リビオは一般の知名度は今一つかもしれませんが都市開発のデベロッパーとしては相当実力あるし、私はここの開発者であることについて特に心配していません。逆にインターシティのしくじりのリカバリーも含めこの辺りを何とかしていこうと頑張ってくれるのではないかなと期待。作りっぱなしではなくね。

↑すみません。後半は品川のことを念頭に言ってしまいました。

そういえば品川駅の車両基地再開発がリビオでしたね。食肉市場含めて再開発なら森ビルも名乗ってたらしいですが、東京都が移転に難色を示してリビオになったらしいです。

晴海フラッグの賃貸募集多すぎの件とかみると、駅徒歩10分圏外で賃貸検索することまずないし、この物件も周辺賃料相場を崩さないか心配。

賃料相場を上げる可能性もある

あえて定期物件を購入して賃貸に出すとすれば高利回りでないと意味ないので安くは出さないでしょうね、、、
今都心新築は3％がせいぜいのところもし4％出るのであれば購入しようかな・・といった動機と思われます。

ハイスペックな新築は周辺の物件よりも仕様が上だから高い家賃を正当化できる。新築プレミアムもつくし、晴海フラッグの隣に東京ドームシティがあるならわかるが、現状晴海フラッグよりはるかに利便性は高い。

晴海はBRTが充実してるし、臨海地下鉄が開通すればさらに化ける。どちらも魅力的な立地ですよ。

>>489 マンション検討中さん
不動産投資素人の素朴な疑問なのですが
利回り4%なら株でも普通に出せると思いますが
値上がり益のあまり期待できない定借物件に投資する理由ってなんなんでしょうか？

表面利回り４％って経費差し引くと赤字でしょ。損益分岐点は５％。

>>491 匿名さん
臨海地下鉄の開通は2040年が目標とかなり先のことです
こことは条件がかけ離れ過ぎているように思います

晴海の目と鼻の先の築地再開発で2032年に新スタジアムが出来る

東京ドームの再開発計画が早く出て進まないと後楽園はオワコン化するよ

>>495 通りがかりさん
総計画戸数5,632戸のマンション群がそれまでに人がほとんど住んでいなかった湾岸の埋立地にできるのと、駅近ではないとはいえ周辺に多くの駅が徒歩圏内にあり、商店街やスーパーも複数存在している文京区の市街地のど真ん中にその十分の一以下の522戸という規模でできるマンションとでは、条件が違い過ぎます。将来的に晴海フラッグが不便だとか価値がないというつもりはなく、全く異なる条件にある物件で単純比較できませんよとお話ししているつもりです。

臨海地下鉄は築地再開発が完成する2038年には開業するんじゃないかな？

>>497 匿名さん
築地のコンペ要項では、「将来的に駅をつくるための場所を地下に用意しとけ」となっているので、都も築地開業時の臨海地下鉄同時供用は考えてないと思います

>>497 匿名さん
確か報道によると地下鉄は2040年開業が目標とか。
遠い未来ではないけれど今すぐってわけでもないが、楽しみ。

先行して屋根付き球場ができて、現在の東京ドームは解体されてコンサートホールやサッカースタジアム？とオフィス、レジデンスができるのではないかと噂されているね。あくまでも憶測の段階だけど。

>>492 マンション検討中さん
・現物資産が残る
・融資を引いてレバレッジ効かせられる
・建物の減価償却が地味にデカい　　　　これらは不動産投資の共通項目

・本体価格が割安であれば、利回りは高めにとれる
　（家賃は所有権でも借地権でも変わらないので）