リビオシティ文京小石川ってどうですか？

ローン組んでまで定借に住む理由って何かある？
賃貸でよくない？
リビオ賃貸いっぱい出そうだし借りればいい気がするんだけど

>>3807 海外赴任中さん
ロンドンでも建物を70年ごとに解体してたら価値なくなるよ。意味分かります？
20年後に確実に解体する建物に35年の融資つける銀行は存在しないでしょ。そんな程度の知識でここ買うのは危険な気がするけどなー。

>>3807 海外赴任中さん
前提が間違ってますよ
ここは定借

>>3809 通りがかりさん
>やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
>いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

言いたいことは理解できるけれど、問題はここと同じぐらい大規模で共用施設もある優れた所有権マンションが文京区のどこにあると言うのだろうね。

ここよりもずっと小規模で、多くはエントランスホールぐらいしか共用施設はなく、最近は駐車場もなく、中には管理巡回というマンションばかりが供給されているのが文京区なんだ。大規模で共用施設が充実していて後楽園徒歩圏内となると今買うとしたらここ一択だよなあ、事実上。青い鳥を追い求めても、結局ここに戻ってくることになる。

>>3807 海外赴任中さん
ここはイギリス、香港、中国じゃないからで完結する話なんだけど、何が言いたいの全く理解不可能です

それらは借地しかないから同質比較できるけど、日本は定借に遥かに優る所有権の方が圧倒的多数でしょ？全体からして全く次元が違う話だってちょっと考えればわかると思うけど…

>>3794 マンション検討中さん
たしかにSUUMOでみると1期4次が始まってるようですね。1期5次までやると売れ残り感が高まるので、早めに2期にして下値を1億以上、上値を2億以上の物件にして募集した方がFOMOで人気がでると思います。

>>3814 評判気になるさん
もう十分叩かれてるし本人も自覚してフェイドアウトしてるだろうから更に鞭打たんでもいいんちゃう？

このマンションは駅から遠いうえに定借。
資産価値を全然気にしない人が買う物件。
契約してしまったが資産価値が気になる人は、20年以内に売却するのがよい。

永住するつもりなら定借でもOKと思っている人は要注意。
たとえば、定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。
マンションを建て替えるわけにはいかないし、（10年後には解体するのに）エレベーターの更新に多大な費用が掛かる。そうかといってエレベーター無しでは住めないので、住人は困り果てる可能性あり。

>>3813 匿名さん

私は、定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で、あえてここを買う人を否定する気は全くありません。

私が言ってるのは、あたかも、定借の方がが良いかのような主張を詐欺的なので、否定しているだけです。

定借は、地主とデベには合理的だが、購入者にとっては、初期コストが充分安く無いとメリットは無い。

ここは、果たして充分安いと言える価格だろうか。
議論は分かれるでしょう。

>>3817 匿名さん
>定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。

エレベーターを交換する必要があるほどの故障が起きるようなひどい管理体制なら起きうるが、ここはまずそのようなことは起こり得ないですよ。むしろ小規模物件で日頃のメンテナンス代をケチっているところの方がリスクは高い。10年後に建て替えがあろうがなかろうが、無い袖はふれない老朽小規模マンションは確かにありうる。

>>3818 通りがかりさん
>定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で
そこは別に否定する気はないですね。

ただ再開発を含む現状変更にアレルギーがある住民が多く役所も因循姑息で進取の気風に乏しい文京区の土地柄に加えて、近年は文京区に限らずお互い様と譲り合うよりも自分の利益を守る事を最優先にして訴訟も厭わない人が増えています。

これは個人的な感想ではありますが、周辺環境に大きな影響を与えるタワーマンションや、巨大な再開発を前提とした大規模分譲マンションは文京区では今後も期待できないです。オルガノの跡地も賃貸物件が建ちましたし、最近の文京区は旺盛な区内の住宅需要を背景に、大手デベロッパーの賃貸物件が増えていますね。じきに所有権マンションの供給自体もかなり減っていくのではないかと懸念しています。

そういう意味で、ここは個人が買える価格帯の大規模分譲として今後もかなり長い間存在感を示しそうなだけに、悩ましいところです。小規模低スペックなら今でも所有権の新築がありますが、どこも将来上昇する価値を織り込んだチャレンジ価格になっていますので、ローンの組み方によっては転売時に残債割れするリスクの懸念すらありますよね。こう考えると果たして所有権に拘る事が得策なのかとも思います。

所有権にこだわることが得策かどうかはともかく、定借は選択肢に入らないのではないですか。
所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえないし、この物件は都心の抜群の立地というわけでもない。
せめて、普通借地権ならば所有権の次善の選択肢になるかと思いますが…

>>3821 匿名さん

同感ですね。

定借はとにかく地主にとってゼロリスクで、仮に、築50年目に大規模な建て替えに近い改修を実施して、実際には、さらに50年使える建物になっていたとしても、20年以内に解体して更地にして返さないといけない。

合理的？
地球環境にとって最悪な不合理でしょう。

買う気があんまりないんですがMR見てみたいから来場してみたいのですが、やっぱり迷惑がられますかね

>>3823 マンコミュファンさん

そういう客が多少いることは先方も折り込み済みですよ。

ここは、ついに、スーパーマーケット決まらずに年越しですね。まあ、厳しそうですね。

>>3821 匿名さん
>所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえない

とはいえ不動産ブローカーらが高値で転売に成功させる事例が積み重なるにつれて、これぐらいの価格はとれるという確信をデベに抱かせてしまったことも事実です。

お買い得＝転売益がたくさん得られる　という人と、　お買い得＝大規模24時間管理物件が文京区でこの値段で買える　という人とでは永遠に交わることはないでしょう。

言い忘れましたが、最近の所有権物件を何件か見た人なら感じているでしょうが、駐車場もない、管理巡回、なんなら間取りも変、柱の張り出しだらけ、これを転売する時に買いたい人がいるだろうか、と悩むところですよね。

>>3827 匿名さん
築浅なら問題なく売れるでしょう。所有権はいずれ建て替えだから、建て替えで揉めないような好立地の物件を買うべきだよ。

しかし、スーパーどこになるんだろうね
首都圏のメジャーどころがすでに近隣にあるんですよね
あるとすると西友かマルエツとかですかね？

>>3829 ライフとか？

>>3818 通りがかりさん

そんなことないですよ～
人生を見通しての私の持てる資源(若さも含め)の配分からはとても合理的な選択になります。購入よりも賃貸が合理的な人が居ることも否定できないのと同じように。
不動産の資産性に限った狭い議論からのネガティブな意見の押し付けにはマンションコミュニティとしての価値を見出せないですね。購入している人は概ねそうなのではないでしょうか？
一部、絶対的な価格の低さのみに魅かれて購入してしまった人(それもある意味合理的かも？)、マンションを買っておきさえすれば資産になるとか考えている人(さすがにそれはないかな？)、そんな人はいないと思いますけど。

>>3830 匿名さん
ライフだったら嬉しいけど
数百メートル先にあるので現実的には厳しそう
あちらは駐輪駐車スペースもあるし

うーん、何かテナントを分割して
マルエツプチかまいばすけっと
とか、一番イメージ出来るんですよね

まいばすけっとなんか50メートルのところにあるやんｗ
そもそも茗荷谷なら三徳，春日通りも三徳，後楽園ならクイーンズや成城石井があるから
こんなとこ作ってもほんと周辺数十メートルの人しか使わないと思うんだよなぁ
衣料品や文具とか置いたら行くかもしれんけど，食料品オンリーならぽしゃると思う

このあたりはライフが多いからここがライフになる可能性も高そう。

>>3828 匿名さん
>築浅なら問題なく売れる
定借と同じだね

>>3833 周辺住民さん
麻布十番はダイエー、F&F、成城石井、ビオセボン、杉村商店、びっくり屋とあといくつかスーパーがひしめいているし、道を渡れば日新ワールドデリカテッセンもあるしねえ。ここより多いんじゃ無いかな。

定借物件に対する否定的なコメントが多くありますが、取得のタイミング次第ではないかと思いますよ。普通借地権であれば、単に底地部分がないだけの話ですが、定借は満期到来とともに建物がなくなることが前提なので、物件の価値は「時間的価値」が占める要素が高いとも考えられます。
例えば定借期間70年間であれば、毎年少しずつ残存価値が償却して行き、最後はゼロになるというイメージでしょう。
ただし、毎年1.43％ずつ直線的に減少するのではなく、当初はほとんど影響がなく、途中から残存期間が現実的な問題として意識され始めると、次第に逓減率が２次関数的に増加して行く、放物線的なイメージではないかと勝手に考えています。
例えば、残存期間が30年を切った「神楽坂アインスタワー」「銀座タワー」辺りは、これからの取得者はラストオーナーとなることを覚悟して取得することになるため、残り全期間、賃貸物件に住む場合の家賃総額≒資産価値
ということになって行くのではないでしょうか？

そう考えると、定借70年は如何にも長く、ファーストオーナーで20年後くらいに引っ越すことを前提として考えるのであれば、セカンドオーナーに残された時間的価値は十分であり、さしたるデメリットなくEXIT出来るのではないでしょうか？
所有権に固執して、古くて管理の悪い物件を高値掴みするくらいなら、これだけのリセールヴァリューの高い新築物件で快適に暮らす方が、生活のQOLははるかに高いと言えそうです。

PS
スーパーはサミットみたいですよ！（売主に住友商事が入っているので）

ここは散々言われているように定借で駅遠だから資産価値は大して見込めないですが、文京区で検討している子育て世帯にとっては区内でも珍しい大規模物件で、外観の豪華さや共用施設の充実度（湾岸のタワマンには比べるべくもないとはいえ屋上テラスは開放感がありますし、スタディルームやライブラリーラウンジが充実しているのは文京区での需要をよく理解している感があります）には明らかな優位性があると思います。駅から遠いとはいえ、文京区で生活したことがあれば、区内で最も利便性の高い春日・後楽園エリアが（ギリギリ）フラットアプローチ・徒歩圏内で、播磨坂や小石川植物園にも隣接する本物件のQOLは決して悪くない（もちろん春日駅徒歩3とかの物件には劣りますが、少なくとも、千石とか千駄木で駅徒歩７分とかと比較すれば十分優位性はある）と感じられると思います。食料品だけでなく衣料品・日用雑貨まで揃うような大型スーパーの希少性は（他区に比べてはるかに）高いので（なにしろ、あのダイエー小石川店が「大型」という扱いを受けてしまうようなエリアです）、その意味でも相対的な生活利便性は決して低くはないでしょう。学区も3s1kではないとはいえ入居後数年すれば柳町小学校の建て替えも完了しますし、竹早小をはじめとした国立の小学校にも徒歩圏内なことも高評価です。むしろ「3s1k」にこだわる自己主張と教育熱の強い中国人ファミリーが少ないことはQOLにはプラスでしょう（資産価値にはもちろんマイナスですが）。
...と、（不動産投資ではなく）QOLを上げるための「耐久消費財」として評価したときに、ネックとなるのは駐車場・駐輪場の弱さですね... 駐車場の設置台数が充実していれば駐車場がほとんど用意されていないような近隣の駅近物件に対するアピールポインとなったと思いますし、せめて駐輪場が１世帯２台用意されていれば駅遠のデメリットをかなり減殺できたと思います（駅まで１５分歩くくらいなら、都心まで自転車通勤も可能な立地なわけですし）。
文京区の築浅・駅チカの所有権物件には手が届かない年収で検討している我が家としては、駐車場は今から増やせないにしても、駐輪場をもう少し増やしてくれたら即決するのにな...と心の底から思います（デベの方がもしご覧になっていたらぜひご検討ください...）

小石川は立地が抜群に良いから資産性高いですよ。立地の悪い所有権の方が資産性は低いでしょう。

>>3838 坪単価比較中さん

分かります。坂の多い文京区に住む人間にとって、自転車は必須ですよね。子育て層をターゲットにしたマンションならなおのこと、自転車置き場は重視して欲しかったです。
もっというと子供を乗せる電動自転車を持っている世帯が大半だと思いますが、あれを2階建ての自転車ラックの上部分に載せることは不可能なので、広い駐輪スペースは不可欠だと思います...

>>3839 匿名さん

もういいかげん黙ったらいいと思います。
立地の悪い所有権って富津市とかそのレベルと比較しないとその理論成り立たないです。富津市の所有権とリビオシティが同値段だったらリビオシティにしますけど

>>3638 言い換えれば、資産価値だけを考えてマンションを購入する人にとっては、詰め込み感の強さとか駐車場や駐輪場の台数とかゴミ出しの導線とかは「枝葉」に過ぎないのですが、QOLを高めるための耐久消費財として購入する人にとっては（そして、文京区・小石川アドレスの駅遠・定借物件という本作は後者としての性格が明らかに強い）これらの要素は決して枝葉ではないのですよね。各階ゴミ置き場がないのはたかだか10階程度の板マンで生ゴミはディスポーザーで処理できるから（ディスポーザーは文京区では当たり前ではない設備）許容範囲として、詰め込み感の強さと眺望のイマイチさも実需メインなら飲める（墓ビューだって、リセールバリューを考えずに家族で住む分には別にいいでしょう；文京区に眺望が優れた物件なんてほとんどないわけですし、眼の前にマンションが立つ可能性が極めて低いというメリットもあります）としても、足回りの弱さは気になるところです。敷地内にこれ以上駐車場・駐輪場を拡張する余地がないのなら、たとえば地主である共同印刷の敷地に暗黙の了解として夕方以降は自転車を置かせてもらうとか、シャトルバスを平日の通勤時間帯は増発して（春日・後楽園から共同印刷本社に通勤する需要を取り込めばちょうど逆向きになるので相補的に増発の余地はあるでしょう）土日祝も一定本数を運行するとか、もう少し改善の余地はあるでしょう。文京区で子育てファミリーに3LDK物件を供給する救世主として期待されていた本物件ですが、このままでは中途半端な性格でlose-loseに終わってしまうと思います。売主に再考を強く求めたいです。日鉄興和・東京建物、考え直してくれ～！！！！！

>>3841 いくら多少駅から遠くても、文京区と富津市とは比較にならないだろｗｗｗｗ　さすがにｗｗｗｗ　田舎者乙ｗｗｗｗｗ

>>3841 富津でｗｗｗいいならｗｗｗ富津でｗｗｗ探してろよｗｗｗ文京区で検討してる世帯は全員富津の物件なんて現金で買えるからｗｗｗみんな、富津みたいな陸の孤島で過疎化確定しているようなエリアには住みたくなくて、できれば職場に近くて通勤地獄もなくて教育環境も悪くないエリアで生活したいからこんなに悩んでるんだろｗｗｗｗそれともｗｗｗ千葉県庁にお勤めですかｗｗｗそれでしたらたしかに富津はコスパよくておすすめかもしれませんねｗｗｗｗ千葉県庁の方が文京区に住むメリットは確かに一つもないですねｗｗｗｗｗ

日本語読めない人が多すぎない？
ここは立地がいいから変なとこの所有権よりマシだよって言ってるおじにそりゃ富津所有権とかと比べたらマシだが？逆にそこまでじゃないとこの値段の定借はクソだから戦えねえんだよって言ってるんだと思うけど…

>>3841 マンコミュファンさん

新しく追加された非表示機能を使うと良いですよ
その人の投稿が見えなくなってスッキリしました

>>3842 坪単価比較中さん
ひたすら無駄な長文書き捨てて挙句の果てに
「共同印刷にチャリ置かせてもらいたい」とかいいかげんにしろよほんと
短文立地いい荒らしのほうがまだマシ

>>3838 坪単価比較中さん
「「3s1k」にこだわる自己主張と教育熱の強い中国人ファミリーが少ないことはQOLにはプラス」とか言ってるけど
「スタディルームやライブラリーラウンジが充実」してたらその中国人ファミリーの溜まり場になると思いますよ。
予約式にしててもグループで抑えまくるしね。

>>3838 坪単価比較中さん
LUUPは使われないんですか？
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/service/

実際には駐輪場があっても自転車を利用しない世帯も結構あります。
近隣では自宅で保管できる折り畳み電動自転車を使っている人も多いですよ。

契約者なのですがマンコミュの住民掲示板ていつ開放されるのでしょうか？
契約者同士で情報共有したいです。

>>3851 マンション掲示板さん

あなたが立てればよい。

>>3846 マンコミュファンさん
日本語読めないから駅遠定借高額の三重苦物件買うんじゃないの？
多少の読解能力あれば、転がってる情報からいかに地雷か分かるはずだし

小石川植物園の周りの道や播磨坂を散歩すると、この辺はいい場所だなあとつくづく思う。駅まで徒歩10分少々でこんなに閑静で緑が豊かになるものだろうか。

周辺の環境を買うってことね

ここの公式Webは、なぜ、いつまでたっても、「設備・仕様」のページを開示しないのですか？

何かよほど隠したいことがあるのでしょうか？

>>3856
設備・仕様が良いですから、まだ隠したいのでしょう。
来場が増えすぎると抽選住戸も増えますので、ある程度第一期販売で良い部屋を販売してから公開すると思いますよ。
第一期に購入できた方は良いお部屋かと思います。

先着順の住戸の掲示が残っている時点で、思ったほど人気はないのかなと思います。２期３期に値上げは無理じゃないでしょうか。

↑

素人

売れ残りの部屋が出たら、そこを売主は賃貸として貸し出すでしょうから、ここを買って賃貸で部屋を貸すことは現実的ではないと思われます。

そういえばパークコートのスレッドで地権者が大量に賃貸に出すから賃料が下がるとか、地権者住戸が一斉に売り出されてセリングクライマックスが起こって暴落するとか奇妙な事を言う人がいましたね。

実際にはどうなったでしょうか（笑