リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>3395 評判気になるさん

70年間の家賃前払いと考えて、自分が住み続けられるなら、ある意味、問題はないですね。

でも、マンション買うのって、どう考えても２０代後半から３０代以降くらいからなので、７０年間も住み続けて、自分自身で後片付けできる人いないので、子孫に迷惑かけることになります。

仮に残存期間３０年切ったくらいで、相続されても、子供にとっても面倒くさいだけです。古いから、リフォームしようと思っても、３０年以内で取り壊すんだから躊躇するし、管理費と地代を払い続けるのは、馬鹿らしいので、さっさと売ろうと思っても高くは売れない。

これから数十年後になると、定期借地相続問題が頻発するのではないでしょうか。

>>3401 マンション検討中さん
残存年数が30年ぐらいだと相続税も安いと思いますよ。
下手に売るよりは引っ越して住むか、賃貸に出して利益を出していこうとする人が多いのでは。実際、文京区は住環境もよく子育てに向いていると考える人が多いので、子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

むしろ20年、30年経った後に修繕積立金や管理費不足になるリスクが小規模よりも大規模の方が低いというところに注目したいな。

>>3402 匿名さん
＞子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ないに近いから問題なのです。
また、ここは、駅遠なので、賃貸ニーズも極めて厳しいでしょう。

>>3402 匿名さん
「文京区では」とか大きなこと言ってごまかすのやめよう
確かに文京区は子育てに適した地域が多くて有名だけど
リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてないでしょ
小石川植物園は別に大したことないし有料だし年パスは大人だけだし
30～40年経ったリビオを遺されてもなぁ・・・安く手放すことになりそうだけど

>>3404 マンション検討中さん
>相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ない
一生住めないから価値がないということもないし、10年単位で住むならリノベーションは普通にやると思いますよ。スケルトンに戻してからのフルリフォームみたいな大規模なものはあまりやらないかもしれませんが。話が大袈裟すぎます。

>>3405 買い替え検討中さん
>リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてない
そんなことはないですよ、むしろ遠いからこそ閑静な環境が確保できている。
千川通りの銀杏は緑萌える初夏から、黄金色に輝く冬まで沿道を飾ってくれますし、播磨坂は公園のように美しいし、後楽園まで遠いといっても別に歩いていけない距離でもなし。一本裏道に入って戸建て住宅街を歩けば庭の緑が美しく、穏やかな表情の人々が行き交っている。とはいえ、実際に住んでみないと想像できないですよね。

昔の原宿とか青山の路地裏に似た感じです。どちらも今は裏道にもお店ができて観光客がゾロゾロ歩く街になってしまいましたが、文京区はまだ残っています。

>>3407 匿名さん
もう小石川に30年住んでるから言ってんだけど・・・笑
リビオのところ買うくらいなら茗荷谷や千石の駅近・築浅買う方がいいよ
子どもが小さいなら教育の森の近くとかがお勧め
俺は共用施設やスーパー隣接が気になってリビオの情報を見始めたけど
いまは惰性で眺めてるだけだな

>>3408 買い替え検討中さん
>もう小石川に30年住んでるから
う～ん、おそらくそれより長い期間住んでいる私とあなたがどうしてこんなに見解が分かれるのか謎だなあ。

30年前といったらフォークリフトやトラックがばんばん走り回っていて、３丁目のレジデンスのところが駐車場になっていて戸建てが２～３軒地上げに抵抗していた時代を知っているよね。その後小石川の千川通り沿いがモリモリと地位を上げてきたのを見て知っているはずで、そんな低評価なんて信じられない。

>>3409 販売関係者さん

あれ、販売関係者さんにされちゃった。匿名さんね。

千石の駅近とか茗荷谷駅の駅近とかの現在の状況を見るに、後楽園を中心に生活している私からは高評価をあげられないな。若い人は最近伸びて来ている低地の方が快適に感じられるはず。

>>3402 匿名さん
相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
本来の相続税対策は価値の高い不動産を、低い課税評価にして納税額を低くして相続するもの。価値の無い不動産の納税額が低いのは当たり前だよ。メリットでも何でもない。田舎の山林を相続して「相続税が安い」って喜ぶ奴はいないでしょ。それと同じ。

どう頑張っても、いくら都合よく解釈しても、定借は所有権を超えられませんよ。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。これは明らかだから、どうせ定借を買うなら所有権を買った方が確実に得するのは間違いない。資産性という観点では定借に合理性は無いです。

>>3406 匿名さん
専有部のリノベはともかく、終末期に共用部がきちんと維持されるかの方が心配。
残存期間が短くなった時に、共用部を清掃したり修繕したりする合理性が失われる。「どうせ壊すんだからカネをかけるな」「放っておけ」という声が必ず出るはず。直すべき、直す必要なし、という住民の対立が起きる可能性は高い。

特に怖いのは災害で損傷した時で、定借の残存期間が短くなったタイミングで想定外の大きなダメージがあった時に必要十分な修繕が出来ない可能性が高い。もちろん合意形成における住民対立も生まれる。そうなると住環境は悪化し資産価値もさらに落ちる。

所有権なら最悪、建て替えで解決できる。修繕するにしても大げさに言えば物件の半永久的な維持を前提にした対応が出来るし、その合意も得やすい。
修繕費用の回収もそういった長期間で出来る。定借はシステム上の問題があると思う。

>>3411 匿名さん

同感です。
よく、デベが、定借は合理的だと強弁するのは、あくまで、地主とデベにとっての話です。

彼らにとっては最高に合理的です。
地主は安心に長期に渡って安定した賃料が得られるし、デベは土地代無料で借りてマンション建てることが出来ます。

仮に十分イニシャルコストが優しければ、買手にとってもメリットがあるでしょう。しかし、ここはイニシャル十分安いかどうかがポイントです。

>>3411 匿名さん
>相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
土地部分がないですからね、そういう言い方もできるでしょう。

私としてはあまり高額なマンションを残されても相続税が高額になるので、所有権であっても厄介だと思います。最近は補正もかかるようになって以前のように節税できなくなっています。急な相続が発生した結果、売り急いで安くしか売れなかったなんて話も以前ありました。より高額な所有権マンションを有利に相続しようとするならば、生前から相当周到な計算をしていないとなかなか難しいですよ。予定される相続税分を生前贈与するなどの工夫が必要になります。

>>3412 匿名さん
築浅でも築古でも居住するのに危険なレベルの大きな損壊が自然災害で生じた時に急遽建て替えるのは所有権であってもかなり難しいと思いますよ。

定期借地権が50年以上残っていれば定借物件でも建て替えは視野に入ると思いますし、今回デベロッパーが間に入っているので、デベロッパーが地主と交渉して借地権契約の延長が行われるケースもありえるでしょう。

比較的低層で地盤も悪くない当物件では相当な耐震性があると考えられるので、おそらくここがひどい被害を受けるような大震災であれば、他の建物も無事だとは到底思えないです。文京区は公共の空地が極めて少なく、その解消は大きな悲願だったので、まず間違いなく地域一体の震災復興市街地再開発事業が行われるでしょう。阪神淡路大震災のときの神戸で前例があります。

高さ制限が緩和されるなどされれば、大喜びでデベロッパーは新たなマンションを建てることでしょう。容積率や高さの緩和の恩恵をうまく活かせない狭小土地に建つ小規模な所有権マンションでは建て替えは非常に困難で、おそらく土地ごと壊れたマンションを二束三文で売って出ていくことになるのではないかと逆に心配になります。

定期借地権は普通借地権より地権者保護を図るために出来たものなんだから、購入者にとって定借が合理的だのなんだの言う人は嘘つきかただの物知らずという簡単な結論だと思うんだが？

そりゃ何事にもメリットは少なからずあるだろうけど、地権者保護を強くしたんだから、その裏返しで購入者保護は所有権や普通借より著しく劣後して当たり前。

それに理屈付けして合理的とか嘯く奴は信用しちゃダメ。よっぽどの経済合理性がない限り手出し無用。ここなら15-20%下げないと無理。
所有権の9掛けがまかり通ってるのがおかしい。

>>3409
同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは。。。
本当に文京区で教育受けたんですか？

>>3415 匿名さん
>容積率や高さの緩和の恩恵をうまく活かせない狭小土地に建つ小規模な所有権マンションでは建て替えは非常に困難
>土地ごと壊れたマンションを二束三文で売って出ていくことになる

定借と所有権の比較をしているわけだから、このリビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。なぜ定借のリビオシティの比較に「狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」の事例を持ち出すのか理解できない。関係ない話ですよ。

その上で、同等物件の比較という前提なら、定借で実現できる事は所有権マンションならもっと簡単に、手間、コストをかけず、短期間、低リスクで実現できる。つまり所有権マンションは定借の完全に上位互換という事です。

>定借物件でも建て替えは視野に入る
>デベロッパーが地主と交渉して借地権契約の延長が行われるケースもありえる
それはそうでしょうが、所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現できますよ。定借で建て替え出来るなら所有権ならもっと簡単。所有権なら地主との交渉なんて必要ないし、定借はそんな事をしている間にも時間が経過して残存期間が減ってきます。そうこうしている間にも住環境、資産価値が悪化していきますよね。再建後も残りの期間を常に意識する事になります。

>災害時は間違いなく地域一体の震災復興市街地再開発事業が行われる
そうかもしれませんが、その時に定借と所有権であれば、所有権の方が土地の権利を持っているので有利な立場で関与できるのは確実です。

定借もそれなりに乗り切る事は出来るかもしれませんが、所有権なら同じ事はもっと簡単に実現出来るという事です。定借マンションは所有権を超えるメリットは一つもありません。

物価高でスーパーが割りを食う時代に大規模立地でどれだけ人件費を抑えられるかがポイント。レジや在庫管理の無人化も選択肢で一考。警備員もロボットでいいかも。
https://toyokeizai.net/articles/-/839433

>>3414 匿名さん
相続の心配をするなら、定借でも所有権でも、評価額で大差は無いと思います。
所有権マンションであっても土地の持分はわずかで、小規模宅地の特例なども使えるため20％まで評価を減らせます。要は所有権でも土地は「あって無いようなもの」です。
1億円で取引されているマンションなら定借、所有権ともに3千万程度の課税評価ではないでしょうか。これだけなら基礎控除の範囲内ですから無課税です。

>>3418 匿名さん
その通りなんだけど、なんでわからない人、正しくは「わかりたくない人」が多いんだろうね
ただのステークホルダーならいいけど、真面目に言ってるならヤバイと思うわ

>>3418 匿名さん
> リビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。
いま文京区内で物件を探している人にとっては意味をなさないです。
今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

>>3418 匿名さん
> 所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現
話は震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。

一方で所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる気もします。

建て替えできるとおっしゃいますが、現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。総合設計制度を援用して建て替えるにしても外部の資金を導入して建て替えさせる代わりに余った床を販売して利益を出させるわけで、元の広さの部屋には住めないか、多額の自己資金を提供しなければいけません。二足三文で売って出て行く人も多いですよね。

>>3417 匿名さん
> 同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは
あなたがとても30年も小石川に住んでいるようには思えないという事を婉曲にお伝えしただけです。

それ以前に、そんなに長く住んでいるのに駅からちょっと遠いだけで価値がないと自分の郷土を誹謗するというのは、いささか残念ですね。確かに工場しかなかった頃は宅地としての評価が低いのは当然ですが、工場がほぼ全てマンションになり、残った工場も多くは機材を手放して住宅化していて、いずれ全てマンションか戸建てに変わるでしょう。千川通り沿いの小石川の地位はこれからもどんどん良くなっていきますよ。

>>3422 匿名さん
>今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

定借と所有権マンションの価格差は1割程度、多く見ても15％くらいしか違いません。
この現実の中で「定借のリビオシティと狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」という二極になるはずがないですよ。わずかな価格差しか無いのになぜそんなに格差が生まれるのですか。中身を考えれば定借は極めて割高という事です。

>>3423 匿名さん
>所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる

相続税を計算するための税務上の課税評価は、所有権も定借もほぼ同じになると言っているだけです。
一方で相続が想定される数十年後の時価（流通価格）は、定借と所有権で大きな差が出るのは既出の通り。所有権は高値、定借は安値。

課税評価と時価の乖離が大きいほど相続対策になります。つまりあなたが主張する相続対策として定借マンションを買うメリットは無く、所有権マンションの方が乖離幅が大きいため適しています。

>震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。
>現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。

その通りだと思います。所有権でも建て替えは困難だと思いますが、定借では資金面の問題は生まれないのですか？被災した状況で所有権より簡単に建て替えが出来るのでしょうか？

資金の問題が解決できたとしても定借を建て替える場合には、地主との交渉、権利の整理と、所有権以上にクリアしなければならない課題があります。定借が所有権マンションよりも簡単に建て替えが出来るはずがありません。

被災時にはデベも関わり、地主が借地期限の延長に応じる可能性もあるとおっしゃっていますが、それこそ不透明な楽観的な予測でしかありません。地主の立場としては早く土地を返して欲しいわけで、だからこその定期借地権なわけです。期限の延長に応じて地主に何のメリットがあるんでしょう？被災時に定借の建て替えなどほぼ実現不可能だと思いますよ。

繰り返しになりますが、定借で実現できる事は所有権ならもっと簡単に、短期に、低コスト、低リスクで実現できます。所有権を超える、定借でしか得られない価値、メリットって何ですか？

所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。

>>3427 匿名さん
>所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。
価格差は10％～15％程度しか変わりませんよ。これで「相当高くなる」と言えますかね。正しくは「この程度しか変わらない」ではないでしょうか。

価格はこの程度しか変わらないのに、権利やリスク、資産性は雲泥の差だと思いますが・・・。
定借には何も良い所が無いと言った方が適切ではないですかね。

不動産は立地が何より大事だからね。リセールを考えても同じ予算でより好立地の物件を買えるメリットはかなり大きい。

本郷一丁目で女子校がタワマン建設差し止め訴訟を起こしたようですね

>>3429 匿名さん
定借は中身も無いし、リセール最悪じゃん。ゴミ。

以下あくまで仮定ですし皆に当てはまるわけではないのでそのことは理解して欲しいんですが、仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
そうすると、その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。もちろんそんなうまくいかないかもしれません。ただ、70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？先のことを予測するのはなかなか難しいです。その点、選択として、不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
持っている資源は人それぞれですのでできる範囲でその使い道が異なること、その場合に所有権マンションと同等レベルにQOLを上げる手段として定借マンションを選ぶことはあり得るでしょう。少なくとも利用価値は同立地、仕様の所有権のそれと同じですので。
そうすると10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。そういう計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。

「年利4％で70年間」って笑うところですか？
それだけ稼げてたらリビオなんか買わずに松濤とかに家建てるかなぁ

年利４％自体が「不確実な期待」に当てはまるのでは？
もしそれが不確実ではないと、そもそも持っている現金・住宅ローンで引かれるはずの金額を全てを年利４％の投資に回し、高級賃貸でも住んだ方がお得です。
同じ計算で15000万円は70年後23億円になります。住宅ローン前提で15000万円を投資に回す余力がなくても毎月返済する金額分を「確実に年４％稼げる投資」をすれば家賃を引いても70年後には2億3357万円よりは含み益が高いはず。

何も気にせず年利４％がもらえる画期的な投資種目が存在しない限り、年利４％のためには毎日のようにニュースやらチャートやら見ながら買ったり売ったりしなければなりません。そうしても実現できるかどうかはわかりません。７０年間こういうのを繰り返すのをQOLって言えるのでしょうか。
S&P500に投資すれば誰でも年１０％以上は稼げるよーというのはコロナ以降のわずかな時期だけ。こんな傾向が70年間続くと思ったり確実に儲かる方法だと考えてはなりません。リーマンショックは100年前の話ではないですよ。

>>3432 マンション検討中さん
年利4％で70年間回すという前提は冗談以外の何物でもないですよね。
その前提であれば1.35億円でマンションなど買わずに1.5億円を全額資産運用に回して高級賃貸に住んだ方がよいということになりませんか。

ヘッジファンドからスカウトが来そうな大風呂敷だな

文京区だとこんな掲示板でも話すスケールが変わりますね。参考にできる方もきっといるのでしょう

デベが儲かるだけの話

天井高2450、、、首都圏の郊外都市マンションですら2600とか普通にあるのに残念すぎる
定期借地権て究極のコストカットで、さらに億ション吹っかけておいてこの仕様は流石にないよ、日鉄さん
しかも億ションなのにキッチン天板人工石て、、
品川含めて話題作ってるなと思ったけど、所詮日鉄なんだね

>>3439 マンコミュファンさん
逆に郊外部だから普通にあるのでは、、
都内には高度制限を守りつつできるだけ建蔽率、容積率を増やしたい物件がたくさんありますから。
超高層タワーマンの場合は高度制限が緩いから、そして高級向けの場合は戸数を減らす代わりに値段設定を強めにしても富裕層が買ってくれるから、なんですけどこの物件はどこにも当てはまりづらいと思います。

>>3432 マンション検討中さん

>仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
>その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。

お聞きしたいのですが、あなたは現在いくらの預貯金をお持ちですか？
1.5億円の現金をお持ちの場合のみ
「1.5億の所有権マンションを買う」
「1.35億の定借マンションを買い、1500万を4%で運用する」
という2つの選択が取れるのです。

普通はこんなに現金を持つ人はいないでしょう。それどころか1500万の運用原資すら持っていない人も多いのでは。
つまりご指摘の運用成績は、あり得ない想定であり、完全な「机上の空論」です。

住宅購入だからこそ住宅ローンを利用して1.5億もの融資を受け、返済によって資産形成が出来るのです。株を買いたいからと言って銀行に行っても融資は受けられません。

ちなみに、もし1.5億の現金があるなら4倍の融資を受け、4戸の所有権マンション（6億相当）を購入できます。1戸に居住し3戸を賃貸3％で運用。そこから4戸分を返済。20～35年で完済し6億相当の資産形成ができます。70年なら2～3回の買い替えをしてインフレを考慮せずとも3倍20億程度の資産形成が可能なはずです。1500万を4％70年間運用して得られる2億3357万円と比べてどうでしょうか？

>70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？

立地の良い都心部であれば長期的にはインフレによって不動産の価値は確実に上昇します。

都心部の築30年のマンションであれば新築時との比較でほぼ例外なく含み益が出ているはずです。
築50年のマンションでも、50年前は数百万でしたが現在は数千万で取引されています。
築70年はほとんど事例がありませんが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の竣工当時「夢の百万円マンション」と呼ばれました。現在は建て替えられ3億円程になっています。築70年近い築古状態でも、建て替え決定前は数千万、建て替え決定後は数億円の値段が付きました。

つまり70年という時間で、立地の良い不動産は確実に数十倍に値上がりし、建て替え事例も存在するという事です。
だからこそ価値のある物件、育つ物件を購入すべきと言っているのです。そして70年で例外なく価値が消滅し、建て替えの可能性も無い定借物件には何のメリットも無いと言っているのです。

>不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
>10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。
>とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。

繰り返しになりますが、ローンを組む前提なら定借物件を選んでも購入時点で1500万の運用原資は手元にありません。毎月の返済額が少し安くなるだけです。現金購入の場合のみ、この議論が成立します。目を覚ましましょう。

>地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。

定借であれば物件価格が安く、借入が少ないため、毎月の返済額は数万円抑えられるはずです。ただ毎月の返済額の差にはメリットが無いとおっしゃっていますので、この件についても定借のメリットは存在しませんね。

>計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。
計算が苦手なのはどちらでしょうね。

>>3440 評判気になるさん
郊外では販売価格が伸びないので直床で天井高を2.45mにして容積率を最大限活かして販売戸数を1戸でも増やそうとしているマンションが多い。逆に都内では購入者に経済的余裕があるので、多少価格が高くても設備仕様が高い住戸のほうが受け入れられるように思う。
ここは郊外マンションの思想が流れているのでしょうかね。その割には価格がお高めのように思いました。

階高減らすとその分資材も浮かせるしね。高さ制限回避以外の理由はこれでしょ。

所有権マンションを数年、数十年後に売却するとしましょう
まず、未来エリアの立地と市況によってマイナスにもプラスにもなれる一つの要因。
インフレーションによる全体的な価格上昇というプラス。
そして建物の老朽化によるマイナス。

定借だと、上記の三つに70年後には残存価値が0円になるというマイナス要因を追加。

あのマイナス要因のせいで市況がいい時には遅く上がる、悪い時なは早く下がるという判断になりますが、、
どうしてもこのエリアに住みたいのに所有権マンションは買えないから、すごく損しても住みたいって方じゃないと、、
時間がもっと経ってそもそも所有権の土地が売りに出ない時が来たらまだしも(そうなったら所有権の価値はもっと上がるのは別とします)

商業用ビルならお金を稼ぐための投資だし立地が良ければ売り上げ自体が桁違いなので借地権もいい選択肢かもしれませんが、基本毎月自分のお金を払って住む居住用物件なら無理やり定借というリスクを背負ってまで買う理由がよくわかりません

小石川は立地が良いからね。定借でも資産性はかなり高いと思いますよ。

小石川に住まう喜び、誇り、安心安全
これらが満たされればぶっちゃけどこでも良いよ

これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得だと思うんだよな。

>>3448 匿名さん
>これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得
そうでしょうか？10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、ボッタクリという見方の方が適切では？

>>3357 匿名さん

リビオを賃貸するとインフレで家賃は上がり、ローン支払いよりCFが大きく　すごくプラスになると思うけどね

>>3450 eマンションさん

私はこの10年で新築マンション10戸購入し安倍政権誕生で資産形成しました。株も儲かったけど気が気でないので不動産の方が楽です。ここを購入したけど気に入ったからです、天井高が4cm低いとかあまり気にしません、住んでみて不便ならまた新しい物件を探すだけ。6年周期で住み替え（この間所得減税や、固定資産税減額を利用）価格が上昇していたらまた新築に住み替え、もし賃貸で良い条件で貸せるなら売らなくても良いし。35歳で1500万円以上貯蓄があれば90%ローンで、最強区分マンション投資＋住替え戦士を目指しましょう！　

イニシャルコストが安いというのはメリット大きい。これだけの好立地にこの値段で住めるチャンスはかなり貴重かと。

>>3452 匿名さん
1割しか違わないのに？計算が苦手な人がいるようだ。

もう答えは出てるんだけど、忌避施設が大好きな人は理解出来ないんだろうね。これは仕方ないよ。

忌避施設って嫌な言い方だよな
選民とか差別に結びつきそうで
自分のウンコやゴミがそこにあるわけなんだけど

お墓はしっかり嫌悪施設。

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分の支払いを先送りすることがメリットになるかでメリットとなるか。神のみぞ知る。

この価格帯とランニングコスト考えると投資用区分ローンで賃貸にだす場合、賃料は70平米台で40～50万と予想。一方、住宅ローンで購入して居住なら30～35万の返済。買う方がお得?

駅前のパークコートの3LDKが50万くらいだし、そんなに高くなるかな？

>>3459 通りがかりさん
賃料が伸びない文京区でさらに駅遠でそんな賃料付くわけないじゃん…どんな相場感してるんだ
どこベンチマークにしたの？

小石川は賃料水準もかなり高いですよ。

>>3459 通りがかりさん
感覚的に50万はいかにも高すぎるけど新築プレミアムも乗せて40万強くらいは可能性はあると思う。賃貸と購入の比較なら、どんな場合でもどんな物件でも同じ条件なら購入した方が安くなるに決まっている。家賃には大家の利益が乗るわけだから。一方で購入は原価で取得しているわけだからね。大家が赤字で貸すなんて事は余程特殊な事情以外は無いわけで・・・。

購入の方が安い上に35年で返済終わって残り35年はタダで住めるからね。

>>3464 匿名さん
地代。。。

>>3464 匿名さん
定借は資産形成には寄与しないけど、それでも賃貸に住むよりは生涯の住宅支出を考えると多少マシ。
賃貸はここにさらに大家の利益が乗るからその分は損をする事になる。ただ引っ越しは自由で災害や隣人ガチャのリスクは無い。この点をどう考えるか？
やはり所有権が一番なのは言うまでもないが。

>>3463 匿名さん
周りの賃貸相場と比較してかなり強気の設定だと、借り手がつかなく、安く貸し出さざるを得ないと思います。
今の新築マンション価格は資材や人件費の積算で決まっていて、賃貸相場（収益還元法）との乖離が大きいので、いざという時に貸したいなら新築は候補から外さないと割にあいません。

>>3461 匿名さん
相場とか関係なく「買っちゃった側が損しない賃料設定したら」の金額でしょ
そんなんじゃ誰も借りないよなって思わないのがやばいｗ

小石川は賃貸供給があまりないので、むしろ賃料相場はかなり高いですよ。

>>3469 匿名さん
それはみんな買って住むからと、そもそも利回り取れないから供給が少ないだけ
エリア特性のことなんも分かってないなー

>>3464 匿名さん
後半の35年、定借は絶対不可避的にどんどん価値がゼロになっていく一方、所有権は資産として残り続けるんだが？

>>3471 通りがかりさん
マンションの土地持分なんて僅かな価値しかないよ。立地が優れてれば良いけど、立地が悪い所有権は建て替えできずに揉めるだけ。

>>3457 匿名さん
墓地は寺社と同じでそんなに気にならないけど、下水処理場や清掃工場は実害がある。

>>3472 匿名さん

建て替えで揉めた方が0よりマシじゃね？

こりゃ、参考になる。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

定期借地権は、真面目に慎重にならざるを得ない。
住宅ローンが残期間が短くなると、通らない。
これは、買う側の問題だけでなく、結果的に、売る時に買い手が見つかりにくいということになる。

>>3471 通りがかりさん
多分定借はイニシャルが安いから余ったカネを投資出来るメリットがあるって言う奴がまた登場してくるよ。
値段は1割しか変わらないし、余ったカネを投資できるのは現金で所有権を買える資力のある人だけですから。そんな人ほぼいないから意味の無い仮定。

>>3472 匿名さん
建て替えが出来ないならそのまま存続するだけ。土地に僅かな持ち分しか無くてもその所有権は永遠。一方で定借は完全に消滅だから雲泥の差。市場もそういう評価で値段を付けるからね。揉める方が資産価値ゼロよりはるかに良い。揉めるって事は資産価値が保たれ住民も関心があるって事でもあるからね。

築70年だと躯体の劣化が相当進んでるから、直下型自身が来たら倒壊しますよ。

自身→地震

>>3478 匿名さん
そうなれば当然ながら建て替える流れになる。残存期間が少なくなった定借には絶対に出来ない芸当。

文京区10年以上住んでますけど小石川ブランドってあんなにどうしても手に入れたいものなのかわからんないですね
そもそも住所に小石川が入ってるだけで坂上だったり駅近だったりするところと結構離れてるんじゃないですかここ
定借しか手が届かないならそもそも文京区にこだわる必要はないと思います

>>3449 匿名さん
10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、

定借を選択することによって浮かすことができた「10%」に対して何も行動しないならそうでしょうね。目一杯で買ってしまって何も残らないときも不可。資産形成を自宅不動産でしかできない立場であれば定借はやめておいた方が安全。
「私は器用な立ち回りはできない、マンション買ったらそれ以上のことは面倒なので何も考えたくもない」というのも否定しません。そこで思考停止してしまうのはもったいないとは思うけどね。

>>3472 匿名さん
本気で言ってるならお前所有権のマンション買ったことないだろ？
契約書見たら僅かな持分でどれだけの価格か一発で分かるからな
そうやって酸っぱい葡萄で何でも決めつからの、いい歳して恥ずかしいよ？

定期借地擁護派は、下手に反論しないで、所有権＞定期借地権　の事実は素直に認めた方が良い。議論すればするほど、定期借地権のデメリットが目立って空しいだけだ。

定期借地権は、地主とデべにとって極めて合理的かつ有利なスキームであることは自明。

地主：ほぼゼロリスクで超長期の収入確保
デべ：立地取得コストがゼロで、マンション開発
購入者：イニシャルコストは安くなり、毎月のランニングがその分上がる

つまり、購入者だけがメリットだけでなくデメリットがあり、割を食っている。しかも、そのイニシャルコストも、さほど魅力的な価格になるほど安くない。

強いて言えば、超長期の賃貸前払いシステムだと思って買うしかない。
普通の賃貸だと、途中で出ていけと言われるリスクがあるが、こちらは無い。７０年後は問答無用だが。

>>3484 マンション検討中さん
＞デべ：立地取得コストがゼロ
ゼロ？
定期借地権購入してるよね？

品川の定借リビオはフィーバー状態なのに

>>3486 名無しさん

リビアタワー品川のことなら所有権ですけど

>>3485 マンション検討中さん
転貸のパターンもあるから、購入してるとは限らないし、当然だけどどっちにしたってそれも価格に転嫁してるんだからデベはトータルで手出しないよ
そんな基本的なことも知らずに定借物件検討してるの？

>>3482 購入経験者さん
>安い定借を買う事で浮かせた10％
大多数の住宅ローン利用者とっては関係ない話。
10％高い所有権マンションを現金で買える人が、10％安い定借を選んだ場合に限って10％の余剰資金が手元に残る。これを投資する事は出来るだろうけど、ローン利用なら物件価格までしか借りれないから余剰資金なんて残らない。定借は毎月の返済額が所有権より少し安くなるだろうけど、その分地代なんかで相殺される。
経済合理性は無いね。
器用もなにも、定借はそのまま死んでいくのに対し、所有権は半永久に成長するわけで、構造的に全然違う。

>>3489 匿名さん
自分の能力ではメリットを十分処理・消化できせんって言ってるだけのようだが？
所有権は半永久に成長する？どれくらい？時間軸は？

ほとんど悪徳投資勧誘のよう

定借は合理的だとか嘯いてる奴の方が悪徳勧誘と呼ぶのに相応しいだろｗ

>>3490 マンション比較中さん
>自分の能力ではメリットを十分処理・消化できせんって言ってるだけのようだが？
メリットを消化できないって、定借に一体なんのメリットがあるんでしょうか。定借を買っても余剰資金は生まれませんよ。

>所有権は半永久に成長する？どれくらい？時間軸は？
半永久の意味が分かりませんか？所有権であれば建て替えも可能です。もちろん資金や合意形成の難しさはあるでしょうが、定借では制度として絶対に不可能。
また例えば70年という期間で見ると、好立地の不動産はインフレして確実に価値が上がります。都心の70年前の地価と現在の地価を比べれば明らかですね。

価値が上がれば、建て替えて資産価値は更に上がり、建て替えた方がメリットがあるため合意も得やすい。都内の再開発がこれだけ進んでいる事はこの事実を裏付けています。定借はこういった流れにも絶対に乗れません。そういう意味で所有権は半永久的に成長すると言っているのですが・・・。

>>3492 匿名さん
自己都合の条件設定と決めつけは、ほとんど新興〇教のよう

>>3493 マンション比較中さん
ド正論を突かれて反論出来ないからって、＊＊＊＊よばわりはダメだよ。>3489と>3492の指摘はごく当たり前のもので自己都合でも決めつけでもなんでもない。常識だよ。
定借擁護派は何でこういうパターンが多いのかな？何で現実を理解しようとしないの？答えは出ているのに。

最初のイニシャルの安さも、節税（相続）も、長期の資産性も合理性は無い。制度上、修繕や災害対応も所有権より相対的にリスクが高い。
定借だけが持つ、所有権を超える価値、メリットって何ですか？

>>3494 マンション検討中さん
な～に言ってんだろう？

>>10％高い所有権マンションを現金で買える人が、10％安い定借を選んだ場合に限って10％の余剰資金が手元に残る。
へ？別に全額現金で買う前提でなくても同じローン額で手許現金を10％分残せる人は多いと思うんですが？マンション買う人の条件設定ってそれしかないの？保有資産も価値観も違う色んな人が居ると思うんですが？

>>所有権であれば建て替えも可能です
だから何？将来建て替えるときの条件を今の段階で確定して比較することができますか？

>>もちろん資金や合意形成の難しさはあるでしょうが
そこが一番の問題でしょ　流しちゃ駄目よ

>>定借では制度として絶対に不可能
今から終わりが読めてるので覚悟を決めて計画的に人生設計できますよ！

>>70年という期間で見ると、好立地の不動産はインフレして確実に価値が上がります。都心の70年前の地価と現在の地価を比べれば明らかですね。
でしょうね。だからどのくらいインフレするか分かりますか？そこが大甘なんだけど。まあ、せいぜい頑張って長生きしてください、少なくともあと70年以上は。買ったマンションが値上がりするといいですね。きっと豪華老人ホームにも入れますよ。

前に出てましたけど、現金があれば複利計算で指数的に増えていくという計算上の事実に対し、所有権マンションにおける仮定の定性価値を取り上げて優位性を語っても議論がすれ違ってますし、そもそも再現性低いです。
三井健太が残したコメントでも鵜呑みにしたんでしょうか。あんな、晴海フラッグの評価も見損なった無能な評論家の。。

>>3492 匿名さん

> 価値が上がれば、建て替えて資産価値は更に上がり、建て替えた方がメリットがあるため合意も得やすい。
今日本中で建て替えををしているマンションは年間数件らしい
どうして建て替えが進まないのだろうか

定借の場合、評価は賃貸利回りだと思う。
転売益にフォーカスしすぎて、価値を見誤ってはいけない

将来的にインフレが進めば家賃も上がり、新築価格もそれによって上昇する。
イニシャルコストの少ない定借は常に所有権よりも高い利回りになる。

>>3495 マンション検討中さん

長期的に見れば資本収益率は経済成長率を凌ぐ。少なくとも近代から現代においてはそうだった。
所有権であろうが定借だろうがそれは同じ。ただ寝かせておくのでなく正しく運用して70年もすればどちらも収益は得られる。

上物に寿命がある以上、70年という通常のマンションなら寿命を迎えるような長期の定借は所有権に限りなく近いが、より高く売って転売益を求めるなら所有権に軍配が上がる。ただ築50年を超えて建物に致命的な不具合があっても建て替えができないとなると所有権でも二足三文だろう。

あと、亡くなった大先輩を誹謗するのは控えて欲しい。人として大事な礼節はわきまえたい。

結局は定借特有の制約と様々なリスクを10％の価格差で正当化できるか、という事でしょ。多くの人は定借の中身を考えると正当ではないと考えているという事かと。私も定借が所有権の6割程度で買えるなら短期所有を前提に検討しますね。昔はそんな感じだったし。

>>3496 評判気になるさん
新規に確定するマンションの建て替え案件は年間数百件はありますよ。数件なんて事はありません。そのほとんどが都心部ですが。要は土地が上がっている場所しか建て替えのメリットが無くて不可能という事です。

しかし定借推しは何でこんなにムキになって反論するのかね。もう既に買っちゃって引っ込みがつかなくなっているのかな。あり得ない投資の想定だったり、新興〇教とか言葉遣いも推して知るべしだが・・・。定借が70年で消滅するという単純な事実も理解できないのかな。

小石川は立地が良いからね。定借でも住みたい人が多いからこれだけ話題になるのだと思う。

>>3495 マンション検討中さん
>前に出てましたけど、現金があれば複利計算で指数的に増えていく
何でこの人は他人を装って自作自演しているんだろう。自分で書いた事でしょ。
そんなに定借擁護派が多いと装いたいのだろうか。

>>3498 通りがかりさん
「亡くなった大先輩を誹謗するのは控えて欲しい。人として大事な礼節はわきまえたい。」は本当そうですね、一般の人にも知見を提供してくださった偉大な先人でした。もしもこの方よりご自身の方が有能と思ってるいるなら「ダニング=クルーガー効果」という言葉を検索することをすすめたいですね。10％の手元資金を複利で運用できるから定借が良いという計算なんて仕事で投資の世界に携わってる人から見たら笑われちゃうレベルの計算だよ。良心がある人はレベルの低さへ失笑し、良心のない人はカモがいると笑顔になる

高いお金を借りてこの定借を買うなら、自分だったらパコ小石川を借りて住むかな。ま、人それぞれだと思うけど。

定期借地権は、まじめに、住宅ローン組まないと買えない人にはお勧め出来ない。

ギリギリのローン借りて買ってしまうと、所有権に比べて解体積立金と地代負担が毎月の支払いを圧迫する。その額は、土地持分の固定資産税に比べてかなり高い。

定期借地権の擁護派は、固定資産税が安くなると強弁するが、解体積立金と地代の高さを正確に伝えない。差し引きマイナスになってしまう事実を言いたくないから。

立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産価値高いですよ。

>>3507 匿名さん
資産価値というのは単純に現在の値段の事。立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が高いという事はあるだろう。
しかし資産性（値段の落ちにくさ、売りやすさ）という点では圧倒的に所有権が有利になる。値段の落ちにくい、場合によっては値上がりする、価値の棄損しにくい買い物をする事が重要。そういう意味では現時点の値段はあまり意識する必要はない。当たり前の事。

>>3507 匿名さん

ここは、駅10分以上掛かる時点で、立地が良いと間違っても評価されない。

>>3500 匿名さん
確かに案件はあるよ。合意に至らない案件だけど。

>>3510 匿名さん
いいえ、実際に総会で合意に至り、計画が動き始める件数です。都心部では築古マンションが増加し、各所で再開発もあり、建て替えの決定は少なくない数になっています。

70年近く経って建て替え計画が進んでない所有権 vs 70年近く経って最期を向かってる定借だと前者の方が良くね？
ボロボロだけど住み続けるし、売っても小遣いくらいは残るじゃん

>>3512 通りがかりさん
その通りです。
定借マンションが建つような立地であれば好立地と言えるため、住める状態なら売る、貸す、いずれも可能でしょう。古いからと言っても家賃はある程度の金額で下げ止まりますから、投資用として収益還元でもそれなりの価格が付きます。もちろん実需用途もあるでしょう。

そもそも70年という期間を考えると地価は例外なく値上がりしていますから、小遣いどころか所有権なら古さを考慮しても大儲けになります。定借は区分所有者にとっては1円にもならず、その利益は地主が独占する事になります。

>>3509 匿名さん

さらに、ここは墓場と隣接しており、真隣なので、墓と隣で立地が良いとは誰も評価しない。

定期借地権は、やはり、純粋に長期の賃貸だと割り切るしかない。
その賃料を前払いしているだけだ。

2億円出して買っても、いずれ0円の価値になることは確実に約束されているのだから。

それは、賃貸だ。

だから、ここが、長期の賃貸として納得できる人にとっては買うに値するし、長期の賃貸前払いにしては高いと思う人にとっては買わない方がいい。

なお、70年で割ると、賃貸料金は割安になるだろう。だから、永ーく住むならお得になるだろう。

問題は、残期間30年切るくらいで売りたいとなったときに、売れないし、ここは駅遠だから、賃貸にも出せないということだ。

将来子供がそのまま引き継いで住むことが確定しているなら話は別だが、そんな古いマンションなんか子供が要らないと言った時に、相続しても、売れないし、賃貸でも買せないけど、でも、毎月の管理費やら解体金やら地代を払わないといけない。それは、大変だろう。

所有権マンションより安価な定借を買って、浮いたカネを投資すべきだと言う定借派がいるけど、両者は10％しか価格差が無い。

9千万の定借を買って1千万を株式などに投資するか、1億の所有権マンションを買うか、という事になる。
1千万の70年後の株式投資のリターンと、1億の所有権マンションの70年後のリターンと、どちらが大きいだろうか。一般的には原資が大きい方が有利になるのは確実だろう。

日経平均とマンション価格は連動するのが明らかだから、株価が上がればマンションも上がり、甲乙は付け難い。特に長期でリスクを取らず、再現性のある一般人レベルの投資行動との比較では。そうなると原資の大きさが結果に影響するのは間違いなく、1000万の株式投資より1億の所有権マンションが有利なのは間違いない。

定借は9千万も注ぎ込んで、潰れるのが確実な会社の株を買うようなものだ。全く育たないのに9千万も投資するなど馬鹿げているし、少なくとも1000万の投資原資を得るために定借を選ぶ理由はどこにも無い。同じ資金で所有権を買った方がはるかに合理性がある。

>>3507 匿名さん
駅遠悪条件の立地劣後定借マンションのスレでそれ言う？笑

>>3506 マンコミュファンさん
定借を擁護するために固定資産税をあげる人なんか笑うしかないよな
地主が固定資産税に色つけて店子に課金してくるのが地代なんだから

このスレ面白い人多すぎるだろ

小日向にある定借マンションは新築時価格は坪400万台だったけど最近は坪500台で取引されている。
取引事例はマンション評価サイトで公開されているから見ておいで。

書き忘れたので追記するけど、そこの新築時は高い高いとここと同じ言われ方をしていた。
確か所有権の90％程度の値付けでここと一緒。

そっちの方は確かに駅徒歩10分以内圏だが、総戸数が100戸に届かないし、小学校の建物の日陰という微妙な立地。
眺望も住専なのでここよりはだいぶ悪い。

>>3520 マンション検討中さん
それは市況上昇基調に乗ってるからでしょ
ここに再現可能性あるとは限らないし、むしろ小日向ですらそんな程度しか価格つかないと考えるべき

ただ絶対額が上がってるからみたいな浅薄な思考でマンション検討してたら、色々嵌め込まれる

>>3512 通りがかりさん
築50年以上経過した物件は直下型地震で倒壊する可能性も高いから避けた方が良いですよ。

>>3520 マンション検討中さん
定借は築浅のうちは所有権と連動して同じように値上がり、値下がりするよ。だからその小日向の定借は別におかしくない。でも築古になってくると市況が上昇していても定借は一律に下落していく事になる。だからもし買うならそうなる前に売り抜ける事が重要なの。

>>3516 買い替え検討中さん
投資を否定する気は全然ないけど、投資資金1千万を確保するために定借を買って9千万をドブに捨てるのはどう考えても釣り合わない。1千万の運用で9千万の損失を取り返せない。1億円の所有権なら株価が上昇する環境なら同様に何も考えなくとも増えて行く。特に70年ともなれば。

住宅ローンというのはレバレッジで、一定の属性があれば誰でも1億円くらいの投資が可能なんだよ。しかも金利も低く、好立地なら極めて再現性、安全性が高く、難易度も低い。株で1億を運用できる人は少ないが不動産なら現実的。結果として大きく資産形成できる可能性が高い。だから投資の視点を持って、資産性のある（成長する）不動産を選ぶべきなんだよ。そういう事を考えると定借は論外。

他人に定借のいいところを教えてあげるためじゃなくて自分を納得させてるだけ
せっかく買ったなら幸せに住めばいいよ
ただ儲かろうとしてたら残念です
小石川アドレスだけ見て惹かれて買った人は流石にいないと思いますけどね

ここは立地が抜群に良いし、定借でも資産性はかなり高いと思いますよ。

>>3527 匿名さん
どこがだよ。立地がクソだからこれだけ突っ込まれてるんだろ？

>>3525 口コミ知りたいさん
何で住宅に投資するという観点を持てない人が多いんでしょうね。きちんとした住宅を買えば30年後、50年後、全然世界が違ってくるのにね。
都心で50年前はマンションは数百万で買えましたが、今は築50年になった同じマンションが数千万になってますよ。所有権なら持ってるだけでこれだけ育つんだからね。定借なら値段が付かなくなってますよ。

>>3521 マンション検討中さん
パークホームズ文京小日向ザレジデンスのことかな
だとすると築６年でまだ残り年数が減ってなくて所有権との価格差がでにくいだけでしょ
それに「この６年」で25%くらいしか上がってないんだ・・・って感じだけどね

>>3530 マンション比較中さん
築浅で市況が上昇傾向であっても定借の上昇率は限定的で、下がる時は落ちやすいという事ですね。築年数が経つごとにこの傾向が強くなり、下がる一方になり、最後はゼロになるという事です。

立地が悪い所有権よりは立地の良い定借の方が値上がりしやすいですよ。

マクロのような書き込みに何回も釣られてあげてんの

「立地がいいですよ」君は東京中のスレに書いてるさびしんぼうだからｗ

無視するのが一番。真面目にこの物件を語りましょう。

50年後のことより10年後のことを考えて買えっていいますからね
ここは住みたいなら買いでしょう

ここの立地なら50年後でもあと20年は高い賃料が期待できる訳で、建て替えできない立地の悪い所有権よりも資産性高いんじゃないですかね？