リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>3337 マンション検討中さん

モデルルーム行きますと限定PAGEで細かい仕様やパンフレット、図面が見れます。

>>3366 匿名さん

借りる？　めーいっぱい借りないひとのマンションです。私はLTV50%

>>3349 匿名さん

この手のネガは、70年間家賃を払い続けた計算をしてみて下さい。それを比較しないで70年で0になる議論をふっかけて資産0になるって意味ない事に普通気がつくよね

>>3369 匿名さん
賃貸に住むよりはメリットはあると思います。一般の賃貸物件はオーナーの利益が上乗せされているわけで。
ただ、定借は最後はゼロになるのは事実ですよね。所有権ならそういう事は無いわけで。たいした価格差が無いわけですから、所有権の方が良いという結論になりませんか。

所有権だと老朽化後の建て替えで必ず揉めるから負動産なんだよな。忌避施設が集まるような立地の悪い所有権は最悪だよ。土地持分は低いし売るに売れなくなる。

>>3371 匿名さん
所有権だから建て替えが出来るんでしょ。
忌避施設があるようなマンションでも、所有権なら全く値段は下がっていないですよ。逆に定期借地権は・・・。

青山とか、広尾とかなら、定借でも、残存期間半分になってもまだまだ価格は下がらないと思うけど、ここは、やばいだろうね。
そりゃ、所有権と比較するのが無理。無謀な議論はやめた方がいい。

だから、イニシャル価格がどれだけ安いかどうかがポイント。それが高いと思う人は買わない方がいい。

地代って値上げの可能性もあるんですよね？
このインフレ状況においてこれはどうなのか？

>>3359 通りがかりさん

その偏差値は、エレベーターの数の違いですか？

リビオ品川は不動産ゴロが買い煽ってるみたいですね。
なぜ同じ会社でここまで商品力に差を出してしまうのか、理解に苦しみますね。

文京と品川じゃ購入者の方向性が全く違うから比べる意味なし

>>3362 マンション掲示板さん
マンションマニ…

後楽園春日ともに徒歩9分2LDK+S 83.74m2の戸建て（普通借地権）が6980万円でてていますね。所有権なら一億は軽く超えるでしょう。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_bunkyo/nc_76186516/
ところで、普通借地権と定期借地権の場合どちらの方が価値が高いのでしょうか？

>>3376 マンション掲示板さん
単に投機の対象になるかどうかでは。
あちらはタワマン、こちらは普通の中～低層マンションですからね、投機マネーはタワマン大好きですから。品川の再開発もありますし、土地勘のない海外の投資家にもウケが良く高値転売しやすい。管理室の横に中国語の掲示がされるのに1000点。

ここは転売益が出にくい絶妙な値付けでプロを排除したので掲示板が荒れるのはしょうがないかと。おまけにMRにすら行ってないらしく地代がいくらなのかわかっていない人が書き込んでいるので、値上がりしたとしても何円増えるんだって話で(笑　大袈裟にも程がある。地主さんは地元に長く根付いた企業で、地元の人とも面識がありますから外部から投機目的の不動産ブローカーが入るのは嫌がっているんじゃないですかね。

>>3374 評判気になるさん

※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います

とあります。

固定資産税評価額はある程度不動産時価に連動するかと
思いますので、インフレ連動性はあると考えたほうが
安全です

>>3379 匿名さん
圧倒的に普通借地権です。地上権なら尚良し。いずれも更新が前提ですから大げさに言えば半永久（特に地上権は）です。これらは土地を所有しないため価格も安く、固定資産税も安く、好立地に安く住める、土地を所有しないメリットが確かにあります。
一方で定期借地権はご存知のように期限でバッサリですから、それに見合った価格設定で値段も伸びないどころか確実に下落して行きます。

>>3373 検討板ユーザーさん
更新が前提の一般の借地権や地上権でも、銀行は残存期間までしか融資しません。残存期間が少なくなると融資が組めないので極端に値段が落ち、更新すると値段が上がるというのが一般的です。
青山や広尾は確かに人気があり、定借でも買いたい人は沢山いるでしょう。
ただ銀行にとっては人気の場所かはどうでも良く、定借という点だけで融資しない可能性が高いので、購入希望者が多くいても彼らは資金調達出来ずいつまでも売れません。結果的に値段は下がって行きそれが相場となります。
銀行は更新前提の普通借地権でも残存期間を基準に融資しますので、定借はもっと厳しい担保評価になる事は間違いありません。

物価高のご時世でいろいろな物の等級を下げざるをえないのはわかるけど、千川通りの交通量を調査した上でサッシの等級を最低ランクのT1にして変更もできないというのは割りと残念。

安普請で高く売ると言う商人の手本ですな

千川通り交通量少ないですよ。交通量が多くて騒音が激しいのは首都高とか、あとは海岸通りみたいな産業道路だよ。

>>3384 名無しさん
千川通りは心配になるほど交通量は少ないよ
まあ断熱性能も考えるとT1はありえないけど

>>3386 匿名さん

海岸通りは交通量少ないよ。千川通りと変わらない。

>>3388 eマンションさん
それは言い過ぎ

>>3383 周辺住民さん
所有権マンションなら古くなっても建て替えができますからね。定借なら絶対に不可能。
確かに資金面や合意形成の難しさはありますが、好立地（特に定借が建つような立地）であれば築古状態を維持するより新築した方が資産価値の向上が見込めるため、建て替えた方が得だという判断になる事が多い。

このような背景から都心部ではかなり建て替え案件が多いのが実情です。近隣とトラブルになっているようですが、文京区の宝生ハイツはたった40年ちょっとで建て替えですから明らかなメリットがあるのは確実です。

でも定借はそういうチャンスは絶対に巡ってこないし、70年間そのまま、そして最後は「ゼロ」で何も残りません。こんなモノに良く手を出すなと思いますね。所有権を買っていれば全然違う世界が見られるのに・・・。

所有権でも築古はローンがかなり通りづらいよ
建て替えできる蓋然性の有無は評価外、法定耐用年数を超えるローンは難しい
長期ローンを組むなら定借でも70年も建っていることが確実な新築なら長期ローンは通る

最近中古マンション市況が伸び悩んでいて思うように転売が進まず焦っている業者がいるね
原宿の超有名駅前築古マンションの建て替えが何度も流れている事実を知る者としては、建て替えできたらラッキーぐらいに思ったほうがいいと考えている。

https://ieul.jp/column/articles/33651/

>>3391 匿名さん
築古の定借と、所有権だったら、明らかに築古の所有権の方がローンが通りやすいですよ。築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。定借であれば残存年数以下が原則ですから、定借がその年代になるとほとんど取引が止まるか値段はガタ落ちするのは避けられません。担保評価は全然違いますよ。

確かに建て替えはうまく行けばラッキーという感じの方が良いと思いますが、それでも可能性がゼロの定借と、それなりに可能性がある好立地の所有権では雲泥の差がありますよ。

>>3392 匿名さん

好立地の所有権マンション買ったら、孫にまで将来感謝されますよ。
定借なんて、最後の２０年未満とかになると、お荷物扱いでしょう。
だって、リノベーションしたって、壊さなきゃいけないのだから。
そりゃ、厳しい。

定借は、子供や孫のことなんて全く考えないで、自分が向う３５年間くらい楽しければ良いと考える人向けです。

ま、そういうライフスタイルの人がいること自体は否定しません。

でも、ちょっとでも、資産を将来に残したいと思ってる人が手を出すのは危険な物件であることは間違いありません。買って１０年以内に売るとかなら、価値は下がらないでしょうけど。３５年後でも価値を維持している可能性がある定借は、ウルトラスーパー好立地（青山とか）だけでしょうね。

>>3393 マンション検討中さん
完全同意。
定借はある意味、カネがあり余っている金持ち向けの物件かもしれない。
貧乏人はなるべく無駄にせず、資産形成を意識せざるを得ないからね。そういう人には定借は絶対にお勧めしない。

定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件って誰かが言ってたけど、ホントにその通りだと思う。金持ちは賃貸で家賃を垂れ流しでも全然問題ないからね。便利な場所で自分の目指すライフスタイルが実現できればそれで良いという考え方。もっともこの物件の立地やクオリティが金持ちのお眼鏡にかなうかは疑問だけど・・・。

一方で一般庶民は住宅ローンのレバレッジで資産形成を目指すわけで、そういう人には定借は向かないね。

年間400万くらい家賃を払ってるのですが、ここを買うのとこのまま賃貸に住み続けるのとどちらがお得ですか？他の物件高いし迷ってます。
家賃も最近定期借家多くてこのまま払い続けるのも怖いなと思ってまして。

>>3390 匿名さん
宝生ハイツは建替え不成立

>>3396 マンション掲示板さん
中古買いましょう
地獄と地獄を比較したところで答えは出ません

>>3396 マンション掲示板さん
どう考えても早めに買うべきですよ。
35万近く家賃を払えるなら億以上の物件も買えるわえで家賃を垂れ流すのは非常に勿体ないと思いますよ。経済力があるみたいだから、資産形成は考えず定借でも良いと思いますが、せっかくそれだけ稼げているならもっと大きく育てた方が良いという考え方も出来ます。自分が同じ立場なら絶対に所有権をすぐに買いますね。別に一生の住処にする必要もないし、一生に一度の買い物という覚悟をする必要もない。合わなければ売れば良いのですから。そのためには売れる（売りやすい、つまり銀行が融資しやすい）物件にすべきです。つまりそれは比較的築浅の所有権という事になりますが・・・。

>>3392 匿名さん
>築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。
そこはダウトだな。
仮にあるとしても物件の状態によるし、かなり審査は厳しいものとなるだろう
昔売った築古は調査員が来て審査していった

>>3395 評判気になるさん

70年間の家賃前払いと考えて、自分が住み続けられるなら、ある意味、問題はないですね。

でも、マンション買うのって、どう考えても２０代後半から３０代以降くらいからなので、７０年間も住み続けて、自分自身で後片付けできる人いないので、子孫に迷惑かけることになります。

仮に残存期間３０年切ったくらいで、相続されても、子供にとっても面倒くさいだけです。古いから、リフォームしようと思っても、３０年以内で取り壊すんだから躊躇するし、管理費と地代を払い続けるのは、馬鹿らしいので、さっさと売ろうと思っても高くは売れない。

これから数十年後になると、定期借地相続問題が頻発するのではないでしょうか。

>>3401 マンション検討中さん
残存年数が30年ぐらいだと相続税も安いと思いますよ。
下手に売るよりは引っ越して住むか、賃貸に出して利益を出していこうとする人が多いのでは。実際、文京区は住環境もよく子育てに向いていると考える人が多いので、子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

むしろ20年、30年経った後に修繕積立金や管理費不足になるリスクが小規模よりも大規模の方が低いというところに注目したいな。

>>3402 匿名さん
＞子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ないに近いから問題なのです。
また、ここは、駅遠なので、賃貸ニーズも極めて厳しいでしょう。

>>3402 匿名さん
「文京区では」とか大きなこと言ってごまかすのやめよう
確かに文京区は子育てに適した地域が多くて有名だけど
リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてないでしょ
小石川植物園は別に大したことないし有料だし年パスは大人だけだし
30～40年経ったリビオを遺されてもなぁ・・・安く手放すことになりそうだけど

>>3404 マンション検討中さん
>相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ない
一生住めないから価値がないということもないし、10年単位で住むならリノベーションは普通にやると思いますよ。スケルトンに戻してからのフルリフォームみたいな大規模なものはあまりやらないかもしれませんが。話が大袈裟すぎます。

>>3405 買い替え検討中さん
>リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてない
そんなことはないですよ、むしろ遠いからこそ閑静な環境が確保できている。
千川通りの銀杏は緑萌える初夏から、黄金色に輝く冬まで沿道を飾ってくれますし、播磨坂は公園のように美しいし、後楽園まで遠いといっても別に歩いていけない距離でもなし。一本裏道に入って戸建て住宅街を歩けば庭の緑が美しく、穏やかな表情の人々が行き交っている。とはいえ、実際に住んでみないと想像できないですよね。

昔の原宿とか青山の路地裏に似た感じです。どちらも今は裏道にもお店ができて観光客がゾロゾロ歩く街になってしまいましたが、文京区はまだ残っています。

>>3407 匿名さん
もう小石川に30年住んでるから言ってんだけど・・・笑
リビオのところ買うくらいなら茗荷谷や千石の駅近・築浅買う方がいいよ
子どもが小さいなら教育の森の近くとかがお勧め
俺は共用施設やスーパー隣接が気になってリビオの情報を見始めたけど
いまは惰性で眺めてるだけだな

>>3408 買い替え検討中さん
>もう小石川に30年住んでるから
う～ん、おそらくそれより長い期間住んでいる私とあなたがどうしてこんなに見解が分かれるのか謎だなあ。

30年前といったらフォークリフトやトラックがばんばん走り回っていて、３丁目のレジデンスのところが駐車場になっていて戸建てが２～３軒地上げに抵抗していた時代を知っているよね。その後小石川の千川通り沿いがモリモリと地位を上げてきたのを見て知っているはずで、そんな低評価なんて信じられない。

>>3409 販売関係者さん

あれ、販売関係者さんにされちゃった。匿名さんね。

千石の駅近とか茗荷谷駅の駅近とかの現在の状況を見るに、後楽園を中心に生活している私からは高評価をあげられないな。若い人は最近伸びて来ている低地の方が快適に感じられるはず。

>>3402 匿名さん
相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
本来の相続税対策は価値の高い不動産を、低い課税評価にして納税額を低くして相続するもの。価値の無い不動産の納税額が低いのは当たり前だよ。メリットでも何でもない。田舎の山林を相続して「相続税が安い」って喜ぶ奴はいないでしょ。それと同じ。

どう頑張っても、いくら都合よく解釈しても、定借は所有権を超えられませんよ。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。これは明らかだから、どうせ定借を買うなら所有権を買った方が確実に得するのは間違いない。資産性という観点では定借に合理性は無いです。

>>3406 匿名さん
専有部のリノベはともかく、終末期に共用部がきちんと維持されるかの方が心配。
残存期間が短くなった時に、共用部を清掃したり修繕したりする合理性が失われる。「どうせ壊すんだからカネをかけるな」「放っておけ」という声が必ず出るはず。直すべき、直す必要なし、という住民の対立が起きる可能性は高い。

特に怖いのは災害で損傷した時で、定借の残存期間が短くなったタイミングで想定外の大きなダメージがあった時に必要十分な修繕が出来ない可能性が高い。もちろん合意形成における住民対立も生まれる。そうなると住環境は悪化し資産価値もさらに落ちる。

所有権なら最悪、建て替えで解決できる。修繕するにしても大げさに言えば物件の半永久的な維持を前提にした対応が出来るし、その合意も得やすい。
修繕費用の回収もそういった長期間で出来る。定借はシステム上の問題があると思う。

>>3411 匿名さん

同感です。
よく、デベが、定借は合理的だと強弁するのは、あくまで、地主とデベにとっての話です。

彼らにとっては最高に合理的です。
地主は安心に長期に渡って安定した賃料が得られるし、デベは土地代無料で借りてマンション建てることが出来ます。

仮に十分イニシャルコストが優しければ、買手にとってもメリットがあるでしょう。しかし、ここはイニシャル十分安いかどうかがポイントです。

>>3411 匿名さん
>相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
土地部分がないですからね、そういう言い方もできるでしょう。

私としてはあまり高額なマンションを残されても相続税が高額になるので、所有権であっても厄介だと思います。最近は補正もかかるようになって以前のように節税できなくなっています。急な相続が発生した結果、売り急いで安くしか売れなかったなんて話も以前ありました。より高額な所有権マンションを有利に相続しようとするならば、生前から相当周到な計算をしていないとなかなか難しいですよ。予定される相続税分を生前贈与するなどの工夫が必要になります。

>>3412 匿名さん
築浅でも築古でも居住するのに危険なレベルの大きな損壊が自然災害で生じた時に急遽建て替えるのは所有権であってもかなり難しいと思いますよ。

定期借地権が50年以上残っていれば定借物件でも建て替えは視野に入ると思いますし、今回デベロッパーが間に入っているので、デベロッパーが地主と交渉して借地権契約の延長が行われるケースもありえるでしょう。

比較的低層で地盤も悪くない当物件では相当な耐震性があると考えられるので、おそらくここがひどい被害を受けるような大震災であれば、他の建物も無事だとは到底思えないです。文京区は公共の空地が極めて少なく、その解消は大きな悲願だったので、まず間違いなく地域一体の震災復興市街地再開発事業が行われるでしょう。阪神淡路大震災のときの神戸で前例があります。

高さ制限が緩和されるなどされれば、大喜びでデベロッパーは新たなマンションを建てることでしょう。容積率や高さの緩和の恩恵をうまく活かせない狭小土地に建つ小規模な所有権マンションでは建て替えは非常に困難で、おそらく土地ごと壊れたマンションを二束三文で売って出ていくことになるのではないかと逆に心配になります。

定期借地権は普通借地権より地権者保護を図るために出来たものなんだから、購入者にとって定借が合理的だのなんだの言う人は嘘つきかただの物知らずという簡単な結論だと思うんだが？

そりゃ何事にもメリットは少なからずあるだろうけど、地権者保護を強くしたんだから、その裏返しで購入者保護は所有権や普通借より著しく劣後して当たり前。

それに理屈付けして合理的とか嘯く奴は信用しちゃダメ。よっぽどの経済合理性がない限り手出し無用。ここなら15-20%下げないと無理。
所有権の9掛けがまかり通ってるのがおかしい。