リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>3198 匿名さん
こういう文京区で一括りにして盲信する人たちが多いから、デベも小規模のこじんまりマンション作って単価上げられるし、逆にこういう大規模だったら定借駅遠の劣悪条件で仕様落としても買ってくれるから、デベからしたら良質なお客さん揃いだと確かに納得

そのくせちょっと目立つようなマンション作ったら、すぐブーブー文句言うお行儀の良いご老人達もいらっしゃったり、質の高さは23区でも確かにピカイチ

売れ残ってるのってどこの棟？

>>3199 買い替え検討中さん
ただ事実を列挙しているだけかと思いますが…

５０年を過ぎると竪排水管の交換とかが必要になる。７０年の定借だと、あと少しで取り壊すのに修繕して維持する必要あるのかって意見が出てくる可能性もある。

売り主が作成する長期修繕計画ってその期間までは作成しないし、７０年定借の実績もまだない。

自転車置き場明らかに減ってる、利益優先のデベの配慮不足ですね

>>3202 さん

Bw棟に1室残って、Be棟、D棟は完売と価格表に記載されてありました。
A棟E棟はわかりませんが、Beの3LDKの間取りがこんなに売れているのであれば、もっと使いやすい3LDKの間取りがあるA/E棟も結構売れてるのではないでしょうか。

>>3200 eマンションさん
>それは新興デベロッパーとやらの企業姿勢の問題でしょ
商品だからね、売る方の都合もあれば買う方の都合もあって、その折り合った地点が成約。
そして駐車場なし管理巡回でもとてもよく売れていて短期間に完売している。文京区だからかなと思っている。

さすがに管理人がいない巡回管理は嫌いなので、駐車場があって（台数はさておき）、24時間有人管理で共用施設が豊富であるという点に利点を見出して注目し検討している。駅距離は実用上あまり問題にならない程度というのが私の見立てだ。実際周辺の物件は駅距離にかかわらず人気があるし、結構高い。

実のところ二期以降に期待しているんだけどな、この辺所有権とは逆な気がするんだけど、文句言うばかりではなくもう少し前向きに戦略を考えたらどうだね。どうせここで叫んだところで安くなりゃしないよ、この辺でネガっている人は一部で逆神認定されているぐらいなので、かえって思惑から外れていくかも。

>>3201 通りがかりさん
>そのくせちょっと目立つようなマンション作ったら、すぐブーブー文句言うお行儀の良いご老人達
そりゃ文京区に限った話ではない、今の老人はそういう世代なんじゃないかな。1970年代に造反有理を刷り込まれて育ったご老人ってのはなにかと自己主張が激しい傾向がある。完成寸前マンションの建設が止まるのは文京区だけではないことが先日証明されたばかりだし、公園で遊ぶ子供の姿が消えたり、そもそも公園が廃止になったりするなど日本全国、自分の都合ばかりを主張して隣人の福祉を考慮しない老人の暴走は止まらない。

全国で文京区と国立市くらいじゃないの？

>>3208 匿名さん
そういう保守的な老人や予備軍が集積されてるエリアって特徴的だよね

文京区筆頭に世田谷区、杉並区、武蔵野市、例に挙げてくれた国立市もあるけど、限らずというのは免罪符にはならないんだよなぁ

全部ハイソ気取ってたり、文教地区を標榜している排他的ところばっかり

普通に感じてることですが。
平穏に閑静で便利なとこに住みたいし子供も変なお友達作って欲しくないので文京区はいいかと思います。
他もいいところあるんだろうけど、港区とか周囲に気を遣ってしまいそう。

老人だけの問題じゃない。
文京区の誇りは教育に必死な親が多いこと。
子供が勉強が得意だろうがなかろうが、進学校に行きたがってあろうがなかろうが親が行けって言ったら行かざるを得ない。だってそのために高い価格払って文京区に住んでるから。
こんな環境で育った子供は気付かぬうちに親に服従し、東京ドームでアトラクション待ちながら、ラクーアで買い物しながら、青いナポリでご飯食べながら親が言ってたことにそのまま染まる。
老人の時代遅れの考え方はこうやって代々に継がれる。
こんな傾向、最近もっとひどくなっていると感じています。特に地元が文京区じゃない親によく見られます。
ただ文京区に慣れているので文京区でマンション買おうとしてますけど、たまにうんざりです

そりゃ文京区ならなんでも良いと思ってる情弱親が多いんでしょ
3S1Kならまだいいよ、これまでの実績に裏付けられたブランドだから

それ以外の学区でも文京区アドレスを求めて来る層が本当に情弱極まってる
このリビオシティ文京小石川も文京区だから買うっていうのもいたしね

柳町小だよここ？あそこどういう教育方針か知ってるのかな？
別に学校の方針だし、それ自体に公立としての意義はあるから悪く言うつもりはないけど、レベルの高い授業を求めるならそれが叶うかリスクが高い学校だけど、そういうの知った上で買ってるのかね
意図は知らんけどHPで通学校伏せてたよね

教育環境としてここより恵まれてる物件もなかなかないと思うのですよね。

選民思想

>>3205 評判気になるさん
具体性ゼロ書き込みおつです

>>3211 評判気になるさん
イメージだけで選ぶのですね
まあそれも一つの生き方ですが

イメージだけじゃ無くて実際に暮らしてみれば小石川の環境の良さは分かると思う。

>>3216 マンコミュファンさん
減っているからこそ外廊下でよかったとなりますね

内廊下は新築のうちは良いけど、古くなるとカビ臭さが取れなくなってきますよ。長く住むなら外廊下の方が良いと思う。

>>3214 匿名さん
文京区内だけでも腐るほどあるけどどこ見てんの？

>>3217 マンション掲示板さん
検討中の文京区民です
あくまでも私見ですが
以前住んでいたところと比べると常識的な家庭が多く環境は気に入ってます

ここのスーパーは普通のSMと違い、その売場面積、在庫管理、人員管理、セキュリティの点などからGMSに近い経営が求められ、かつ定期借地権で分譲されることになるため経営リスクが高めにとなると思う。また駐車場がなく、スーパー用の駐輪スペースも限られていることから、マンション前の人流が他のテナントよりも重要になる。それらのリスクを見込んでも契約しようとしている事業者が出店から3年目までにどういった売上、利益の数字を残せるかは要注目の案件。大成功するようであれば規制緩和された千川通りと播磨坂周辺の発展につながる可能性もある。

>>3223 検討板ユーザーさん
理想はヤオコーがはいってくれること、ただここの立地等を考えると上手くやっていけそうなのはロピアくらいしかない気がします。

>>3220 匿名さん
管理状態にもよると思うけど長くっておおよそどれくらい？　自宅が15年目の内廊下だけどしょっちゅう掃除入るからカビ臭いとか感じたことないけどやはり20年とかなってくると出てくるかな?

>>3220 匿名さん

それはマンションの管理状態によるでしょ。私はいま内廊下の築18年のマンションに住んでいますがまったくカビ臭いというようなことはありません。

店前通行量調査をみかけた方はいらっしゃいます？

通気通風一番
湿気大敵

ダクトの中にネズミの死骸があるにしてもだ

柳町小学校は現在建て替え工事中で数年後に完成すれば新しいピカピカの校舎で勉強できますよ。特に子供の質が悪いと言う話は聞きませんし、土地柄マンションが多い地域なので、ご両親も医師や弁護士、都心の大企業にお勤めのサラリーマンなど高学歴で子供の教育に熱心なご家庭のお子さんが多いと伺っています。

文京区は国立私立中学を受験する率が53.8%と非常に高いです。中央区も53.0%と高いですが、商業地が多い中央区と少ない文京区では住環境には大きな差がありそうです。

https://aswg-tutor.hatenablog.com/entry/2024/09/23/181611

文京区に住むのはミーハーだと印象付けたい人もいるようですが、住んでみれば感じられる文京区ならではの良さがあるのは間違いないでしょう。

文京区でベトナム人がガールズバーの無許可営業で逮捕されましたね

ラブホ街もあるし、性教育には良い区ですね

>>3231 評判気になるさん
反論スレがくだらな過ぎるよ

>>3229 匿名さん
誰に伺ってるの？

>>3232
スレとレスの区別も付かないのが文京区くおりてぃ？

同じ区内でもピンキリなのに、区で括って比較する意味ってないよね？
住環境の比較ならなおさらのこと

>>3226 匿名さん
通常清掃は週何回ですか？
特別清掃は年何回ですか？

>>3223 検討板ユーザーさん
大成功するかな。いずれ撤退の方が可能性高そうで心配だが。
周りのスーパーとは違う路線のスーパーで広域から客来てくれればいいけど。個人的にはロピア歓迎。

ここのリセール時って 大崎 より安くなってそう。
今、ブランズタワー大崎という新築タワマンが人気らしい。坪1000～1600と、割安だ。

>>3229 匿名さん
そんな上っ面の又聞き話で判断しない方が良いですよ

ネットで検索すればすぐ出てくる話で、柳町小特有の方針をどう考えるかは人それぞれですが、公立小の果たすべき役割が、受験勉強にとって最適かは考えた方がいいです

受験しないならそれも関係ないかもですがね
世の中綺麗事ばかりじゃないです

>>3238 名無しさん
【文京区立柳町小学校の教育方針は、「心をみがき、体をきたえる子」「自ら考え、やりぬく子」「認めあい、高め合う子」を目標としています。】?
だそうなんですが。そんなボロクソに言うほど問題ある教育方針なんですかね？可もなく不可もなく、ありきたりな感じがしますが…
教育に力を入れている文京区の小学校だから、こういう当たり障りない内容ではダメってこと？

>>3239 評判気になるさん
だからそういう上っ面のところじゃないんだってば…
このスレで以前に出てかは把握してないですが、柳町小　取り組みとかで調べてみたらどうですか？

そして誰もボロクソになんか言ってません
公立としての社会的役割、道義的には素晴らしい取り組みです
ただ受験には向いてないってだけですし、価値観はそれぞれなので人によっては避ける事由にもなり得るってだけです

何も知らないでいざ入学して初めて知った時に、聞いてなかったじゃ誰も幸せにならないです

>>3239 評判気になるさん
柳町小学校がどうというより、他で良い学校が多いですからね。

>>3240 口コミ知りたいさん
違ったらすみませんですが、もしかして障がいのある児童の特別学級を設けていて、区のモデルケースとして積極的にそういった児童を受け入れる方針のことを言ってますか？
有名なことなので文京区在住やこのエリアを検討してる人は知ってるのではないですかね。
しかし仰るとおり避けたい価値観で知らなかった人にとっては大事なことかもしれませんね。

>>3241評判気になるさん
確かに。他で良い学校が多い。至極単純なお話ですね。

>>3240 口コミ知りたいさん
>受験には向いてない
HPに何か書いてあるのかなと今少し見てみましたが、先生方は熱心に子供の教育に取り組んでおられるように思いましたし、そんなに批判するような内容には見えませんが。

はっきりした根拠もなく、みだりにご家族の不安をかきたてるような事をお書きになるのは柳町小学校学区に住む小学生のご家族や、学校活動を支えているボランティアや地域住民の名誉を毀損する可能性があります。おひかえください。

なるほど、インクルーシブ教育のことを問題視しているのですか。年齢がバレてしまいそうですが、特殊学級などなかった昭和の子供時代、公立小学校には今思うと発達障害だったんだろうなと思う個性的なお子さん達が在籍していましたし、それでも私たちは今の子供達よりもずっと多くの課題をこなし、結構厳しい倍率の中で難関校を受験し合格していました。むしろ貧富の差や能力の差がある多様な仲間と触れ合う経験の中で、自然に人を思いやる気持ちが育まれたようにも思っています。

そんなどうでもいいことを心配するよりも、二馬力の方は育成室や近隣の民間学童クラブなどの充実度の方を心配した方がいいでしょう。遠くの育成室にタクシーで行かなければならないところもありますし。

>>3240 口コミ知りたいさん
薄っぺらですね。
黙ってもらっていいですか。

>>101 評判気になるさん
だからその建て替えが出来ないんだよ。
建替事例知ってる？全国で1%ないんだよ？
東京だって1%前後だよ、、、分かる？
行政が一番困ってる案件は廃墟マンションなんだよ。
容積率緩和や色々と提案してるけど話が進まないのよ。
早く行政指導でマンションの寿命決めてほしいわ

>>3246 マンション掲示板さん
廃墟マンションどのくらいあるの？
1％だとどんな不都合があるの？
建替え率が高ければ正義なの？

ぜひ23区の駅徒歩5分内で建替えできず行政が困ってる廃墟マンションを教えて欲しい
駅徒歩10分でもいいけど

10月25日から第１期２次の販売開始のようですが価格に変更ありましたでしょうか？
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00154976/summary/

>>3248 マンション検討中さん
ル・サンク小石川

これからの時代建築費も高騰していくから、周辺環境の悪いの物件は建て替えできず解体とかになるのでは。

柳町小学校は１学年100人前後，うち約１割が特殊学級の生徒
そういう学校があることはいいことだけど，自分の子を通わせるとなるとどうかなってことでしょ
それよりいきなり500戸のマンションが学区にできて，小学生が数百人増えたらどうすんだろうね
それを見越した建て替えじゃないだろうし

>>3250 匿名さん
廃墟じゃないだろ無人なだけで

>>3251 匿名さん
ありですね
解体して土地売却して残余財産分配して組合解散

定借は売る土地すらないです

>>3245 匿名さん
お前みたいな見たくないものに蓋をする薄っぺらな人間がいるから、見るべきものも見えなくなるんだよｗ

正常性バイアスが強い人が多いですね
既契約者なら逃げられないので仕方ないですが

所有権だと解体、建て替え、どちらも合意形成できず、廃墟になる可能性が十分考えられるので、長く住むのは躊躇する。

「所有権より定借のほうがいい」って思ってる（言ってるだけか）のあなただけだからｗ

30年後には建物長期利用法ができて建物は基本的には解体せず延命しながら使い続けることが義務付けられます
同時に解体税が創設され契約上不可避などでどうしても解体する場合には懲罰的な高額課税が行われます
その税収は建物延命への補助金として活用されます

1次1期の抽選会、すごく賑わっていました。
当選しませんでしたが、次回も頑張ります。

>>3252 周辺住民さん
特殊学級が一般の生徒の邪魔になるわけないでしょう。それより共稼ぎ家庭の子育てに必要な育成室が足りない方がたいへんじゃないですか？文京区の学童保育の環境は調べましたか？柳町って凄くないですか？

一学年の人数が多いと学級崩壊のリスクが高まる。理想は3クラス。4クラスまでは許容。5クラス以上はダメだよ。

>>3262 匿名さん
往生際が悪いですよ。
キャパシティオーバーの方が大問題でしょう。
そして育成室の不足も。

>>3254 eマンションさん
> 解体して土地売却して残余財産分配して組合解散
解体費用の負担次第では赤字になりそうですね。
所有権マンションは解体費用を積み立てていないから、年金暮らしの世帯は反対するでしょうね。多分売却は絵に描いた餅では。

>>3264 匿名さん
どこの田舎を想定しているのでしょうか？
都心なら解体費用＜土地売却額となることは当たり前ですが…

算数もできないらしい。
地代を越える解体費がかかるなら、ここは積立不足確定だな

>>3266 名無しさん
国語できないようだな

>>3265 マンション検討中さん
そりゃ解体費用の見積もりだけで実際に解体しなくてもその解体費用をオンした価格でデベなのかマンションなのか買ってくれるだろうけども、共有持ち分を一団地として売却する場合には民法上全員の同意が必要だろう。謄本を追っても連絡がつかない人も多数でると予想されるため、特に大規模で全員の同意を持って土地を売却するのは至難のわざなのでは？それについてはどう思いますか？

マンション×　ホテル業者〇

>>3266 名無しさん
地代は賃料な。仮に土地代としてもここは解体準備金があるから積立不足は確定しないだろ。

解体費用を差し引いた価格の間違いです。ごめんなさい。連投。

建て替えも自己負担なしで元と同じ広さ向き間取りの物件が手に入ることはないので、反対する人も多いですよね。そこに周辺の住民とかが加わったら収拾がつかんでしょう。所有権でも問題は山積です。

それでも所有権なら強制的に壊さないですみますね。その差は大きいと思いますが。

>>3273 検討板ユーザーさん
しかし70年だからね。
今から70年前、1954年に何があったか。
マリリンモンローが来日して自衛隊が発足しベトナムでフランス軍の守るディエンビエンフーが陥落した年。ラーメンは40円ほどだった。

君は70年後にどうなると思う？

70年後に森ビルが文京区に触手を伸ばしていた場合に定借だと悲しすぎる。

>>3268 マンション比較中さん
民法では全員同意ですが特別法たる区分所有法が改正され4／5決議で敷地売却可能になりました
色々細かい条件はありますが

>>3273 検討板ユーザーさん
大きいね
果てしなく大きい
建物延命技術が高度に発展したとしても絶対に壊さなきゃならんのだから

定借推しの人って自分に言い聞かせてるだけでしょう？
同じ条件で所有権だったら間違いなくそちらを選ぶ。
ここでも何回もでてますが定借を選ぶメリットは、価格が割安or土地の希少性。
この物件はいずれでもありません。

所有権でも70年も経てば躯体はボロボロになって震災時のリスクも高まる。集合住宅で所有者が細分化されてると、建て替え議論もまとまりにくくて意思決定のためのコストと期間が膨大。建て替えの心配が要らないのは定借の大きなメリットだと思いますよ。

>>3279 匿名さん
築３０年になって売却しなければならなくなった時、所有権物件と借地権物件のどちらが有利だと思いますか？

>>3278 マンション検討中さん
そもそもが「同じ条件」ってのがない。当たり前のこと言わないの。

>>3280 マンション比較中さん
立地が良い方が有利だと思いますよ。所有権でも立地が悪い所はリセール良くないです。

立地が良いほうが有利だと思いますよ。ここは定借でも立地が悪いのでリセールはよくないです。

>>3261 匿名さん
特殊学級じゃなくて，インクルーシブなのが懸念なんでしょ
知らないなら書き込まない方がいいよ，恥かくから

>>3284 周辺住民さん
貴方はずいぶんエクスクルーシブな方ですね

>>3285 マンコミュファンさん
情報を持ち寄る場にきて知識ないまま無駄な書き込みする人は不要だと思うよ。
意味なくだべりたいならそういう場にいくほうがお互い幸せでしょ。

スーパーマーケットはまだ決まらないのでしょうか？
そういえば、Webの表記が、以前は、確か「1階に都市型スーパーマーケット」と明示的な表現だったのが、「1階に都市型スーパーマーケットを誘致予定。」と、”誘致予定”に変わりましたが、スーパー諦めて、他の商店を誘致することもあるということでしょうか？

>>3274 匿名さん
君は浅はかだね。70年後の話をしているわけではないのよ。70年後に強制的に壊さなくていいということは、築30年、築40年であっても今と同様に流通性があるということ。70年借地だと残存40年の中古を35年ローンで借りる超リスクテイカーを探さないといけないんだよ。70年借地だから70年後に影響がでるんじゃなくて、その影響はずっと前にでるんだよ。おじいちゃん。

>3287

商業一体開発でない限りテナントが決まるのは入居の少し前。最近は入居しても決まらないなんてのが出てきてる。テナントが決まらないと判断できないのなら完成在庫になるまで待つしかない。

>>3287 マンション検討中さん
それは結構ショックです…

新築時の提携を除くと借地権物件のローンを扱う金融機関が限られてる。買い手が限定されるという点で、借地権は不利。日本は土地本位だからね。

>>3284 周辺住民さん
インクルーシブが生徒の勉強に悪影響を与えるというエビデンスを示せない以上、インクルーシブ教育への懸念を呈する人自身もよくわかっていないと思いますよ。実際ダウン症や脳性マヒで肢体不自由のお子さんが学業に悪影響を与えるとは考えづらいんですが。

そもそも多様な生徒を受け入れなければいけない義務教育である公立小学校の教育に懸念があるなら私学に入れるべきでしょう。文京区の場合、貧富さが大きい地域ではないので他の地域のような問題は起きづらいと思います。それより定員オーバーや育成室の不足といった問題について調べた方がいいと思いますよ。また違った見え方をすると思います。

>>3291 匿名さん
そうですよね。そして土地に抵当権の設定ができないってのは大きいですね。

特に根拠もないインクルーシブ教育に対する偏見を剥き出しにした発言をして、それに対する反論が「知識がない」というのはどこかで聞いたような議論ですね。

陰謀論界隈の方は、妄想をお書きになることをおやめください。

偏見は良くないよね
でも、そういう人を馬鹿にして排他するのもよくない

なんでそういう人が出てしまうのか、そういう人に理解してもらうためにはどうすればいいのか、考えて行動する必要があるよね

じゃないと結局自分の思想に合わない人は排除っていう意味で変わらない

そういうところが難しいテーマを掲げてる学校に通わせる大変さではないかな
（子どもだけの問題ではない）

>>3295 通りがかりさん
> なんでそういう人が出てしまうのか、そういう人に理解してもらうためにはどうすればいいのか

人を変えることは難しい。誤りを誤りと指摘することで気づきを待つしかない。
むしろここを検討し気にかけている人には、育成室の待機児童問題や小学校の定員超過の問題に対して対策の進んでいる学区もあるし、それほどでもない学区があるので、しっかり学んで良い環境の地域を選んでほしい。ここはそれだけ価値のある伸びゆく地域なので文京区のHPなどしっかりした公式情報をチェックするべし。

>>3286 マンション比較中さん
そうですね
選民思想や排他的思想を色濃くお持ちの貴方とはこれ以上会話したくありません
貴方のような方がこのマンションに住むことがないよう心より願っています

文京区には業務スーパーがないから業務スーパー作って欲しいな

>>3298 eマンションさん

1階に都市型スーパーマーケットを誘致予定　と明記されていますが、個人的には、是非、食品＋日用雑貨品が買える店が入って欲しいです。

なお、業務用スーパーの場合、大量買いの人がメインになると思いますが、そうなると、来客用駐車場が無いと事業者側が敬遠するでしょう。

多分近所のダイエーぐらいにちょろちょろっと日用品雑貨を置くぐらいはすると思いますね。
都市型というとリンコスとか三浦屋みたいなのが思い当たります。むしろちょっと外してオーケーみたいに安売りができたら喜ばれるんじゃないですかね。５００戸超の人口増加がもたらすインパクトは小さくないので、工場しかなかった過去の固定観念に縛られると将来を見誤るでしょうね。

行ったことはないのですが、横浜羽沢のリビオにできるロピアも評判がいいみたいですね。

割ける時間を別のことに割くんだから、その分絶対時間が減るのは当たり前だし、その分時間的にも精神的にもコストは掛かる

こんな単純なことを無視して、やれ偏見だ、やれ排他的だと言うのは、そもそも幼稚かつ感情的な論点ずらしでしかない

別に高潔かつ高尚な理念を持って取り組むことを誰も否定してないのに、あたかも否定されたかのような感情的な反論は、文教地区で子育てする親だとすると如何にも恥ずかしいね

もしそれで中受とか考えてるなら思考プロセス甘すぎるから、子供が相対評価の分母になるリスクを心配すべきだね
リスクをリスクとして率直に捉えられず、住宅購入の意思決定出来ないなら、それについて行かざるを得ない子供が可哀想だ

そこまで整えてあげないと中受が成功しないなら合格しても苦労するだけ

それ言えてる　　(笑

来月からの1期3次は先着順の部屋もあると案内が来てました。やはり人気ないんでしょうか？

売れ残り分かな

>>3302 マンション検討中さん
長文ご苦労様です。

インクルーシブ教育がお子さんの教育に与える悪影響について客観的な情報はゼロですね。

人を育てるにはまず自分自身の成長が大事です。私も幼小中大と子供と一緒に学んできました。人をここで言い負かすことよりももっと大事な何かがあるはずですよ。

>>3307 匿名さん
高はどしたの？

>>3302 マンション検討中さん
分母にならずに分子になる術があるのですか？

柳町小学校の改築工事は令和9年11月竣工のようです
既に完成しているプールと体育館をご覧ください
https://go2senkyo.com/seijika/168906/posts/539131

マンション選びもそうだけど、枝葉の問題を考えすぎて一歩も前に出れない人って結局何事も成せないんだよね。誰が見ても完璧なものというのはあるけれど、それはとても高価だ。

インクルーシブ教育のこと理解して書いてんのかなぁ
人権的に全体の価値観としてはもちろんプラスなんだけど
子ども目線でお世話係問題とか考えたほうがいいよ
理念じゃなくて実際の運用状況ね
私は一度見学してからじゃないと判断はつかないな
他人の子どもよりうちの子どもの幸福を最大化したいから

そもそも文京区を選んでる時点でインクルーシブもクソもない
子どもが柳町に通って介護職目指すって言ったら止める親しか集まらんだろ

>>3289 匿名さん
>商業一体開発でない限りテナントが決まるのは入居の少し前。

おっしゃる通り。
事業者側からしたら、全室売れていないと、安心して開業出来ないから、よほど、立地が良いところか、価格や駐車場など、条件が整っていないと早期に手あげませんね。

事業者ライバルから見たら、販売開始した時点で決まっていないということは焦る必要はない物件なので、本音は前向きに検討していても、しばらく様子見でしょうね。

一期販売が完売しなかったので、ますます様子見になるでしょう。

一般居室購入者は、竣工時にスーパー開店していない可能性があることを念頭に置いた上で判断が必要でしょう。

こんなことを投稿すると、また色々揚げ足取られそうですが、本気で検討されてる方にだけ向けて共有させていただきます。
先週末契約会に行きまして、スーパーの件共有受けました。皆さんが懸念されているような事は無さそうです。検討されてる方は、営業さんに聞いていただくと安心されるかと思います。

>>3312 マンション比較中さん
>私は一度見学してからじゃないと判断はつかないな
つまり実態を知らないんでしょ？そんなに心配なら私立小学校を受けさせなさいよ。

とはいえ小学校から中学高校と上がるエスカレーター式の小学校は途中で出ると困るみたいなので色々な課外活動で長時間拘束されたりするという話。外部の中学や高校を受験するときにいじめにあったという話もある。ハイレベルな中高一貫校進学を望むなら小学校は公立の方が邪魔が入らなくていいよ。この辺の話はたぶんあなたより詳しい、教えてあげないけど。

>>3316 匿名さん
いらねーｗｗｗ
区外の人間の情報なんかいらんよ，この近くにもう20年住んでんだから
さすがに授業風景までは見てないからそこだけは判断つかないってだけじゃん
ここは他人の話聞かずに自分の言いたいことだけ書き込む場所じゃないですよ

>>3315 匿名さん
ご購入されたんですね、おめでとうございます。
スーパーについて誤った憶測をどんどん書き込む人がいるのでちょっとハラハラしてしまいました。

>>3317 マンション比較中さん
この近くとは言っても柳町の学区ではないのでしょう？
柳町小学校は増築ではなく改築をと住民が求めた結果、スピード感のある改築が行われ、高層化することで近代的な優れた校舎を手に入れようとしています。地域の評判は決して悪くないですよ。

リビオシティは住人板が荒れてるイメージ
リビオシティルネ葛西はいまだに続いてるし
南砂町ステーションサイトも何だか荒れてきた
ここは住人板作らないほうがいいですね

>>3320 購入経験者さん
あちこちのスレ見るのがご趣味ですか？
比較対象にならないスレを横断的に観察するのってどんなモチベーションで？

面白がってあちこちの掲示板に悪口を書いてまわっているいたずらっ子がいるみたいですね。

そのうち威力業務妨害とか言われないように注意しましょうね。

>3321

住民板って、引き渡しとかでのデベの対応とかわかって検討の参考になる、チェックは物件検討の基本でしょ。

>>3314 マンション検討中さん
何も知らないんですね？
そもそも検討すらしてない荒らしだもんね。
永遠に様子見しててくださいよ（笑）

>>3324 評判気になるさん
まぁ、ここは買えない人達が文句言って煽るんで仕方ないかと、、、
相手にしない事ですね。

>>3323 匿名さん
なるほど、あなたの物件検討の基本軸はこのマンションコミュニティでの書き込みなんですね

>3326

マンコミュの書き込み否定して何でここにいるの？

>>3325 匿名さん
了解です。

>>3315 匿名さん

>先週末契約会に行きまして、スーパーの件共有受けました。皆さんが懸念されているような事は無さそうです。

「無さそう」とは、無いと断言出来ない理由は何かあるのですか？

自ら揚げ足とられるような、書き方しなくても良いのでは？

既にスーパー事業者が合意締結まで行かなくても、内定なら内定と言えば良いだけです。

>>3329 検討板ユーザーさん
営業「店舗名は申し上げられないのですが、交渉も順調に進んでおりますので、ご心配はいらないですよ。勿論100パーセントの保証はできませんが。」
とかで、納得しちゃってるに一票

>>3327 匿名さん
盲信度が痛すぎる

>>3330 eマンションさん
これだとしたら数ヶ月前の初回見学時と言ってること一緒。

パークコートのときもスーパーが入ると言われながら、なかなかどこが入るというアナウンスがなかったので、マンコミュでもさんざん貶されたな。

スーパー決まったとか早々と言っちゃうと、より有利な条件で申し込んでくる他のライバル達を遠ざけちゃうからな。多分本当のギリギリ、入居直前にならないと発表はないんじゃないかな。

定借物件は終わりがはっきりしていて、解体の心配をしなくて良いなんて言っている人がいますが、仮に災害なんかが起きて建物が損傷した場合、それも残存期間が短くなっている時期だと、直す、直さないで大揉めする気がするのですがいかがお考えでしょうか？大きな損傷を受けた場合、建て替えは出来るはずもなく、解体へのタイムリミットが迫る中で修繕する合理性も見いだせない。放置するしかない可能性も。これは物凄いリスクだと思うのですが・・・。

>>3334 匿名さん

確かに、残期間が半分くらいになって、大規模な改修が必要になると、どうせ30年程度また壊すわけだから、本当に理想的な改修案は通らない。

所有権なら、立て直せば100年仕様のマンションも再建可能だからね。

定借のたった唯一のメリットは、イニシャルコストが安いはずだが、果たして、ここ、安いか？

>>3335 匿名さん
そうですよね。
仮に地震で倒壊までいかなくても、住めなくなるような修復不可能なダメージがあった場合、どうなるのでしょうね？
所有権だったら半永久ですから資金的な問題はあるにせよ建て替えは可能でしょうが、定借はその時点でジ・エンド、なす術はなく放置でしょうか？
当然そうなると売る事も出来ないでしょうし、ローンが残っている状態だと想像するだけで恐ろしいですね。

>>3336 匿名さん

ここ耐震等級はいくつ？
劣化対策等級は？

首都直下型地震の発生確率は30年以内に70％だけど、どうなるのかなあ。

ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
もう、販売も第3次まで来ているのに、なぜ、公開しないのだろうか。

EVの少ない数とかは敢えて言いたくないのだろうけど、ここは免震や制振ではなくて、単なる耐震設計なんだし、耐震等級とかは多くの購入権当者が知りたい情報だし、もう決まっていることなんだからさっさと公開すればいいのに。

>>3334 匿名さん
いつまで保たせればいいのか明確なんだからなおさら判断しやすい。
所有権こそ意見がまとまらないよ。

お隣の築1年シティテラス文京小石川2LDK角部屋60m2が11680万で出てる。
所有権と定借で1割ぐらいの価格差か。迷うね
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_75987877/?msockid=10f09bc...

>>3338 購入経験者さん
定借期間が半分くらい過ぎた中途半端な時期に、地震や火事で被害を受けて補修が必要になった場合に、修繕費を出すか出さないかもめそう。例えば、あと２０年、10年しか借地期間がない建物を維持するために、修繕費を大幅に値上げしたり、100万単位の一時金徴収を行ったりすることが必要になった時の合意形成は所有権と比べると難しいと思う。
できたとしても十分な費用を捻出できず不十分なものになりそう。

定借の中古って買う側は住宅ローンも降りないから中々逃げれないんだよな

だから昔は3割引くらいが当たり前だったのに、1割引って全然リスクに見合ってない

>>3337 マンション検討中さん
ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
と、ありますが、逆に何故あなたは見れないの？

>>3340 周辺住民さん
年金暮らしの世帯が多い状況になったら所有権でも合意形成は難しいでしょうね。相続した子孫が親世代ほど生活に余裕がなく管理費の値上げに文句をつけるってことも実際に起きています。廃墟マンションが地方都市で増えているのはなぜだと思います？

>3340

自然災害が無くても竪排水管とかはh50年を過ぎたら交換が必要になる。あとはご指摘のとおり残り２０年の為に補修するか。販売時に作成する長期修繕計画ってそこまでの期間まで考慮していない。解体積み立ては７０年なのにね。

>>3343 匿名さん　
の追伸ですが

そんな時に
大規模マンションならではの安心感ってありますよ、それが大きなメリットですね。
ほんと、所有権で五百戸ぐらいある大規模がパークコートしかない文京区って辛いですね

>>3343 匿名さん
廃墟マンションってなんですか？
表から見て何となくぼろいマンションですか？
居住者が何となく少なそうなマンションですか？
定義もデータもなくあなたの主観で言ってるだけですか？

>>3343 匿名さん
「地方都市で」が答えじゃん
書き込む前にちょっとは考えなよ
書けば書くだけ恥かいてるよ

>3337

住宅性能評価の評価値はモデルルームで営業に聞けば教えてくれる。HPで公表するのって、それが特徴になるケースくらい。

住宅性能評価に限らず、モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料っていろいろある。

>>3347 マンション検討中さん
>「地方都市で」が答えじゃん
そんなことはないですよ。70年後、日本の人口は7700万人余まで減少します。その時に老朽マンションを建て替えて利益が出ると思いますか。

ひょっとしたら今の地方都市のように家賃よりも管理費の方が高いということもあるかもしれませんね。

小規模マンションはそのころどうなっているでしょうか、想像してください。

インフレの時代が来てるので、定期借地70年は結構魅力的になっている。
ただ、この掲示板全般の話だが、合理的な計算ができない知ったかぶりの人が多いから、定期借地権＝割高という思考経路に捕らわれている人が多いと、なかなか評価は上がらないかもね。
あと、この立地はあまり評価できないな。文京区っぽさの好き嫌いは人によるが。

日本中どの土地にも言えることだけれど、不動産を買う人はその立地を良いと思えたから買うんだよ。評価できない人は買わない、それだけ。

実際には駅の近くがいい人もいるし、遠いのがいいって人もいる。それでもなんとなく近いのがいいだろうとぼんやり思っている人の方が大半なのではないか。合理的に説明できる人なんてほとんどいない。

>3351

インフレになると地代も上がる。土地分の代金支払いを先送りにするってことでやってはいけない選択では。

>>3353

よくわかっていないんだが、ここの地代って物価連動しているわけ？
していないなら、インフレは購入者には朗報じゃん。

区分所有権の時点で土地持分は僅かだから定借とそんなに変わらない。真に資産性を求めるなら都心の戸建てしかないけど10億とかの世界だぞ。

>>3351 マンション検討中さん
インフレは同意ですが、所有権だったらもっと上がるんじゃないですか？定期借地権はゼロに向かって減っていくわけですから常に下落圧力に晒されているわけですよね。一方で所有権はインフレで常に上昇圧力が働く。この違いは大きいと思いますよ。

>3354

連動するシステムでなくても地価が上がれば地主は地代を上げたいって考えるでしょ。価値の上がったものを安いまま貸すってナンセンス。

>>3355 匿名さん
いや、所有権のほんの僅かな土地の持ち分でも、所有権は半永久的にその権利が保証されて、それを前提にした値段が付くんですよ。またマンションの場合は土地の持ち分は資産性（実際の取引価格）に影響しませんよ。取引事例で値段が決まるから。

リビオ品川見てきたけど、小石川となんでここまで差をつけてしまったの!?
リビオ品川　　偏差値70
リビオ小石川　偏差値45

>>3359 通りがかりさん
人によってそれぞれの良さがあるとは思う。リビオ小石川は1次取得層でも入居できる価格設定。リビオ品川は1次取得層は無理で2次取得、3次取得の上位層向き。MRから選考される。

海か森かと言って両者を比較するCMうってたのも謎。続編ありそうな構成だったのに最近流れなくなった。

>>3359 通りがかりさん
誰がつけた偏差値ですか？

>>3354 マンション検討中さん
地代はそもそも変動するもんだよ
よくわかってないのに定借のスレ見てどうすんの・・・
https://shinseiland.com/madoguchi/jidaineage/
1)土地に対する租税公課（固定資産税）などの税金が変化したとき
2)土地の価格が物価・所得上昇によって変化したとき
3)近隣の似た土地の地代に比べて地代が極端に違うとき
地主が払う税金や土地の価値が変わるんだから反映されるにきまってるじゃん

>>3351 マンション検討中さん
インフレ前提なのに地代払いつづける判断するのやばくない？ｗ

地代は一定だって思ってる人が例外的であればいいんだけど。上がらない前提で考えた人が、上がった時に払えなくなったら。まあ、地代が払えなくても地主との関係だけど、管理費修繕積立まで払えなくなったら他人事ではなくなる。

地主とデベロッパーが儲かるだけなのに、よくこんなモノを億近いカネを借りてまで買うよなって思う。定借の意味を理解していない者が多すぎるね。こんなの買って何のメリットがあるのだろう？所有権なら全然違う世界が待っているのに。

>>3337 マンション検討中さん

モデルルーム行きますと限定PAGEで細かい仕様やパンフレット、図面が見れます。

>>3366 匿名さん

借りる？　めーいっぱい借りないひとのマンションです。私はLTV50%

>>3349 匿名さん

この手のネガは、70年間家賃を払い続けた計算をしてみて下さい。それを比較しないで70年で0になる議論をふっかけて資産0になるって意味ない事に普通気がつくよね

>>3369 匿名さん
賃貸に住むよりはメリットはあると思います。一般の賃貸物件はオーナーの利益が上乗せされているわけで。
ただ、定借は最後はゼロになるのは事実ですよね。所有権ならそういう事は無いわけで。たいした価格差が無いわけですから、所有権の方が良いという結論になりませんか。

所有権だと老朽化後の建て替えで必ず揉めるから負動産なんだよな。忌避施設が集まるような立地の悪い所有権は最悪だよ。土地持分は低いし売るに売れなくなる。

>>3371 匿名さん
所有権だから建て替えが出来るんでしょ。
忌避施設があるようなマンションでも、所有権なら全く値段は下がっていないですよ。逆に定期借地権は・・・。

青山とか、広尾とかなら、定借でも、残存期間半分になってもまだまだ価格は下がらないと思うけど、ここは、やばいだろうね。
そりゃ、所有権と比較するのが無理。無謀な議論はやめた方がいい。

だから、イニシャル価格がどれだけ安いかどうかがポイント。それが高いと思う人は買わない方がいい。

地代って値上げの可能性もあるんですよね？
このインフレ状況においてこれはどうなのか？

>>3359 通りがかりさん

その偏差値は、エレベーターの数の違いですか？

リビオ品川は不動産ゴロが買い煽ってるみたいですね。
なぜ同じ会社でここまで商品力に差を出してしまうのか、理解に苦しみますね。

文京と品川じゃ購入者の方向性が全く違うから比べる意味なし

>>3362 マンション掲示板さん
マンションマニ…

後楽園春日ともに徒歩9分2LDK+S 83.74m2の戸建て（普通借地権）が6980万円でてていますね。所有権なら一億は軽く超えるでしょう。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_bunkyo/nc_76186516/
ところで、普通借地権と定期借地権の場合どちらの方が価値が高いのでしょうか？

>>3376 マンション掲示板さん
単に投機の対象になるかどうかでは。
あちらはタワマン、こちらは普通の中～低層マンションですからね、投機マネーはタワマン大好きですから。品川の再開発もありますし、土地勘のない海外の投資家にもウケが良く高値転売しやすい。管理室の横に中国語の掲示がされるのに1000点。

ここは転売益が出にくい絶妙な値付けでプロを排除したので掲示板が荒れるのはしょうがないかと。おまけにMRにすら行ってないらしく地代がいくらなのかわかっていない人が書き込んでいるので、値上がりしたとしても何円増えるんだって話で(笑　大袈裟にも程がある。地主さんは地元に長く根付いた企業で、地元の人とも面識がありますから外部から投機目的の不動産ブローカーが入るのは嫌がっているんじゃないですかね。

>>3374 評判気になるさん

※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います

とあります。

固定資産税評価額はある程度不動産時価に連動するかと
思いますので、インフレ連動性はあると考えたほうが
安全です

>>3379 匿名さん
圧倒的に普通借地権です。地上権なら尚良し。いずれも更新が前提ですから大げさに言えば半永久（特に地上権は）です。これらは土地を所有しないため価格も安く、固定資産税も安く、好立地に安く住める、土地を所有しないメリットが確かにあります。
一方で定期借地権はご存知のように期限でバッサリですから、それに見合った価格設定で値段も伸びないどころか確実に下落して行きます。

>>3373 検討板ユーザーさん
更新が前提の一般の借地権や地上権でも、銀行は残存期間までしか融資しません。残存期間が少なくなると融資が組めないので極端に値段が落ち、更新すると値段が上がるというのが一般的です。
青山や広尾は確かに人気があり、定借でも買いたい人は沢山いるでしょう。
ただ銀行にとっては人気の場所かはどうでも良く、定借という点だけで融資しない可能性が高いので、購入希望者が多くいても彼らは資金調達出来ずいつまでも売れません。結果的に値段は下がって行きそれが相場となります。
銀行は更新前提の普通借地権でも残存期間を基準に融資しますので、定借はもっと厳しい担保評価になる事は間違いありません。

物価高のご時世でいろいろな物の等級を下げざるをえないのはわかるけど、千川通りの交通量を調査した上でサッシの等級を最低ランクのT1にして変更もできないというのは割りと残念。

安普請で高く売ると言う商人の手本ですな

千川通り交通量少ないですよ。交通量が多くて騒音が激しいのは首都高とか、あとは海岸通りみたいな産業道路だよ。

>>3384 名無しさん
千川通りは心配になるほど交通量は少ないよ
まあ断熱性能も考えるとT1はありえないけど

>>3386 匿名さん

海岸通りは交通量少ないよ。千川通りと変わらない。

>>3388 eマンションさん
それは言い過ぎ

>>3383 周辺住民さん
所有権マンションなら古くなっても建て替えができますからね。定借なら絶対に不可能。
確かに資金面や合意形成の難しさはありますが、好立地（特に定借が建つような立地）であれば築古状態を維持するより新築した方が資産価値の向上が見込めるため、建て替えた方が得だという判断になる事が多い。

このような背景から都心部ではかなり建て替え案件が多いのが実情です。近隣とトラブルになっているようですが、文京区の宝生ハイツはたった40年ちょっとで建て替えですから明らかなメリットがあるのは確実です。

でも定借はそういうチャンスは絶対に巡ってこないし、70年間そのまま、そして最後は「ゼロ」で何も残りません。こんなモノに良く手を出すなと思いますね。所有権を買っていれば全然違う世界が見られるのに・・・。

所有権でも築古はローンがかなり通りづらいよ
建て替えできる蓋然性の有無は評価外、法定耐用年数を超えるローンは難しい
長期ローンを組むなら定借でも70年も建っていることが確実な新築なら長期ローンは通る

最近中古マンション市況が伸び悩んでいて思うように転売が進まず焦っている業者がいるね
原宿の超有名駅前築古マンションの建て替えが何度も流れている事実を知る者としては、建て替えできたらラッキーぐらいに思ったほうがいいと考えている。

https://ieul.jp/column/articles/33651/

>>3391 匿名さん
築古の定借と、所有権だったら、明らかに築古の所有権の方がローンが通りやすいですよ。築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。定借であれば残存年数以下が原則ですから、定借がその年代になるとほとんど取引が止まるか値段はガタ落ちするのは避けられません。担保評価は全然違いますよ。

確かに建て替えはうまく行けばラッキーという感じの方が良いと思いますが、それでも可能性がゼロの定借と、それなりに可能性がある好立地の所有権では雲泥の差がありますよ。

>>3392 匿名さん

好立地の所有権マンション買ったら、孫にまで将来感謝されますよ。
定借なんて、最後の２０年未満とかになると、お荷物扱いでしょう。
だって、リノベーションしたって、壊さなきゃいけないのだから。
そりゃ、厳しい。

定借は、子供や孫のことなんて全く考えないで、自分が向う３５年間くらい楽しければ良いと考える人向けです。

ま、そういうライフスタイルの人がいること自体は否定しません。

でも、ちょっとでも、資産を将来に残したいと思ってる人が手を出すのは危険な物件であることは間違いありません。買って１０年以内に売るとかなら、価値は下がらないでしょうけど。３５年後でも価値を維持している可能性がある定借は、ウルトラスーパー好立地（青山とか）だけでしょうね。

>>3393 マンション検討中さん
完全同意。
定借はある意味、カネがあり余っている金持ち向けの物件かもしれない。
貧乏人はなるべく無駄にせず、資産形成を意識せざるを得ないからね。そういう人には定借は絶対にお勧めしない。

定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件って誰かが言ってたけど、ホントにその通りだと思う。金持ちは賃貸で家賃を垂れ流しでも全然問題ないからね。便利な場所で自分の目指すライフスタイルが実現できればそれで良いという考え方。もっともこの物件の立地やクオリティが金持ちのお眼鏡にかなうかは疑問だけど・・・。

一方で一般庶民は住宅ローンのレバレッジで資産形成を目指すわけで、そういう人には定借は向かないね。

年間400万くらい家賃を払ってるのですが、ここを買うのとこのまま賃貸に住み続けるのとどちらがお得ですか？他の物件高いし迷ってます。
家賃も最近定期借家多くてこのまま払い続けるのも怖いなと思ってまして。

>>3390 匿名さん
宝生ハイツは建替え不成立

>>3396 マンション掲示板さん
中古買いましょう
地獄と地獄を比較したところで答えは出ません

>>3396 マンション掲示板さん
どう考えても早めに買うべきですよ。
35万近く家賃を払えるなら億以上の物件も買えるわえで家賃を垂れ流すのは非常に勿体ないと思いますよ。経済力があるみたいだから、資産形成は考えず定借でも良いと思いますが、せっかくそれだけ稼げているならもっと大きく育てた方が良いという考え方も出来ます。自分が同じ立場なら絶対に所有権をすぐに買いますね。別に一生の住処にする必要もないし、一生に一度の買い物という覚悟をする必要もない。合わなければ売れば良いのですから。そのためには売れる（売りやすい、つまり銀行が融資しやすい）物件にすべきです。つまりそれは比較的築浅の所有権という事になりますが・・・。

>>3392 匿名さん
>築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。
そこはダウトだな。
仮にあるとしても物件の状態によるし、かなり審査は厳しいものとなるだろう
昔売った築古は調査員が来て審査していった