リビオシティ文京小石川ってどうですか？

文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。

今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。

文京区でなくても国立小学校を受験できるけどね

>>101 評判気になるさん
ならば検討しなければいいだけの話です。
建て替えにより７０年後に２倍３倍に総戸数増やせないと価値が上がるとは言えないよね。

>>305
所有権の場合は価値が上がらなかったとしても
少なくとも土地の権利は残るからなぁ
ゼロになる定借とは比べるまでもないよね

>>304 匿名さん
もう一度地図をしっかり見てから発言してください

>>305 通りがかりさん
>>306 匿名さん
確かに建て替えができるかどうかというのが所有権と借地権の大きな違いだと思います。ただ今新築されているマンションという括りで考えると50年後の日本の人口、経済規模というかなり不確定な要素を考慮しなければいけないという点で建て替えに期待するのは一種の投機だと思うんですよね。

戸数が2倍3倍となると、総合設計制度を活用しても権利床が今の半分になるかもしれないし、その時には相続で手に入れた親世代よりも年収が低く保留床の負担ができない世帯や、遠隔地に住む不在地主（含外国人）なども混じってしまい、合意形成は困難でしょう。繰り返しますが、そのときに日本の住宅需要がどうなっているのか、という問題もかなり影響してくるし、おそらく今と同じとは思えません。将来の転売益に賭ける所有権か、比較的安価で賃貸利回りが明日からすぐに期待できる借地権か、と考えるとその差はかなり縮まると思います。

セールストークが続くスレですね

事実、建て替えマンションで残留する人ってあまり多くないと以前雑誌記事で読んだ覚えがあります。結局築50年以上マンションとして二束三文で買われて土地を去っていく、確かに最後に多少のお金は手にできますが儲けるというにはあまりにもかけ離れています。

さすがにもう少しなんとかならないかということで総合設計制度を利用した建て替えができるように規制緩和したのですが、高さや容積率緩和されることで近隣住民から反対運動が起きるという副作用もあり、これもどの程度実効性があるのか今問われています。それにここは容積や高さが制限されている地域であり、総合設計制度を利用してもさすがに戸数2倍3倍は無理だと思います。

建て替えマンションか、所有権マンションかについては別にスレ立てして議論するのが良いと思いますが、現時点では長短あって大きな差はないと考えています。

柳町の学区は建て替えの問題も多少あるけど、実際に合わないで転校する子が1学年で20人にも及ぶのはやはりインクルーシブを影響もあると思う。入学式から席につけないで歩き回る子や長時間たてず床に横になる子など特別な養護が必要な子には専任の先生がサポートについて保護するなどあって、他の学区からきた親御さんは正直驚いてしまうと思う。授業も科目によって普通学級と特別学級で別れているので問題ないとも思うけど、校舎が立て変わったくらいで人気になる学区でないことは確か。この手の話にしかならないので柳町の話はここではタブーにした方がよいかと。

定期借地権って期限がきたら更地返還？
解体も自己負担なんですかね？
もはや賃貸の延長線上ってイメージです。

>>313
毎月、地代と合わせて解体準備金を支払うので、
賃貸の延長線のイメージはあながち間違いではないかもですね。

所有権でも建物は日々劣化していずれ建て替えなので、実質的な権利は土地持分の価値しか残らないです。70年後の土地持分にどれだけ価値があるかですね。安く買えた分SP500買って70年塩漬けした方が資産価値残るかもしれませんよ。

>>312 マンコミュファンさん

ありがとうございます、そしてわかります…。
幼児のいる区内引っ越し検討組です。実需なので価格次第では定借もNGではないのですが学区で二の足踏んでます。

>>314 匿名さん
賃貸と異なるところは転貸しして利鞘を稼げるところですね。建物は賃貸専用物件よりも高仕様なので分譲賃貸と同じ家賃が取れるところは魅力です。所有権マンションでは期待できない高い利回りが期待できます。

価格次第じゃないの？
70年定借だと所有権とさほど分譲価格に差がない場合もある。
ランニングコストは地代と解体準備金がオンされるのでそれも考慮すると一概に賃貸運用した場合所有権より有利かどうかは微妙かも。

当たり前だけど所有権より安く買える前提でしょう。土地持分が無いというのはゲインが得られない分、不動産下落時の影響も受けにくいので、安定した収益が期待できますね。

>>319 匿名さん

＞所有権より安く買える前提

どれくらい安い買えるかって話だよね。一般的には所有権の9掛けと言われている。10%程度だと所有権同士でもありうる差なんだよね。
あなたの前提は？

>>315
キャッシュで購入できる人はともかく、土地部分を含めて初期に借り入れを行う人からすると、（SP500に投資する）浮いたはずの種銭がないですな。
地代と解体準備金がかかるので、毎月株式に投資できる入金力も変わらないですし。

>>310 匿名さん
宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。

地代は固定資産税の代わりだし、建て替え時の解体費用は所有権でも必要だからね。実質的にはあまり変わらなかったりする。

>>320 匿名さん

所有権の９掛けなんて、利害関係者が適当に出してきた数字だろ。実際は７割でも高いくらいだは。

日本は固定資産税あるから、実質的には中国みたいに国から土地を借りて住んでるのと変わらん。国に地代払い続けてる。取り上げられる不安は彼の

国より小さいってだけで

>>323 匿名さん
>地代は固定資産税の代わり
正確には「土地分の固定資産税はかからない」だね。建物分はしっかり払う必要があるから忘れないように。

>建て替え時の解体費用は所有権でも必要
建て替えできれば所有土地分の資産の権利は持つので、何も残らない定借とはそこが違うよね。

リビオマン必死すぎんよ～。
情報いくらでも取れるこの時代、
定借は不利だってはっきりバレてんだね。

大人しく高値追求はアキラメロン。
欲かかずに
坪単価３００くらいで出せば大人気になるから

所有権であれば賃貸運用でインカムゲインを稼ぎ、40-50年後でもそれなりのキャピタルゲインが期待できる(好立地であれば)。
定借だとこのキャピタルに大きな差が出るのではないか。

>>320 匿名さん
>どれくらい安い買えるかって話だよね
そこですよ、これがパーク??ートのブランドを冠したらブランド代が乗ってしまって高くなると思うんですよ。しかしですよ、リーズナブルな価格で出てしっかり値上がりするので有名なリビオブランドですからね。どうしたって期待しちゃうでしょ。文京区内の物件としてはかなり充実した共用部、コンシェルジュサービスや送迎バスなどの居住者サービスの水準も高いことを考えると土地代がどうとかいうのは瑣末な話に思える。

https://sumai.nskre.co.jp/news/2022/11/99ca33fd6c79244419fe830e88077b3...

問題は土地持分のキャピタルゲインが70年寝かせたSP500超えるかどうかだよね。何とも言えないと思うんだよな。

>>328 匿名さん
坪３００で出したら水面下でファンドとかが丸ごと買い占めちゃいますよ。

相場ってものを考えればそんな値段では出ないです。
きゅうり１パック十円みたいな客寄せ目的の特売の目玉じゃないんだから（笑

> 宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。
宝生ハイツと本郷ハイツを同列に扱ってはいけない。宝生ハイツは近隣交渉に失敗して地元町会からの猛反発を受けている。

下の予想坪単価アンケートみても、皆さん価格に期待しすぎでは？（笑）

>>333 評判気になるさん
渋谷区でもすごい反対運動が起きている
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/dot/nation/dot-210276

建てさせてやればいいのにね。

宝生ハイツは10年ぐらいかかるでしょう

OGが共学になるのを待ちましょう。

>>337 匿名さん
周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。

話を戻すけど、リビオブランドで出る以上はそんなに盛って来ないはず。
坪600とか700が文京区でもごく普通になってきているので、その状況への救済になる程度には安くなると見ているが、はてさて。

> 周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。
そうかなあ？　つき進むと地元住民との法的に争訟になりそうですよ。

坪単価500ぐらいがアンケートで一番多かったみたいですね。
後から400台前半と後半に怒涛の連投が起きたのが興味深かったですが。

そんなに欲をかいてもそんな値段では出ないと思います。

価格にもよるけど投資用には悩ましい物件だね
せめてあと3分どこかの駅に近ければね
公式のアクセスってページで
最寄駅と所要時間をここまであからさまに隠してる物件は久しぶりだった(笑)

>>331 匿名さん
なるほど。
例えば
①所有権マンション2億円
②定借マンション1.4億円＋SP500投資0.6億円
の70年後の価値の比較ですね

>>343 評判気になるさん
今から予言しておくが、70年後にはSP500の銘柄はほとんど入れ替わっていると思うよ。あれ、手品だから。

アメリカは企業の年齢が30年ぐらいという話で、日本が異常すぎるんだよ。

内廊下か外廊下かってまだわからないですよね？

各棟の配置と間取りを見ると外廊下っぽいよ

>>341 匿名さん
みなさんの期待を超えてくるのが新築デベロッパー(いい意味でも悪い意味でもある)

>>348 マンション検討中さん
坪600台という線もないではないが、まさか定借のリビオがそこまでつけるかねえ。
９階と１０階のデザインが明らかに８階以下と違うのでプレミアムフロアの設定がありそうなので、あるとすればその辺の部屋じゃないかと思う。パンダ部屋は坪400台からあると思うなあ、争奪戦になると思うが。

>>349 匿名さん

自分もまさかそこまではつけないだろうとは思いますが、今年から省エネやZEH、低炭素など建物のクオリティを上げなくてはいけなくなったので、もし質の高い建材を使用しているなら高額になる可能性はあるかなと思っています。。

>>350 マンション検討中さん

60-80 ㎡3ldkで1億円以上とtvでやってました。ﾂｨｯﾀｰにも転載されてます。

内廊下ではありません。
各階ゴミ置き場もないです。

E-67D
E棟　67.50㎡ 3LDK　5階　10,200万円

各階ゴミ置き場は築20年ぐらい経つと臭いが染み付くから、新築のうちはいいけど長く住むならマイナス。

駅から遠くて定借にもかかわらず
60m2台で一億超えか
ランニングコストも酷そうだし
高値づかみ感あるなぁ

>>344 匿名さん
誰も検証できないくらい先の予言は手品どころか詐術の類

>>354 匿名さん
正しい認識

>>352 マンション掲示板さん
坪500万台前半か、予想通りだな。目に優しいね、短期転売は難しくなるだろうから実需の勝ちだな

>>357 匿名さん
市ヶ谷駅徒歩10分ちょいの定借が4年前は坪400万強でした。
ここ、リセールマーケットで戦えるのかな？

4年前と今では市況が全然違う。情弱な人は不動産向いてないですよ。ここはかなり割安なのは間違いないです。

戸数多いだけに、妥当な価格で来ましたね。

>>359 匿名さん

40平米台の2LDKって販売されそうですかね？

>>352 マンション掲示板さん

近隣築浅駅近中古買った方が1000倍ましだわ。

>>359 匿名さん
市況が違っても、定借の中古に人気が無いのは相変わらず。
手持ちの定借中古を売りに出してたが、内見に来る客さえも少なくて苦労した。
結局、半年以上掛かって、今月やっと買いたいって客が来て値引きして売った。
ここは定借じゃなければ、まだ検討はしたんだが。

>>352 マンション掲示板さん

えっ？この価格は予想ですか？

定借で駅遠の条件で全戸売らなくちゃいけないのに、それはなさそうに個人的には思いますが、、、。

うーーーん。ギリギリ高値で攻めてきたな。
ランコス次第ってトコか。

定借にしては高すぎ

安ければ値上がり期待で検討しようと思ってたけど
>>352 が中の人の情報なら対象外かな
ウリの大規模も個人的には使いそうなのジムぐらいだし、なくても家トレすればいいし
興味本位でモデルルームは行くかもだけど

近所の播磨坂沿いにルジェンテができるようですね。
https://l-koishikawaharimazaka.jp/

規模も小さいし所有権ぽいし、桜並木沿いで場所もいいからめちゃくちゃ高そうですけど（笑）

>>367 匿名さん

中の人があろうことか、こんな掲示板に情報もらしてたらヤバすぎる笑

>>368 マンション検討中さん
　ルジェンテの方は高い要素だらけ。
しかも窪町小区域となったら、なんとしてでもアドレスを手に入れたいご家族が買いますね。

>>359 匿名さん
価格出してるの？
出してないけどとにかく宣伝？
お仕事お疲れさま

ここはあまり魅力に感じなくて

> しかも窪町小区域となったら、なんとしてでもアドレスを手に入れたいご家族が買いますね。
ここは柳町小。いま建替えで揉めています。

>>370 通りがかりさん
>ルジェンテの方は高い要素だらけ。
総戸数13戸ですしね、全く違うカテゴリーの物件と考えた方がいいでしょう。
ルジェンテブランドということになると単身者向けになると思いますね、終の棲家を探しているアラフォーの独身キャリア女性がターゲットだと思います。

>>373 匿名さん
>いま建替えで揉めています。
何も揉めていませんよ。

>>373 匿名さん
令和６年２月２６日 文教委員会会議録（速報版）

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0299/4605/0226bunkyo.pdf

請願受理第41号 柳町小学校第二仮設校舎計画の説明と見直しに関する請願は不受理です。立ち止まることは問題だと考える人が多数を占めた。止めることへの悪影響を重く見た人が多かった。理念的なものが現実の得失より優先していたこれまでの文京区の政治の風向きが変わったと私は感じた。

立ち止まれと叫び続けていたのは共産党さん。
共産党のポスターが剥がされて自民党に変わったことの理由を重くとらえるべきですよお婆ちゃん。

個別物件のスレッドで出したくなかったが、あえて出させていただこう。千川通り沿いの民意は古いままでいいというあなた達とは決定的に違う。

政治活動は他でやってください

>>379 匿名さん
建て替えで揉めているという書き込みは政治的な書き込みではないのだろうかね。
文京ガーデンのときもそうだが、文京区に再開発がいらないという思想をもった人たちによる誹謗中傷が書かれることが多い。おそらく一部の政治勢力の支持者による政治的な書き込みだろうと考えている。

とりあえず、自分たちの住んでいる場所以外の地域のスレッドに、特定の特殊な環境にある地域に育まれた偏った思想にもとづく書き込みはやめていただきたい。周辺住民は辟易している。

特定会派の人しか柳町小の建て替えを止めようとしていない以上、揉めていていますよ、と書く動機のある人は特定会派に属しているか、その影響下にある人以外に考えられない。これは政局にするべきではないと多くの人が考えた事実には重みがある。

政局にしている地域との差がこれから大きく開いていきますよ。どことは言いませんが。

どうでもいいわ

とりあえず柳町小学校は一年遅れで完成する。それは反対運動によるものではなく、たまたま埋蔵物が出たことによる発掘調査のための遅れ。

それに伴う第二仮校舎を作ることに関しては、特定党派が問題にして止めようとしたが、他の野党はそれに同調することで建設が遅れることを問題視して多数決で第二仮校舎については容認することを決めた。

千川通沿いは歩道の拡幅や電柱の地中化について言及する区議も出てきている。豊島区とのすり合わせが必要ではあるが、これから大きく変わるポテンシャルがある。文京区議会の変化に期待したい。

>>374 匿名さん

ルジェンテ、HPのトップに「3LDK 87～93m2・ワンフロア一邸」ってありますよ。

通常のルジェンテはともかく、明らかに2億円近い商品でしょうし
少なくとも独身女性ターゲットでは絶対にないでしょう。

窪町小学区狙いの医者や世帯年収2,000万超えのスーパーDINKS狙いだと思いますが。

ここ最寄り駅は白山？

>>384 マンション検討中さん
>HPのトップに「3LDK 87～93m2・ワンフロア一邸」
なるほど、ルジェンテブランドにしては豪華版なんですね。

さすがにそれでは価格的に購入層はここと全く重ならないでしょう。
先日播磨坂でイベントがあったのでついでに現地を見てきましたが、ドイツの高級時計ブランドのショウルームの並びですね、古い事務所ビルがあったところではなかったかと思います。高級マンションが建つと土地の地位が上がるので、大歓迎です。

林町小は建て替えが遅れているので小学校世帯は注意が必要だと思います

>>387 匿名さん
デマを広げないでほしいな
1964年竣工の林町小学校は増築で対応することになっている。

林町小は二つ目の仮校舎ができて校庭がない。
体育はバスで六義園運動場で2時間連続。
2028年以降に小学校入学であれば被害はないけど、文京区の改築はいつも遅れる。

柳町小のことですよね？

389。つられて林町と書いてしまいました。すいません。柳町小のことです。

>>389 匿名さん
既出
>>383 匿名さん
>>376 匿名さん 　　　参照

文京区は学校環境を重視しないのですね

>>383 匿名さん
>千川通沿いは歩道の拡幅や電柱の地中化について言及する区議も出てきている。
ソースをお示しします↓

千川通りはどうなっていくのか
https://malikamiray.sakura.ne.jp/yodatsubasa-wp/?p=180

歩道の拡幅や電柱の地中化が進めば千川通りは大きくかわります。まだ構想しかない段階ですが、区民が声をあげていく必要はあるでしょう。

近所に住んでて待ち続けてたので普通に買えるといいなぁと願ってます

>>396 マンション検討中さん
買える人が多い価格になると思いますよ
平均が坪500が事実なら坪400台もあるでしょう

>>397 名無しさん
それだと数字合わないと思いますよ。
願望に近い数字です

>>398 検討板ユーザーさん
高かったら買わないだけよ。
既にマンション持ってるしそこまで必死じゃないです。

>>398 検討板ユーザーさん
自分はこれだけしか出せないと思い込んでいる、出せるお客を集めるためにもパンダ部屋は必ずありますよ。

少なくともC棟は四方囲まれてるし、間取りも出てない（ウリにならない）から、そういう部屋でしょ

これって、借地の案件なんでしたっけ？
この間見に行ったら小石川消防署のサイレンがうるさいのと、周辺が印刷工場とか長屋？で薄暗くて。

けど、後楽園駅使えるのは捨てがたいですよね。
共同印刷もだいぶキレイになってますね。