リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>2961 匿名さん
>勤務医だと地方転勤があったりするから
短いと数ヶ月から長くても2年程度なので単身赴任を選ぶ人が多いようですね。
朝が早く夜が遅いので通勤時間は短い方がいいみたいです。

>>2961 匿名さん
それだとここにする理由は特にないですね

>>2964 口コミ知りたいさん
いやここほど医者好みの物件も他に無いと思うぞ。立地も抜群に良いし、定期借地なのでローンの負担も小さい。家族には住環境の良い土地に住んでもらって、自身は平日単身赴任して週末帰省というのは勤務医の良くあるパターン。

大学病院の先生が狙ってるって苦戦してる物件のステマのパターンか。最近他でも見かけた。

>>2964 口コミ知りたいさん
>それだとここにする理由は特にないですね
そうでもないんだよ。
まず、本郷は土地が狭いから大規模な物件は非常に希少。というか、文京区全体に小規模な物件が多い。小規模物件は修繕積立金が不足しやすいし、最近はマンション管理会社も、資金力がなく大規模修繕でのうまみが少ない小規模物件の管理には及び腰という話がある。

そこそこ戸数がある某物件でも、以前はそれが売りだった24時間有人管理を資産価値が低下する危険性をあえて犯してでも止めたという話だ、あれにはびっくりした。

資金不足による管理不全は二十年前後であらわになることが多い。そのリスクが最小化できる文京区最大規模のスケールメリットは大きい。70年定借がどうとか言っているが、私達の生きている間に顕在化するリスクが最小化されているというメリットがあるここは、とってもとっても気になるのだよ。

>>2967 匿名さん
24時間有人監視を止めるのより
定借のほうが資産低下リスクが低いの？
センスなさすぎてでしょ

ここの立地なら資産性はかなり高いと思いますよ。

>>2969 匿名さん

定期借地権なのに、資産性が高いという意見に果たしてどれだけ多くの人が賛同するでしょうか？

>>2950 検討板ユーザーさん

倍率、そんなに低かったのですか？
ま、なら、希望者は、大概みんな買えたのですね？

しかし、スーパーも本決まりしないうちに、みんな根性ありますな。

定借とはいえ、大規模物件ならではの共用部もあり魅力を感じますね
シャトルバスの維持が不安ではあります

動線が微妙かつ割高な部屋は本当に売れるんかね。既に検討辞めて撤退済みだけど、後学のためにここの販売動向はふと気になってしまう。

>>2973 通りがかりさん

是非、めでたく購入した人の感想を聞きたいですね。

>>2968 評判気になるさん
>24時間有人監視を止めるのより
>定借のほうが資産低下リスクが低いの？
最初から織り込まれているか、途中からいきなりちゃぶ台返しになるかの差かな。

管理が悪化すると資産価値は下がるな。管理費を安くしようとして三流管理会社に頼んだら、とたんに共用部が荒れるとか結構良く聞く話だよ。外構の植栽とか鉄部、外壁とか見ていて悲惨なマンションはしばしば眼にする。

さらに小規模マンションは都市生活の利点である匿名性が確保しづらいよね。戸建てに似たご近所さん付き合いが求められるし、理事もすぐ回ってくるから理事会とかで仲の悪い住人とも顔を合わせなければいけない。賃貸物件が増えてくると万年理事になって面倒臭いこと極まりない。小規模マンションのデメリットを知っているだけに大規模には惹かれるものがある。

短期で相場があがりすぎ、、ブランズ本郷欲しかった、、、リビオは定借で躊躇してしまう。

>>2967 匿名さん
長々と書いてるけど文京区で選ぶ必然性ないよね？

>>2975 匿名さん
大規模マンションの匿名性、共感します！
ただここはそれ以外の大規模のメリットがあまりないように思います

24時間管理っていってもサービス品質のために24時間管理を採用しているわけじゃない
規模的に24時間有人が義務だからそう謳ってるだけ
やめたら消防法違反

>>2979 マンコミュファンさん
防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。住み込みのところもあるが最近なり手が少ないようだ。

>>2980 匿名さん
＞防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。

最近だとどこ？
ここのマンションと同レベルのとこで例出してよ
無いならそんなこと言っても意味ないわ

>>2974 マンション検討中さん

めでたく抽選通過した人の意見聞きたいですね。
色々とネガ意見が多い中で、決めてとなった理由を是非教えて下さい。

>>2977 匿名さん
>文京区で選ぶ必然性ないよね？
文京区に住みたい人にとっては選択肢の一つですね。
小学生の半分が国立私立に進学するし、おそらく受験する小学生はさらに多いでしょう。
子供が自然に受験に前向きになれる区と、三割程度しか国立私立に進学しない区とでは教育環境に大きく差が出ます。子供の教育に関心のある家庭がたくさん集う唯一の区と言える文京区の無二な特性は多くの人を惹きつけて止まないのです。

文京区縛りで考えると3LDK以上の間取りはかなり貴重です。
相場もぐっと高くなります。そういう地域の特性を知らない人たちが言っている事は一面真実であっても、実際の事情を説明できません。広ければいいのなら晴海にお住まいになればいい。文京区を選ぶ人はそれとは別な価値観で晴海を選ばない人です。

防災センターの設置が義務となる基準は１５階建て未満だと延べ面積が５００００平米だから、ここは基準外だと思うけど。

必ずしも文京区に拘りがある訳ではないけど、教育環境が良くて利便性の高い立地は文京区に集中してるんだよな。

>>2985 匿名さん
複合用途

しかし、なんでこんな低倍率になっちゃったんだろ。これから金利上がる影響も微妙にあるのか。みなさん今なら倍率ない部屋も沢山あるのでお早めにどうぞ。

定借なのに思っていたよりも価格が高かったのと、エレベータなど毎日の生活への配慮不足じゃないでしょうか。
せめてどちらかのネガ要素がなければもう少し人気が出た気がします。

高いですかね？むしろ立地の割には、かなり割安だと感じますよ。

>>2988 マンコミュファンさん
みずほは政策金利は2%超え予想
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-10-08/SKYTXTT0G1KW00

文京区アドレスであり、国立小学校が複数存在し、播磨坂や小石川植物園のそばにある閑静な住環境。文京区では珍しい大きな間取りと大規模分譲による豪華共用施設。そうした利点と天秤に乗せて、検討者の多くは夜も眠れないでしょう。

もっと安かったら瞬間蒸発案件だけに

学校環境に難ありでは？

>>2990 匿名さん
定借だから、多少長く住むなら資産価値はゼロに近い。
少しでも知識があれば高すぎて買わないでしょう。
それなら資産価値が残る、上昇する湾岸タワマンを買います。

湾岸なんかいらんなぁ
そもそも文京区で探してる人は湾岸に興味ないと思うよ

>>2994 口コミ知りたいさん
私立中学進学率は江東区２７．４３％といわれているので、それが悪いというわけではないが、文京区に住んでいる人たちとは教育や進学に関する価値観が違う人たちが多く住んでいて、多分教育環境のあり方（優劣じゃないよ！）が異なると思うんだよな。

商業地がメインの都心三区よりは安かったろうけれど、昔から文京区は住宅地がメインの割に家賃も土地も高かった。

定借に資産価値がないと言う人もいるけれど、湯島の定借物件は結構いい値段で売買されていたと記憶しているが...

今後インフレが進むと家賃も高くなるわけで、売却時点での残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格が付くであろうことを考えると30年後の物価が上がった時の価格ってどうなるんだろうね。たらればの話は危険とはいえ、ちょっと想像してしまう。

>>2997 匿名さん
＞残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格

→残存期間家賃収入相当分
マイナス管理費修繕積立金解体準備金
マイナス解体費高騰リスク
マイナス解体時不退去者発生リスク
マイナス定借末期物件陳腐化スラム化起因家賃減額リスク

>>2997 匿名さん
湯島ハイタウンならあそこは定借じゃなくて普通借だけど、湯島の定借ってどのマンション？

大規模のメリットのランコス安くなる、が見込めず、インフレで地代と併せてさらにランコスは上がるのは確実

そんな駅遠且つ定借物件は誰も中古で買わないし、貸そうにも駅遠で家賃が合わない

>>3000 eマンションさん
20年前は工場ばかりでフォークリフトとトラックが走り回っていた。今はどうだろう。そして20年後は？

>>3001 匿名さん
土地の価値は上がるだろうね
地代が増えて、喜ぶのは地主だけ

20年後、進化するのはここの周りだけだと思う？
相対的に物件価値は上がらない

>>3002 eマンションさん
20年後、今再開発を完了した地域は築20年、おそらく何も変わってはいない。
開発のできない一種住専、多分そこも変わらない。

用途が比較的自由な準工業、最近道路拡幅がなくなり建築制限が撤廃された千川通り。
変わるポテンシャルはある。そしてここに500戸余りの世帯が増える。

変わらない？希望的観測と笑われるかもしれないが、私はそうは思わない。

地代だけ上がって、家賃も中古マンション価格も上がらない未来は考えにくい。

フォークリフトが走ってたのが、20年あればこんなに変わると言いつつ、他は20年で変わらないとか都合良いね

ここの家賃と中古価格が上がる以上に周りが上がるって言ってるだけ

ここは要するに小石川ニュータウンなんだから

>>3004 匿名さん
周辺環境は時間と共に更に発展する要素は十分ある。ただこのマンションは70年後に壊す前提の定期借地だから時間と資産評価は逆相関関係なんですよね。時間がたてば建つほど価値が落ちるのはほぼほぼ決定事項なんですよ。

>>2996 匿名さん

小学生の私立中学進学率は文京区が都内トップですからね。

【中学受験】東京23区 私立中学への進学率ランキング(2023)

1位　文京区(49.5%)
2位　中央区(43.1%)
3位　港区(42.5%)
4位　目黒区(39.4%)
5位　千代田区(37.5%)
6位　渋谷区(36.5%)
7位　世田谷区(35.4%)
8位　新宿区(34.9%)
9位　杉並区(32.7%)
10位　豊島区(32.1%)

https://newspicks.com/movie-series/26?movieId=4350
タワマン企画なのにここw?

>>3005 eマンションさん
確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
ガチガチの駅遠住宅街になる程出店する側はチャレンジャーでは。元々土地持ってる人が道楽でやるならあるかもしれないが。

>>3009 匿名さん
>確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
今のところ播磨坂はここ2～3年で飲食店が増えているので、作れば繁盛すると思う。どこも客で埋まっているし、そもそもランチってのは利益率が低い、ドリンクが出ないからそれをメインにするということは薄利多売ビジネスになるのでしんどい。だからみんな潰れちゃったんだと思う。

今はマンションが増えて夜間人口が増えているからファミリーでディナーの需要が多い。夜はどこもお客でいっぱい。おそらく若い人向きの洋食とかエスニックの店を作れば大繁盛間違いなしだが、この辺は店を出せるテナントビルがないんだよ。そこが最大のネックになっているが、千川通りの拡幅がなくなったので白山側の開発が今後進む過程で飲食店が入れるようなテナントビルができることを期待している。

大手のイオンや7＆iがスーパー事業で悪い決算出すような状況で、この物件のスーパー誘致先は上手くやっていけるのだろうか。先の2社は金融とコンビニというスーパー以外の柱で利益を出せばいいけど、ここにくる事業者はおそらくスーパー専業。厳しい戦いが予想される。

>>3010 匿名さん
播磨坂と同列に語ってる...大繁盛間違いなし...君が出店してよ

>>3011 通りがかりさん
GMSとSMとではだいぶ違うよ。FUJIとか増収増益でしょ

>>3012 評判気になるさん
だからテナントビルがないと言ってるでしょ

>>3014 匿名さん
〉千川通りの拡幅がなくなったので白山側の開発が今後進む過程で飲食店が入れるようなテナントビルができることを期待している。

出来たら君が出店するんだね?

>>3015 通りがかりさん
今後20年でこの辺は変わるって言いながら、期待ばっかなんだよね。

>>3013 匿名さん
郊外型で車で買いに来るような事業者と同列に考えても…ましてここは駐車場もないですから。

都内のスーパー、ライフとかOKとかは増収増益ですよ。

>>3018 匿名さん
上流でも出てきてたけど、オーケー待望論あるよね。
オーケーがきたら近隣のスーパーは脅威だろうな

>>3018 匿名さん
ここにライフとかOKができて利益が出る立地とは思わないですが。ただ売場面積が広いだけでは。

>>3020 口コミ知りたいさん
高台は戸建て住宅がおおく人口密度は低いが、低地は集合住宅が多く人口密度がより高い。最近マンションが次々建設されて人口が増加している都心への出店を増やしているオーケーが来る可能性も十分あるだろう。大きいスーパーがないところに大きなスーパーを作ることに商機を見出しているようだよ、リンク先記事を参照。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC122VN0S4A310C2000000/

普通に自分が飲食店を始めるとしたら
駅前を選ぶでしょ

連投失礼
調べたところ、オーケー日本橋久松町店には駐車場はないそうだ。徒歩での来店を推奨しているらしい。これはマジであるかもな。

https://chuo9.tokyo/nw/716/

>>3022 評判気になるさん
播磨坂のペッシェとか、アリッサラとか駅から遠いが...
ポストコロナエイジの飲食店は人が他所から来る繁華街よりも、客が周辺に住んでいる住宅街に作ることが多くなったと思う。

この辺住宅が多いし、ライフが出る可能性はかなり高そう。

ドンキはスーパーじゃないですよね。。

ここまでスーパーに期待されているのに未だに発表しない理由はなんなんですか、教えて営業さん。

>>3027 通りがかりさん
①まだ決まってない
②ショボイところで言いたく無い
のどちらかしか考えられん

立地が良いから入りたいテナントはかなり多いと思う。

>>3029 匿名さん
多分たくさん過ぎる出店希望社が居て捌ききれないんだと思います
コンペで選ぶのでしょう
マンション住民への無料配達とか焼きたてパンお届けサービスとかありそうですね

>>3027 通りがかりさん

まだ、決まってないのでしょう。
一般的に基本合意に至れば互いに公開します。最初は水面下で交渉中で発表しませんが、基本合意に至れば、公表します。

駅遠なので、通常は、駐車場がないとスーパー運営は厳しいです。

このマンション住民と近隣住民だけで利益出さないといけない為、週末に車で来て大量に買いだめするような客がいません。

出店者側からしたら、見た目の豪華さに惹かれて何億も払ってしまったあげく、陸の孤島に取り残された避難住民救済の慈悲の心が無いと営業出来ません。

スーパーマーケット真剣に誘致するなら、住民用の駐車場を10台位、スーパーの客様に解放するなどの案が交渉材料になるでしょう。ただし、そうなるとただでさえ少ない住民用台数が減るし、セキュリティの問題もあります。

スーパーマーケットは、期待しない方がいいです。このマンションは、スーパー無くてもいいくらい是非欲しい人向けです。

マンション内にあるのにカートで部屋（フロア）まで持って行けないのがクソ

無料配達サービスくらいないと意味ない

ライフ本郷三丁目駅前店とかサミット 湯島天神南店など最近開業した文京区内のスーパーはどこも駐車場がないようだね。文京ガーデンにあるマルエツ春日駅前店は駐車場があるが駐車場料金のサービスはなく、利用者のほとんどが自転車か徒歩での来店のようだよ。

オーケーも都心店舗は駐車場がないようだし、駐車場を確保しても大量に買い溜めするために車で乗り込んでくる人は都心では少ないんじゃないかな。そもそも都心のウサギ小屋マンションに大型冷蔵庫とかフリーザーなんか置けるわけがない、田舎じゃないんだから。

紀伊国屋だったらいいな。

>>3036 匿名さん

同意です。紀ノ国屋さんお願いします！！！

選べる立場じゃねえし、、

播磨坂沿いには年収の高い資産家が多いから安売りでないスーパーが入る可能性もあるね。都心を狙っている地方のスーパーチェーンが出店する可能性もある。三浦屋とか良さげだが。

軽井沢別荘族御用達の長野からツルヤでも良いかな
配送的に厳しいか

ツルヤのジャムならネット通販でも買える。

>>3034 匿名さん
本三から徒歩三分のライフや駅直近の文京ガーデンとかと
ここの駅遠立地と一緒にしてるのバカすぎるだろ
ここまで徒歩できてたらどの駅からも10分以上やんけ

>>3042 買い替え検討中さん
本郷3丁目の交差点付近のマンション群や、パークコート文京小石川ザタワーと同じ世帯数がここにやってくるんだよ。

どちらもさすがに地下鉄で広域から集客する店ではない。それでも経営が成り立っているのでここは十分いける立地。

願わくば、質の良い生鮮品が豊富で鮮度のいいスーパーに来て欲しいな。クイーンズ伊勢丹も成城石井も三徳もあるので少し違う路線の個性的なスーパーが欲しい。紀ノ国屋や明治屋はいらない。

>>3043 匿名さん
根本的に思考回路が間違ってる
駅前にあれば、広域から集めるのではなくて、広域に広がってゆく客を足元で獲得できるんだよ

もう少し商売の常識を知った方がいい
広域集客が見込めない以上、回転数を上げるために薄利多売の安売りスーパーじゃないと経営が成立しないよ
ましてやここは賃貸じゃなくて区分所有者として入居するし

肉のハナマサレベルがいいところ

私の妻は役所の苦情を受け付ける係にいますが、１階がスーパーマケットのマンションの住民から早朝にトラックの音や作業員の掛け声などがうるさいとよく苦情があるそうです。
こちらのマンションは大丈夫かな。四方がマンションに囲まれていると音がこだまするかも。

ここなら騒音の心配は少ないのでは。都内だと羽田新ルート下のマンションとかだと飛行機の騒音がかなり酷い。

>>3044 マンション掲示板さん

「賃貸じゃなく区分所有者として入居する」というのはどこの情報ですか？

＞ １階がスーパーマケットのマンションの住民から早朝にトラックの音や作業員の掛け声などがうるさいとよく苦情があるそうです。
＞
すみません、詳しく書けてませんでしたが、
早朝にスーパーへの商品の搬入のトラックの音などがうるさいとのことです。

そもそも搬入トラックってどこに止める想定なんだろ

>>3049 eマンションさん

他の多くのスーパーと同様に路駐でしょ。

>>3045 マンション探し中さん
私の妻は役所の苦情を受け付ける係にいますが、１階がスーパーマケットのマンションの住民から早朝にトラックの音や作業員の掛け声などがうるさいとよく苦情があるそうです。

これはありそうですね
あとGの出現率も高そうだけどどうなのだろうか

>>3044 マンション掲示板さん
> 駅前にあれば、広域から集めるのではなくて、広域に広がってゆく客を足元で獲得できるんだよ

別に駅前にあることの利点を否定しているわけではないですよ。
そういう店ばかりじゃないということです。

>>3035 匿名さん

OKの都心店舗が駐車場無いのは当たり前。
駅近だから。

ここは、駅10分超だから。

しかも、分譲で定期借地権となると、利益出なければ、将来すぐ再販に出す可能性がある。

>>3054 口コミ知りたいさん
たらればの話はやめましょう。
明日月が地球と衝突するかもしれないレベル

言い過ぎだと思います

>>3054 口コミ知りたいさん
スーパーは直接は保有しませんよ
間に投資家が入るはずです

>>3057 マンコミュファンさん
おや、営業は区分所有者としてスーパー入居するって言ってたけどいつから形態変わったの？

区分所有者＝投資家→賃貸＝スーパー
ってことじゃね？知らんけど

近所にあるエルアージュ小石川の一階にあるクイーンズ伊勢丹がなくなる事態はこれまでも起きなかったし今後も起きないだろうと思うが、ここのテナントスーパーがなくなるということは近隣がゴーストタウンになるぐらいの環境変化がなければ有り得ない。

パチンコ屋への転業も文京区にパチンコスロットが一軒もない現状を考えると需要の低い地域と考えられるので、できる可能性は低い。さらにスーパー以外にこの巨大なフロアを埋められる業態があるかというと難しい。住宅への転用も困難だろう。スーパーが維持できないほど地域社会が崩壊するならば大箱飲食店はそもそも成り立たない。ここのテナントスーパーが廃業するという予想がどれだけ突飛な話かきちんと考えれば誰でも分かる。

付け加えるとスーパーに駐車場が必要かどうかは商圏と関連している。作る方も商圏調査をした上での計画だろうから、徒歩圏内に十分な人口があるということなのだろう。心配だったらコンビニぐらいでお茶を濁したはずだ。

>>3058 通りがかりさん
それはスーパー部分が規約共用ではなく区分所有床であるという説明を営業さんが舌足らずで上手く伝えられなかったのでしょう　
スーパーもコンビニも床は持たないです

>>3060 匿名さん
文京区にパチンコが少ないのは、本郷や小石川が規制のある文教地区だからでしょ
昔は本三にもあったけどね
だからリビオ横がパチ屋になることはない

ただこんなどの駅からも10分かかる陸の孤島で駐車場なくしたのは
「リビオの522戸＋αがくれば成立する」って計算なんでしょ
地元民からすると夜の人通り皆無な場所だからどうなの？って思うけどな