リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>2920 口コミ知りたいさん
公式HPの物件概要が昨日更新されてました。第一期第1次販売で9,090万円～21,990万円らしいです。

ルジェンテ播磨坂の2LDKが1億2,000万円、リビオの2LDKで9,090万か...すごい時代になった

>>2921 口コミ知りたいさん

過剰価格だと判明するか、妥当だったか、もう直ぐわかりますね。

ジムもゲストルームもシャトルバスも全部いらないからもっと購入可能な価格で売り出してほしかった。本当に残念です

>>2923 口コミ知りたいさん
もうすぐ分かるというか、もう分かってますよ
126戸希望が入ったということで、デベの思惑通りというところでしょう

>>2925 匿名さん

既に当初予定から数十戸減らしているので、確かに、事前要望書提出者が、126あったのかも知れませんね。

でも、それでも、倍率がついた部屋は、当選しなければ撤退する人もいるので、全部売れることはあまりありません。
もちろん、直前になって突然キャンセルする人もいます。

また、第一回目が全体の2割程度ですが、後になればなるほど、良い部屋は減るので、残り8割が売れるかどうかですね。

>>2917 マンコミュファンさん
私も同じ認識です。2915は勘違いじゃないですか？
100戸以上販売するんだ～って思ってます。

ここの売り方だとA棟低層階の買いやすい部屋に人気が集中すると思う。予想倍率は5～10倍。そしてそれ以外は0～1倍で明暗分かれそう。問題は抽選に外れた人達を上手く隣の住戸に誘導できるか否か。外れたらキャンセルしようと思ってあえて人気住戸で登録する人もいそう。

最初の販売が9090万からということはこれより安い価格の2LDKは予定してないのでしょうか。よっぽど売れ残って値下げしない限りは...さすがに条件の悪い部屋ならもう少し安いのがあるような気もしますが

駅遠

立地が良いですからね。一期即日完売するかな？

70年という期限があるから、何年もかけて売り切るという訳にはいかないな。出だしで躓いたら下げざるを得ない。

>>2932 マンション検討中さん

確かに定期借地権は、年を追うごとに価値が目減りするのは明らか。デベも、高値のまま、売れ残っても何年も持ったまま気長に売るという姿勢は取れない。

立地が良いわけない　営業の書き込みか　歴史を知らない新参者達が痛い目合わないよう忠告　駅から遠過ぎる　見栄だけで買ったら損するよー　将来子供に恨み節言われないよう冷静に

駅遠とあるけど単純に定借なのに高い
これが全て

シンプルに立地が悪いにつきるよ
駅遠でもプレミア立地なら高い
定借でもプレミア立地なら高い
文京区という響きだけがこのマンションの価値
文京区のマンションは、文京小石川、文京湯島、文京本郷など文京を付けるマンションだらけ

区議は千川通り沿いの計画見直しによる規制緩和でこの辺りが発展すると言ってるけど、今年もこんにゃく閻魔商店街では多くの小売店が閉店し、再開発のテナントは決まらずじまい。ここのスーパーも未だ発表されないけど、容易に採算がとれるとは思えず早期撤退を余儀なくされる可能性が高い。最後に残った希望は小池都知事が推し進めようとしている東京ドーム跡地にカジノを誘致することだけ。

>>2937 東京ドームカジノ構想
https://president.jp/articles/-/86436

>>2938 文京区ファーストさん
東京ドームシティが東京カジノシティになる未来。もともと競輪場があったり、今もWINSが残る後楽園はカジノに相応しい立地と言えるでしょうね。それとなく後楽園という名称も遊技場を連想させますし。

マスコミに発表があった段階で三井不動産とはネゴがとれてるので、あとは周辺関係者を説得する流れでしょうね。他の再開発と同様に拒否権はほぼありませんが。。

・プレジデントオンラインはマスコミではない
・記事の内容にしても「IR事業への参入を目指している実業家のAさん」の野望でしかなく、東京都や三井不動産の内部からの話ですらない。

見出しに踊らされて軽はずみなこと言っちゃいけませんよ

>>2937 文京区ファーストさん
> 今年もこんにゃく閻魔商店街では多くの小売店が閉店し
そんな名前の商店街はないし、先日一軒閉店しただけ。
今度近くにケンタッキーフライドチキンができる。クリスマス商戦にぶつけて開店するんじゃないかな。

ケンタッキーなんて要らんわ
クリスマスにプライドチキン買うやつの気が知れん

フライドがプライドになってしまった
ある意味間違ってないかw

空きっ腹時のケンタのフライドチキンは最高やで

友達と話してもここの話題で持ちきり
良いマンションはみんな興味あるんだね
子育てのことや丸の内や東大に出やすい環境を考えるとこれ一択

>>2946 マンション検討中さん
日医や順天、医科歯科だった東京科学大医学部にも自転車で通える距離です。

いやほんと、子育て環境考えたらここを超える物件は出てこないのでは？

>>2947 匿名さん
スタンフォードにもプライベートジェットで通える距離ですしね(^^)

いろんな意見は差し置いて、どうせ高いお金出して買うなら、やはり人気があるマンションを選びたい。蓋を開けたら倍率低すぎ泣いた。

>>2950 検討板ユーザーさん
いろんな意見は差し置いて、倍率低くてもいいじゃないか(^^)

親の学歴がかなり高いマンションになりそう。

>>2926 口コミ知りたいさん
あまり書きたくないですが、126のうちには0倍の住戸も含まれてますよ。全てに申込みが入ってるという意味ではありません。第三希望までには入ってるというだけです。

スーパー決まった？
以前誰かがサミットって書いてたけど
どうなったのかな

>>2949 口コミ知りたいさん
>スタンフォードにもプライベートジェットで通える距離ですしね(^^)
アメリカに行ったことないでしょ、行くだけで1日仕事だよ。

自転車だと東大まで10分、日本医科大学まで12分、順天堂大学まで11分とグーグルマップでは表示されるね。誇張ではなく、この近所には各大学の学生や教官、留学中の研究者も住んでるから。特に医者は午前様になることもあるので終電後でも帰れる家を探す傾向にある。

>>2953 マンコミュファンさん
営業さんに聞いたら抽選回避や外れた方への逃げ道も考えて希望がなかった所も出してますって言ってましたよ。

あまり書きたくないですが、って
まぁどこかの営業さんだと思うけど、ちょっと意地悪ですね。

スーパーは近隣にはあまりない店舗が入る模様…

>>2957 匿名さん

スーパーは、大手には皆断られたのでしょうね。
スーパーは分譲ですか？
賃貸なら最初入っても、暫くしたら解約される可能性があります。

>>2957 匿名さん
焦らさないで教えてください（^人^）

>>2955 匿名さん
＞特に医者は午前様になることもあるので終電後でも帰れる家を探す傾向にある。

おっしゃるとおりです。
皆さん賃貸で探してますね。

勤務医だと地方転勤があったりするから、子供が小さい段階で早めに家族向けに都内で家を用意したいと考える傾向がある。

「医者は帰りが遅くなるから近くに住みたい」
なら最近ぽこぽこ建ってる本郷のもっといい分譲にすると思うけど・・・
ここはとにかくどこからでも遠い

>>2961 匿名さん
>勤務医だと地方転勤があったりするから
短いと数ヶ月から長くても2年程度なので単身赴任を選ぶ人が多いようですね。
朝が早く夜が遅いので通勤時間は短い方がいいみたいです。

>>2961 匿名さん
それだとここにする理由は特にないですね

>>2964 口コミ知りたいさん
いやここほど医者好みの物件も他に無いと思うぞ。立地も抜群に良いし、定期借地なのでローンの負担も小さい。家族には住環境の良い土地に住んでもらって、自身は平日単身赴任して週末帰省というのは勤務医の良くあるパターン。

大学病院の先生が狙ってるって苦戦してる物件のステマのパターンか。最近他でも見かけた。

>>2964 口コミ知りたいさん
>それだとここにする理由は特にないですね
そうでもないんだよ。
まず、本郷は土地が狭いから大規模な物件は非常に希少。というか、文京区全体に小規模な物件が多い。小規模物件は修繕積立金が不足しやすいし、最近はマンション管理会社も、資金力がなく大規模修繕でのうまみが少ない小規模物件の管理には及び腰という話がある。

そこそこ戸数がある某物件でも、以前はそれが売りだった24時間有人管理を資産価値が低下する危険性をあえて犯してでも止めたという話だ、あれにはびっくりした。

資金不足による管理不全は二十年前後であらわになることが多い。そのリスクが最小化できる文京区最大規模のスケールメリットは大きい。70年定借がどうとか言っているが、私達の生きている間に顕在化するリスクが最小化されているというメリットがあるここは、とってもとっても気になるのだよ。

>>2967 匿名さん
24時間有人監視を止めるのより
定借のほうが資産低下リスクが低いの？
センスなさすぎてでしょ

ここの立地なら資産性はかなり高いと思いますよ。

>>2969 匿名さん

定期借地権なのに、資産性が高いという意見に果たしてどれだけ多くの人が賛同するでしょうか？

>>2950 検討板ユーザーさん

倍率、そんなに低かったのですか？
ま、なら、希望者は、大概みんな買えたのですね？

しかし、スーパーも本決まりしないうちに、みんな根性ありますな。

定借とはいえ、大規模物件ならではの共用部もあり魅力を感じますね
シャトルバスの維持が不安ではあります

動線が微妙かつ割高な部屋は本当に売れるんかね。既に検討辞めて撤退済みだけど、後学のためにここの販売動向はふと気になってしまう。

>>2973 通りがかりさん

是非、めでたく購入した人の感想を聞きたいですね。

>>2968 評判気になるさん
>24時間有人監視を止めるのより
>定借のほうが資産低下リスクが低いの？
最初から織り込まれているか、途中からいきなりちゃぶ台返しになるかの差かな。

管理が悪化すると資産価値は下がるな。管理費を安くしようとして三流管理会社に頼んだら、とたんに共用部が荒れるとか結構良く聞く話だよ。外構の植栽とか鉄部、外壁とか見ていて悲惨なマンションはしばしば眼にする。

さらに小規模マンションは都市生活の利点である匿名性が確保しづらいよね。戸建てに似たご近所さん付き合いが求められるし、理事もすぐ回ってくるから理事会とかで仲の悪い住人とも顔を合わせなければいけない。賃貸物件が増えてくると万年理事になって面倒臭いこと極まりない。小規模マンションのデメリットを知っているだけに大規模には惹かれるものがある。

短期で相場があがりすぎ、、ブランズ本郷欲しかった、、、リビオは定借で躊躇してしまう。

>>2967 匿名さん
長々と書いてるけど文京区で選ぶ必然性ないよね？

>>2975 匿名さん
大規模マンションの匿名性、共感します！
ただここはそれ以外の大規模のメリットがあまりないように思います

24時間管理っていってもサービス品質のために24時間管理を採用しているわけじゃない
規模的に24時間有人が義務だからそう謳ってるだけ
やめたら消防法違反

>>2979 マンコミュファンさん
防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。住み込みのところもあるが最近なり手が少ないようだ。

>>2980 匿名さん
＞防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。

最近だとどこ？
ここのマンションと同レベルのとこで例出してよ
無いならそんなこと言っても意味ないわ

>>2974 マンション検討中さん

めでたく抽選通過した人の意見聞きたいですね。
色々とネガ意見が多い中で、決めてとなった理由を是非教えて下さい。

>>2977 匿名さん
>文京区で選ぶ必然性ないよね？
文京区に住みたい人にとっては選択肢の一つですね。
小学生の半分が国立私立に進学するし、おそらく受験する小学生はさらに多いでしょう。
子供が自然に受験に前向きになれる区と、三割程度しか国立私立に進学しない区とでは教育環境に大きく差が出ます。子供の教育に関心のある家庭がたくさん集う唯一の区と言える文京区の無二な特性は多くの人を惹きつけて止まないのです。

文京区縛りで考えると3LDK以上の間取りはかなり貴重です。
相場もぐっと高くなります。そういう地域の特性を知らない人たちが言っている事は一面真実であっても、実際の事情を説明できません。広ければいいのなら晴海にお住まいになればいい。文京区を選ぶ人はそれとは別な価値観で晴海を選ばない人です。

防災センターの設置が義務となる基準は１５階建て未満だと延べ面積が５００００平米だから、ここは基準外だと思うけど。

必ずしも文京区に拘りがある訳ではないけど、教育環境が良くて利便性の高い立地は文京区に集中してるんだよな。

>>2985 匿名さん
複合用途

しかし、なんでこんな低倍率になっちゃったんだろ。これから金利上がる影響も微妙にあるのか。みなさん今なら倍率ない部屋も沢山あるのでお早めにどうぞ。

定借なのに思っていたよりも価格が高かったのと、エレベータなど毎日の生活への配慮不足じゃないでしょうか。
せめてどちらかのネガ要素がなければもう少し人気が出た気がします。

高いですかね？むしろ立地の割には、かなり割安だと感じますよ。

>>2988 マンコミュファンさん
みずほは政策金利は2%超え予想
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-10-08/SKYTXTT0G1KW00

文京区アドレスであり、国立小学校が複数存在し、播磨坂や小石川植物園のそばにある閑静な住環境。文京区では珍しい大きな間取りと大規模分譲による豪華共用施設。そうした利点と天秤に乗せて、検討者の多くは夜も眠れないでしょう。

もっと安かったら瞬間蒸発案件だけに

学校環境に難ありでは？

>>2990 匿名さん
定借だから、多少長く住むなら資産価値はゼロに近い。
少しでも知識があれば高すぎて買わないでしょう。
それなら資産価値が残る、上昇する湾岸タワマンを買います。

湾岸なんかいらんなぁ
そもそも文京区で探してる人は湾岸に興味ないと思うよ

>>2994 口コミ知りたいさん
私立中学進学率は江東区２７．４３％といわれているので、それが悪いというわけではないが、文京区に住んでいる人たちとは教育や進学に関する価値観が違う人たちが多く住んでいて、多分教育環境のあり方（優劣じゃないよ！）が異なると思うんだよな。

商業地がメインの都心三区よりは安かったろうけれど、昔から文京区は住宅地がメインの割に家賃も土地も高かった。

定借に資産価値がないと言う人もいるけれど、湯島の定借物件は結構いい値段で売買されていたと記憶しているが...

今後インフレが進むと家賃も高くなるわけで、売却時点での残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格が付くであろうことを考えると30年後の物価が上がった時の価格ってどうなるんだろうね。たらればの話は危険とはいえ、ちょっと想像してしまう。

>>2997 匿名さん
＞残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格

→残存期間家賃収入相当分
マイナス管理費修繕積立金解体準備金
マイナス解体費高騰リスク
マイナス解体時不退去者発生リスク
マイナス定借末期物件陳腐化スラム化起因家賃減額リスク

>>2997 匿名さん
湯島ハイタウンならあそこは定借じゃなくて普通借だけど、湯島の定借ってどのマンション？

大規模のメリットのランコス安くなる、が見込めず、インフレで地代と併せてさらにランコスは上がるのは確実

そんな駅遠且つ定借物件は誰も中古で買わないし、貸そうにも駅遠で家賃が合わない

>>3000 eマンションさん
20年前は工場ばかりでフォークリフトとトラックが走り回っていた。今はどうだろう。そして20年後は？

>>3001 匿名さん
土地の価値は上がるだろうね
地代が増えて、喜ぶのは地主だけ

20年後、進化するのはここの周りだけだと思う？
相対的に物件価値は上がらない

>>3002 eマンションさん
20年後、今再開発を完了した地域は築20年、おそらく何も変わってはいない。
開発のできない一種住専、多分そこも変わらない。

用途が比較的自由な準工業、最近道路拡幅がなくなり建築制限が撤廃された千川通り。
変わるポテンシャルはある。そしてここに500戸余りの世帯が増える。

変わらない？希望的観測と笑われるかもしれないが、私はそうは思わない。

地代だけ上がって、家賃も中古マンション価格も上がらない未来は考えにくい。

フォークリフトが走ってたのが、20年あればこんなに変わると言いつつ、他は20年で変わらないとか都合良いね

ここの家賃と中古価格が上がる以上に周りが上がるって言ってるだけ

ここは要するに小石川ニュータウンなんだから

>>3004 匿名さん
周辺環境は時間と共に更に発展する要素は十分ある。ただこのマンションは70年後に壊す前提の定期借地だから時間と資産評価は逆相関関係なんですよね。時間がたてば建つほど価値が落ちるのはほぼほぼ決定事項なんですよ。

>>2996 匿名さん

小学生の私立中学進学率は文京区が都内トップですからね。

【中学受験】東京23区 私立中学への進学率ランキング(2023)

1位　文京区(49.5%)
2位　中央区(43.1%)
3位　港区(42.5%)
4位　目黒区(39.4%)
5位　千代田区(37.5%)
6位　渋谷区(36.5%)
7位　世田谷区(35.4%)
8位　新宿区(34.9%)
9位　杉並区(32.7%)
10位　豊島区(32.1%)

https://newspicks.com/movie-series/26?movieId=4350
タワマン企画なのにここw?

>>3005 eマンションさん
確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
ガチガチの駅遠住宅街になる程出店する側はチャレンジャーでは。元々土地持ってる人が道楽でやるならあるかもしれないが。

>>3009 匿名さん
>確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
今のところ播磨坂はここ2～3年で飲食店が増えているので、作れば繁盛すると思う。どこも客で埋まっているし、そもそもランチってのは利益率が低い、ドリンクが出ないからそれをメインにするということは薄利多売ビジネスになるのでしんどい。だからみんな潰れちゃったんだと思う。

今はマンションが増えて夜間人口が増えているからファミリーでディナーの需要が多い。夜はどこもお客でいっぱい。おそらく若い人向きの洋食とかエスニックの店を作れば大繁盛間違いなしだが、この辺は店を出せるテナントビルがないんだよ。そこが最大のネックになっているが、千川通りの拡幅がなくなったので白山側の開発が今後進む過程で飲食店が入れるようなテナントビルができることを期待している。

大手のイオンや7＆iがスーパー事業で悪い決算出すような状況で、この物件のスーパー誘致先は上手くやっていけるのだろうか。先の2社は金融とコンビニというスーパー以外の柱で利益を出せばいいけど、ここにくる事業者はおそらくスーパー専業。厳しい戦いが予想される。

>>3010 匿名さん
播磨坂と同列に語ってる...大繁盛間違いなし...君が出店してよ

>>3011 通りがかりさん
GMSとSMとではだいぶ違うよ。FUJIとか増収増益でしょ

>>3012 評判気になるさん
だからテナントビルがないと言ってるでしょ

>>3014 匿名さん
〉千川通りの拡幅がなくなったので白山側の開発が今後進む過程で飲食店が入れるようなテナントビルができることを期待している。

出来たら君が出店するんだね?

>>3015 通りがかりさん
今後20年でこの辺は変わるって言いながら、期待ばっかなんだよね。

>>3013 匿名さん
郊外型で車で買いに来るような事業者と同列に考えても…ましてここは駐車場もないですから。

都内のスーパー、ライフとかOKとかは増収増益ですよ。

>>3018 匿名さん
上流でも出てきてたけど、オーケー待望論あるよね。
オーケーがきたら近隣のスーパーは脅威だろうな

>>3018 匿名さん
ここにライフとかOKができて利益が出る立地とは思わないですが。ただ売場面積が広いだけでは。