リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>2861 マンション比較中さん
＞所有権でも半壊だったり全壊後の更地化も考えて積み立てするんだから
そんな積立計画見たことないのですが。。。
新築マンションでもそれこそ新築年に半壊全壊するリスクありますよね？
新築時に更地化費用の積立完了してるんですか？

>>2860 マンション比較中さん
湯島の方に有名な大規模定借物件があるけれどメンテナンスもちゃんと出来ているし、スラムにもなっていないよね。

たとえ全壊でなくても区分所有者の自力再建が不能なレベルの被害が出たら全壊判定でよろしいのではと思うが、ここ数日の一連の議論で呈されている、将来のスラム化の危険や居住不能となった廃墟の地代を払い続けるリスクは限りなく少ないと思う。

>>2864 匿名さん
湯島ハイタウンは旧法借地権だから更新前提の普通借地権なんですよね。比較対象にはならないかと。

>>2865 eマンションさん
おそらく住人の自力での建て替えは無理だし既存不適格と聞いたことがあるけれど。

70年持つかな？

コンクリートは劣化が始まると一気にボロボロになりますからね。家族がいて築20年超えてきたら買い替えを真剣に考えた方がいい。

>>2867 匿名さん

いまどき築20年でボロボロになるようなマンションがあるわけないだろ。そもそも築20年でボロボロになって資産価値が激減するなら誰も分譲マンションなんか買わんよ。

>>2867 匿名さん

家族がいて築20年超えてきたら買い替えを真剣に考えた方がいいってさあ、もしあんたの言う通り築20年でボロボロになるなら、誰が築20年のボロボロのマンションを高値で買って買い替え資金だしてくれるのよ？

外壁がタイル張りなら躯体の劣化もある程度防げるけど、外壁が吹き付けだったりするとかなり危険ですよ。

>>2870 匿名さん

今どきタワマンで全面タイル張りの物件なんか無いだろ。ワールドタワーレジデンスも白金ザスカイもブランズタワー芝浦も吹き付けだから危険？もうちょっとまともなこと書きなよ。

>>2871 評判気になるさん
タイルだから駆体長もちの根拠を出してほしいものですね
まあ構わないのが吉かと

地盤の良い立地なら、耐久性の低い吹き付けでも良いんだろうけど。地盤が脆い埋立地はタイルの方が安心して暮らせそう。

ここのスーパーはまだ決まりませんか？
ところで、分譲するのですか？
賃貸ですか？
分譲だと、転売されると次もスーパーとは限らないですね。心配です。

まじめにこの物件を考えてはいるんだけど
徒歩12分後楽園・坂道13分茗荷谷に毎日通うのしんどいな
シャトルバスも20分に１本で何人乗れるんだ？
駅の駐輪場はずれたらって思ったけど，１件2台置けないんだっけ
住み始めたらいろんな問題で揉めそうだなぁ
初期の管理組合あたったら地獄だな

>>2875 周辺住民さん
坂はあるけど白山駅の方が近いよ
三田線めちゃ混みだけど

夏場に10分でも辛い
駅に着く頃には汗だくだよ

>>2876 匿名さん
ああ，三田線もあるけどそれでも坂で10分でしょ？
うちは三田線使えても意味ないんだよなあ
通勤は丸の内線だから

文京区、本駒込駅4分、定期借地権で築25年残存25年のヒルズ本駒込山の手台88㎡は5600万で出てる。
坪210、相場考えると半額以下。厳しいね。

10年で売ったとて区内同条件の広さや築年数での買い替えは無理でしょ？その時区外を選ぶなら今文京区にこだわる意味…となるし、20年、25年と住んで永住見据えるコースとするには投げ売りまでの高いランコスか。それも厳しいなあ。10/4から申し込み始まるけどうちは撤退かな。

まあ反響あるらしいので営業さんも困らんでしょ。

>>2879 通りがかりさん
残り25年か
割り算すると月19万円
管理費等々あるから月25万円の賃貸マンションに入居する権利を買うみたいなものか

旦那が稼いでくるから20年後の価値とかどうでもいい
とにかく文京区でピカピカの新築に住みたいの！

ここのコメント数見る限り、順調に売れるんでしょうね。

石破新総裁がハドソン研究所に総裁選期間中に候補者の一人として寄稿した文章に
”建設労働者の賃金改善のため建設労務単価を引き上げ”
と書いてあった。日本語の原文かな？も併記されているので読んでみそ
新築マンションはますます高価で希少なものになりそうです。
（日本語原文はリンク先をずずーっと下の方にスクロールするとかいてある）

https://www.hudson.org/foreign-policy/new-ldp-leadership-future-japans...

新総裁、前言撤回続き。どこまで持論を貫けるのやら。

ここの立地なら20年後の資産性もかなり高いと思う。

文京区なら何でもいいってわけじゃない
流石にハズレ立地すぎる

>>2886 口コミ知りたいさん
さすがにハズレは言い過ぎです。
印刷工場街から住宅地へと変わって、労働者が相手の定食屋とかそば店、ラーメン店が潰れて寂しくなったなとおもったら、入れ替わりにファミリー相手の飲食店やショップが増えて着実によくなってきている。駅からの距離をあまり厭わない人にとっては静かな環境で良いと思います。後楽園までフラットアプローチもポイント高い。来年あたりに生まれるお子さんが小学校に入る頃には柳町小学校は改築が終わり、広い校庭や立派なプールや体育館を併設した定員６００人超のピカピカの新築校舎で勉強できます。

>>2887 口コミ知りたいさん
なぜ、住環境が良いのか、なぜ、人気が高いと言えるのか、なぜ資産性が高いのか、根拠を示さない言いっ放しの書き込みは明らかに誉め殺しの煽りですね。

逆に環境が悪いというのならば、その根拠も書かないと片手落ちですよね。総合的にみると決して悪い土地ではないと思うのですが。

>>2873 匿名さん
>地盤の良い立地なら、
地盤の良し悪しでいけば悪い方ではないと思いますよ
表層地盤増幅率１．４1みたいです。理想的には１．４以下とされるようなので、それよりはわずかに揺れやすいですが、不動産分析センターさんは１．６以下を推奨しているようなので、問題ないかと。

メッシュコード　5339455943
緯度　35.7156
経度　139.7453
平均標高　12(m)
微地形区分　火山灰台地
30m平均S波速度　267(m/s)
地盤増幅率(Vs=400～地表)　1.41
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度　449(m/s)
30m平均S波速度出典　浅部地盤

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/
https://property-analysis.org/check_j-shis_map/

吹付は耐久性低いから大規模修繕ごとに塗りなおし。問題にするなら維持コストじゃない。ちゃんと塗り直ししていれば中性化が進むほどの悪影響はないはずだけど。

耐震性は無理ネガすぎ。

安っぽいタイルより吹付できちんとメンテの方がよっぽど綺麗に保てるわ

>>2891 匿名さん
ここって標高8m位。それ坂上の値じゃないの?
ここは川沿い湿地帯の埋め立てだよ。

>>2894 匿名さん
埋め立てっていうと水面のイメージだな
さすがに違うでしょ
干拓＋盛土というべきでは？

>>2894 匿名さん
ここの物件のあるところの隣のメッシュ、植物園前交差点のあたりは谷底低地の判定になっていて、地盤増幅率は1．61とされている。これは有栖川記念公園のあるあたりと同じぐらいだからそれほど悪いようには思えないけれど。

>>2893 匿名さん
吹き付けはどんなにお金を掛けてメンテしてもタイルほど長持ちしないですよ。中古で買って長く住むならタイルが絶対条件。

城東を除く山手線内はだいたい地盤増幅率が１．４から１．８の間に入っているので、揺れやすさという観点からいくと普通の地盤だと思う。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

>>2897 匿名さん
そのタイルがぼろぼろ剥がれて外壁修繕のたびに大量に取り替えになって外壁がモザイク模様になっている物件知ってる。あまりにも修繕にお金がかかるので色の調整をした特注タイルが使えなくなるからだね。

ハリスの風に出てくる石田国松のズボンみたいで、高級感はないよなあ...

>>2897 匿名さん

ワールドタワーレジデンスも白金ザ・スカイもみんな吹き付けです。低層邸宅マンションならわかりますが、タワーマンションではタイルなんてありません。

>>2897 匿名さん
タイルの下でコンクリートに亀裂が生じて中性化が過度に進んでも表からは見えなくて発見が遅れるのが怖いのですよ
だから一枚一枚打診したりサーモカメラで見たりと懸命に検査するのですがどうしても発見が遅れる
それに気づいたあるスーゼネはタワマンにタイル貼るのをいち早くやめた
けしてコストの問題じゃない

>>2901 マンション検討中さん

タイルが剥離して高層階から落ちてきたら大変なことになるからな。

>>2902 評判気になるさん
吹き付けだと劣化したコンクリート辺が落ちてくるよ。中身も剥き出しだし、雨水が鉄筋まで侵入して劣化が進むと建物自体が地震で倒壊する。遥かに大変なことになるよ。

>>2901 マンション検討中さん
完全にデマです。中性化の意味を調べることをおすすめします

>>2904 口コミ知りたいさん
中性化を知らない人？

吹き付けはコンクリートがボロボロになりやすいですよ。長く住むなら絶対にタイルが良いです。

>>2905 評判気になるさん
あなたは本当に知らなさそう

>>2906 匿名さん

タワーマンションでタイル張りが採用されないのは、タイルの下でコンクリートに亀裂が生じて中性化が過度に進んでも表からは見えなくて発見が遅れるのが怖いから。定期的に打診検査が必要でそれに膨大なコストがかかるし、一枚一枚打診検査したりサーモカメラで見たりと懸命に検査するが、どうしても発見が遅れる。それに気づいたあるスーゼネはタワマンにタイル貼るのをいち早くやめた。けっしてコストの問題じゃない。最近の新築マンションもワールドタワーレジデンスクラスの高級物件でもどこもタイルなんか貼っていない。

>>2908 評判気になるさん
中性化の意味を知らずに連呼されていますが、中性化とは劣化要因に過ぎません
タイルによる不可視部が点検を阻害しているというのはその通りですが、そこで見つかるのは中性化ではなく、初期欠陥によるものです
なぜなら、中性化の進行速度は学術的に解明されており、コンクリートのかぶり厚を確保することで、供用期間中にコンクリートを炭酸化させないようにしているからです
また、打診やサーモカメラで分かることは空洞の有無であり、ひび割れは見つかりません
タイルが悪いのではなく、施工不良が悪いのです

短期で建て替える前提なら吹き付けでも良いだろうが、長く住むならタイルが良いですよ。コンクリート内部の劣化は分かりにくいかもしれないけど、大規模な地震が来た時に倒壊しやすいのは古い吹き付けの物件だよ。

>>2910 匿名さん

デマですね、建物の強度と外壁の仕上げは全く関係ありません。

>>2910 匿名さん

大規模な地震が来た時に倒壊しやすいのは古い吹き付けの物件だという根拠データや研究う論文があるなら是非見せてください、どうせ嘘ばっかりついているあなたのデタラメでしょうけど。

吹付け・タイル論争は興味深いけどこのスレの趣旨とは離れてきたのでそろそろやめにしませんか？

吹き付けだとクラックが入りやすいから、そこから雨水が侵入して劣化が進みやすい。だから古いタワマンで吹き付けだとちょっと怖いんだよな。

1期1次販売戸数、126戸と出てますね。
私は離脱組ですが、当初見せてもらった価格表からは50戸近くが販売予定から外れていると思います。想定より申し込みが少なかったということでしょうか。
それでも全体の2割以上が埋まれば出だしとしてはまずまずなのでしょうかね。

>>2915 マンション掲示板さん

直前のモデルルーム予約も空きが多くなっていたので、当初見込みから減ったのでしょう。

ま、条件の良い部屋は、それなりに、札が入るのでしょう。

しかし、スーパーマーケットはまだ公式な確定情報ないですよね？

私は怖くて、公式発表未然に申し込み出来ません。

>>2915 マンション掲示板さん
ん？私は予定価格表の白抜き150戸～160戸の中から100戸ぐらいが第一期で販売するって聞きましたよ。だから126戸は少し意外でした。

>>2914 匿名さん

ここはタワーマンじゃないですけど？

>>2888 匿名さん
柳町は全然広くないですよ！ここのマンションができることでさらにキャパオーバーになるだろうと地元民は戦々恐々です。

結局こちらの売り出しはどれくらいの値段になったんですか？

>>2920 口コミ知りたいさん
公式HPの物件概要が昨日更新されてました。第一期第1次販売で9,090万円～21,990万円らしいです。

ルジェンテ播磨坂の2LDKが1億2,000万円、リビオの2LDKで9,090万か...すごい時代になった

>>2921 口コミ知りたいさん

過剰価格だと判明するか、妥当だったか、もう直ぐわかりますね。

ジムもゲストルームもシャトルバスも全部いらないからもっと購入可能な価格で売り出してほしかった。本当に残念です

>>2923 口コミ知りたいさん
もうすぐ分かるというか、もう分かってますよ
126戸希望が入ったということで、デベの思惑通りというところでしょう

>>2925 匿名さん

既に当初予定から数十戸減らしているので、確かに、事前要望書提出者が、126あったのかも知れませんね。

でも、それでも、倍率がついた部屋は、当選しなければ撤退する人もいるので、全部売れることはあまりありません。
もちろん、直前になって突然キャンセルする人もいます。

また、第一回目が全体の2割程度ですが、後になればなるほど、良い部屋は減るので、残り8割が売れるかどうかですね。

>>2917 マンコミュファンさん
私も同じ認識です。2915は勘違いじゃないですか？
100戸以上販売するんだ～って思ってます。

ここの売り方だとA棟低層階の買いやすい部屋に人気が集中すると思う。予想倍率は5～10倍。そしてそれ以外は0～1倍で明暗分かれそう。問題は抽選に外れた人達を上手く隣の住戸に誘導できるか否か。外れたらキャンセルしようと思ってあえて人気住戸で登録する人もいそう。

最初の販売が9090万からということはこれより安い価格の2LDKは予定してないのでしょうか。よっぽど売れ残って値下げしない限りは...さすがに条件の悪い部屋ならもう少し安いのがあるような気もしますが

駅遠

立地が良いですからね。一期即日完売するかな？

70年という期限があるから、何年もかけて売り切るという訳にはいかないな。出だしで躓いたら下げざるを得ない。

>>2932 マンション検討中さん

確かに定期借地権は、年を追うごとに価値が目減りするのは明らか。デベも、高値のまま、売れ残っても何年も持ったまま気長に売るという姿勢は取れない。

立地が良いわけない　営業の書き込みか　歴史を知らない新参者達が痛い目合わないよう忠告　駅から遠過ぎる　見栄だけで買ったら損するよー　将来子供に恨み節言われないよう冷静に

駅遠とあるけど単純に定借なのに高い
これが全て

シンプルに立地が悪いにつきるよ
駅遠でもプレミア立地なら高い
定借でもプレミア立地なら高い
文京区という響きだけがこのマンションの価値
文京区のマンションは、文京小石川、文京湯島、文京本郷など文京を付けるマンションだらけ

区議は千川通り沿いの計画見直しによる規制緩和でこの辺りが発展すると言ってるけど、今年もこんにゃく閻魔商店街では多くの小売店が閉店し、再開発のテナントは決まらずじまい。ここのスーパーも未だ発表されないけど、容易に採算がとれるとは思えず早期撤退を余儀なくされる可能性が高い。最後に残った希望は小池都知事が推し進めようとしている東京ドーム跡地にカジノを誘致することだけ。

>>2937 東京ドームカジノ構想
https://president.jp/articles/-/86436

>>2938 文京区ファーストさん
東京ドームシティが東京カジノシティになる未来。もともと競輪場があったり、今もWINSが残る後楽園はカジノに相応しい立地と言えるでしょうね。それとなく後楽園という名称も遊技場を連想させますし。

マスコミに発表があった段階で三井不動産とはネゴがとれてるので、あとは周辺関係者を説得する流れでしょうね。他の再開発と同様に拒否権はほぼありませんが。。

・プレジデントオンラインはマスコミではない
・記事の内容にしても「IR事業への参入を目指している実業家のAさん」の野望でしかなく、東京都や三井不動産の内部からの話ですらない。

見出しに踊らされて軽はずみなこと言っちゃいけませんよ

>>2937 文京区ファーストさん
> 今年もこんにゃく閻魔商店街では多くの小売店が閉店し
そんな名前の商店街はないし、先日一軒閉店しただけ。
今度近くにケンタッキーフライドチキンができる。クリスマス商戦にぶつけて開店するんじゃないかな。

ケンタッキーなんて要らんわ
クリスマスにプライドチキン買うやつの気が知れん

フライドがプライドになってしまった
ある意味間違ってないかw

空きっ腹時のケンタのフライドチキンは最高やで

友達と話してもここの話題で持ちきり
良いマンションはみんな興味あるんだね
子育てのことや丸の内や東大に出やすい環境を考えるとこれ一択

>>2946 マンション検討中さん
日医や順天、医科歯科だった東京科学大医学部にも自転車で通える距離です。

いやほんと、子育て環境考えたらここを超える物件は出てこないのでは？

>>2947 匿名さん
スタンフォードにもプライベートジェットで通える距離ですしね(^^)

いろんな意見は差し置いて、どうせ高いお金出して買うなら、やはり人気があるマンションを選びたい。蓋を開けたら倍率低すぎ泣いた。

>>2950 検討板ユーザーさん
いろんな意見は差し置いて、倍率低くてもいいじゃないか(^^)

親の学歴がかなり高いマンションになりそう。

>>2926 口コミ知りたいさん
あまり書きたくないですが、126のうちには0倍の住戸も含まれてますよ。全てに申込みが入ってるという意味ではありません。第三希望までには入ってるというだけです。

スーパー決まった？
以前誰かがサミットって書いてたけど
どうなったのかな

>>2949 口コミ知りたいさん
>スタンフォードにもプライベートジェットで通える距離ですしね(^^)
アメリカに行ったことないでしょ、行くだけで1日仕事だよ。

自転車だと東大まで10分、日本医科大学まで12分、順天堂大学まで11分とグーグルマップでは表示されるね。誇張ではなく、この近所には各大学の学生や教官、留学中の研究者も住んでるから。特に医者は午前様になることもあるので終電後でも帰れる家を探す傾向にある。

>>2953 マンコミュファンさん
営業さんに聞いたら抽選回避や外れた方への逃げ道も考えて希望がなかった所も出してますって言ってましたよ。

あまり書きたくないですが、って
まぁどこかの営業さんだと思うけど、ちょっと意地悪ですね。

スーパーは近隣にはあまりない店舗が入る模様…

>>2957 匿名さん

スーパーは、大手には皆断られたのでしょうね。
スーパーは分譲ですか？
賃貸なら最初入っても、暫くしたら解約される可能性があります。

>>2957 匿名さん
焦らさないで教えてください（^人^）

>>2955 匿名さん
＞特に医者は午前様になることもあるので終電後でも帰れる家を探す傾向にある。

おっしゃるとおりです。
皆さん賃貸で探してますね。

勤務医だと地方転勤があったりするから、子供が小さい段階で早めに家族向けに都内で家を用意したいと考える傾向がある。

「医者は帰りが遅くなるから近くに住みたい」
なら最近ぽこぽこ建ってる本郷のもっといい分譲にすると思うけど・・・
ここはとにかくどこからでも遠い