リビオシティ文京小石川ってどうですか？

定借のリセールは弱いですよ。マンションを購入するなら、値上がりと期待できる所有権にすべきでしょう。

>>2777 匿名さん

近隣に20年ほど住んでいます。
私の家は少し高いところで地盤増幅率1.2～1.4だけれど、3.11では播磨坂の床煉瓦が少しズレたくらいしか記憶にない。
このエリアの水害は記憶にない。

水が出るのも地盤が弱いのもこんにゃく閻魔の辺り。
で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？
印象操作甚だしいなぁ。

あなたはどこに住んでるの？
地盤が頑強な場所…まさか都内じゃなくて県？
このあたりの条件で被災を恐れるならば、東京に住むのやめたほうがいいんじゃない？

>>2784 匿名さん
2766が引用してるこれじゃないの?
↓
>>2765 匿名さん
小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

>>2786 匿名さん

2783だけど女ですよ。
爺さんとは失礼な。
私は安全性がかなり高いと言っていませんが。
普通だと思っています。
で、あなたはどこの方？
相当頑強な地盤にお住まいなんですよね？

>>2783 口コミ知りたいさん
小石川四丁目も浸水履歴がありますが春日通り沿いと播磨坂の中腹のあたりの窪地でおきていて、千川通り沿いでの履歴は平成以降は記録にありません。よく見るとここよりも北側の上流域の大塚や千石で冠水被害が多く、先日まで行われていた千川増強幹線事業はその解消を図るための下水整備事業となります。より下流域はそれに先立ってすでに千川幹線及び第二千川幹線が整備されていて、小石川１丁目～５丁目では平成25年の集中豪雨でも冠水被害はみられていません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

今後も絶対に水害がないと言うことはできませんが、低地だから水害が必ず起きるということもないです。むしろ高台でも水捌けが悪ければ冠水被害は出るので、正しい結論は水害はどこにいても起こりうるので常に備えよ、ということです。この辺は75mm対策が実際にとられているわけですから、そう言う意味では全く何もしていないところよりはより安全である蓋然性は高いと言えるでしょうね。

>>2784 匿名さん
そっちじゃなくて

>>2762 匿名さん
>J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

の方だね、小石川全体が何か非常に地盤が悪いような表現になっている。
確かにその後は小石川一丁目と言いなおしているが、実際にはJ-SHISを見ると小石川一丁目の全域がそうだというわけでもない。

>>2786 匿名さん
>印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。
小石川２丁目～５丁目の大部分は火山灰台地で増幅率１．４前後ですよ、マップのオレンジとか黄色がよく見えないのではないですか？白内障があるかもしれないので、眼科にかかることをお勧めします。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

どちらにしろ「小石川は」って主語にすると、ここは違うあそこは違うと波紋を呼ぶのよね。

>>2788 匿名さん

ありがとうございます。
浸水履歴とマップを確認しました。
播磨坂中腹？と思いましたがあの場所は元々水脈があったようですね。今は枯れているみたいですが。春日通りは意外でした。

仰るとおり水害の可能性ゼロではないですが、住んでいる体感に加え対策されていることもありリスクは低めかと思います。

原因は2770だと思う

浸水で資産価値が下がることはないけど、液状化で建物が倒壊したら資産価値ゼロですよ。小石川は地盤が堅いから震災リスクには強いです。

>>2795 匿名さん
液状化の土地と比べられてもな
レベル低すぎ

>>2798 名無しさん
>湿地帯の埋め立て
さきほどから話題になっているJ-SHISの図をみるとわかりますが、文京区でも地盤増幅率が1.8を超えているところがあるので、そのあたりが低湿地だった可能性はあると思います。よく見ると白山通り沿いに分布していて小石川こと千川の流域から外れていることに留意してください。

江戸時代の初期に地名ではなく、河川としての小石川は現在の小石川一丁目あたりで人工的な堀割に変わっていて、切り絵図を見ると白山の小石川馬場付近からの湧水を流す水路と合流して今の神田川に注いでいます。

水量が豊富で巨大なデルタを形成するような川であったとするならば、当時の土木技術で人工の水路にするのは不可能のように思えます。小石川自体は伝承にあるように石がゴロゴロと転がった水量の少ない山間を流れる渓流だったと思われ、実際に細い谷底低地が火山灰台地に挟まれて千川沿いに分布しており、その谷底低地部分も、表層地盤の増幅率は1.6台で、沼だったとは考えづらいです。なお、名称として知られている小石川大沼は、現在の地名としての小石川ではなく文京区水道付近の低地を流れる平川が主となって形成された沼沢地で、水道橋～後楽園付近と推定される小石川との合流点から南側、現在の神田川の千代田区側の江戸城に向かう緩斜面に沿って広がっていたと考えられています。　関東大震災のときの被害状況から推定された震度分布からもその範囲は特定可能です。興味のある方は調べてみると良いと思います。

当時大被害を被った城東の地域からたくさんの人が震災に強い土地を求めて文京区や豊島区や新宿区の高台に土地を求めて移り住み、狭小な住宅が乱開発された跡が木密地域として残っているのが現代でも見ることができます。その観点からも、大部分の文京区の地盤は良いと推定することができるでしょう。

ちなみに、文京区白山下交差点付近は、地盤増幅率１．８１の谷底低地で地盤が悪いと思われるでしょうが、その付近にあった白山三業地と呼ばれる低地の歓楽街は大正12年の関東震災で壊滅することはなく、城東や城南の大損害を受けた花街から避難していた芸妓らに場所を貸して震災直後に仮営業させたという記録があります。小石川馬場からの湧水が作った低湿地が現代の白山通り沿いの低地に存在していたと思われますが、当時でも壊滅的な被害が広い範囲で起きたわけではないようです。あまつさえ、白山通りの地下には地下鉄の路線が掘削され、一帯が地盤改良された現代では、液状化など考えようがないと思いますが、いかがでしょう。

既に、出ていると思いますが、こちらは、土地代賃料＋解体費用積み立て金は、毎月、どれくらい掛かるのですか？

地盤、液状化の話が出たら、変なのがたくさん出てきた汗

>>2802 評判気になるさん

他の定期借地物件で、解体費用の積立金が高いので話題になっています。こちらは大丈夫ですか？

>>2802 評判気になるさん
マンションマニアの情報では
70㎡で管理費・修繕積立金・解体準備金・地代：月額約58000円台とのことですね。
https://manmani.net/?p=56114

本当に文京区が好きな人だけ住めばいい。生半可な気持ちで購入する物件じゃあない

文京区は都心三区と違って高くなるから買うのではなく、そこに住みたいから、あるいはそこに住む理由があるから買う土地だと思う。投機筋が入り込まなかったのはその辺がネックだったんだろうな。

>>2808 匿名さん
とはいえ、品川の再開発の流れで評価は上がるでしょうね。値上がりもしているようだし、気にしない人も多いようだ。港区は全体に高すぎるから、それと比べてしまうとここが安くおもえてくる。

ライオンズ本郷が意外と良さげなんだけど、販売はいつ頃だろ。

>>2805 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。感謝します。

また、全部で6万円位ということですね。
ま、高いですね。

>>2809 匿名さん

品川の辺を通りがかると建設クレーンが大量に連なってて、これから大発展しますよーと街が言ってるみたいな感じがする。もし埼玉より安かったりするなら全力で買いなのだが、まあデタラメだろうね。

品川は都心から遠くて不便だし、地歴があまりよくないんだよね。埋立地の方は昔から住環境が悪いのよ。小石川の方が住みやすいです。

>>2813 匿名さん

品川自体が都心だよ。

>>2811 マンション検討中さん

購入価格は、高くても気にしません。
現在は収入が多いので。
問題は引退後、毎月の支払いが高いと、結構辛いのでは無いかということです。

>>2815 匿名さん
年間で72万円。10年720万円で何年住むか分は貯蓄じゃないですか？引退してから。定期借地で壊すこと前提でも修繕積立金は上がっていく前提なんですかね。これから更に上がるようなら結構な負担になりそうですが。

建物は老朽化するから定借でも修繕費は上がっていくと思うよ
それより大きいのは残り期間が短くなると修繕の実施や費用の蓄積に合意形成できなくなって，いっきに老朽化が進んだり，賃貸比率が下がったりすることのようだ
地代や解体準備金も定額じゃないだろうし

①地代は数年で改定されて上昇する場合もある，解体準備金についても同様
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/jukatsu-2...
②残存期間減ると急激に値下がりする，賃貸率・低所得者入居率が上昇する，修繕への反対者が増えて劣化が加速する
https://www.sumu-log.com/archives/15081/
https://president.jp/articles/-/69362?page=3

建物自体は50-70年も経てば建て替えだからね。所有権だと建て替えで住民の合意を取るコストがものすごい大きいけど、定借だとこれが不要なのはメリットだと思う。

>>2818 匿名さん
そんなのメリットでもなんでもないじゃん
「修繕すら合意形成できない」ほうが問題でしょうに
売れなくなると低賃料の賃貸も増えそう

解体費の未納増えて解体時足りなくなったらどうなるの？
不退去住人出たらどうなるのか。
退去後も悩まされる負動産。

所有権と違って守る資産がなくなる前提だから、最後はみんな適当になるからリスクは高いよ。

>>2806 マンション検討中さん

そこまでして、文教区にこだわる人は誰？
あ、いないか。

>>2820 マンション検討中さん
なんか不安になってきました。
質問ですが、定借期間満了時のある区分所有者の不退去はその区分所有者単独の債務不履行という理解でよいでしょうか？
その責は他の区分所有者には及ばないですよね？
まさか全区分所有者の連帯債務じゃないですよね？

>>2820 マンション検討中さん

確かに、それは言えてますな。

所有権の場合は、賃料未払いとかすると、最悪競売で相殺されますが、定期借地権だと、競売対象も、築４0年とか超えた時だと、事実上、30年未満の借地権なんてまともな価値つかないので、建物だけしか価値ないので、未払い賃料も相殺出来ないかも知れませんね。

文京区にこだわって検討していましたが、
これは悩んでしまいますね...

>>2820 マンション検討中さん
その頃は生きていないのはほぼ確実なんだからそんなにシリアスに悩まなくてもいいんでは？
ケセラセラで行きましょう

>>2822 通りがかりさん
それはそうでしょうし担当に聞けば分かるでしょ。その程度の疑問は。

>>2817 マンション比較中さん
この②が事実なんでしょうけど強烈にネガティブですね。小石川の治安が悪化しそうな未来まで想像できすね。35年経つともう融資を引いて買う人がいなくなり(銀行が融資しないのかな
)どうせ壊す建物の維持管理も疎かになり、安い賃料で所謂団地のような賃貸形式になる可能性があるということですね。海外の方が好んで住むリスクなどもありますかね。あと70年後に不退去なんて話題もでていますが、その頃には所有者不明の部屋が大量にあるような気がしますね。私は近くで所有権物件保有してますので、こんな不安な目線になりますがよく反対運動おこらなかったですね。
割と早くから影響出る気がしました。ネガティブな投稿ですみません。ポジティブな影響もあるんだとは思いますが。

70年後は築100年のマンションがゴロゴロ出るような区です

>>2828 匿名さん
それはどこもそうだろうけど、直近35年後に大量の売れない分譲が出来上がることに関してはどう？

この物件元々期待してたけど、内容見て検討外に。実際どのくらいのペースで売れるのか興味がある。この条件を飲んでまで文京区にこだわる理由が自分にはあまりわからないけど、欲しい人は欲しいんだろう。興味深い

>>2822 通りがかりさん
管理組合が解体の発注とかするわけで、他の区分所有者も影響受けるよ

>>2829 マンション検討中さん
最後の20年年ほどシャビーな景観を我慢すれば70年後は新築マンション誕生で活気が生まれるので周辺住民として歓迎します。

>>2832 マンコミュファンさん
考えてみたらそうですね
誰かが出ていなかったら解体できない、そして解体は組合発注だから事実上全区分所有者の連帯債務ですね

>>2834 名無しさん
それを言い出したら、解体費の未払いがあって登記名義人との連絡がつかなくなったって同じじゃない。連帯債務ってのは違うでしょ。個別の賃貸借契約のはずだから。

>>2835 マンション比較中さん
そうですね、土地定期賃貸借（転貸借）契約は個別ですね。
でも解体は個別じゃないでしょ？
自分の住戸だけ解体なんてできないんだから。
建物解体は組合発注だから全区分所有者の共同責任。
そして建物解体しないと土地を転貸人に引き渡せない。
だから結局は誰かが出ていかず居座っていたら、全区分所有者が被害を被るってことになりません？

このマンションってエントランス～エレベーター～自住戸までかなり遠い住戸がありますよね。
そういう住戸で引越しが生じた場合って、自住戸からエントランスまでの全ての共用部分に養生シートを延々と貼るってこと？
養生費用がとてもとても高くなりそうですね。。。

>>2836 通りがかりさん
それは明け渡し請求をし、損害が生じた場合は居座った人に請求でしょ。

居座り屋に入り込まれたら結構厄介かもね。管理組合で明け渡し請求、それでも応じなければ裁判してだけど、手続きに時間がかかる。解体を含めて借地期間を超えたら、地主とのもめごとになるから、費用渡して出て行ってもらうことになったりして。

未納問題、危ういかも。所有権物件なら古くなっても最悪土地分の価値はあるから競売して回収ってできるけど、壊す前あたりだと建物には価値がないから回収不能なんてことも。

>>2838 マンション比較中さん
言い方が悪かったかな。出て行かないっていう人の不法行為について管理組合が法的な連帯債務（責任）は負わないんじゃないかと思ったのですが。あくまで出て行かない人が不法行為を犯しているわけですから、明け渡し請求などをして、遅延等による損害が発生した場合には管理組合とから損害賠償請求（払えるかは別として）ではないかと思った次第。
それで思ったのが、これ70年の定期借地だけど、たとえば50年でやめるとかってのもできるんですかね。共有持ち分の分離処分はできないから全員の同意が必要かもしれないが、散々議論しておられた転変地変の出来事が起こった場合に更地にして返すなんてことは可能なんですかね。借地権付き建物が滅失した場合の措置については重要事項にのってるのかな。こんなリスクと知識が必要な物件ならそれなりの価格的優位性が欲しいところですね。これ思ってるより複雑かもですね。そういや賃料もやはり固定資産評価額での上下あるようですし。

地主は貸して地代とってるだけだから
大地震で壊れようが関係なくね？
積み立て＋保険＋追加金で更地にして返すしかないだろう

>>2842 マンション比較中さん
例えば五十年後に大地震で建物全壊した場合に、再建せず更地にして地主（転貸人）に土地返還できるかってことです
約70年の定期借地期間が絶対で短縮できないなら残り二十年間は地代を払い続けるだけになるのだろうか。

>>2838 マンション比較中さん
そんな人から回収できるとはとても思えないね。
大変ですね。

>>2843 マンション検討中さん

地主とデベ(借地権者)の間で、デベ側の中途解約権の規定があるかどうかの契約次第としか言えないと思います。

これまでの話を整理すると、
・地主（転貸人）との契約での土地返還条件は、「建物を解体し更地にして返還」。
・一人でも出ていかなかったら解体できないから、全員が土地返還義務違反になり損害賠償義務が発生。
・約70年間の定借期間は基本的には短縮できない。物理的or経済的or社会的に建物が使えなくなっても地代は払い続ける義務がある。
ということでよろしいでしょうか？

>>2846 検討板ユーザーさん
転貸人って一法人でしょ。これが倒産した場合、その地位はどうなるのかも知りたい。そもそも転貸人の地位を譲渡できるのかも。

建物が長持ちする構造なら良いんだけど、外壁が吹き付けとかだと劣化も早いから70年も持たずに建て替えの議論になる。

>>2847 マンション比較中さん

デベの破産管財人が諸々仕切って、地主と全区分所有者の間の直接契約に切り替えるか、間のMLに入ってくれる管理業者をどこかから見つけてくることになると思います。
転貸人が破産しても、地主はそれだけで賃貸借を解除することはできないですし、デベの破産管財人が区分所有者との間の転貸借契約を解除することもできないです。

>>2849 通りがかりさん
なるほど。地主と全区分所有者との直接契約となるとなかなか大変な作業になりそうですね。契約内容は継承してなんでしょうが。

>>2850 マンション比較中さん

転貸人の破産管財人が原賃貸人との間の賃貸借契約を解除(破53Ⅰ)すると、転貸人と転借人の間の転貸借契約は原賃貸人に当然承継されるという考え方があります(伊藤説)。そういう実例を知っているわけではないですが。なので区分所有者が毎月支払う地代は増えもせず減りもしない‥と思います。
そこからさらに間に入ってもらうMLを探してくるとなると、デベと新MLの間の契約のほか、各区分所有者からの承継承諾を得ないといけないので、年単位の労力を要すると思います。

>>2851 検討板ユーザーさん
そうなると地主サイドの労力も大変なものですね。これに地主の相続なんて発生したら戸数が多いだけに。そもそも転貸人たる法人と地主との間の賃貸借契約の内容は、デベと区分所有者との間の転貸借契約の内容と全く同じなんですかね。ごめんなさい質問ばかりで。お詳しいので助かります。

>>2852 マンション比較中さん
地主の相続？
地主は共同印刷さんじゃないの？

ここは共同印刷敷地の一部なので、地主は共同印刷だと思います。

あ、共同印刷が借りてるのかと思ってました。地主が共同印刷で、それをデベが借りて区分所有者に転貸ですか。そういうことですか。ちゃんと読んでなくてすみませんでした。それはまた変わったスキームですね。

>>2852 さん

それは分からないですが、地主に承継されるのは転貸借契約の方なので、原賃貸借契約の賃料水準は関係ないです
といいつつ、よく考えたら、地主は原賃貸借契約に基づく賃料を前払いでまとめて受け取っていますよね。。これはどう処理するんですかね。。

>>2843 マンション検討中さん
戸建てならば建て替えは比較的容易だろうと思うけれど、現実問題として、滅失した場合にこの規模のマンションを区分所有者が再建することは極めて困難。善意に基づく話し合いののちに契約を解除してデベロッパーが新たにマンションを建てて新築物件として販売するのが現実的かと。とはいえ通常の想定しうるレベルの震災では居住不能になるほどの損害が出るとは考えにくい。

デベロッパーが再建するときにはおそらく地主とデベロッパーの間で借地契約期間の延長が話し合われるだろうし、震災復興住宅として公的資金の投入もあるかもね。まあ今心配することではない。

地主と定期借地期間延長の相談してるマンションが港区の方であったやうな

2858は販売関係者ではない

>>2857 匿名さん
滅失による再建築というのは極端かもしれないですが、地震などによる棄損の修繕について定期借地であるがゆえに疎かになるなどの不安はないですか？勿論時期にもよると思いますが。

>>2857 匿名さん
いや地震だろうと更地にするのは借地人側でしょう
何のための積み立てと保険なのか
所有権でも半壊だったり全壊後の更地化も考えて積み立てするんだから

定借だと「払いたくない」人がかなり出てきそうだね

>>2857 匿名さん
全壊・滅失は極端にしても半壊とか3/4壊とかになったらどうします？
残り10年ならまず直しませんよね　
残り20年だったら？これ微妙だなー
残り30年なら間違いなく直すでしょうね
あ、間違いなくは言い過ぎか
いろんな意見の方がいらっしゃるだろうし
所有権マンションなら疑いなく直すであろう局面も、定借は難しい問題になりそうですね

>>2861 マンション比較中さん
＞所有権でも半壊だったり全壊後の更地化も考えて積み立てするんだから
そんな積立計画見たことないのですが。。。
新築マンションでもそれこそ新築年に半壊全壊するリスクありますよね？
新築時に更地化費用の積立完了してるんですか？

>>2860 マンション比較中さん
湯島の方に有名な大規模定借物件があるけれどメンテナンスもちゃんと出来ているし、スラムにもなっていないよね。

たとえ全壊でなくても区分所有者の自力再建が不能なレベルの被害が出たら全壊判定でよろしいのではと思うが、ここ数日の一連の議論で呈されている、将来のスラム化の危険や居住不能となった廃墟の地代を払い続けるリスクは限りなく少ないと思う。

>>2864 匿名さん
湯島ハイタウンは旧法借地権だから更新前提の普通借地権なんですよね。比較対象にはならないかと。

>>2865 eマンションさん
おそらく住人の自力での建て替えは無理だし既存不適格と聞いたことがあるけれど。

70年持つかな？

コンクリートは劣化が始まると一気にボロボロになりますからね。家族がいて築20年超えてきたら買い替えを真剣に考えた方がいい。

>>2867 匿名さん

いまどき築20年でボロボロになるようなマンションがあるわけないだろ。そもそも築20年でボロボロになって資産価値が激減するなら誰も分譲マンションなんか買わんよ。

>>2867 匿名さん

家族がいて築20年超えてきたら買い替えを真剣に考えた方がいいってさあ、もしあんたの言う通り築20年でボロボロになるなら、誰が築20年のボロボロのマンションを高値で買って買い替え資金だしてくれるのよ？

外壁がタイル張りなら躯体の劣化もある程度防げるけど、外壁が吹き付けだったりするとかなり危険ですよ。

>>2870 匿名さん

今どきタワマンで全面タイル張りの物件なんか無いだろ。ワールドタワーレジデンスも白金ザスカイもブランズタワー芝浦も吹き付けだから危険？もうちょっとまともなこと書きなよ。

>>2871 評判気になるさん
タイルだから駆体長もちの根拠を出してほしいものですね
まあ構わないのが吉かと

地盤の良い立地なら、耐久性の低い吹き付けでも良いんだろうけど。地盤が脆い埋立地はタイルの方が安心して暮らせそう。

ここのスーパーはまだ決まりませんか？
ところで、分譲するのですか？
賃貸ですか？
分譲だと、転売されると次もスーパーとは限らないですね。心配です。

まじめにこの物件を考えてはいるんだけど
徒歩12分後楽園・坂道13分茗荷谷に毎日通うのしんどいな
シャトルバスも20分に１本で何人乗れるんだ？
駅の駐輪場はずれたらって思ったけど，１件2台置けないんだっけ
住み始めたらいろんな問題で揉めそうだなぁ
初期の管理組合あたったら地獄だな

>>2875 周辺住民さん
坂はあるけど白山駅の方が近いよ
三田線めちゃ混みだけど

夏場に10分でも辛い
駅に着く頃には汗だくだよ

>>2876 匿名さん
ああ，三田線もあるけどそれでも坂で10分でしょ？
うちは三田線使えても意味ないんだよなあ
通勤は丸の内線だから

文京区、本駒込駅4分、定期借地権で築25年残存25年のヒルズ本駒込山の手台88㎡は5600万で出てる。
坪210、相場考えると半額以下。厳しいね。

10年で売ったとて区内同条件の広さや築年数での買い替えは無理でしょ？その時区外を選ぶなら今文京区にこだわる意味…となるし、20年、25年と住んで永住見据えるコースとするには投げ売りまでの高いランコスか。それも厳しいなあ。10/4から申し込み始まるけどうちは撤退かな。

まあ反響あるらしいので営業さんも困らんでしょ。

>>2879 通りがかりさん
残り25年か
割り算すると月19万円
管理費等々あるから月25万円の賃貸マンションに入居する権利を買うみたいなものか