リビオシティ文京小石川ってどうですか？

書き込み見る限り、今月に入り、みなさん相当気が立っていらっしゃいますね。

>>2560 匿名さん
おっしゃる通り行政から建替促進依頼があるそうです。
容積緩和など提案していただいてますが、それでも管理組合で話が進むのは難しいです。私の実家も築45年になりますが、平行線のまま3年経ちました。
建替できるマンションもあると思いますが、我が家は無理っぽいですね。

>>2557 セレブさん
going my の後なんですか？　はっきりしてください。　wayの誤字であってますか？

>>2568 マンション比較中さん
ここのスレ真面目に見てる方いますか？

文京ミッドタウン小石川ができるのならここも買いだと思う。

>>2572 匿名さん
ミッドタウンというネーミングは郊外には使わないだろ
ブランディングが破綻するよ

>>2573 マンション検討中さん
郊外…？

周辺の再開発や3LDKの希少性を考えるとやすすぎます。坪1200マンくらいが妥当かと思うのはワイだけか。

>>2576 匿名さん
ワイだけです。
買い占めてもらって良いですよ。

この辺は周辺環境が圧倒的に良いからな。

>>2578 匿名さん
営業発見

ここは以前工場で、しかも工場機能は移転して長く空き家の状態だった。
そこがマンションになってたくさんの人が住むようになる、その後のことを想像できる人が少ないのには驚き。

今から20年、いや50年前は工業地帯だったが、今は工場はない。ここがマンションになることで小石川の千川通り沿線は大きく変わる。そのインパクトが理解できない人は不動産投資をしてはいけない。

品川を見ちゃうと何でこっちは……

>>2582 匿名さん
ここも地歴は良くないよ。昔の文学読むと出てくる。良いイメージの高台の小石川とは違う。

2580みたいに今後に期待するのは勝手だけど、過去変えちゃダメよ。

>>2581 マンション検討中さん
品川は基本ビジネスの街で住宅は職住近接のためのオマケ。
文京区は基本生活する街で住宅がメイン。

賑やかで東京圏の方々から雑多な属性の不特定多数が押し寄せてくる街と、あまり外部から人がやってこない静かな住宅街とを比較するのはスポーツカーとファミリーカーを比較するようなもので意味がない。毎日お祭りのような街が良いと感じるのは勝手だが、この地を選ぶ人はそこに違和感を感じている人。

>>2584 匿名さん
多様な人々が押し寄せるスーパーが下にある静かな住宅、いいですね(*^^*)

>>2585 eマンションさん
基本的に自転車で買い物にくる文京区民限定だから、新幹線で地方からやって来る品川さんには敵いませんよ。毎日お祭りみたいでそれはそれで需要はあるでしょうが、それがいいと思えない人もいる。

>>2584 匿名さん
リビオ品川はよく見てないが2581が行っているのって
そういう街の特性ではなく
ここで出ているようなマンションの基本設計に関することではないの？
住む人の事を考えて使っているかどうか
値段に見合った仕様なのかどうか

小石川辺りは徒歩圏内の習い事が飽和状態で、特に広さが必要なスポーツ系は選択肢が非常に少ない印象です。
ラクーアのスイミングはキャンセル待ちすらストップ中だし、サッカーも場所がなく過密状態。バスや電車で遠くまで習い事に行ってる家庭も多いので、供給が増えないと、習い事難民が増えるだけではと思います。
これだけ大型マンションなのでスーパーだけでなく習い事のの誘致も必要なのでは…

>>2591 マンコミュファンさん
サッカーができるグラウンドを誘致したらいいんじゃない？

文京区子育ては自転車マストです。
1人１台電動自転車ないと厳しいくらい。
B棟1つなくして駐輪場にした方がいい

文京区子育ては自転車マストです。
1人１台電動自転車ないと厳しいくらい。
B棟1つなくして駐輪場にした方がいい

>>2592 評判気になるさん

そうですねえ。最寄りの小石川図書館と竹早公園は一体化で改築予定ですが、区外利用者（不正）が多く区内実需が不明なテニスコートは5面維持な一方で子どもがボール遊び可能なスペースはほぼない設計図が出てくるぐらいですから（中間段階なので本決まりではないですが）、新規グラウンドは土地が難しいですね。東京ドーム移転後の土地にもマンションが建つと噂ですし。

リビオ品川の販売開始時期をずらしたのは、値段差が大してないので、同時に販売すると、やはり、小石川が割高に感じるからでしょうか。

>>2595 マンコミュファンさん
ここの店舗テナント来ないならいっそ運動施設にしたらいいんじゃない？

>>2590 匿名さん
ここも立地はかなり悪いと思いますが、その上定借というオマケ付き。

小石川で真に良いと言える地域は播磨坂中腹以上の5丁目。

>2580

印刷関係の工場だと少なくとも有機系の溶剤は使ってるはずだから、土壌調査の結果の確認と対策内容は要チェック。重要事項説明の時にさらっとやられると理解できずにハンコ押しちゃうなんてことも。重要事項説明書はなるべく早い段階で入手して熟読。

あと、ここの周りにはまだ印刷関係の会社も多く残ってる。植物園の周りを一周して確認しておいた方がいいよ。下町って雰囲気。それを良しとするか否かは人それぞれ。

定借物件の価格推移。こんなデータがあるみたい。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d
・毎年1%程度周辺相場とのディスカウント幅が大きくなる

>>2601 匿名さん
都の条例で工場跡地はちゃんと検査して対策することになっている。ご心配には及ばない。

確かに千川通りを渡ったお向かいの白山アドレスは昭和の匂いをまだ残しているけれど、私の目には伸び代に見えるなあ。小石川四丁目最大の印刷工場がマンションになった事や、千川通りの拡幅計画がなくなった事、都市計画道路も着工しそうな情勢だし、地味にではあるが、これから大きく変わっていく期待がある。

まあ坊主憎けりゃ袈裟までという言葉もあるが、周辺地域がさも価値が低いような印象を与えようとするのは看過できないな。駅から少々遠いのは間違いないが、工場街が住宅街に変貌し住みやすさが飛躍的に高まった過去四半世紀の変化を知る人達の中には次の四半世紀を楽しみに思っている人も多い。パークコートができた時に散々貶して買わなかった人達の機会損失を思うと残念。

>2603

ちゃんとした対策ってのがポイント。汚染した土壌を敷地内に埋め戻して騒動になったケースもある。確認しないと。

>>2605 匿名さん
削除要請をお勧めする。犯罪を犯していると指摘しているのと同じだよ、その表現は。

>2606

それが汚染が広がらないとか対策すればOK。ただ、その上に住むのは気になるでしょ。だから、汚染していたらどう対策しているかは可帰任しないと。

>>2607 匿名さん
東京湾の沿岸には巨大な造船所とかガスコンビナートだった土地の上に住んでいる人もたくさんいて、マンションも高値で取引されている。小学校や幼稚園、保育園なども建っている。ちゃんと対策されている土地は安全だと誰もが思っている。

ここの土地のことだと思われる小石川四丁目の土地が対策済みなのは東京都のホームページからも確認できるし、さっき見てきた。

少なくとも周辺の環境についていえば、500戸の新しい世帯が（定借なので未入居のまま放置する人は少ないだろう）増えれば住民の往来も活発となり店も増えるはず。スーパーも入る予定と聞く。昔は出版物の入稿のためにバイク便やタクシーが深夜まで往来し、多くの雑誌編集者やデザイナーで一日中ごった返していたが、印刷工場が創業を止め、インターネット経由の入稿が普通になったここ10年ほどはぱったりと人通りも絶え、ここはとても暗く寂しい場所だった。

リビオシティがやってくることで、ここは大きく変貌し、千川通り沿いの小石川アドレスはますます発展する。それだけは間違いない。

>>2609 匿名さん
x印刷工場が創業を止め
○印刷工場が操業を止め
まあ、読めばわかるだろうが、念のため。

インターネットが普及して印刷物を手にする人が非常に減っている。雑誌が続々廃刊し書店もどんどん閉店している。出版業は書籍の時代からパッケージの時代に変わってしまった。時代は変化している、立ち止まっていては淘汰されるだけだという危機感を持つ人は多いし、多くの人たちが適応するべく努力し変化している。どこの誰かは知らないが、彼らに冷水をかけるようなむごいことはしないでほしい。

https://www.nhk.or.jp/shutoken/newsup/20240418b.html

これくらいの規模でもマンション内だけではミニコンビニも賄えないレベル。過大な期待は禁物。周辺もね。

書籍は減ったけどチラシはあるからね。近隣の小さな工場は孫請けだから、大手が去ってもまだ残ってる。スーパーとか実店舗がネットに移行したらチラシもなくなるだろうけど。そのころにはここのスーパーはどうなってるか。

切り取りしないで全体を考えないと。

植物園のところは以前は川で暗渠になってる。地盤はいいとは言えないよ。いいのは坂の上。

Nスぺ見てないのかな。表層地盤増幅率１.6以上は軟弱地盤扱い。現行建築基準で基礎の杭がぽっきりなんてありうるとか。地盤のこと言うならもっと海から離れないと。

>>2615 匿名さん
この辺が川や湿地帯を埋め立てた場所だとか、大昔海だったこと知らないのかな。網干坂なんて名前の坂があるんだから。

無理ポジが頑張れば頑張るほど、苦戦してることがにじみ出てしまう。

嘘はダメだよｂｙフジパンＣＭ

テナントの失敗は羽沢横国大もあったか。ここは山手線の中とはいえ陸の孤島。

>>2611 匿名さん
目の前にコンビニがあるが...

>>2612 匿名さん
> 書籍は減ったけどチラシはあるから
新聞折込広告も減ってるよ。部数の落ち込みが酷いようだ。

>>2618 匿名さん
どこが嘘なのか教えてほしいな。
500戸の住宅が供給される事か、千川通りの拡幅がなくなったことか、最後の未完成環状道路計画が動き出していることか。どこにも嘘はないな。

無理ポジって自覚してるんだ。

網干坂の名前なんて江戸時代だからどうだっていいな
環状三号線もあと30年は開通しないだろ
下手したらリビオの借地権終わったあとかもよｗ

無理ネガはずっと買えない人だよね汗
マンションは思い立ったら買い時だよw

思い立ったら買い時って悪魔の言葉。知らずに買うと高値掴みに。

買えないではなく買わないだけど。

これだけ割安な物件を買えなかったらどこも買えないですよ。

シャトルバスなんて重荷になるだけでしょ。

良いものは高いの当たり前じゃん
買えない人は掲示板来ないで

シャトルバスは赤字負担も厳しいので将来的には無くても良さそう。

「とりあえずシャトルバスという足は用意するけど、いつまで継続するかは管理組合で協議してね」ってことですかね
管理費下げたい方も多いはずでどうなるんだろう、そこを頼りに買う人不憫すぎる…

いよいよ、あと数週間で販売開始ですね。
今回発売分は全部売れるのか楽しみですね。
ところで、スーパーマーケット事業者名の正式発表はまだですか？

>>2581 マンション検討中さん

内廊下で、各階ゴミ置き場が最大の違い。
その差がデカい。あと、所有権も大きな違い。
同じデベと施工会社で、同時期で、これだけ違うとは。

なのに、価格差は、そこまで違わない。
小石川が、そこまで値段が高い理由は何でしょう？

億越えなのに、定期借地、駅遠、墓場ビュー、外廊下、エレベーター、ごみ置き場、シャトルバス、テナントとマイナス要素が多い。

酸っぱい葡萄
https://globis.jp/article/1904/

>>2634 通りがかりさん
基本的に「定借だし安いだろうから検討してみよう」層が多かったと思うから
それほど安くもないし設備マイナス面いろいろあるからスルーにした人も多いんじゃない？
酸っぱい葡萄っていうか，出来の悪い葡萄に高値付いてたら別に悔しくもないよねｗ

>2632

まずは何戸売り出すかだね。事前案内から３か月もかけて、完売させるために小出しだとそれだけで不振ってわかる。まあ、当初スケジュールから遅れてるってことでも順調ではないんだけど。

>>2624 マンション比較中さん
地歴は重要だよ。ポジの中にはここを小石川台地と同等と勘違いした発言があるが、違いは理解しておいた方がいい。納得して買うならいいが、臭いものにフタしちゃダメだよ。

>2638

勘違いではなく誤認誘導が目的でしょ。地歴を知らない人がせっせと書き込む理由がほかに見当たらない。

>>2638 口コミ知りたいさん
さすがに現地みたら一目でわかるからそれは気にしなくていい
どう見たって坂下の低地だもん
千川通り自体がなんかぱっとしないし
だからこそスーパーがちゃんと入るかどうかがでかい

まあまだ蓋は開いていないが、ここまでボロクソ言っても売れちゃったら辛くなるね

ここはもともと広大な工場があった場所で人が住んでいなかったという地歴を無視している人がいるね。

ここには将来さらに良くなる要素が二つある。一つめはそこに五百世帯以上がやってくるインパクト、完成して人が住み出したら大きく変わる。二つめには千川通りの拡幅が東京都の都市計画の変更によってなくなったため、沿道の建築制限がなくなった。変更することが決まった事を知らずに木造戸建てを建ててしまった地主さんもいるようだが、ここに五百超の世帯がやってくれば区の方でも民間でも今後さまざまな計画が出てくるだろう。

基本的に高台の評価が高い傾向はあるので同等とは言わないが、この四半世紀に工場街がマンション街に変貌し、都心の企業で働く人々のベッドタウンとなったことで近隣の地位はかなり縮まったと思っている。千川通りの水害の懸念も75mm対策が完了していて、以前より格段に安全になってきている。1000年に一回の豪雨を前提として作られたハザードマップを見れば敷地の大半はハザード外であることがわかるはずだ。もちろん私も強気の値付けだと思ったが、プロがその価格で売れると考えるには相当な根拠があるはずだ。

>>2642 匿名さん
ちょっと訂正を

>近隣の地位はかなり縮まったと思っている
ではなく
>近隣と高台との地位の差はかなり縮まったと思っている

でした。
近隣が住宅街として価値を高めつつあることもまた間違いないこと。

長文で必死なのはいいけど
地歴とかどうこう以前に駅から遠いんよ
せめてバスにもっと力入れてくれたらな

>>2642 匿名さん
希望的観測に1億強ねぇ
定借、駅遠、高ラコス、低基本設計
これらは確実なのでリスクが大きすぎるんだよなあ

もう融資審査まで通って次は本登録だけど、正直言って積極的に買う理由がない物件なので第1希望住戸の抽選で外れたら即撤退しようと思ってる。同じような考えの人が多いと思われ、日鉄興和さんはA棟の一部人気住戸が抽選会になることで需要を読み間違ってる気がする。

A棟、墓ビューだし北向きのわりに高いけど、エレベーターの位置考えるとやっぱり人気なのかな？

とにかく、安い、安い、安い?

>>2646 匿名さん
比較的割安な部屋に人気が偏っていて、その隣は申込みがなかったりするのは外れたら買わないつもりの方が多いからだと思います。人気がない部屋にずらす理由がないという感覚。

この辺りは教育環境が充実してると思われがちだけど、中受が当たり前の中で後楽園・春日駅前は塾が啓明館1択しかなく自転車禁止なのでシャトルバスか徒歩しかないのも地味に痛いです。他の駅は坂上で子供にはきつい道のりなので。そもそも人口爆増中なので入塾テストも厳しく入れる保証もないですが、、

この辺で一番いいのは茗荷谷のSAPIXだけど
どの学年もぎゅうぎゅうな感じだな
SAPIXにつかれた子は早稲アカやENAにもいってる

駐輪場のキャパ的に自転車1人1台所有できないから習い事も雨の日はタクシーで通わせることになると思います。

>>2652 マンション検討中さん
ファミリー向けなのに欠◯住宅やろ、それ

>>2643 匿名さん

文京区や小石川が全体として魅力が高まっていくのはそうだと思うけど、高台との格差は拡大していくと思う。

それとは別にこの物件本当に売れてほしい。JRの駅前とか湾岸の再開発でタワマン建てるプロジェクトが多いけど、本件のような物件を求める人も多いはず。

中古の坪単価見れば分かるけど、高台かどうかに関わらずこの辺はどこも高いですよ。

そうなんですね。中古分譲だと高台も坂下もさほど差がないということなんでしょうか？

子育て世帯には是が非でも押さえたいマンション。
学校は筑附、お茶、学大竹早、塾は茗荷谷に、サピ、早稲アカ、巣鴨にサピ、日能研、四谷大塚、ena、栄光、その他習い事でも東水、養和、新しいインター含め何でも揃ってる。

茗荷谷のSAPIXまで徒歩10分以上の坂道、巣鴨なんてもっと遠い
送り迎えに自転車使おうにも複数台持てない
学区も特殊
適当にほめるのいいかげんにしたほうがいいよ
見たほうが嫌な気持ちになって逆効果

>>2658 マンション比較中さん

で買える？買えないの？

>>2656 マンコミュファンさん
差がないと言うと語弊があるでしょうが、人気のある大規模物件やタワー物件は住専には建たないと言うことと、住専に多い戸数の少ない小規模低層マンションは古くなると修繕積立金が高騰するか、さもなくば管理が悪くなる事が価格に影響するという事はあるでしょうね。高台は戸建て向きなので、マンションは不利ですね。

>>2658 マンション比較中さん
茗荷谷より御茶ノ水と考える人もいるのでご指摘の通り、茗荷谷の塾事情はご家庭によって評価がわかれるとおもいます。ただここから茗荷谷駅は小学校高学年なら走って行ける距離ですよ。実際、冬の寒い時とか友達と走って競争しながら帰りますよ。歌舞伎町を通るならともかく、ここは文京区ですから、安心です。

中学受験を考えたらこの辺はかなり良いよね。

自分語りで申し訳ないけど、わざわざ電車乗って乗り換えまでしてサピ通ってた自分からすると、坂道だろうが徒歩でサピ行けるなら全然良いじゃんって思っちゃうな

駅徒歩10分と15分の差って、住んでしまうとどうでも良かったりします。老人になって足腰が弱る頃までは大して苦にはならないでしょう。私には満員電車で人と密着する時間は1分でも苦痛でしたから、郊外に住む選択肢はありませんでした。

最近は痴漢冤罪なるものもあると聞くと、病気をうつされる懸念やおかしな人に絡まれる可能性も含め満員電車の長距離通勤はリスクでしかない。それに家が駅に近いというのは便利ですが、価格も高いし商業地特有の住環境の悪さを感じる人も多いはずです。多分こういう感想を述べると無理ポジとか言う人もいるでしょうが近隣のマンション、本当に高いですよ。

>>2649 マンション掲示板さん
A棟低層階に人気が集中するのは他の棟が動線的に悪いからでしょうね。スーパーも駅よりではなく共同印刷側に持ってきて欲しかったし、A棟にしかないエレベーターの配置もアンバランス。外廊下から階段に繋がる動線も回り道になる箇所があるなど、部屋によっては自宅玄関から千川通りにでるまでに徒歩5分以上かかりそうですからね。あと出入り口が千川通り側にしかないのも仕方ないとはいえ大規模かつスーパー併設だと集中しそうで不便な気も。