リビオシティ文京小石川ってどうですか？

おそらく相続税対策として買うパターンはありだと思うな。自分が老人ホームにお世話になるようになったら子供達に住まわせる。子供はライフスタイルが変わったら引っ越して売らずに賃貸に出す、あたりがよろしいかと。

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キャピタルゲインを追い求めての短期転売にはあまり向かないと思うので、長く持ち続ける見通しがあるかどうかというのが重要なポイントかもしれない。泡銭を持った変な投資家気取りみたいなのが来ない分、実需の人はじっくり見定めて買える余裕があると思う。

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定借って割安に見えるけど、このマンションインフレ状況下でもほとんど値上がりしてないんだよね。
最近だとパークコート渋谷タワーが典型的だから、定借の検討者はチェックしてみることをお勧めするよ。

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>>253 匿名さん
そこ、マンションレビューさんところを見てきたけど当落率＋22%超えていたね。短期転売でこれだからなあ、築三年でそれ以上を望むのは欲張りすぎでは...

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所有権マンションを転売するやり方は狩猟採集経済に似ているな、一発当たればでかいが早く売ろうとすればどうしても儲けは少ない。貸すと売りづらいし、長く持っていると金利負担が重くのしかかるし、売れるまでは利益が確定されない。一本調子で値上がりする局面はいいが、リーマンショックみたいな市場の変動に弱い。個人がやるには諸経費や税金を考えると割にあわない。

借地権マンションはどちらかといえば長く所有して賃料水準の上昇による利回りの改善を楽しむものだと思う。どちらかというと農耕牧畜経済に近い。リーマンショックみたいなことがあっても店子が家を捨てて引っ越す可能性はただちには起きず、日銭はしっかり入ってくる。ギャンブル性が少ない分、こちらの方が堅実だろうね。

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おじいさんおばあさんになるまで文京区に住み続け、死後は小石川のお寺で眠りたいのでこの物件はちょうど良さそうです。あとは価格がどうなるかにかかっています

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>>256 マンション掲示板さん

上流にあるアンケートをみると賃貸利回り５％ぐらいからのスタートを考えているみたいだね。インフレで10年後ぐらいに家賃が仮に倍になるとしたらすごい利回りだ。

>>243 マンション掲示板さん

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これだけ戸数があると即賃貸に出る物件も多そうなので、はじめから賃貸狙いもありかも。都合のいい間取りが出るかは分からないけど。

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価格によっては投資家が群がる可能性はあるね

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>>258 評判気になるさん
共用施設が優秀な大規模分譲ということで家賃も盛ってくるんじゃないかなあ
利回りがいいってことは安いってことで、実需の人も相当集まってくるだろう。
中には70年も残期間のある定借は実質的に所有権と一緒と考える人もいるだろうし。

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>>247 マンコミュファンさん
リンク先の記事、勉強になりました。ありがとうございます。

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併せてこちらもどうぞ。金利が上がると住宅の価格が上がる、そんな不思議なことがアメリカで起きている。

マイナス金利解除 17年ぶり利上げ／「金利のある世界」へ 何が起きる どう生き抜く【3月19日(火) #報道1930】｜TBS NEWS DIG

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日本は米国ほど賃金が上がってないから
単純に比較はできないかと
現状利回りから見ても限界に近いし

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日銀がマイナス金利政策の終了を正式に発表したあとも日経平均は続伸している。アメリカの株高に引っ張られているという意見もあるが、企業業績が上がっており、賃上げ余力のある企業を中心に賃上げの動きが広がっていることも重要なポイントだろう。

所有権物件の値上がりは絶望的なレベルに達するかもしれない。すでに近所のピアースが坪700越えの物件を着々と売っている。それでも定期借家は買うべきではないのか？

東証大引け　日経平均は4日続伸、連日で最高値　米株高支えに一時4万1000 円台
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFL225YJ0S4A320C2000000/

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>>255 匿名さん

意味不明。ランコスって定借も所有権も変わらんだろ。
で、リセールは超絶悪いのが定借。

渋谷パコタワも売出しはコロバブ前なんだから
所有権なら分譲時の２倍になってたよ。

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割と近くに住む者です。
スーパーは、OKや、ロピアだったら、近隣住民が喜びそうです。
気になってます。

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>>265 マンコミュファンさん
>所有権なら分譲時の２倍
多分ここをそういう投機的な動機で買う人はいないと思いますよ。

ここみたいに500戸越えのマンションなんてほとんど文京区にはないですし、共用部分も優秀ですよね。ほかの分譲賃貸とはまた一味違った住み心地でしょう。千川通りを大塚方面から車で走ってきてセブンイレブン前の信号で止まった時、右側に巨大なマンションがドーンと建っている。これはインパクトあります。内装のクオリティがピアース並みであったりしたら、これはなかなか人気が出ると思いますよ。

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>>266 通りがかりさん
銀座にオーケーができる時代ですからね、それもありかと。文京区最大規模のスーパーがオーケーってなんかすごいな。ただ詳細はまだわかりませんが、車で買いに来ても駐車場の用意があるようには見えないので（実際はあるかもしれない）、西片とか千駄木の富裕層が買い物に来れないので成城石井とかクイーンズ伊勢丹には敵わない気もします。

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客用駐車場は必要です。路上駐車を防止するためにも。

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マルエツプチやまいばすけっとなら興醒め
資産価値にも影響しそう

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>>269 匿名さん
千川通りの大塚側にできたサミット前は路駐多いですよね。。

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>>270 匿名さん
> マルエツプチやまいばすけっとなら興醒め
店舗の規模からいってそれはないから大丈夫。

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>>271 評判気になるさん
多分路駐は警備員を配置して追い払うことになると思う。大塚のライフはそうしている。近隣にはパーキングメーターがあるのでそこに停められることにはなっている。

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>>272 匿名さん
マルエツプチプラスとかまいビッグばすけっとならありでしょう

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路駐は今でも多いし今後も増えそうです。

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>>274 マンコミュファンさん
>マルエツプチプラス
全然プチじゃないじゃない（笑
まあマジレスすれば無難なセンでサミットかライフあたりじゃないかと思う。

店舗の床面積が多いと調理とかにつかえるバックヤードも広く取れるので生鮮品や惣菜のバラエティが広がるから楽しみ。

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少し古い統計だが礫川小学校と金富小学校、柳町小学校が平均世帯年収で文京区のベスト３になっているといわれていて、おそらくマンションが増えた今はもっと世帯年収は上がっているはず。もともと坂上には三徳のような高級食品スーパーもあることだし、もう少し高級なところが入ってもおかしくはないとは思うが、そういう話をすると買い物不便地域の住人が嫉妬に狂って荒らすのでよしておこう（爆

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ル・サンク小石川後楽園が建てば礫川小学校だった

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>>278 匿名さん
> ル・サンク小石川後楽園が建てば礫川小学校だった
パーコート文京小石川ザ・タワーも礫川小なので今頃ぶっちぎり一位になっているでしょうね

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柳町小も都心らしい６階建ての近代的校舎が建ちましたし、学区内に次々と高級マンションが建っているので、世帯年収の高い学区として順位を落とすことはないでしょう。

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柳町小は揉めていますよ。長引きそうです。

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柳町小の建替え工事、予定よりも仮設校舎が足りなくなってさらにグラウンドを潰す事になったので、しばらくはバスで別の運動場を借りることになってしまい…転校が増えたりいろいろと。。

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わるくはないと考えますが、インクルーシブ教育で普通の小学校とはちがう教育指針があるので、合う合わないは出やすい学区だとは思う。

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将来的には建替え後の校舎ですら教室が足りないらしく区議会で揉めてるらしいけど、区内では人気ない学区なのでそんなに増えないのではないかと楽観してる人も。いずれにしても文京区の他校で実施してる少人数学級は実現不可能とみんな諦めてる…という風の噂

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ちなみに6階建ての新校舎が出来上がっている部分は小学校の体育館、プールと柳町幼稚園部分。小学校の校舎建て替えはこれから着工予定。

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SUUMOで勝どき駅周辺の70平米以上で10年以内の新築・中古マンションで検索するとわかるけど、HARUMIFLAGなど築浅物件が大量ヒットして大幅な値上がり益があるものの供給過多による競争激化で売出しにかなり時間がかかる。なので500戸以上の大規模物件がでる周辺地域で住み替えを考えている人は早めに物件売却するなどして資金繰りに目処をつけた方が良さそう。

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>269

商業施設の駐車場は動線も要確認。入り口が住民用の駐車場と紛らわしいと間違えて入ってこられたりする。あと、歩車分離ができてないお粗末な物件も。

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>>286 マンション掲示板さん
>500戸以上の大規模物件がでる周辺地域で住み替えを考えている人は早めに物件売却するなどして資金繰りに目処をつけた方が良さそう。

ランドマーク性のある大規模物件ができると地域の相場が一気に上昇するので（パークコート文京小石川ザ・タワー発売後に春日駅周辺の中古マンション相場が一気に上昇している）周辺の物件を事前に安く仕入れようという人もでてきますので、売る場合には将来相場が上がった時に得られるべき利益を捨てることになるので、よくよく考えて売ってくださいね。売りたい人にとっては売りやすい時期でもありますが。

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発掘調査が追加されるため生じた柳町小学校建て替えスケジュール延期に伴う仮校舎の建設は令和７年３月には完了し、同年４月には供用開始のようです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0295/9597/3_12.pdf

最終的には６階建ての立派な小学校ができる予定です
完全竣工は一年ずれて令和９年１１月の予定
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0173/6880/y_kaitikukoujikeikaku...

グーグル検索でも、Xの中の検索でも改築工事や仮校舎建設を止めようとする市民運動の動きはいまのところありません。いつもなら、なんとかを考える会とかいうのがしゃしゃり出てくる文京区ですが、今回は静観のようです。

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小学校改築のネガキャンは他でやってくれ
スレチも甚だしい

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柳町小学校の改築はこのマンション計画と密接にかかわるのでは？

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保育園問題は大丈夫そ？

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日本語読めない？
事実だけじゃなく地元ママの意見はいらないって事

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ここはご近所の方の意見交換もするスレなんだけど読めない？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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>>290 匿名さん
> 小学校改築のネガキャンは他でやってくれ
なにももめてはいないと事実を提示しているだけですよ。
しょうがないでしょう、遺跡が出ちゃったんだから。実際、この辺の人は全然気にしてないですよ、早くできないかなーってな感じです。煽ろうとしてた区議さんも拍子抜けでしょう

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文京区が子育てに向くとは思えないけどね

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>>296 匿名さん
同意。イメージ先行ですね。中受のことばかりだし、小学校も国立小や私立小受験組の方が多いくらいなので、ここの特別な学区を意識してる人は少ないと思います。

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幼稚園受験の人も多いしね、ここからだとBぐる（目白台・小日向ルート）で行ける日本女子大学附属豊明幼稚園とか、このマンションの裏手の明照幼稚園とかが便利かな。南北線で一駅の暁星や白百合の幼稚園に入れる人もいるし、子供の送り迎えがしやすい私立幼稚園は多いよね。小学校は国立を受ける人が多いけど、お茶の水女子大学附属小学校 、筑波大学附属小学校 、 東京学芸大学附属竹早小学校 がいずれも徒歩圏内。公立の小学校に進む人の大半がこれらの国立を受けるから、リベンジでの中受が加熱するわけだよね。

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どの園も文京区に住まなくていいですよね

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>>299 匿名さん
明照幼稚園はここの真裏なので、ここに住んだら通園便利だよ
確かに園の徒歩圏内に住んでいればとりあえず子供の通園には便利だからそこに引っ越す選択肢もあると思う。しかし、一番重要なのはどこにするにもほどほど近く、選択肢があることの方が大きいんじゃないかな。

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> 文京区が子育てに向くとは思えないけどね
私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでないし、公立小学校が恵まれているのでもない。

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>>301 匿名さん
>私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでない
そんなことはないよ、交通利便性が高いから色々な学校へのアクセスがいい。
埼玉から暁星に通っていた人がいるけれど、大変そうだったよ

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文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。

今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。

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文京区でなくても国立小学校を受験できるけどね

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>>101 評判気になるさん
ならば検討しなければいいだけの話です。
建て替えにより７０年後に２倍３倍に総戸数増やせないと価値が上がるとは言えないよね。

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>>305
所有権の場合は価値が上がらなかったとしても
少なくとも土地の権利は残るからなぁ
ゼロになる定借とは比べるまでもないよね

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>>304 匿名さん
もう一度地図をしっかり見てから発言してください

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>>305 通りがかりさん
>>306 匿名さん
確かに建て替えができるかどうかというのが所有権と借地権の大きな違いだと思います。ただ今新築されているマンションという括りで考えると50年後の日本の人口、経済規模というかなり不確定な要素を考慮しなければいけないという点で建て替えに期待するのは一種の投機だと思うんですよね。

戸数が2倍3倍となると、総合設計制度を活用しても権利床が今の半分になるかもしれないし、その時には相続で手に入れた親世代よりも年収が低く保留床の負担ができない世帯や、遠隔地に住む不在地主（含外国人）なども混じってしまい、合意形成は困難でしょう。繰り返しますが、そのときに日本の住宅需要がどうなっているのか、という問題もかなり影響してくるし、おそらく今と同じとは思えません。将来の転売益に賭ける所有権か、比較的安価で賃貸利回りが明日からすぐに期待できる借地権か、と考えるとその差はかなり縮まると思います。

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セールストークが続くスレですね

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事実、建て替えマンションで残留する人ってあまり多くないと以前雑誌記事で読んだ覚えがあります。結局築50年以上マンションとして二束三文で買われて土地を去っていく、確かに最後に多少のお金は手にできますが儲けるというにはあまりにもかけ離れています。

さすがにもう少しなんとかならないかということで総合設計制度を利用した建て替えができるように規制緩和したのですが、高さや容積率緩和されることで近隣住民から反対運動が起きるという副作用もあり、これもどの程度実効性があるのか今問われています。それにここは容積や高さが制限されている地域であり、総合設計制度を利用してもさすがに戸数2倍3倍は無理だと思います。

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建て替えマンションか、所有権マンションかについては別にスレ立てして議論するのが良いと思いますが、現時点では長短あって大きな差はないと考えています。

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柳町の学区は建て替えの問題も多少あるけど、実際に合わないで転校する子が1学年で20人にも及ぶのはやはりインクルーシブを影響もあると思う。入学式から席につけないで歩き回る子や長時間たてず床に横になる子など特別な養護が必要な子には専任の先生がサポートについて保護するなどあって、他の学区からきた親御さんは正直驚いてしまうと思う。授業も科目によって普通学級と特別学級で別れているので問題ないとも思うけど、校舎が立て変わったくらいで人気になる学区でないことは確か。この手の話にしかならないので柳町の話はここではタブーにした方がよいかと。

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定期借地権って期限がきたら更地返還？
解体も自己負担なんですかね？
もはや賃貸の延長線上ってイメージです。

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>>313
毎月、地代と合わせて解体準備金を支払うので、
賃貸の延長線のイメージはあながち間違いではないかもですね。

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所有権でも建物は日々劣化していずれ建て替えなので、実質的な権利は土地持分の価値しか残らないです。70年後の土地持分にどれだけ価値があるかですね。安く買えた分SP500買って70年塩漬けした方が資産価値残るかもしれませんよ。

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>>312 マンコミュファンさん

ありがとうございます、そしてわかります…。
幼児のいる区内引っ越し検討組です。実需なので価格次第では定借もNGではないのですが学区で二の足踏んでます。

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>>314 匿名さん
賃貸と異なるところは転貸しして利鞘を稼げるところですね。建物は賃貸専用物件よりも高仕様なので分譲賃貸と同じ家賃が取れるところは魅力です。所有権マンションでは期待できない高い利回りが期待できます。

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価格次第じゃないの？
70年定借だと所有権とさほど分譲価格に差がない場合もある。
ランニングコストは地代と解体準備金がオンされるのでそれも考慮すると一概に賃貸運用した場合所有権より有利かどうかは微妙かも。

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当たり前だけど所有権より安く買える前提でしょう。土地持分が無いというのはゲインが得られない分、不動産下落時の影響も受けにくいので、安定した収益が期待できますね。

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>>319 匿名さん

＞所有権より安く買える前提

どれくらい安い買えるかって話だよね。一般的には所有権の9掛けと言われている。10%程度だと所有権同士でもありうる差なんだよね。
あなたの前提は？

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>>315
キャッシュで購入できる人はともかく、土地部分を含めて初期に借り入れを行う人からすると、（SP500に投資する）浮いたはずの種銭がないですな。
地代と解体準備金がかかるので、毎月株式に投資できる入金力も変わらないですし。

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>>310 匿名さん
宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。

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地代は固定資産税の代わりだし、建て替え時の解体費用は所有権でも必要だからね。実質的にはあまり変わらなかったりする。

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>>320 匿名さん

所有権の９掛けなんて、利害関係者が適当に出してきた数字だろ。実際は７割でも高いくらいだは。

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日本は固定資産税あるから、実質的には中国みたいに国から土地を借りて住んでるのと変わらん。国に地代払い続けてる。取り上げられる不安は彼の

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国より小さいってだけで

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>>323 匿名さん
>地代は固定資産税の代わり
正確には「土地分の固定資産税はかからない」だね。建物分はしっかり払う必要があるから忘れないように。

>建て替え時の解体費用は所有権でも必要
建て替えできれば所有土地分の資産の権利は持つので、何も残らない定借とはそこが違うよね。

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リビオマン必死すぎんよ～。
情報いくらでも取れるこの時代、
定借は不利だってはっきりバレてんだね。

大人しく高値追求はアキラメロン。
欲かかずに
坪単価３００くらいで出せば大人気になるから

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所有権であれば賃貸運用でインカムゲインを稼ぎ、40-50年後でもそれなりのキャピタルゲインが期待できる(好立地であれば)。
定借だとこのキャピタルに大きな差が出るのではないか。

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>>320 匿名さん
>どれくらい安い買えるかって話だよね
そこですよ、これがパーク??ートのブランドを冠したらブランド代が乗ってしまって高くなると思うんですよ。しかしですよ、リーズナブルな価格で出てしっかり値上がりするので有名なリビオブランドですからね。どうしたって期待しちゃうでしょ。文京区内の物件としてはかなり充実した共用部、コンシェルジュサービスや送迎バスなどの居住者サービスの水準も高いことを考えると土地代がどうとかいうのは瑣末な話に思える。

https://sumai.nskre.co.jp/news/2022/11/99ca33fd6c79244419fe830e88077b3...

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問題は土地持分のキャピタルゲインが70年寝かせたSP500超えるかどうかだよね。何とも言えないと思うんだよな。

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>>328 匿名さん
坪３００で出したら水面下でファンドとかが丸ごと買い占めちゃいますよ。

相場ってものを考えればそんな値段では出ないです。
きゅうり１パック十円みたいな客寄せ目的の特売の目玉じゃないんだから（笑

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> 宝生ハイツと本郷ハウスの販売履歴をマンションレビューで見た方がいいです。
宝生ハイツと本郷ハイツを同列に扱ってはいけない。宝生ハイツは近隣交渉に失敗して地元町会からの猛反発を受けている。

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下の予想坪単価アンケートみても、皆さん価格に期待しすぎでは？（笑）

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>>333 評判気になるさん
渋谷区でもすごい反対運動が起きている
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/dot/nation/dot-210276

建てさせてやればいいのにね。

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宝生ハイツは10年ぐらいかかるでしょう

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OGが共学になるのを待ちましょう。

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>>337 匿名さん
周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。

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話を戻すけど、リビオブランドで出る以上はそんなに盛って来ないはず。
坪600とか700が文京区でもごく普通になってきているので、その状況への救済になる程度には安くなると見ているが、はてさて。

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> 周りの目もあるし、騒ぎになるのを望んでいないようですよ。
そうかなあ？　つき進むと地元住民との法的に争訟になりそうですよ。

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坪単価500ぐらいがアンケートで一番多かったみたいですね。
後から400台前半と後半に怒涛の連投が起きたのが興味深かったですが。

そんなに欲をかいてもそんな値段では出ないと思います。

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価格にもよるけど投資用には悩ましい物件だね
せめてあと3分どこかの駅に近ければね
公式のアクセスってページで
最寄駅と所要時間をここまであからさまに隠してる物件は久しぶりだった(笑)

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>>331 匿名さん
なるほど。
例えば
①所有権マンション2億円
②定借マンション1.4億円＋SP500投資0.6億円
の70年後の価値の比較ですね

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>>343 評判気になるさん
今から予言しておくが、70年後にはSP500の銘柄はほとんど入れ替わっていると思うよ。あれ、手品だから。

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アメリカは企業の年齢が30年ぐらいという話で、日本が異常すぎるんだよ。

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内廊下か外廊下かってまだわからないですよね？

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各棟の配置と間取りを見ると外廊下っぽいよ

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>>341 匿名さん
みなさんの期待を超えてくるのが新築デベロッパー(いい意味でも悪い意味でもある)

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>>348 マンション検討中さん
坪600台という線もないではないが、まさか定借のリビオがそこまでつけるかねえ。
９階と１０階のデザインが明らかに８階以下と違うのでプレミアムフロアの設定がありそうなので、あるとすればその辺の部屋じゃないかと思う。パンダ部屋は坪400台からあると思うなあ、争奪戦になると思うが。

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>>349 匿名さん

自分もまさかそこまではつけないだろうとは思いますが、今年から省エネやZEH、低炭素など建物のクオリティを上げなくてはいけなくなったので、もし質の高い建材を使用しているなら高額になる可能性はあるかなと思っています。。

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