リビオシティ文京小石川ってどうですか？

参考になるレスでしたので、共有させていただきます。

パークタワー渋谷笹塚 vs リビオシティ文京小石川
行政区　：渋谷区9点　vs　文京区7点
利便性　：ほぼ駅直結9点　バス便3点(一応山手線内側で加点3ポイント)
売主　　：王者三井不動産10点 vs 日鉄興和3点
建物　　：フルタワマンスペック8点　vs　外廊下、EV少、ゴミ置き場1箇所3点
ランコス：販売価格に地代オン5点　vs　地代販売価格に含まず0点

綜合評価：41/50点　vs　16/50点

これほど売主のセコさが滲み出る物件も珍しいよね

>>2433 口コミ知りたいさん

四角に取り囲んだ中に外廊下団地ビューの棟を建てる時点で、かなりバカにしていると思う。

>>2417 マンション検討中さん
マイナーですが、グリーンパーク本郷も発表されてましたよ。

今の担当者と合わないから変えてほしいのですが、こういうのって販売会社に相談しても抽選に支障がでたりしないでしょうか？まだ申し込むか決めかねてますがもし購入になった場合、今の担当者の営業成績になるのが不服です。（子どもがぐずった時にあからさまに嫌そうな顔をされたり、他の物件を下げるような発言が多かったりです）

>>2436 マンション検討中さん
子供もある意味お客さまなのに、そんな態度を取る販売員もいるんですね。私なら、本当に我慢できないのであれば具体的な過失を伝えて担当を変えてもらいます。ただ「ちょっと気にくわないな」くらいなら我慢するかもしれません。購入後は赤の他人になりますので。抽選は公開で行われるため、不安があれば抽選会に参加すればいいかと思います。

>>2436 マンション検討中さん
他社ですが、相性が合わないと言って変えてもらったことあります。抽選には支障なかったです。

>>2436 マンション検討中さん

絶対我慢しない方がいいです。
億ション買うんでしょ？
スーパーで日用品買うわけじゃないんだから。

納得いかない営業マンから買うことはありません。

どうでもいいことかもしれませんが、業者はここ見てるので担当変えの趣旨を伝えたら「あ、この人あの書き込みしてた人だ」と思われるかもしれません。。。
まぁ、気にしないのであれば全然go

このマンション、駅遠いし、定期借地だし、基本仕様をかなり問題があるみたいですけど、価格高いっすね～！

みんな、豪華そうな（CGだけど）見た目と豊富な共有設備が魅力に感じていて、このマンションが気に入っているのですか？それとも、このマンションがいいなという決めては何ですか？

のわりに室内設備しょぼくないですか？

ここの営業さんは3社でしょ。多少カラー違いもありそうだね。
自分は東京建物買ったことあるがとてもスマートでいい営業さんだったな。

この外観で外廊下は招待した人にびっくりされそう！
これくらいの規模だとAmazonやネットスーパー、ピンポンなってから玄関に着くまでにどれくらい時間かかると思われますか？タワマンだと上層階から順番に配達するから下に着くまでに1時間かかると聞いたことあるのですが。

ここでマンクラ界隈に伝わる有名な格言をひとつ、
「買う理由が価格ならやめておけ。買わない理由が価格なら買え。」

長谷工

>>2444 マンクラ評議会さん
定借かどうかはどのように考えればいいでしょうか？

>>2446 検討板ユーザーさん
定借は取り扱いが難しいので、いろんな意味で玄人向きと思います。定借でも好条件が揃っているのなら多少高くても買いと判断しますが、そうでなければ…

>>2447
価値が落ちにくい定借物件はいずれも所有権では買えないような好立地であることは確か。

>>2441
ここが室内設備しょぼいとして、あなたの思う室内設備がしょぼくない（ギリ許容）ラインの物件と十分すぎると思う物件、それぞれ教えていただくことは可能でしょうか？
私はここくらいの設備でいいんじゃないかなと思ってるのですが、まだまだ目が肥えていないもので、、、

横から失礼します。
>>2449 販売関係者さん

私の意見では、

高級マンションギリギリライン　共用部分

1 内廊下
2 エレベーター着床制限
3 前提として非常階段から入る時は該当フロアのみ自身の鍵で開く仕様
4 屋内駐車場（雨で傘さして乗降するのはあり得ない）
5 各階ゴミ置き場（高さが5階以下の低層マンションで、エレベーター数が十分確保されるなら、この限りでは無い）

超高級マンションの基準　共用部分
上記に加えて、

1 屋内車寄せ
2 屋内平置き又は屋内機械式パーキングが、車から降りずに操作可能か、専任スタッフが操作してくれる
3 各階宅配ロッカー
4 荷物専用エレベーターがあり、各階ゴミ置場から、専任スタッフが回収する

高級マンションギリギリライン　占有部分

1 二重天井かつ天井高2.5m以上
2 天井埋込エアコン
3 風呂が単なるユニットバスではなく、壁がタイル張り
4 キッチンと洗面で天然大理石選択可

超高級マンションの基準　占有部分
上記に加えて、

1 居室内の各ドアが無垢材
2 トランクルームとシューズインクローゼット標準
3 廊下タイルや、キッチン、洗面などの面材が天然大理石が標準
4 天井高は二重天井かつ2.6m以上
5 風呂がジェットバス選択可


因みに、2億円近い金額出すと考えると、上記ギリギリラインは望みたいところです。
ま、この物件では無理なので、私は撤退します。

>>2450 通りがかりさん
ありがとうございます！
勉強になります

>>2450 通りがかりさん
そんな高級マンション求める人が、谷底低地検討することに驚きました。

>>2450 通りがかりさん
どこに住みたいかと広さにもよりますが、今の都心では二億じゃ無理ですね。5年前でしたね。

>>2453 評判気になるさん
的外れなレスだなー
持論を展開したいだけなんだろう

>>2456 eマンションさん
論理展開が脱線

>>2456 さん

>>2456 eマンションさん
正確じゃないし差別発言だね。性格悪いな。
削除依頼だしたわ。
物件が気に入らないのは勝手だけど、そのためにわざわざ他のエリアをラベリングするのはナシだよ。

その小石川というラベリングだけでこのマンションを選ぶ人が多いのでは？

>>2459 eマンションさん
小石川の話に他のエリア持ち出して不正確な情報で貶めるなと言っているが？
日本語わからないのかなw

小石川というラベリングだけで選ぶのは個人の勝手。
それは個々の判断だ。
あなたは何がしたい？
他の物件や特定のエリアを薦めたい業者？
不正確な知ったかぶりで承認欲求満たしたいナルシスト？
どちらでも人間性に疑問もつわ。

>>2460 さん

千石2だけ細かいからその土地関連の人ではないでしょうか
業者か住人
高台にインペリアルガーデンのような高級住宅もありますが、坂下の氷川下エリアもありますね
業者が高台のイメージを混ぜ混んで高く売りたいのかも

>>2461 名無しさん
全く違いますよ。

あー、千石2の業者か住人？
そこも坂下あるのにそれはスルーw
ずっとここに粘着してるよね。
まあ、何言っても性格に難ありの人みたいだからもう相手にせず、今後黙って削除依頼出します。

もう来月には販売開始なのに、WEBを見ると、未だに設備仕様の項目が発表されていません。

理由は、
やはり、エレベーターが少ないとか、ゴミ置き場が各棟に無いとか、天井高245しか無いとか、ギリギリまで発表したくないのでしょうか？

価格表見て思ったこと

南西 4LDK 95.57平米 21999万円台

これって、坪換算で、761万円だが、まじか？

港区芝浦あたりのタワマン買えそうだが、真面目に、このデベは、こんな値段で売ろうとしているのか？

価格表正しいのか？

駅遠、墓の隣、定期借地権、外廊下、ゴミ置場一つを5棟で共用で、屋外駐車場で、まじなのか？

そこまでして、このマンション買いたい人の理由が聞きたい。

墓ビューは絶対買わない、営業にも言ったわ
墓ビューの部屋は一割くらい値下げしないと売れないでしょ

坪700～800なら、近所のパークタワー文京小石川タワーも買えますね。

その値段で定借だからなぁ

>>2468 通りがかりさん
港南にお帰り下さい

墓ビューの部屋なのに、他の眺望と坪20万くらいしか変わらないからな
流石に舐め過ぎ
一割二割安いパンダ部屋にして話題集めるくらいすれば良かったのに

>>2471 検討板ユーザーさん

所詮リビオですからっ！！

企画、販売戦略、クオリティ
こうまで王者三井不動産と違うのか
愕然とするね

>>2473 マンション掲示板さん
そもそも三井はじめ他のメジャー7は話来てもここやろうってならなくて、仕方なく日鉄興和に回ってきた話なんじゃない？
三井三菱は墓隣接の時点でやらないだろうし（パークコート青山ザタワーという例外はあるが）

>>2474 匿名さん

確かに三井・三菱なら、墓の真隣で、かつ、駅遠物件は扱わないでしょう。

自分はそんなに墓ビューは気にならないけど、それよりも基本的な設備（さんざん言われているEV、ごみ置き場等）、毎日の生活動線の悪さが許容できない。

我が家は自転車を3台も保有してしまったのですが、自転車をとるかリビオシティ小石川をとるかで迷ったあげく、撤退することにしました（泣）

>>2477 マンション掲示板さん
むしろ自転車3台も止められる新築マンションは無いよ。
中古を検討しましょう

ここの購入を検討してる人は夜の駅からの道を歩いてみることをオススメします。薄暗い通りが多くて自転車でないと厳しい道のりなので。

>>2478 匿名さん
パークシティ中野は3台確約だよ

小石川、春日の中古は一台も置けない物件ばかりです

>>2476 匿名さん

いや、だから、ここは、基本的な設備（さんざん言われているEV、ごみ置き場等）がダメな上に、墓の隣だから、風水とか気にする人には重ねて忌避なんだよ。

普通は、基本仕様はイマイチでも、立地が抜群か、あるいは、その逆とかなら、我慢するしかないが、多方面に駄目だから、みんな文句が多くなっている。

営業マン「お墓だからこそ、将来的にも目の前の眺望も日当たりも遮られなくて良いんですよ」

何言ってるんだコイツと思ってもはやスルーしたが、そんな稚拙すぎるフォローするくらいならわかりやすく価格下げろと思った。ちな「お墓見える部屋なのに他の部屋とそんなに単価変わらないですね」と言ったことに対してのコメントでした

>>2483 マンション検討中さん
営業マンに、お前はカーテン開けたら部屋から毎日墓が見えるような家に一億以上も払って住みたいかと聞いてやりたい。普通に気分も縁起も悪いわ

>>2484 さん

しかも、墓に繋がるE棟やA棟の間取りが、玄関が、見事に鬼門線ずばり。

わざとこの間取りにしたのかと思う位酷い。冗談みたいな話。

風水とか、家相とか、気にしないと言う人も、流石に、墓に通じる鬼門線上の玄関の間取りが良くないと言われていることは良く分かった上で購入した方がいい。

少なくとも、そういうことを気にする人たちは一定数存在しており、リセールで売る際も、彼らは、決してこう言う部屋は買わないから。

>>2483 マンション検討中さん

> 営業マン「お墓だからこそ、将来的にも目の前の眺望も日当たりも遮られなくて良いんですよ」

営業トークにしても、営業も辛いな。笑

だったら、2,3階の民家なら、何度も建て替えて貰っても、どんなデザインの家でも墓より100倍ましだ。

あそこは、このマンションより高い建物は、裏側には建てられないからね。

>>2486 マンション検討中さん
建替えは音うるさいから嫌です

さすがに鬼門まで云々するやつとは何も会話が成立しないと思う
ただここに魅力を感じないという１点では共感する

>>2484 マンション検討中さん
見える部屋が嫌なら見えない部屋を検討すればいいじゃない。
なんかそうやって騒げば安くなると思っているのか。中近東の絨毯屋じゃあるまいし

>>2488 マンション比較中さん

富裕層とは話が合わないんだな。

谷底で墓。限界まで詰めた棟。風水的にも最悪な間取り。
もう少し内装や設備に気配りがあれば救いがあるものの見掛けだけで、暮らす事を考えると気分が落ち込む。
おまけにランニングコストも高い。
冷静に検討したんだが、ここに住んだとして何か悪い事が起こったら家のせいにしそうだと思った。そこまで風水とか気にしない方だとは思うけど、これはさすがに…
供給が少ない文京区で期待してただけに残念。

>>2491 匿名さん

全く同感。
自分も風水は気にしていなかったが、確かに、墓に繋がる鬼門線と言われると気になって調べました。

https://sacoteso.jp/palmistry1/20211022182143/

なお、地図を見ると、土地全体の鬼門線上に、どちらも、墓があることが分かります。つまり、AとE棟両方。

ま、気になる人は間違いなく気になるでしょう。

特にベランダから景色に毎回墓ビューっていうのもねえ、無意識のうちに毎回その景色が刷り込まれるわけで、正に気になる人は気になりますね。笑

もちろん、全く、気にしない人もいるでしょう。
そういう人は倍率がむしろ減ってラッキー位に思えば良いでしょう。ただ、その他の仕様が気に入ればですが。

>>2492 マンコミュファンさん

あ、追伸だけど、リセールの時に墓隣嫌な人は、中古の墓隣物件は絶対買わないから、その分だけ、売り難いことは覚悟した方がいい。

>>2489 匿名さん
2484だが、状況説明が足りなかったですね。価格表をざっと見て墓ビューの部屋の単価が大して安くなかったので、指摘したところ出た話でして、自分自身はD棟かE棟の墓見えないところを主に話進めてはいました。
どちらも眺望良くないので、正直検討状況はネガティブです。
A棟も墓見えるので個人的にNGでした。しかも墓見えるのにここも価格に差をつけてないので、流石に買い手を舐めすぎてるだろと思った次第です。

>>2489 匿名さん
中近東の絨毯屋では無い貴方様は墓が見える部屋でも値段気にしないし、気にする人を下品と感じる高尚な精神を持つ方なのかもしれませんが、
私は価格表と説明を受けて、売主が売るために敢えて大したことないように見せようとしているように感じたので、売主の姿勢として非常に気になりました。そういう姿勢が共用部の酷い導線などに現れていると思います。

お墓だから永久眺望なんて無責任なこと言う営業がいたら大問題。墓じまいの昨今、先のことなんてわからない。お寺も経営効率化で、納骨堂もあり得る。宗教的な妙なデザインだったらお墓とどっちが許容できるか。

録音とって証拠保全しておくべき。

眺望はリセールあんまり関係ないですよ。好立地の物件は眺望関係なく売れるし、立地が悪ければ眺望良くても売れない。この物件は立地が抜群に良いからリセールも期待できる。

>>2497 匿名さん

異議あり！
立地が抜群に良いとはとても賛同出来ません。
単に文教区内だと言うだけ。

>>2497 匿名さん

それはない

ここより立地の良い物件もなかなかないと思いますよ。

>>2500 匿名さん
最寄りから12分離れいるだけとっても立地が抜群に良いと言う評価はあり得ない。

小石川は周辺環境も良いし、立地は間違いないでしょう。

>>2502 匿名さん
ここは立地良くないよ。色々な意味で。腐っても文京区が良くて買うなら止めないが。

小石川は周辺環境にも恵まれてるし、ここより立地の良い物件って具体的にどこかあります？なかなか無いと思いますよ。

墓ビューマンションに住んだことあるけど、採光、通風はバツグンによく、慣れれば気にならない。

でもリセールは苦労した。内見入っても断られた理由の大半はこれ。それに中国人は墓ビューをめっちゃ敬遠するので留意した方がいいです。

>>2506 匿名さん
それは立地が良いとあなたが思いこんでいるだけでは？定借なのでリセールに苦労すると思う。

まあ、信じる信じないは、個人の自由です。
でも、そういう古来からの言い伝えがあることは知った上で判断しても損はありません。

https://www.sekoukyujin-yumeshin.com/learn/18794/

鬼門は鬼（邪気）が出入りする方角とも言われ鬼門から裏鬼門にかけては、気の流れが激しいと考えられています。

特に玄関は引っ込んでいる場合が多く、この引っ込みを家相では「欠け」と呼び、この「欠け」は鬼門にあると凶相が強まってしまいます。

理由は玄関の欠け（凶相）から激しく気が入ることにより、家の中（住んでいる人）をかき乱すと言われているからです。

>>2504 匿名さん
このひとはいろんなスレで「立地がいい」と書き込んでレス欲しがってるだけなので
放置するのが一番いいですよ

でも実際ここより立地の良い物件って具体的にどこかありますか？なかなかないと思うぞ。

確かに文京区内だとほぼ無いですね

>>2513 匿名さん
ここより立地が良い物件が無いと言うより、文京区内でこの規模の開発できる物件が他に無いし、出ても来ないと言うのが正しい。
立地は良くない、開発が出来ない。そこは履き違えたらダメよ

正直ここを検討する人で「立地いい！」って思ってる人皆無だからどうでもいいよ
ただずっと荒らしてるだけだしこの人

正直、
「標高低いし駅から遠いけど、定借だから多分安いし大規模だから共用部分もいいだろう、でも定借だから10年くらい住んで引っ越そう」
って考えてた方が一番多いも思います
私もそうでした。

>>2518 評判気になるさん

同感ですね。
でも、割安と言う期待は裏切られ、まあ、仕様が良ければ我慢しようと思いきや、基本仕様がまるでダメだから、これじゃ、踏ん切りがつかない。

さらに、スーパーも、未だに本決まりしない。
駅遠なのに、来客用駐車場が十分無い店舗では、そりゃ、出店者も躊躇するでしょう。

>>2519 評判気になるさん

完全同意

近所民としては「500世帯以上が引っ越してくる！大型スーパーもくる！」から
脱サラして向かいでカフェでもやろうかと半分まじめに考えてたんだけどな
ちゃんと完売するんだろうかコレ

>>2517 マンション検討中さん
小石川は交通利便性も高いし緑にも恵まれてる。富裕層も多く住んでいるからね。

>>2513 匿名さん
中古ならいくらでもあるだろ
新築限定なら近くの2件かスミフいっとけ
金がないなら諦めろ

>2522

どこの駅に行くにも歩くと10分以上かかってシャトルバスが必要なところが？

>2518

新築時の提携を除くと借地権物件のローンを扱ってる金融機関って少ない。住まいサーフィンもくろんでると失敗するよ。

ここ駐輪場建物内側じゃないですよね？
電動自転車のバッテリーは毎回外さないといけない感じですかね？

借地権も所有権もローンの審査は変わらないですよ。住宅ローンは担保価値よりも債務者の属性を見てる訳で。（だから直近の所得証明書類が必要になる。）

>>2526 マンション検討中さん

それは、盗難リスクを懸念しているのですか？

確かに誰でも侵入出来る場所に自転車置場があると、高級自転車は狙われるかも知れませんね。

>>2525 匿名さん
借地権のローン扱ってる金融機関が少ないって書き込みとかネット記事よく見かけるけどどのくらい少ないの？
ちゃんとしたデータ見たことないんだよね。
ちなみに三井住友銀行、みずほ銀行、SMBC信託はOKだったよ。
（おれの場合。誰でもOKかどうかは知らんけど。）

定借はまだメジャーじゃないから誰もまとめてないんじゃない？
それに10年後には状況も変わってるだろうし。
自分は買い手のローン審査のことまで気にしながら売り手に回りたくないね。

ここからリビオシティが大逆転するにはコストコを誘致するしかない！400世帯くらいに減らしてコストコ＋駐車場にしようよ～　

今WEBサイトの情報だけを見てみたら
UFJは貸してないように見える
https://homeloan.bk.mufg.jp/hl/step01?af1=netlp
居住中または購入・建築予定の住宅が次のケースに該当する場合はご利用いただけません。
・仮換地、保留地、定期借地権付建物、借地権付建物、買戻し特約付きの住宅

三井住友は定借ローンがある

みずほは貸してないように見える
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/lineup/nethousingloan_lineup...
■お取り扱いできないケース
普通借地権・定期借地権付物件

このサイトの情報ではあと全滅かな
https://xn--q9ji3c6d6vfb0d9567a37wa.com/whole/%e5%ae%9a%e6%9c%9f%e5%80...

今後、定期借地マンションは増えますよ。
特に東京では土地の仕入れが厳しいからデベは定期で進めるしかない。
客を逃すような事になるから今後は新築、中古問わず銀行も融資するようになるよ、
現にネット系も融資始めたしね。
時代の流れをどう予想するかは人それぞれだから定期借地マンションの「あり」「なし」も考え方次第

>>2533 職人さん
今目の前で進んでいる物件の話をしているのに
「今後定借が増える」
「定借が増えたら銀行も対応するだろう」
っていう情報は意味ありません

>>2529
>>2532をベースに信用情報や資産で個別対応するっていうのが実際なんでしょうね

>>2532 マンション検討中さん
みずほはネットローンだと受けないんだね
窓口へGOだ


＞このサイトの情報ではあと全滅かな
＞https://xn--q9ji3c6d6vfb0d9567a37w...
このサイトは論外
わざと取り扱いないところを選んで載せてるだけ
取り扱いのあるアルヒへの誘導サイトじゃん

>>2533 職人さん

いや、今後増えるのは所有権利の建て替えやろ
定借がどんどん増えたりはしないよ。
むしろ、消費者にリセール雑魚雑魚なのが認知されて減るよ。

>2527

物件の担保価値も当然見るよ。提携ローンは事前にチェックしてるだけ。日本は土地本位だから、建物だけは担保価値ほぼなし。

小石川なら担保価値も高いし、住宅ローンも問題なく下りますよ。

定借自体30年の歴史がある。突然、今後10年で変わる根拠は。

>>2534 マンション比較中さん
え、この物件の将来のリセールが話題でしょ？

購入予定です。
金融機関は一部ネット銀行を除いてメガ、首都圏地銀等はローン組めると案内されました。
想定の範囲内ですがやたらB棟を勧めてくるのでB棟は検討してる人少ないのかなと思いました。

リセールでも小石川なら問題なく住宅ローン下りるでしょう。

>>2541 マンション検討中さん
　
B棟の駐車場ビューの部屋は、人気ないでしょうね。
毎日駐車場みながら生活楽しいかどうか、あるいは、値段は控えめになるし、墓は見なくて済むから、それを良しとするかですね。

定借の歴史は30年か。そのころは50年がメインだったと思うから、今後20年で定借マンションの終末（残存10年切ったらどうなるか）がわかるね。

定借は10年分の期待賃料を現在価値に割り引くだけだから分かりやすい。むしろ建て替えが必須になる所有権タワマンの方がどうなるか怖い。建て替えできないと命に関わる問題だから。

いまの都心マンションは坪1000万半ばくらいだから、借地でも700～800万は安すぎないか
そもそも文京区でましな3ldkはマーケットに出てこないし

入居者者への最低限の気遣いがない物件だなと思いました。街全体の価値を底上げするポテンシャルがあるはずだっただけに残念です。

>>2544 匿名さん
期待賃料の累計を現在価値に割り引く形にしかならんでしょ。

>>2541 マンション検討中さん
あなたの希望では？広さと予算など

>>2545 匿名さん

所有権タワマンは50年以内に売れば問題ない。それなりの値段で売れる。

>>2546 名無しさん
３年後にあの時買ってればって、言ってるだろうね
都心で一億は50㎡なんだけど、なぜか文京区は70㎡が買えると思うらしい。

定借に詳しい方、教えてください。
共有部の地代は誰が払うのでしょうか？
管理組合？各戸で按分？

>>2552 検討板ユーザーさん
専有面積按分
詳しくなくても分かる

パコ神宮も銀座タワーも所有権なら３?４倍ダヨネ。定借の末路は悲惨よ。

>>2536 検討板ユーザーさん
その建替えが出来ないから困ってるんだよね。
築40年～50年のマンション建替え実績ご存知でっか？中途半端な関西弁(ダサい)
1割ないよね？土地買取り制度駆使しても厳しいよ、分かりますか？

定借より所有権のほうが売りにくいとか言ってたら恥かくよ

>>2556 マンション比較中さん
何の話ですか？

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第9条第31号
「デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設で工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる」

>>2555 匿名さん

まず、都心では建て替え可能なものも多い。
建て替えマンション数は　建て替え時期マンション数×建て替え可能率　となるが、建て替え可能率が変化しないとしても建て替え適齢期を迎えるマンション数はどんどん増えるので
「建て替えマンションは増える」ということになる。
国としては建て替えを促進したいはずなので、規制を緩和する可能性も高い（そうすると建て替え可能率も上がる）。

東京都心以外の建て替えは難しいけど、都心なら結構容易なんだよネ。

書き込み見る限り、今月に入り、みなさん相当気が立っていらっしゃいますね。

>>2560 匿名さん
おっしゃる通り行政から建替促進依頼があるそうです。
容積緩和など提案していただいてますが、それでも管理組合で話が進むのは難しいです。私の実家も築45年になりますが、平行線のまま3年経ちました。
建替できるマンションもあると思いますが、我が家は無理っぽいですね。

>>2557 セレブさん
going my の後なんですか？　はっきりしてください。　wayの誤字であってますか？

>>2568 マンション比較中さん
ここのスレ真面目に見てる方いますか？

文京ミッドタウン小石川ができるのならここも買いだと思う。

>>2572 匿名さん
ミッドタウンというネーミングは郊外には使わないだろ
ブランディングが破綻するよ

>>2573 マンション検討中さん
郊外…？

周辺の再開発や3LDKの希少性を考えるとやすすぎます。坪1200マンくらいが妥当かと思うのはワイだけか。

>>2576 匿名さん
ワイだけです。
買い占めてもらって良いですよ。

この辺は周辺環境が圧倒的に良いからな。

>>2578 匿名さん
営業発見

ここは以前工場で、しかも工場機能は移転して長く空き家の状態だった。
そこがマンションになってたくさんの人が住むようになる、その後のことを想像できる人が少ないのには驚き。

今から20年、いや50年前は工業地帯だったが、今は工場はない。ここがマンションになることで小石川の千川通り沿線は大きく変わる。そのインパクトが理解できない人は不動産投資をしてはいけない。

品川を見ちゃうと何でこっちは……

品川駅の海側は地歴も良くないし、小石川の方が断然良いでしょう。湾岸なら品川よりは有明とかの方が住環境が良さそう。

>>2582 匿名さん
ここも地歴は良くないよ。昔の文学読むと出てくる。良いイメージの高台の小石川とは違う。

2580みたいに今後に期待するのは勝手だけど、過去変えちゃダメよ。

>>2581 マンション検討中さん
品川は基本ビジネスの街で住宅は職住近接のためのオマケ。
文京区は基本生活する街で住宅がメイン。

賑やかで東京圏の方々から雑多な属性の不特定多数が押し寄せてくる街と、あまり外部から人がやってこない静かな住宅街とを比較するのはスポーツカーとファミリーカーを比較するようなもので意味がない。毎日お祭りのような街が良いと感じるのは勝手だが、この地を選ぶ人はそこに違和感を感じている人。

>>2584 匿名さん
多様な人々が押し寄せるスーパーが下にある静かな住宅、いいですね(*^^*)

>>2585 eマンションさん
基本的に自転車で買い物にくる文京区民限定だから、新幹線で地方からやって来る品川さんには敵いませんよ。毎日お祭りみたいでそれはそれで需要はあるでしょうが、それがいいと思えない人もいる。

>>2584 匿名さん
リビオ品川はよく見てないが2581が行っているのって
そういう街の特性ではなく
ここで出ているようなマンションの基本設計に関することではないの？
住む人の事を考えて使っているかどうか
値段に見合った仕様なのかどうか

小石川辺りは徒歩圏内の習い事が飽和状態で、特に広さが必要なスポーツ系は選択肢が非常に少ない印象です。
ラクーアのスイミングはキャンセル待ちすらストップ中だし、サッカーも場所がなく過密状態。バスや電車で遠くまで習い事に行ってる家庭も多いので、供給が増えないと、習い事難民が増えるだけではと思います。
これだけ大型マンションなのでスーパーだけでなく習い事のの誘致も必要なのでは…

>>2591 マンコミュファンさん
サッカーができるグラウンドを誘致したらいいんじゃない？

文京区子育ては自転車マストです。
1人１台電動自転車ないと厳しいくらい。
B棟1つなくして駐輪場にした方がいい

文京区子育ては自転車マストです。
1人１台電動自転車ないと厳しいくらい。
B棟1つなくして駐輪場にした方がいい

>>2592 評判気になるさん

そうですねえ。最寄りの小石川図書館と竹早公園は一体化で改築予定ですが、区外利用者（不正）が多く区内実需が不明なテニスコートは5面維持な一方で子どもがボール遊び可能なスペースはほぼない設計図が出てくるぐらいですから（中間段階なので本決まりではないですが）、新規グラウンドは土地が難しいですね。東京ドーム移転後の土地にもマンションが建つと噂ですし。

リビオ品川の販売開始時期をずらしたのは、値段差が大してないので、同時に販売すると、やはり、小石川が割高に感じるからでしょうか。

>>2595 マンコミュファンさん
ここの店舗テナント来ないならいっそ運動施設にしたらいいんじゃない？

>>2590 匿名さん
ここも立地はかなり悪いと思いますが、その上定借というオマケ付き。

小石川で真に良いと言える地域は播磨坂中腹以上の5丁目。

>2580

印刷関係の工場だと少なくとも有機系の溶剤は使ってるはずだから、土壌調査の結果の確認と対策内容は要チェック。重要事項説明の時にさらっとやられると理解できずにハンコ押しちゃうなんてことも。重要事項説明書はなるべく早い段階で入手して熟読。

あと、ここの周りにはまだ印刷関係の会社も多く残ってる。植物園の周りを一周して確認しておいた方がいいよ。下町って雰囲気。それを良しとするか否かは人それぞれ。

定借物件の価格推移。こんなデータがあるみたい。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d
・毎年1%程度周辺相場とのディスカウント幅が大きくなる

>>2601 匿名さん
都の条例で工場跡地はちゃんと検査して対策することになっている。ご心配には及ばない。

確かに千川通りを渡ったお向かいの白山アドレスは昭和の匂いをまだ残しているけれど、私の目には伸び代に見えるなあ。小石川四丁目最大の印刷工場がマンションになった事や、千川通りの拡幅計画がなくなった事、都市計画道路も着工しそうな情勢だし、地味にではあるが、これから大きく変わっていく期待がある。

まあ坊主憎けりゃ袈裟までという言葉もあるが、周辺地域がさも価値が低いような印象を与えようとするのは看過できないな。駅から少々遠いのは間違いないが、工場街が住宅街に変貌し住みやすさが飛躍的に高まった過去四半世紀の変化を知る人達の中には次の四半世紀を楽しみに思っている人も多い。パークコートができた時に散々貶して買わなかった人達の機会損失を思うと残念。

>2603

ちゃんとした対策ってのがポイント。汚染した土壌を敷地内に埋め戻して騒動になったケースもある。確認しないと。

>>2605 匿名さん
削除要請をお勧めする。犯罪を犯していると指摘しているのと同じだよ、その表現は。

>2606

それが汚染が広がらないとか対策すればOK。ただ、その上に住むのは気になるでしょ。だから、汚染していたらどう対策しているかは可帰任しないと。

>>2607 匿名さん
東京湾の沿岸には巨大な造船所とかガスコンビナートだった土地の上に住んでいる人もたくさんいて、マンションも高値で取引されている。小学校や幼稚園、保育園なども建っている。ちゃんと対策されている土地は安全だと誰もが思っている。

ここの土地のことだと思われる小石川四丁目の土地が対策済みなのは東京都のホームページからも確認できるし、さっき見てきた。

少なくとも周辺の環境についていえば、500戸の新しい世帯が（定借なので未入居のまま放置する人は少ないだろう）増えれば住民の往来も活発となり店も増えるはず。スーパーも入る予定と聞く。昔は出版物の入稿のためにバイク便やタクシーが深夜まで往来し、多くの雑誌編集者やデザイナーで一日中ごった返していたが、印刷工場が創業を止め、インターネット経由の入稿が普通になったここ10年ほどはぱったりと人通りも絶え、ここはとても暗く寂しい場所だった。

リビオシティがやってくることで、ここは大きく変貌し、千川通り沿いの小石川アドレスはますます発展する。それだけは間違いない。

>>2609 匿名さん
x印刷工場が創業を止め
○印刷工場が操業を止め
まあ、読めばわかるだろうが、念のため。

インターネットが普及して印刷物を手にする人が非常に減っている。雑誌が続々廃刊し書店もどんどん閉店している。出版業は書籍の時代からパッケージの時代に変わってしまった。時代は変化している、立ち止まっていては淘汰されるだけだという危機感を持つ人は多いし、多くの人たちが適応するべく努力し変化している。どこの誰かは知らないが、彼らに冷水をかけるようなむごいことはしないでほしい。

https://www.nhk.or.jp/shutoken/newsup/20240418b.html

これくらいの規模でもマンション内だけではミニコンビニも賄えないレベル。過大な期待は禁物。周辺もね。

書籍は減ったけどチラシはあるからね。近隣の小さな工場は孫請けだから、大手が去ってもまだ残ってる。スーパーとか実店舗がネットに移行したらチラシもなくなるだろうけど。そのころにはここのスーパーはどうなってるか。

切り取りしないで全体を考えないと。

植物園のところは以前は川で暗渠になってる。地盤はいいとは言えないよ。いいのは坂の上。

Nスぺ見てないのかな。表層地盤増幅率１.6以上は軟弱地盤扱い。現行建築基準で基礎の杭がぽっきりなんてありうるとか。地盤のこと言うならもっと海から離れないと。

>>2615 匿名さん
この辺が川や湿地帯を埋め立てた場所だとか、大昔海だったこと知らないのかな。網干坂なんて名前の坂があるんだから。

無理ポジが頑張れば頑張るほど、苦戦してることがにじみ出てしまう。

嘘はダメだよｂｙフジパンＣＭ

テナントの失敗は羽沢横国大もあったか。ここは山手線の中とはいえ陸の孤島。

>>2611 匿名さん
目の前にコンビニがあるが...

>>2612 匿名さん
> 書籍は減ったけどチラシはあるから
新聞折込広告も減ってるよ。部数の落ち込みが酷いようだ。

>>2618 匿名さん
どこが嘘なのか教えてほしいな。
500戸の住宅が供給される事か、千川通りの拡幅がなくなったことか、最後の未完成環状道路計画が動き出していることか。どこにも嘘はないな。

無理ポジって自覚してるんだ。

網干坂の名前なんて江戸時代だからどうだっていいな
環状三号線もあと30年は開通しないだろ
下手したらリビオの借地権終わったあとかもよｗ

無理ネガはずっと買えない人だよね汗
マンションは思い立ったら買い時だよw

思い立ったら買い時って悪魔の言葉。知らずに買うと高値掴みに。

買えないではなく買わないだけど。

これだけ割安な物件を買えなかったらどこも買えないですよ。

シャトルバスなんて重荷になるだけでしょ。

良いものは高いの当たり前じゃん
買えない人は掲示板来ないで

シャトルバスは赤字負担も厳しいので将来的には無くても良さそう。