リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>220 匿名さん
「200戸を超える物件は生き残れる」
「500戸超、70年の間優良な管理を維持できると思う」
の根拠はどんなですか？
（おおむね同感なのですが私は直感的に根拠レスでそう思うだけなので、そうお考えになる理由をお聞かせいただきたいです）

大規模マンションは要りません。

>>218 匿名さん

銀座タワーは残29年で坪＠330～380ぐらいですね。
利用価値があるものには何らかの値段はつくということでしょう。家賃から逆算すれば当たらずとも遠からずかと。

銀座タワーの場所に所有権の新築タワマンできたとしたら、坪１５００は超えてくるでしょうね。

それが坪４００弱とかいうヨワヨワ価格なのは、本当に利用価値分でしか値がつかない証明になりますね。

銀座タワーが所有権だったら築20年、今の相場なら坪800-1000ぐらいいきそうだよね。

銀座タワーは50年定借でしょ。
築30-50年でめちゃくちゃ利便性が高い、こういう物件なら充分に借り手がつくと思うけど、、、家賃もけっこう取れそう。
こことはちょっと違うよなあ。駅から遠い文京区で築50-70年、どうなるのやら。

>>226 匿名さん
基本的に需要を供給が上回れば安くなる、という理屈から行くと文京区でファミリー向けの広い3LDKの間取りは希少なので常に需要が上回っている。不具合が目立ってきている築古でも我慢して入居しているご家族は多いだろう。昨今建築されているマンションはどれも狭く2LDK以下の間取りが多いので将来にわたって足りない状況は続くと思われるから、それほど悲観しなくてもいいと思う。

それに文京区に住みたい人は繁華街や駅近を必ずしも好まないと思われるので、そこもここに有利なポイントだと思う。

>>227 匿名さん

養護がアクロバットになってきましたね。


銀座が需要ないとは思わんが。
むしろ銀座で唯一分譲タワーマンション
インバウンドも大好きな立地だろう
希少性はこちらの比ではない

しかしながら築２０年程度なのに
坪３５０ー４００弱と全く振るわない取引実績

これはひとえに定借所以だろう

>>227 匿名さん

50-70年後、ここの500戸超のかなりが賃貸に回されるとすると（代替わりもしてるわけでそうなる部屋が多そうだよね）、築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるかは未知数だよね。
それこそ相場の半額が基準で、そこから値下げ合戦にもなりかねない。空室率を加味して(当然だが空室期間は賃料入りません)ランニングコスト引いたら手元にほとんど残らないなんてことにもなりそう。

>>228 マンコミュファンさん
保健室の先生が白衣着てムーンサルトを決めた光景が目に浮かんでくすっとしてしまいました。

それはさておき定借は建物部分だけが所有権で、土地部分がないところで減価されているというのはあると思うんですよね。おそらく借り手がいないだろうという予想とは関係がないところで相場が形成されていると思います。

>>229 匿名さん
>築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるか
管理次第というところはあるでしょうね。不具合があったら築20年でも厳しいのでは。

70年間良好な状態を維持するには相当な修繕費が必要そう。
最終的には管理費＋修繕費＋地代で10万超かな。

残存20年以降は負債と考えるべきだな

>>232 匿名さん
ここはタワマンではないですし戸数も多いですからお安めになると思いますよ

文京区にある家を相続したら貸すより住むとおもうな
だって便利だもん。親がローン返しおわった家に住むほどコスパのいいことはない
たとえ50年後に月10万かかったって、そんなんじゃワンルームにも住めない昨今、すっごいお得じゃない？

>>235 匿名さん
50年後を「昨今」で語りますか(笑)

利上げ決まりそうですね。不動産価格がどう変わるか気になります。ここも強気に出れなくなるといいのですが

都内の不動産価格上昇は、供給要因が主な理由だと思うので、マイナス金利の解除のみでは中々崩れないと予想している
さらに先の話で、ゼロ金利の解除とそれに伴う円高までくれば、海外投資家の需要が減退&ローン金利の上昇により国内需要が冷え込むので、需要要因から右肩上がりの上昇に多少のブレーキがかかると予想

どうかな、急な利上げは日本経済がクラッシュする可能性がある。
ほとんどの人が慎重意見のはず

バブル末期になると小石川に象徴的な物件ができる偶然の必然

> 小石川に象徴的な物件
小石川の超有名建築物

>>241 匿名さん
定借は本当残存期間次第で売りづらく、融資先の銀行も限られてくる為、慎重に判断しないと痛い目にあう。
ランニングと今後の金利が気になりますね。

>>243 マンション掲示板さん

70年定借なので新築時のローンは問題ないと思う。

期間とか関係なしに、そもそも定借だと対象外の銀行があるのでは？

>>247 マンコミュファンさん
また住宅ローンが組める銀行でも自己資金が最低3割必要など、所有権マンションより条件がわるいことが普通なので、ご利用は計画的に。

>>248 マンション掲示板さん
定借物件は抽選で当ったけど、思ったより住宅ローン組めないなどでキャンセルになってしまう可能性もありますので、事前に住宅ローン相談を受けておくことをお勧めします。

↑どちらかというとキャッシュが豊富で将来売る必要のない富裕層向けの物件。

おそらく相続税対策として買うパターンはありだと思うな。自分が老人ホームにお世話になるようになったら子供達に住まわせる。子供はライフスタイルが変わったら引っ越して売らずに賃貸に出す、あたりがよろしいかと。

キャピタルゲインを追い求めての短期転売にはあまり向かないと思うので、長く持ち続ける見通しがあるかどうかというのが重要なポイントかもしれない。泡銭を持った変な投資家気取りみたいなのが来ない分、実需の人はじっくり見定めて買える余裕があると思う。

定借って割安に見えるけど、このマンションインフレ状況下でもほとんど値上がりしてないんだよね。
最近だとパークコート渋谷タワーが典型的だから、定借の検討者はチェックしてみることをお勧めするよ。

>>253 匿名さん
そこ、マンションレビューさんところを見てきたけど当落率＋22%超えていたね。短期転売でこれだからなあ、築三年でそれ以上を望むのは欲張りすぎでは...

所有権マンションを転売するやり方は狩猟採集経済に似ているな、一発当たればでかいが早く売ろうとすればどうしても儲けは少ない。貸すと売りづらいし、長く持っていると金利負担が重くのしかかるし、売れるまでは利益が確定されない。一本調子で値上がりする局面はいいが、リーマンショックみたいな市場の変動に弱い。個人がやるには諸経費や税金を考えると割にあわない。

借地権マンションはどちらかといえば長く所有して賃料水準の上昇による利回りの改善を楽しむものだと思う。どちらかというと農耕牧畜経済に近い。リーマンショックみたいなことがあっても店子が家を捨てて引っ越す可能性はただちには起きず、日銭はしっかり入ってくる。ギャンブル性が少ない分、こちらの方が堅実だろうね。

おじいさんおばあさんになるまで文京区に住み続け、死後は小石川のお寺で眠りたいのでこの物件はちょうど良さそうです。あとは価格がどうなるかにかかっています

>>256 マンション掲示板さん

上流にあるアンケートをみると賃貸利回り５％ぐらいからのスタートを考えているみたいだね。インフレで10年後ぐらいに家賃が仮に倍になるとしたらすごい利回りだ。

>>243 マンション掲示板さん

これだけ戸数があると即賃貸に出る物件も多そうなので、はじめから賃貸狙いもありかも。都合のいい間取りが出るかは分からないけど。

価格によっては投資家が群がる可能性はあるね

>>258 評判気になるさん
共用施設が優秀な大規模分譲ということで家賃も盛ってくるんじゃないかなあ
利回りがいいってことは安いってことで、実需の人も相当集まってくるだろう。
中には70年も残期間のある定借は実質的に所有権と一緒と考える人もいるだろうし。

>>247 マンコミュファンさん
リンク先の記事、勉強になりました。ありがとうございます。

併せてこちらもどうぞ。金利が上がると住宅の価格が上がる、そんな不思議なことがアメリカで起きている。

マイナス金利解除 17年ぶり利上げ／「金利のある世界」へ 何が起きる どう生き抜く【3月19日(火) #報道1930】｜TBS NEWS DIG

日本は米国ほど賃金が上がってないから
単純に比較はできないかと
現状利回りから見ても限界に近いし

日銀がマイナス金利政策の終了を正式に発表したあとも日経平均は続伸している。アメリカの株高に引っ張られているという意見もあるが、企業業績が上がっており、賃上げ余力のある企業を中心に賃上げの動きが広がっていることも重要なポイントだろう。

所有権物件の値上がりは絶望的なレベルに達するかもしれない。すでに近所のピアースが坪700越えの物件を着々と売っている。それでも定期借家は買うべきではないのか？

東証大引け　日経平均は4日続伸、連日で最高値　米株高支えに一時4万1000 円台
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFL225YJ0S4A320C2000000/

>>255 匿名さん

意味不明。ランコスって定借も所有権も変わらんだろ。
で、リセールは超絶悪いのが定借。

渋谷パコタワも売出しはコロバブ前なんだから
所有権なら分譲時の２倍になってたよ。

割と近くに住む者です。
スーパーは、OKや、ロピアだったら、近隣住民が喜びそうです。
気になってます。

>>265 マンコミュファンさん
>所有権なら分譲時の２倍
多分ここをそういう投機的な動機で買う人はいないと思いますよ。

ここみたいに500戸越えのマンションなんてほとんど文京区にはないですし、共用部分も優秀ですよね。ほかの分譲賃貸とはまた一味違った住み心地でしょう。千川通りを大塚方面から車で走ってきてセブンイレブン前の信号で止まった時、右側に巨大なマンションがドーンと建っている。これはインパクトあります。内装のクオリティがピアース並みであったりしたら、これはなかなか人気が出ると思いますよ。

>>266 通りがかりさん
銀座にオーケーができる時代ですからね、それもありかと。文京区最大規模のスーパーがオーケーってなんかすごいな。ただ詳細はまだわかりませんが、車で買いに来ても駐車場の用意があるようには見えないので（実際はあるかもしれない）、西片とか千駄木の富裕層が買い物に来れないので成城石井とかクイーンズ伊勢丹には敵わない気もします。

客用駐車場は必要です。路上駐車を防止するためにも。

マルエツプチやまいばすけっとなら興醒め
資産価値にも影響しそう