リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>2111 匿名さん

> 耐震、免震にかかわらず耐震等級３なら安心

それは嘘！！
単なる耐震は等級が3なら、建物壊れないだけで、震度7は、震度7で低層階は揺れて、高層階は、3倍揺れる。

中はグチャグチャだよ。

>>2199
もうちょい前にヒルテラスゲットした人が勝ちでは？

キング→パ小石川
クイーン→昼テラス
ジャック→ブランズ本郷
定借ｗ→ここ

2回目の案内会行った人います？前回の時、営業さんの是非に！の圧で予約しちゃったけどキャンセルしようか怖いもの見たさで行こうか迷ってる。
買う気はあんまない。

中古のタワマンとか経年劣化が進んでるから直下型地震で倒壊するリスクも高い。新築が一番安全だと思う。

>>2192 マンション検討中さん
東日本大震災前のタワマンは今より施工管理が緩かったから、表に出てない施工不良たくさんあると思うよ。中古なら東日本大震災後の物件を選ぶというのが不動産業界では当たり前の感覚。

>>2206 匿名さん

なので、中古なら、昔から施工管理の厳しい三井とか三菱物件にしておきましょうという話。万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし。
大手でも、今は良くなってるけど昔の野村とか目も当てられなかった。

>2207

三井の施工管理が厳しいって・・・。施工トラブル続出だよ。横浜の杭不足なんて、チェックすらばすぐわかるレベルのデータ偽装見抜けなかった。

>2205

横浜の杭不足は3・11の時に棟と棟でずれて発覚。３・11に耐えた物件はそれなりの強度はあったということ。

売り主の検査厳しいのはスミフじゃね？
基本竣工売りだから細部にも気をつかう

すみふも恵比寿でやらかしてるし、あそこは内覧時にも問題が指摘されていたのに引き渡ししちゃった。

＞万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし

これ、大きな勘違い。問題見つかっても対応するまでハードル高い。最強の弁護士抱えてるし。

>>2211 匿名さん

内装全部リフォームの上グレードアップまでしてくれたやん。神対応よ。

>>2206 匿名さん
この書き込み、だいぶ前からあちこちで見るけど、同じ人かなー。3.11前後で施工管理に差なんかないのに。

>>2208 匿名さん

現場の杭打ち不足とか、施主検査でで分かるようなことじゃないよ。何をチェックすれば良かったって？三井が自身で掘ればってか(笑)
とりあえず何でも「チェック不足」とか言っとけばいいと思ってない？

>>2212 匿名さん

これも間違い。
自らを守るために評判を落とすような無駄な抵抗はしない。むしろゼネコンを犠牲にしてでもユーザーにいい顔しようとする。
もちろん、浦安の一戸建てのときような、購入者からの後付けの不当請求に対しては断固として応じない。それがまっとうな企業というもの。

いずれにしろ、タワマンでもメジャーセブンでもない
この物件には関係ないですな

ここのスーパー何年契約かな？

実は他の駅遠マンションでに入ってたスーパーが、契約更新せず、次が決まらないで揉めている。

駅遠で、駐車場もないスーパーは、地域住民以外集客出来ないから、客単価高い商売じゃないと辛い。

ここも、いいスーパーが入っても短期契約だと、数年後に閉店しちゃうリスクがあるね。

スーパー、都市型スーパーではなく日用品スーパーという名前に変わりましたね。決まったのでしょうか。

>>2220 匿名さん

元々、都市型スーパーの定義は以下のとおり。

「主に都市部に見られる出店業態で、繁華街やオフィス街など従来ではスーパーの出店が考えにくかった商圏で、単身者や交通弱者である高齢者などをターゲットにした小型スーパーマーケット。」

この様に断言してしまうと、ここは、繁華街でもないし、出店する側のモチベーションが益々低下するから、表現変えたのでしょう。

しかし、日用品を売る店側の立場に立てば、これだけ駅遠スーパーで、スーパー客用の駐車場が無いのは致命的です。

敷地内ビューの棟要らないから、スーパー客専用駐車場が十分確保される設計にすれば良かったのに、デベの少しでも多く売りたいマインドが買ったのですね。

>>2221 名無しさん

完成引き渡しまで、出店者が決まらないと洒落にならないから、デベは、ギリギリになると、激安かつ出店者有利な条件で投げ売りします。

すると、その後、引き渡された管理組合は、そのつけを長年払わされることになります。つまり、安く貸してる分、収益が悪化するから、長期修繕計画費用などにも影響します。

ただ、客観的にどう見ても、十分な専用駐車場も無く、この駅遠マンションに出店してくれる奇特な事業者がそんなにいるはずがありません。

私は申し込むのは、出店者が決まってからにするつもりです。
元々、あまり、眺望にも方角にも拘りがないので、むしろ、人気の低い安い部屋に興味あります。
ただし、スーパーが入らないなら、最悪なので、それは避けたいです。

今の時点で出店者決まってないってことあり得るんですか？

>>2204 マンション検討中さん
２回目の予約の変更したけど、枠かなり空いてるようでした。やはりエレベーターやゴミ置場など厳しい条件なのに高いから、検討やめた人が多いのかな

>>2222 匿名さん
そもそもスーパーへの貸し賃と住人って全く関係なくない？
スーパーが入らず空き地で７０年だったとしても管理費には何の影響もないじゃん

普通に考えたら
スーパー→日鉄興和→共同印刷
だけど
スーパー→管理組合→日鉄興和→共同印刷
もなくはないかもね

3回目の予約を入れましたが、予約状況を鑑みると少し苦戦しているようですね。
日程調整の難易度は7月がピークで、8月9月にかけて尻すぼみしている印象です。
果たして、秋口の販売のスタートラインにどの程度残るのか、、、
そして、営業さんからも、ここの意見を気にしている様子が伺えました。

>>2226 通りがかりさん
あるわけないでしょ・・・
管理組合開始前にスーパー決まるんだから
常識もないのかここの住人は

定借とは言えここより立地が良い物件もなかなかないし、かなりの倍率になると思いますよ。

パークタワー渋谷笹塚は、借地料の大半は販売価格にオンされるみたいですね。所有者は月々のランコスを安く抑えることができ、インフレリスクも三井不動産が担保してくれるわけです。さすがの横綱相撲。三井不動産しか勝たん！！

不動産はデベよりも立地の方が遥かに大事ですよ。笹塚も立地が良いから人気なのだと思う。

>>2228 口コミ知りたいさん
そう？
スーパーの存在は住民にとって重要だから
竣工後に組合に契約を継承することもあるんじゃないかな？

>>2231 匿名さん

マンションはもはや嗜好品なので、ブランドも非常に大事です。チャイナはパークシリーズや三井不動産主幹事のJV物件を指名買いしているとの話もよく聞きます。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111968

>>2220 匿名さん
肉のハナマサが近くの店舗を閉鎖してここに移転してくる線がありそうですね。他のスーパー各社は敬遠してるようなので、最悪ケースの展開ではありますが。やはり駐車スペースなしの大規模&駅遠は採算的には不利かと。できる限り周辺住人が利用してくれることが必須条件です。

>>2224 マンション検討中さん

ありがとうございます。同感です。
掲示板が盛り上がってる割に2回目行ったとか聞かないから、買わない人達がワーワー言っててるだけかなとか思いまして…

>>2234 マンコミュファンさん

この駅遠いマンションで、専用駐車スペース無しで、たかが570世帯だけで、共稼ぎで昼不在の部屋が多いのに、大手のスーパーが入るとしたら、よほど、家賃激安にしないと無理でしょう。

この基本設計が誰がしたの？
ちょっと目先の売上に目がくらんで、めいっぱい棟数増やしたんだね。

車がないと生活できないというのは地方だけの話で、ここみたいな都心立地なら車が無くても便利に生活できますよ。

都心だからという問題ではなく、
車が必要な場面はあるので、
一定割合の駐車場は必要なんですよ。
駐車スペースを減らして金儲けに走っている人たちには分からないんでしょうね。

ここみたいな都心に住んでたら車が必要な場面なんて無いですよ。車が必要なのは地方だけの話だよ。

車はなくてもいけるけど、自転車は１人１台必要なんだよー

>>2236 マンション検討中さん
高級スーパーは駅近でないと商売にならないですし、格安スーパーは駐車スペースがないと商売にならないので、消去法で普通のスーパーしか選択肢はないと思いますが大規模すぎて賃料に見合う採算が取れそうにないというのが事業者目線かと。住人目線ならスーパーができれば何でもいいと思いますが、なかなか厳しい立地ではあります。大規模マンションが沢山周辺にできるなら変わるかもしれませんが、立地調査で昼夜ともに人通りの少なさが影響してしまうので。

>>2219 マンション検討中さん
スーパー決まらなければ死活問題なので最初の賃料割安にしてでも誘致すると思います。ただ普通の賃料に戻した時点で撤退されてしまう可能性はそれなりに高いかもしれません。OKのような集客が上手いスーパーが入ってくれれば別ですが、普通のスーパーでは苦戦必至な気がします。

スーパーは住宅地なら駅から離れてても採算取れるのでは？都心は駅から遠いスーパーたくさんあると思うのだが。

>>2243 匿名さん
少なくともこの辺りは駅近に成城石井、三徳、マルエツ、ダイエーがありますよ。他の都心はわからないですが。

>>2244 eマンションさん
あとクイーンズ伊勢丹もなにげに便利。

>>2245 口コミ知りたいさん
ここにはそれらのスーパーを凌駕する最強スーパーが入ると思ますよ。駅遠住民からしたら超絶スーパーが少ないエリアですし、みんな駅近で買物せず自宅近くのここを利用するのでつぶれることはあり得ません。

>>2240 マンション検討中さん
パークシティ中野は各住戸に駐輪場3台確約と営業から言われましたよ

中野もスーパー入るけど、三井リーシングで仮にスーパー撤退しても、大家の三井が管理費払ってくれるから安心。

どこの駅からも遠い物件で「都心立地」とか笑えないんだけど・・・
とはいえ車あったら大塚のLIFEとかいけばいいしなぁ
「日用品スーパー」なら食品専門のサミットとかではなさそうかな
うちは三徳いってるから別になんでもいいんだけど子どもの服とか文具とか買えると嬉しい

クイーンズ伊勢丹は旗艦店の白金店以外は品質があまり良くない。ライフとか入ってくれたら最高なんだけど。

エリアでスーパーの需要があれば既に存在しているでしょ。これくらいの規模でもマンション住民だけの購買力ではミニコンビニも賄えないレベル。

やはり、このマンションは、ちゃんとしたスーパーが長期契約するのかどうかが正にクリティカルに重要。

何年契約で何処に決まるのか、分からないうちは、下手に、契約出来ない。

駅遠マンションの、比較的規模のある家賃が高いスーパーは、十分な専用駐車場が無いところには出店しない。

そんなスーパー、都内中探しても無い。

ロピア

>>2253 通りがかりさん

ロピアも駅遠のところは、大半が広大な駐車場がある。

ここでまさかのドン・キホーテ

>>2255 買い替え検討中さん
エレベーターやゴミ置き場の醜態を見てると
全くないともいえないw

>2252

具体的なテナントが決まるのって入居の少し前ってのが一般的。テナントがわからないとってことだと検討すらできない。

平日にスーパーで買い物をする場面は、会社帰りの帰宅途中。
駅から遠いこの場所を住民以外が利用する場合、自宅を通り越して買ってからまた戻ることになる。
さて、自分だったら利用するだろか？
よほど買いたいものがない限り他で買うのではないだろうか？

そもそも後楽園近辺ならクイーンズがあるし茗荷谷なら三徳がある
リビオスーパー使うのは住民と坂下の近所だけ

ニュースに良く出るマルダイで良いやん
大手のどこかに売却したからそこが名前だけ使えば話題になるぜ
あの社長も店頭でインタビュー受けて

>2257

日鉄興和の某タワマンは、入居して半年たってからテナント開業なんて残念な結果に。地主さんのせいといわれてるけど。ここもテナントの床をだれが持ってるかは確認かな。

>>2225 口コミ知りたいさん
＞スーパーが入らず空き地で７０年だったとしても管理費には何の影響もないじゃん

何を言ってるのか？

ここは、物件概要に以下のとおり明記されている。
「建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有」

広大なスーパー用の店舗エリアの家賃は管理組合に入る。
それが、ゼロなら、最終的に、各住戸が負担することになる。

デべが、格安で何処かのスーパー契約した後は、全て管理組合が引き継ぐことになる。

>3262

テナントって共用部分ではなく、デベか旧地主の持ち物ってのが一般的。

>>2262 マンション検討中さん

スーパーの区画が共用部分かどうかは物件概要に書いてないのでは。

>>2262 マンション検討中さん
大丈夫か？
共有部分って廊下とか入り口のことだぞｗ

テナントが共用部分なら、HPの共用空間に説明があるでしょ。他の共用施設と比べて一番大きい。これが抜けてたらかなり間抜け。

そもそも当たり前だけどサイトの共有空間にもスーパー入ってないから
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/commonspace/
管理組合の理事が回ってきてスーパーやテナントとの折衝するなんてありえないだろｗ
ちょっとは考えてみろよｗ

>2267

細かい突込みだけど、スーパーやテナントって。ここはスーパー＝テナントでしょ。

一般的な管理組合の業務の話なんだからそれでいいじゃん
わざわざ書き込むことではない

一般論でいうならテナントじゃない。細かいことが気になるもので。

マンションのテナントの仕組みも知らない人がネガを展開。ネガもバイトなのかな。

>>2252 マンション掲示板さん

住友商事が入ってるので、同社傘下のサミットと予想します。

JV物件の場合、売主のどこがどういう役割で入ってるかも確認。得意じゃないところを分担して残念なケースってのもある。

>2252

契約期間は重要ではないかな。不採算ならペナルティ払っても契約解除して撤退ってありうる。

スーパー部敷地はデベ管理が濃厚か。
とすると組合管理費への影響はないが、
数年後にスーパーの撤退や入れ替え、分割などのリスクは残ると。

>>2275 通りがかりさん
スーパー部敷地ってなんなん？
区分建物なんだから敷地は共有だよね？

>>2276 検討板ユーザーさん
スーパーが共有なわけないだろ・・・
住人に関係するのは
「スーパーが評判良い/悪いからマンションの評判に影響がでる」
「スーパーがなくなったら物件の評価が下がる」
程度だよ
そもそもスーパー部分は地権者だけのことでしょ

>>2277 口コミ知りたいさん

スーパー部分は、面積割で各住居の所有負担になるに一票。

>2278

まだ、共有部分と思ってる。スーパーも各住民で区分所有だとその建物分の価格も販売価格にオン。

スーパーの土地が住人所有とかいってるやつ
あの広大な土地の地代を毎月払うつもりってこと？

>>2277 口コミ知りたいさん

たぶん>2276は「敷地」っていう細かい言葉にこだわってるだけです
1万2000平米の敷地の定期借地権は(スーパー区分所有者を含めた)区分所有者全員で準共有だから、それを言って「敷地は共有だよね」って言ってるんだと思う
スーパーの区分が共有と言ってるわけではないと思う

>>2277 口コミ知りたいさん
スーパーが共有とは言ってませんよ！

>>2281 検討板ユーザーさん
拙い書き込みを補完していただきありがとうございます^_^

>>2276 検討板ユーザーさん
紛らわしくてスマン
スーパー区分の使用権ってことね

>>2284 2275さん
使用権ってナイスな表現ですね
定借は使用権でしかないですもんね

ジムとかヨガ教室とかいらないから管理費下げるかエレベーター増やしてほしいって思ってるのうちだけじゃないよね…？

サミットも良いけどやはりライフが来て欲しいな。

>>2286 マンション検討中さん
実需の人はみなさんそう思っているんじゃないですか？余計な共用施設よりエレベーターとゴミ置き場増やして欲しいと。

>>2265 買い替え検討中さん

https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069#Mp-Ch_1-Se_1


法律で定義されている。

>>2288 匿名さん
みんなって決めつけるのはどうよ？
おれはジムは欲しいよ
もちろんエレベーターとゴミ置き場は増やして欲しいが

>>2287 匿名さん
大塚のライフとサミットに行ってみるとよく分かるけど、夜に歩いてる人の数が圧倒的に多く集客が小石川とは比べものにならないので、2社は余程の負い目がなければ罰ゲームのようなところに出店しないと思うし、出店したとしても4～5年で撤退をしいられそう。なんで駐車場もなく人通りも少ないところに高い賃料払って協力しないといけないのかという。。

入居時前後には出店されてないとさすがにマズイと思うので、
当初数年間は賃料を割り引いてでも招致するだろう。
その期間が終わったら後の収支次第では徹底もあり得る。

23区の中で人口増加率5位の文京区が金にならないってことはないと思うが、このスレの不安を打ち消すためにさっさと入居予定のスーパー発表してほしいな

>>2295 さん

もっとあるはずというけど、春日駅周辺はクィーンズ伊勢丹もダイエーもあるし、パークコートの下にマルエツもできたし、むしろスーパー激戦区なのでは…？
極端な高級路線or低価格推しのスーパーが入るなら別だろうけど、地域住民は基本的に自宅から近い方に行くんだから、コンビニと一緒で、既存のスーパーが密集してることは出店戦略にマイナスじゃないと思うぞ。

>>2296 検討板ユーザーさん
ダイエーやクィーンズ、坂上の三徳とか近い人はわざわざ来ないかな。どれだけの人がここの常連になるんだろう。
極端な低価格推しの方が珍しくて遠くからも来るかもしれないけど、駐車場ないってことは安物大量買いにも向かないのか。

>>2297 マンション掲示板さん
自転車の荷台に段ボール箱を括り付け前カゴに山盛りの買い物客で賑わうんじゃね？

10月までにスーパー決まって無かったら、10月の販売は、私は少なくても申し込みは辞退します。

早く誘致成功させて、発表して欲しい。

>>2295 マンション掲示板さん
けっこう地下鉄でデパ地下行っちゃうんですよね
イケセイのThe Gardensはなくなっちゃったけど池袋東武の北野エースはお魚の評判もとてもいいですよ