リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>2147 マンション掲示板さん
こういうのは「公式」って言えるのか？

>>2148 匿名さん
定借は個人的には無しですが、賃貸よりマシということなんですかね
規模も大きいので一筋縄にはいかなさそうです

>>2147 マンション掲示板さん

営業活動お疲れ様です。
頻繁にコメントしないといけないほど、ネガティブな情報が溢れていて大変ですね。

ここにいるのは、買えない人ではなく、買えるけど買わない人ばっかりですよ。

>>2151 名無しさん

普通は「方程式」かね。勝利の方程式とか。

私もそうですが子供の年齢や環境を考え、本気で購入を検討していたのにマンションの実態が明らかになるにつれて勝手に期待していた分だけ裏切られた気持ちになってる方が多いのではないでしょうか。だから愚痴の一つや二つも言いたくなる。

文京区でこの内容で坪600なら定借の割安感はあるね。
さすがリーズナブルな値付けの多い日鉄興和＆東京建物。

ルジェンテ、ディアナコートに室内設備は劣らないのであれば選択肢になり得ますね

2155さんに同意。
駅遠で定借ということもあり相対的に安い物件を勝手に期待し、勝手に裏切られてるだけ。自分もそう。でもこんな物件が売れては周辺の今後の新築の傾向に悪い意味で影響を与えそうなので、自分勝手ではあるが文京区のことも考えて売れて欲しくない。
出て来た物件を見てみると、メリットは文京区に稀有な大規模であることだけ。価格も少しだけ安く見えるがランニングコストを考えるとおそらくトントン。設備もダメ。

>>2155 匿名さん

全く同感。
いい加減な投資家ではなくて、実際に住みたいと考えていた人ほどがっかり感が半端ないです。

>>2147 マンション掲示板さん

いやいや、誰も値下げ期待していないでしょう。薄い期待は今からでも仕様を変えて欲しいという願望ですが、それは無理でしょう。

だから、単に、富裕層を相手にしていない物件だと分かってがっかりしているだけです。

購入を検討していましたが悩んでいます。
エレベーターの台数さえ増やしてくれれば値段は許容範囲内です。

エレベーターの台数は本当に侮らない方がいいです。朝夕の通勤帰宅ラッシュ時に待たされること程イライラすることはありません。コープやネットスーパーなんかもインターホンが鳴ってから棟によっては10分以上待たされると思います。いざエントランスを出てみたら雨が降り出した、忘れ物に気づいて家に戻る時にエレベーターが全台1階にいない状況も十分考えられます。最近の新築マンションはエントランスに住民用のビニール傘が置いてあったりしますが、500世帯だとそれもあまり期待できない気がします。

ちなみに経験上、子育て世帯が多い物件ほど50世帯1基は必要だと思っています。

>>2154 匿名さん
そうだよね
公式って汎用性があるものだよね

>>2163 マンション掲示板さん
都心×同地区最大規模＝高くても売れる　なら公式だったね。どうでもいいけど。

>>2160 マンション検討中さん
富裕層は谷底低地選ばないからターゲットにしてないでしょ。
分譲マンション慣れしてると仕様気になっても、今賃貸や社宅の人には気にならないのかも。
文京区×大規模ってだけで興味持ってくれて、割高とか気にしない一時取得層が買うんじゃないか。

>>2161 マンション検討中さん
スピードを考慮に入れない台数論議に意味は見いだせませんな。

>>2160 マンション検討中さん
あなたが裕福層なら近隣2件のどちらかにすればいいでしょう

>>2166 購入経験者さん
いうてここは最大7階～10階なんだから大した差はつかない

>>2153 マンション検討中さん
来た～！
営業お疲れ様パトロール（笑）
買えない人？買えるけど買わない人？
どっちでもいいです。
しつこいな～、ここまで来たらストーカーですね（笑）
何が何でもリビオの営業さんのせいにしいんですね？
因みにあなたはどこの営業さんですか？

>>2160 マンション検討中さん
富裕層相手とは？

>>2169 マンション掲示板さん
そりゃネガ情報を否定して褒めまくってたら
営業と言われても仕方ないわな
購入予定者なら反論なんかせずに倍率が下がって喜ぶだろうよ

ここは立地が抜群に良いですからね。買いたい人は多いと思いますよ。

駅近じゃないので、駐車場は倍率高そうですね

>>2164 マンション比較中さん
確かにどうでもいい
的外れな用法で公式などといってドヤってるのが可笑しいだけ

駅遠だからといってこのエリアだけ車社会になるわけではないし、駅近マンションとの比較で駐車場需要が大きくなることはなくないか？
ちなみに近隣の駐車場では三井のカーシェアが合計10台くらいスタンバイしてるけど、これは逆に駅遠エリアだからこそといえるかも

駅距離・ランニングコスト・エレベーター・ゴミ・虫・（駐輪、駐車場）・シャトルバス・低地・仕様・天井高等ありますが、色々我慢しても、ランニングコストが今後も上がり続ける事を考えてしまうと、厳しいかもしれません。

4駅4路線利用・・・とは言うが（間違ってはない）全4路線後楽園春日駅通ってるので基本この2駅（しかもセットで1駅として扱われること多い）しか使わない
後楽園駅徒歩12分・・・信号待ち等を鑑みると15半以上は間違いなくかかる。この辺り詳しい人は知ってるが駅周りのドコモのシェアバイクは通勤時間帯マジで出払ってる。駅前の駐輪場の抽選も熾烈。出口から遠い棟はもっと歩く。
シャトルバス・・・通勤時間はまず激混み。乗れないこともあり得るか？通勤時間がバスの時間に縛られる。バス廃止されたらどうするの？
駐車場、駐輪場完備・・・数が少ない。駐輪場1戸に2台はほぼ不可。駅前の駐輪場確保できたとして、通勤に使ったら他の家族は自転車使えなくなる。
設備・・・部屋内は最新の新築にしては賃貸に毛が生えた程度で大したことない。この広さにしてゴミ置き場一つ。エレベーターも5機一箇所。敷地内でのウォーキング必須。
間取り・・・ボリュームゾーンは田の字
価格・・・お気持ち程度の見た目の安さ。ランニングコスト含めたら所有権と割とトントンなのでは？ルジェンテとディアナコートとは立地が違うので比較対象はシティテラスだが同じ間取りだとそんなに変わんないんじゃない（時期は異なるが）？そもそも自己資金かなり必要
リセール・・・定借なので10年とかで売らないとこの先売るの苦労しそう

これ買ったら割と人生詰む可能性が高いと思います。見た目はいいけどね

同じ定借でもパークホームズ小日向とか1.25億やん、92平米で。残存65年あるし。このスレの人殺到しそう。リビオの相場に対する高さが分かるね。
ちょっと頑張ればインペリアルも1.6億で買えるね今

ここは坪単価も安いし、立地も良いですからね。間違いなく売れると思う。

>>2178 マンション検討中さん
結局みんな新築が大好きなんだろうね
プレミアム価格だし、買った途端に中古なんだけどねw

中古のタワマンとかコンクリートの劣化が進んでるから直下型地震による倒壊リスクもあるぞ。

>>2181 匿名さん
建築物のコンクリートで強度が落ちるほどに劣化することはないので大丈夫です
ただ、施工不良の可能性はあります。新築もですが。

地震が無ければ良いけど、地震の揺れが大きくなるとコンクリートへの負荷が加速度的に大きくなる。タワマンの耐震性能は経年と共に落ちますよ。

今までタワマンの話なんかしてなかったと思うんですが、どした？

コンクリートが劣化した埋立地の中古タワマン買って、仕事中に大地震が来て家族が住むマンションが倒壊したら一生後悔するよね。不動産を買うってそういうリスクも考えないと。新築の方が絶対に良いと思う。

>>2185 匿名さん
そうかな？
個人的には資材価格が上がってる今の方が
コスト削減でスカスカになってないか心配だわ

>>2186 eマンションさん
そういう人は倒壊リスクの高い中古タワマンを買ったら良いと思いますよ。埋立地だと塩害もあるから50年も経てば躯体はかなり劣化してると思う。私なら怖くて住めないな。

新築/中古の話なら分かるけど、もうタワマンの話はいいよ、、、
このスレに関係ないでしょうよ

>>2159 マンション検討中さん

因みに私は安い価格を期待していたのではなく、億ションに相応しい仕様を期待していたのに、共用施設だけ豪華なだけで、生活者にとって重要な点、エレベーター、ゴミ出し動線、低い室内天井、駐車場などがダメダメだからがっかりしたのです。

>>2189 口コミ知りたいさん
ここ5-6年　ずっとそう
5年前、仕様を妥協して購入したが、今の新築はもっと悪い印象　せめて機能的な物件を選ぶしかない
ここは、ゴミ捨て場や駅距離やら、あまり機能的でない

ここのおかげ？でクレヴィア文京千石はかなり強気価格でも売れそう

>>2186 eマンションさん

まったく同感。2000年代の初期のマンションは建設費がいまほど高騰していない上に土地の仕入れ代も安かったから、それほど建設費を削る必要が無く、躯体も共用部の誂えも相当念入りにコストかけて作られてる。そのころは大手スーパーゼネコンが施工していた。

最近のは、建設費高騰でいろんなところを四苦八苦して建設費を圧縮しないと行けないのでコストカットが著しい。スーゼネの設計、施工が敷く無くなって長谷工施工のマンションが急増したのも最近の傾向。

とはいえ、外観は流行り廃りもあるし、設備は近年かなり進化しているから、やっぱ新築よな。数百億単位で税金たんまり入ってる再開発事業は相当予算に余裕あるし。

>>2193 口コミ知りたいさん
君のような見た目大好き向きだねここは
ニーズとマッチしてて良いんでない？

見た目イケていても外廊下

全然上がってねぇ。所有権なら２倍弱で売れるだろ。貸借はやっぱつれぇわ。

パークホームズ文京小日向ザレジデンス
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_75606396/
by SUUMO

>>2196 口コミ知りたいさん
やっす！
ここの方が全然いいと思ってしまうｗ

>>2196 口コミ知りたいさん

ちょっと前に上がってましたよ
ここでこの値段ならリビオは高くかんじるね

アトラス、ピアース、ヴェリテージを買った人が勝ち組やな

最近文京区で大型デベからの新築物件が滅多にないのもこれが定借にも関わらず注目を浴びてる理由では。。

新しいのは地権者が半分でアンダーで終わりましたブランズぐらいだったかな。
このマンション近接のシティテラスはもう売る気なくなったみたいだし

>>2111 匿名さん

> 耐震、免震にかかわらず耐震等級３なら安心

それは嘘！！
単なる耐震は等級が3なら、建物壊れないだけで、震度7は、震度7で低層階は揺れて、高層階は、3倍揺れる。

中はグチャグチャだよ。

>>2199
もうちょい前にヒルテラスゲットした人が勝ちでは？

キング→パ小石川
クイーン→昼テラス
ジャック→ブランズ本郷
定借ｗ→ここ

2回目の案内会行った人います？前回の時、営業さんの是非に！の圧で予約しちゃったけどキャンセルしようか怖いもの見たさで行こうか迷ってる。
買う気はあんまない。

中古のタワマンとか経年劣化が進んでるから直下型地震で倒壊するリスクも高い。新築が一番安全だと思う。

>>2192 マンション検討中さん
東日本大震災前のタワマンは今より施工管理が緩かったから、表に出てない施工不良たくさんあると思うよ。中古なら東日本大震災後の物件を選ぶというのが不動産業界では当たり前の感覚。

>>2206 匿名さん

なので、中古なら、昔から施工管理の厳しい三井とか三菱物件にしておきましょうという話。万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし。
大手でも、今は良くなってるけど昔の野村とか目も当てられなかった。

>2207

三井の施工管理が厳しいって・・・。施工トラブル続出だよ。横浜の杭不足なんて、チェックすらばすぐわかるレベルのデータ偽装見抜けなかった。

>2205

横浜の杭不足は3・11の時に棟と棟でずれて発覚。３・11に耐えた物件はそれなりの強度はあったということ。

売り主の検査厳しいのはスミフじゃね？
基本竣工売りだから細部にも気をつかう

すみふも恵比寿でやらかしてるし、あそこは内覧時にも問題が指摘されていたのに引き渡ししちゃった。

＞万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし

これ、大きな勘違い。問題見つかっても対応するまでハードル高い。最強の弁護士抱えてるし。

>>2211 匿名さん

内装全部リフォームの上グレードアップまでしてくれたやん。神対応よ。

>>2206 匿名さん
この書き込み、だいぶ前からあちこちで見るけど、同じ人かなー。3.11前後で施工管理に差なんかないのに。

>>2208 匿名さん

現場の杭打ち不足とか、施主検査でで分かるようなことじゃないよ。何をチェックすれば良かったって？三井が自身で掘ればってか(笑)
とりあえず何でも「チェック不足」とか言っとけばいいと思ってない？

>>2212 匿名さん

これも間違い。
自らを守るために評判を落とすような無駄な抵抗はしない。むしろゼネコンを犠牲にしてでもユーザーにいい顔しようとする。
もちろん、浦安の一戸建てのときような、購入者からの後付けの不当請求に対しては断固として応じない。それがまっとうな企業というもの。

いずれにしろ、タワマンでもメジャーセブンでもない
この物件には関係ないですな

ここのスーパー何年契約かな？

実は他の駅遠マンションでに入ってたスーパーが、契約更新せず、次が決まらないで揉めている。

駅遠で、駐車場もないスーパーは、地域住民以外集客出来ないから、客単価高い商売じゃないと辛い。

ここも、いいスーパーが入っても短期契約だと、数年後に閉店しちゃうリスクがあるね。

スーパー、都市型スーパーではなく日用品スーパーという名前に変わりましたね。決まったのでしょうか。

>>2220 匿名さん

元々、都市型スーパーの定義は以下のとおり。

「主に都市部に見られる出店業態で、繁華街やオフィス街など従来ではスーパーの出店が考えにくかった商圏で、単身者や交通弱者である高齢者などをターゲットにした小型スーパーマーケット。」

この様に断言してしまうと、ここは、繁華街でもないし、出店する側のモチベーションが益々低下するから、表現変えたのでしょう。

しかし、日用品を売る店側の立場に立てば、これだけ駅遠スーパーで、スーパー客用の駐車場が無いのは致命的です。

敷地内ビューの棟要らないから、スーパー客専用駐車場が十分確保される設計にすれば良かったのに、デベの少しでも多く売りたいマインドが買ったのですね。

>>2221 名無しさん

完成引き渡しまで、出店者が決まらないと洒落にならないから、デベは、ギリギリになると、激安かつ出店者有利な条件で投げ売りします。

すると、その後、引き渡された管理組合は、そのつけを長年払わされることになります。つまり、安く貸してる分、収益が悪化するから、長期修繕計画費用などにも影響します。

ただ、客観的にどう見ても、十分な専用駐車場も無く、この駅遠マンションに出店してくれる奇特な事業者がそんなにいるはずがありません。

私は申し込むのは、出店者が決まってからにするつもりです。
元々、あまり、眺望にも方角にも拘りがないので、むしろ、人気の低い安い部屋に興味あります。
ただし、スーパーが入らないなら、最悪なので、それは避けたいです。

今の時点で出店者決まってないってことあり得るんですか？

>>2204 マンション検討中さん
２回目の予約の変更したけど、枠かなり空いてるようでした。やはりエレベーターやゴミ置場など厳しい条件なのに高いから、検討やめた人が多いのかな

>>2222 匿名さん
そもそもスーパーへの貸し賃と住人って全く関係なくない？
スーパーが入らず空き地で７０年だったとしても管理費には何の影響もないじゃん

普通に考えたら
スーパー→日鉄興和→共同印刷
だけど
スーパー→管理組合→日鉄興和→共同印刷
もなくはないかもね

3回目の予約を入れましたが、予約状況を鑑みると少し苦戦しているようですね。
日程調整の難易度は7月がピークで、8月9月にかけて尻すぼみしている印象です。
果たして、秋口の販売のスタートラインにどの程度残るのか、、、
そして、営業さんからも、ここの意見を気にしている様子が伺えました。

>>2226 通りがかりさん
あるわけないでしょ・・・
管理組合開始前にスーパー決まるんだから
常識もないのかここの住人は

定借とは言えここより立地が良い物件もなかなかないし、かなりの倍率になると思いますよ。

パークタワー渋谷笹塚は、借地料の大半は販売価格にオンされるみたいですね。所有者は月々のランコスを安く抑えることができ、インフレリスクも三井不動産が担保してくれるわけです。さすがの横綱相撲。三井不動産しか勝たん！！

不動産はデベよりも立地の方が遥かに大事ですよ。笹塚も立地が良いから人気なのだと思う。

>>2228 口コミ知りたいさん
そう？
スーパーの存在は住民にとって重要だから
竣工後に組合に契約を継承することもあるんじゃないかな？

>>2231 匿名さん

マンションはもはや嗜好品なので、ブランドも非常に大事です。チャイナはパークシリーズや三井不動産主幹事のJV物件を指名買いしているとの話もよく聞きます。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111968

>>2220 匿名さん
肉のハナマサが近くの店舗を閉鎖してここに移転してくる線がありそうですね。他のスーパー各社は敬遠してるようなので、最悪ケースの展開ではありますが。やはり駐車スペースなしの大規模&駅遠は採算的には不利かと。できる限り周辺住人が利用してくれることが必須条件です。

>>2224 マンション検討中さん

ありがとうございます。同感です。
掲示板が盛り上がってる割に2回目行ったとか聞かないから、買わない人達がワーワー言っててるだけかなとか思いまして…

>>2234 マンコミュファンさん

この駅遠いマンションで、専用駐車スペース無しで、たかが570世帯だけで、共稼ぎで昼不在の部屋が多いのに、大手のスーパーが入るとしたら、よほど、家賃激安にしないと無理でしょう。

この基本設計が誰がしたの？
ちょっと目先の売上に目がくらんで、めいっぱい棟数増やしたんだね。

車がないと生活できないというのは地方だけの話で、ここみたいな都心立地なら車が無くても便利に生活できますよ。

都心だからという問題ではなく、
車が必要な場面はあるので、
一定割合の駐車場は必要なんですよ。
駐車スペースを減らして金儲けに走っている人たちには分からないんでしょうね。

ここみたいな都心に住んでたら車が必要な場面なんて無いですよ。車が必要なのは地方だけの話だよ。

車はなくてもいけるけど、自転車は１人１台必要なんだよー

>>2236 マンション検討中さん
高級スーパーは駅近でないと商売にならないですし、格安スーパーは駐車スペースがないと商売にならないので、消去法で普通のスーパーしか選択肢はないと思いますが大規模すぎて賃料に見合う採算が取れそうにないというのが事業者目線かと。住人目線ならスーパーができれば何でもいいと思いますが、なかなか厳しい立地ではあります。大規模マンションが沢山周辺にできるなら変わるかもしれませんが、立地調査で昼夜ともに人通りの少なさが影響してしまうので。

>>2219 マンション検討中さん
スーパー決まらなければ死活問題なので最初の賃料割安にしてでも誘致すると思います。ただ普通の賃料に戻した時点で撤退されてしまう可能性はそれなりに高いかもしれません。OKのような集客が上手いスーパーが入ってくれれば別ですが、普通のスーパーでは苦戦必至な気がします。

スーパーは住宅地なら駅から離れてても採算取れるのでは？都心は駅から遠いスーパーたくさんあると思うのだが。

>>2243 匿名さん
少なくともこの辺りは駅近に成城石井、三徳、マルエツ、ダイエーがありますよ。他の都心はわからないですが。

>>2244 eマンションさん
あとクイーンズ伊勢丹もなにげに便利。

>>2245 口コミ知りたいさん
ここにはそれらのスーパーを凌駕する最強スーパーが入ると思ますよ。駅遠住民からしたら超絶スーパーが少ないエリアですし、みんな駅近で買物せず自宅近くのここを利用するのでつぶれることはあり得ません。

>>2240 マンション検討中さん
パークシティ中野は各住戸に駐輪場3台確約と営業から言われましたよ

中野もスーパー入るけど、三井リーシングで仮にスーパー撤退しても、大家の三井が管理費払ってくれるから安心。

どこの駅からも遠い物件で「都心立地」とか笑えないんだけど・・・
とはいえ車あったら大塚のLIFEとかいけばいいしなぁ
「日用品スーパー」なら食品専門のサミットとかではなさそうかな
うちは三徳いってるから別になんでもいいんだけど子どもの服とか文具とか買えると嬉しい

クイーンズ伊勢丹は旗艦店の白金店以外は品質があまり良くない。ライフとか入ってくれたら最高なんだけど。