リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>201 匿名さん

何が有利なの？
所有権でも相当圧縮できるけど。

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>>203 eマンションさん
最近係数をかけてより実勢価格に近い評価額を採用することになったんですよ。
所有権でキャピタルが出たら出たで乖離率が上がるので相続税評価額も上がり、税金も今後余計に払うことになるでしょうね。

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多少高くても共用部や室内よ高級感は維持して欲しいわ
某リビオのようなタンクトイレは論外な

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相続を考えた時、借地権は評価額を計算するのが大変かな。所有権だと固定資産税評価額を使える。

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>198

旧法借地権だと地主側に正当事由がないと延長を拒否できないってのがネックで定期借地権ができた。経緯を考えると延長は考えないほうが無難。

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７０年って長期の借地権がどう影響するかが難しいところ。竪排水管って５０年くらいで寿命になる。あと２０年で取り壊すって建物をいつまでコストをかけて維持するかってのが議論になり得る。

１００年コンクリートを使ったとしてもそれ以外のところで寿命が決まる。

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築50-70年のマンションってどのくらいの賃料だと借り手がつくのかね。
自分は絶対に住みたくないが。

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>>208 匿名さん
100年もつらしいよ。
https://www.ppfa.gr.jp/pvc/features/

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>>209 匿名さん
築約60年のコープオリンピアのワンルーム56.21平米が月25万で出ているみたい。管理費別で5万4600円とか

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>>211 匿名さん

コープオリンピアみたいな特別な物件だと借り手はつくかもね。
それでも新築の半額ぐらいかな。

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原宿の超一等地はハズレ値だろｗあほかｗ

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>>205 匿名さん

そうですよねpcz三番町も仕様は悪かった

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https://suumo.jp/chintai/jnc_000087343692/?bc=100359078201
築50年弱
75平米30万円（募集）

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>>215 eマンションさん

駅近のフルリフォーム物件か。
２０年後に解体だとなかなかお金かける気にならんよね。
まあそれでもこの賃料で借り手がすぐにみつかるかどうか。ある程度の空室期間は想定したほうがよさそうやね。

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>>216 匿名さん
逆にあと20年のところで手を入れる人が多い気もする
最後のリフォームタイミング、みたい感じで
ラスト20年をしっかり貸すためのコスト

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70年定借って一番古くてどのくらい？まだ築50年以上の例がないんじゃないかな。未知の世界だね。

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とはいえ、建て替えしようとしても周辺の学校や神社、一部住民などが反対して建て替えでもめている物件も区内にあるし、総合設計制度を使って建て替えというのもなかなか難しいんだなあというのが正直な感想。

おそらく50年前後で建て替えになって資産価値が爆増する所有権マンションが最も有利なんだと思うんだが、実際には資金面や近隣との摩擦なども含めて、すんなり建て替えできる所有権マンションなんていくらもないんじゃないだろうかと思う。

理論的には所有権の方が有利かもしれないが、実際はどうなんだろうな。コープオリンピアは作ったデベロッパーの社長の子孫が反対して建て替えが頓挫したという記事を読んだことがある。建て替えが事実上できない、朽ちていくしかない所有権マンションは多いと思う。

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文京区に限って言えば、小規模なマンションがほとんどで、おそらく日本全国の小規模マンションで起きている修繕積立金不足や、所有者の高齢化、収入の減少による管理費未納などの問題が文京区のマンションに襲いかかる事だと思う。

おそらく200戸を超える物件は生き残れると思うが、それ以外はどうだろう。たとえ定借だとしても、ここは500戸超、70年の間優良な管理を維持できると思うのだがいかがだろうか。

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>>220 匿名さん
「200戸を超える物件は生き残れる」
「500戸超、70年の間優良な管理を維持できると思う」
の根拠はどんなですか？
（おおむね同感なのですが私は直感的に根拠レスでそう思うだけなので、そうお考えになる理由をお聞かせいただきたいです）

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大規模マンションは要りません。

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>>218 匿名さん

銀座タワーは残29年で坪＠330～380ぐらいですね。
利用価値があるものには何らかの値段はつくということでしょう。家賃から逆算すれば当たらずとも遠からずかと。

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銀座タワーの場所に所有権の新築タワマンできたとしたら、坪１５００は超えてくるでしょうね。

それが坪４００弱とかいうヨワヨワ価格なのは、本当に利用価値分でしか値がつかない証明になりますね。

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銀座タワーが所有権だったら築20年、今の相場なら坪800-1000ぐらいいきそうだよね。

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銀座タワーは50年定借でしょ。
築30-50年でめちゃくちゃ利便性が高い、こういう物件なら充分に借り手がつくと思うけど、、、家賃もけっこう取れそう。
こことはちょっと違うよなあ。駅から遠い文京区で築50-70年、どうなるのやら。

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>>226 匿名さん
基本的に需要を供給が上回れば安くなる、という理屈から行くと文京区でファミリー向けの広い3LDKの間取りは希少なので常に需要が上回っている。不具合が目立ってきている築古でも我慢して入居しているご家族は多いだろう。昨今建築されているマンションはどれも狭く2LDK以下の間取りが多いので将来にわたって足りない状況は続くと思われるから、それほど悲観しなくてもいいと思う。

それに文京区に住みたい人は繁華街や駅近を必ずしも好まないと思われるので、そこもここに有利なポイントだと思う。

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>>227 匿名さん

養護がアクロバットになってきましたね。


銀座が需要ないとは思わんが。
むしろ銀座で唯一分譲タワーマンション
インバウンドも大好きな立地だろう
希少性はこちらの比ではない

しかしながら築２０年程度なのに
坪３５０ー４００弱と全く振るわない取引実績

これはひとえに定借所以だろう

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>>227 匿名さん

50-70年後、ここの500戸超のかなりが賃貸に回されるとすると（代替わりもしてるわけでそうなる部屋が多そうだよね）、築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるかは未知数だよね。
それこそ相場の半額が基準で、そこから値下げ合戦にもなりかねない。空室率を加味して(当然だが空室期間は賃料入りません)ランニングコスト引いたら手元にほとんど残らないなんてことにもなりそう。

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>>228 マンコミュファンさん
保健室の先生が白衣着てムーンサルトを決めた光景が目に浮かんでくすっとしてしまいました。

それはさておき定借は建物部分だけが所有権で、土地部分がないところで減価されているというのはあると思うんですよね。おそらく借り手がいないだろうという予想とは関係がないところで相場が形成されていると思います。

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>>229 匿名さん
>築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるか
管理次第というところはあるでしょうね。不具合があったら築20年でも厳しいのでは。

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70年間良好な状態を維持するには相当な修繕費が必要そう。
最終的には管理費＋修繕費＋地代で10万超かな。

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残存20年以降は負債と考えるべきだな

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>>232 匿名さん
ここはタワマンではないですし戸数も多いですからお安めになると思いますよ

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文京区にある家を相続したら貸すより住むとおもうな
だって便利だもん。親がローン返しおわった家に住むほどコスパのいいことはない
たとえ50年後に月10万かかったって、そんなんじゃワンルームにも住めない昨今、すっごいお得じゃない？

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>>235 匿名さん
50年後を「昨今」で語りますか(笑)

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利上げ決まりそうですね。不動産価格がどう変わるか気になります。ここも強気に出れなくなるといいのですが

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都内の不動産価格上昇は、供給要因が主な理由だと思うので、マイナス金利の解除のみでは中々崩れないと予想している
さらに先の話で、ゼロ金利の解除とそれに伴う円高までくれば、海外投資家の需要が減退&ローン金利の上昇により国内需要が冷え込むので、需要要因から右肩上がりの上昇に多少のブレーキがかかると予想

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どうかな、急な利上げは日本経済がクラッシュする可能性がある。
ほとんどの人が慎重意見のはず

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バブル末期になると小石川に象徴的な物件ができる偶然の必然

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> 小石川に象徴的な物件
小石川の超有名建築物

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>>241 匿名さん
定借は本当残存期間次第で売りづらく、融資先の銀行も限られてくる為、慎重に判断しないと痛い目にあう。
ランニングと今後の金利が気になりますね。

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>>243 マンション掲示板さん

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70年定借なので新築時のローンは問題ないと思う。

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期間とか関係なしに、そもそも定借だと対象外の銀行があるのでは？

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>>247 マンコミュファンさん
また住宅ローンが組める銀行でも自己資金が最低3割必要など、所有権マンションより条件がわるいことが普通なので、ご利用は計画的に。

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>>248 マンション掲示板さん
定借物件は抽選で当ったけど、思ったより住宅ローン組めないなどでキャンセルになってしまう可能性もありますので、事前に住宅ローン相談を受けておくことをお勧めします。

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↑どちらかというとキャッシュが豊富で将来売る必要のない富裕層向けの物件。

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おそらく相続税対策として買うパターンはありだと思うな。自分が老人ホームにお世話になるようになったら子供達に住まわせる。子供はライフスタイルが変わったら引っ越して売らずに賃貸に出す、あたりがよろしいかと。

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キャピタルゲインを追い求めての短期転売にはあまり向かないと思うので、長く持ち続ける見通しがあるかどうかというのが重要なポイントかもしれない。泡銭を持った変な投資家気取りみたいなのが来ない分、実需の人はじっくり見定めて買える余裕があると思う。

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