リビオシティ文京小石川ってどうですか？

そもそも「永住目的なら」ってことは，他人に売れない物件って証拠なんだけどな
いい物件＝売れる物件に決まってるじゃん

一番困るのが、なんらかの理由でローンを払えなくなったとき
残債以下でしか売れない場合地獄だよ
築20年超えたらローンも難しい
パークコート渋谷も代々木公園目の前好立地タワマンにも関わらず、定借だからあまり高くなっていない
だからこそ定借は、三田ガーデンとかコープオリンピアとかパークマンション千鳥ヶ淵くらいのピンポイントのスーパー立地の必要がある
小石川だったら傳通院の目の前とか小石川後楽園借景とか

伝通院なんて不便すぎていらんだろう
アトラスタワーもSapixの親が邪魔くさいしなぁ
教育の森に隣接してたらベストかな
セミうるさいけど

まぁリビオは立地になんの魅力もないからせめて安くあってほしかった

>>1819 匿名さん
ここがディアナやルシェンテみたいに窪町小だったらまだ分かるけど、別に柳町小にバリューもないし、文京区アドレスだけ欲しいなら、中古で良いじゃんって話で、ここを今の価格でポジティブ向きの発言してるアカウントは全部信用出来ないね(笑)

広域で見てるアカウントはどれもかなりシビアな評価だけど、こっちの方がど正論で的を射た適切な意見だよね

文京ママとかいうやつ，教育重視のはずなのに一番大事な学区に触れないのおかしいよなｗ

正直今の時代なら教育重視のママは3S1Kとか番町とか良い学区に引っ越すために幾千マン払うよりそのお金で留学させた方がいいかなと、、僕も子供いるけど最近特にこう思ってる

ようわからんけど
留学くらいなんとでもなるやん
なんとでもならないならここ買えないやん
両方金出してあげたらいいだけでしょ？

>>1825 マンション検討中さん
文京区ダディとかいう地域垢も一次取得なら仕様気にしないで買いとか適当なこと言ってたからな
価格も高くないとかポジショントークごすぎるわ
地域垢ほど参考にならんものはないｗ

>>1826 eマンションさん
留学するための基礎学力習得はどのように？

留学する如何に関係なく、その基礎学力涵養目的で３S1Kが人気学区として共通の価値観になっているのかなと

ここの学区となる柳町小学校はインクルーシブ教育に力を入れてるから
それを理解したうえで入居したほうがいい。
令和６年度の生徒537人中，特別支援学級の生徒が40人います。
https://www.bunkyo-tky.ed.jp/yanagichou-ps/index.cfm/7,html
理念に共感できる方には特におすすめします。

>>1830 マンション検討中さん
そんなところにわざわざ入れるつもりはありません
私立か国立に入れますから

正直なところゴミ置場500戸オーバーで1階に１箇所とか本当にやめてほしかった。
そして本当にエレベーター少なすぎ。ゴミ捨て場行くのに待たないといけないじゃないか。
そして維持費が高くない?
地代、管理費、解体積立金、修繕積立金で70㎡クラスで６万円オーバー。地代と解体積立金物価?人件費上昇ならいずれ上昇する可能性有りってどういうこと。永住目的で購入しても不安しか残らないよ。修繕積立金いずれ解体するのに積み立てすぎじゃないか?そんなに必要なのかな?
価格と設計ともに見直してほしい。
買いたいので誰か反論してください。

>>1832 マンション検討中さん
適正価格です

管理費の平米単価って数年前までは平米単価２００円くらいが相場だった。人件費高騰で少し上がってきてるけど倍以上ってぼったくり。シャトルバスにいくらかけるのか。要確認だね。

>>1835 マンコミュファンさん
ダメは言い過ぎ
まあまあくらいでしょ

立地ダメでも相応の価格なら良いんだけどね
現状はそんな価格じゃないから全然ダメ

>>1832 マンション検討中さん
もう結論はでてる物件
買いたいとか言ってる時点で売主の思う壺

評判が悪くなると倍率が下がってラッキーだわ

MRで営業の人に「ほぼ全戸抽選になる、2期以降は値上げて売り出すことになる」と言われたけど新築マンション営業の常套句？

全戸抽選になるように販売戸数を調整する。そして人気と煽る。

値上げするから早くと急がせるのは実は苦戦してることの裏返しだったりする。

>>1840 匿名さん
じゃ1期の抽選外れたらもう買いません、って皆が言ったらどうするんだろう。

立地の割に安すぎますからね。次期は値上げになると思いますよ。

>1842

落選者には救済として一期二次販売するのが一般的。倍率が付けばね。

>>1843 匿名さん
営業発見

食洗機をリンナイにしたり安い仕様にして、機械式駐車や駐輪スペース、エレベーターの個数節約、配棟計画などところどころ利益をできるだけのせるようにする姿勢が垣間見える。その割に価格については妥協せずに決定してしまったので、割安でも高級でもないどっちつかずの物件になってしまったような気がする。リビオシリーズのイメージ悪化に繋がりそう。

>>1832 マンション検討中さん

全て同意すぎて反論できません。
更にこの値段でお墓ビューか日当たり悪か目の前に隣建物ドーンのどれが一番マシな選択かを悩むって言うね。。
まじでどの棟が一番マシなんだろ。

管理費約60000以外にかかる費用って年20万で足りる？

ここが抽選になるかは分かりませんが、自転車置場は確実に抽選のようです。文京区の駅遠物件では自転車は必須アイテムだけに激戦が予想され倍率はゆうに3倍を超えそう。駐車難民ならぬ駐輪難民が発生。自転車は一家で1台までが当たり前の時代に…

>>1847 検討板ユーザーさん

A棟に4台エレベーターだと、ゴミ出しするために、他の棟のゴミ出し住人とかち合う。

棟毎にエレベーターあれば、それは防止できた。残念。

多分A棟の人は、自分が、おしゃれして外出する際に、他の棟の住人がゴミ出しで乗り合わせると嫌な気がするだろう。

なお、ここ、立地は真面目に悪い。
墓の隣で、
駅から墓に向かって帰宅することになり、縁起悪い。

>>1850 マンション検討中さん

ここは、どの駅から歩いても墓に向かって帰宅することになる。それがどう言う意味なのか分かる人にはわかる。

>>1849 マンション掲示板さん
子供にも自転車は必要だしファミリーで1台限定はきついですね。。普段はお金使わない家庭でも教育費と自転車には出し惜しみしない地域特性。駅前の月極駐輪も激戦でこの物件の影響も出そうなので早めに周辺の駐輪場抑えてしまった方が良さそうです。場合によってはトランクルームを借りる手も…2輪用バイク置場を借りる人もいる位だし、自転車駐輪のために月1～2万出す人もいるとかいないとか（笑）

>>1851 匿名さん
たしかに、あとここのAとEはそれぞれリビングか玄関が北東と南西にあたり、鬼門と裏鬼門になる風水的には最悪の方角。今どき風水を気にする人も少ないかもしれませんが、日当たりや風通しなど生活の知恵も隠されているので要注意。

かつては労働争議も起こった太陽のない街のまさに中心部。地権者さんがよくご存知のことですが。。

>>1853 検討板ユーザーさん
名のある陰陽師を召喚して周辺に帳を下ろしておいた方が良さそう（笑）

>>1855 マンコミュファンさん
小石川事変…!?

お墓の隣の住み心地
https://www.moneypost.jp/885138#google_vignette

エレベータ、自動車、自転車ともにキャパが少なすぎ。
ゴミ置き場は1カ所だし。
中庭もおよそ庭とは呼べない小ささ。
いろいろと詰め込みすぎて団地みたいだ。

>>1857 検討板ユーザーさん
よくお墓を見下ろす物件は良くないと言われるけど、静かで景色が変わらないことや最大のメリットは価格が安いというのがあるので一概に悪いとも言えない。

なんとなく日鉄興和不動産が品川とここを同時発表して注目を集めるようにした理由が分かる気がする。

定借なのに商品力高めてこないあたり、やはる三流デベロッパーってことやな。三井ならこんなヘマはしなかっただろう。

品川は下水処理場横の埋立地だから住環境厳しいですよ。

>>1861 マンコミュファンさん
そーそー。未上場デベのクオリティだよね。
すごーーーく、残念な仕様・設備。価格2割引じゃないと合わない。
営業の人も所有権と70年定借は同等、むしろ70年定借の方が合理的、という意味わからん持論述べてたけど、何言ってんだろこの人、と思ったもんな。

メジャーに依頼すればシンボリックマンションになったはず。

>>1859 口コミ知りたいさん
価格が安ければね。。。

やはり超大手デベが正義なのか…
完成間際に周辺住人と揉めてご近所のルサンクみたいに…なんてことないよね！？（恐怖）

ここ長谷工持ち込みのにおいが。だとすると超大手デベでも残念なケース。

>>1865 匿名さん
大地主がいるのでそれはない
それだけは定借のメリットw

>1859

どうだろうね。檀家離れ、墓じまいが話題になる時代。永久に保証されているとは限らない。

定借で販売価格より値上がりした事例ってあるんですかね？

>>1869 匿名さん
渋谷とか西早稲田とか普通に上がってるよ
幅は所有権と比べたら全然小さいけど
かと言ってここが上がる再現可能性は今のところ考えられん

ここは購入後の値上がりなんて期待するような物件じゃない
どんだけ値が下がろうが70年住み続ける気概のある家族のための物件でしょう

このページの下にあるマンマニさんのコメント、辛辣すぎワロタ。もともとは坪400万で売り出す予定だったのかと思うほどのレベルとの評価…

>>1873 匿名さん

湯島民乙。眼中にないから。

>>1853 検討板ユーザーさん

私も気になる。
見事に、玄関が、鬼門と裏鬼門、そして墓に通じている。
冗談みたいな間取りで笑うしかない。笑

>>1872 評判気になるさん
本当そう。
日鉄さん、利益取り過ぎじゃないか？

1.2億がアベレージとして、総売上630億でしよ。定借170億。差額や460億に建築費、販売費、利益がある。加えてフロー収入の管理費と地代収入。リビオ品川と一緒に広告宣伝してるから規模の経済が効いて経費も削られてる印象。

本気でゴミ箱やエレベーターの件数の当たり前のことを再度考察しないと、企業クオリティに関わる。外観に金掛けすぎ、地主の共同印んに気を遣いすぎ、誰を一番にしないといけないのかが見えてない。消費者を第一順位にもっていかないとね。という感じ。

>>1852 マンコミュファンさん

駅遠いファミリー向けマンションで、自転車1台分しか無いのは、真面目に誰が設計したの？
呆れるよ。

>>1876 eマンションさん

しかも、内廊下ですらない物件とは、どんなに高くても、1億円以下の価値しかないよ。

今、マンションはバブルだから、やがて、こういう条件悪い物件はあっという間に値下がりする可能性が否定出来ない。

>>1876 eマンションさん

まあ、今更設計変更は無理でしょうね。

>>1863 eマンションさん

> 営業の人も所有権と70年定借は同等、むしろ70年定借の方が合理的、という意味わからん持論述べてたけど、

正に、客に負担乗せて、デベにとって合理的。

文京区でかつてのバブルの遺産はシビックセンターと言われて久しいけど、今回のバブルの負の遺産は当物件になりそう。仕様の割に価格が高いという意味で。ある意味、歴史的建造物として後世に語り継がれるかも。

ここの坪単価は相場と比べてもかなり安いし、倍率高くなると思うけどな。

今住んでる家、70戸エレベーター1基なんだけど朝はめちゃくちゃ待たされる時もある。500戸5基はどう考えても少ないよなと思ってググったら50戸に1基が適正台数らしい。少なすぎや。

誰かここの固定資産税いくらぐらいか分かります?12000万円くらいの70㎡台だといくらくらいですかね?

>>1882 匿名さん
坪単価いくらだと思ってます？

ルジェンテやディアナコートに比べると安いですよ。
ディアナコートの上階は３億6000万円です。

>>1886 さん

>>1886 買い替え検討中さん
ルジェンテ、ディアナコートと同レベルの立地じゃないですよ。学区も違うから価値は落ちる。
その上で、リビオが所有権なら今の価格帯でも正直良いと思うが、これが定借なんですよね。だから今の値付けが2ー3割高いんですよ。
そーゆー議論をずっとしてるんですが、冗談で投稿してるんですよね？

>>1882 匿名さん
流石に倍率高くなることはないと思うけど、他に選択肢がないので案外売れるかもしれない。ただ、住んだが最後、エレベーターやゴミ置き場など生活利便性が全く考えられていないつくりのため住人からの不満が多く退去者が続出。売りたくてもかなりの安値でしか売れない未来しか見えない。

この区では家族1人につき1台の自転車を持つことが最高のステータスなのかもしれませんね。日鉄興和不動産は一家全員で1台が当たり前と考えているようですが。

>>1886 買い替え検討中さん
単純な価格の高い低いだけなら、今どき幼稚園児でも出来るよ

>>1889 匿名さん
これだけ広大な敷地があっても駐車、駐輪スペースすら確保できない位なので大規模開発は難しかったんでしょうね。棟を1棟減らすか地下をつくるでもしてスペース確保してればもう少し売りやすかったでしょうけど。

>>1884 評判気になるさん
年間24万円くらいですかねー。
路線価820千円×0.9＝738千円（固定資産税路線価。概算）
738千円 × 12,000m2 × 1.4% ÷ 522戸

固定資産税は、他にも減額調整等があったりするので、24万円よりも小さくなると思います。あくまでも金額イメージですね。

忌憚ないご意見をお聞きしたいのですが、世帯年収2500万子ども2人の4人家族でここに住むのは無理があると思いますか？子どもが進学や受験のタイミング等で管理費が上がるかもしれないとなると将来の選択肢が限られてしまうのではないかという心配と同じマンションに住む他のご家庭に比べて明らかに生活水準が低いとなると子どもに惨めな思いをさせるのではないかという心配があります。

>>1893 匿名さん
こんなとこで人生賭けた決断の意見を求めるより、ちゃんとお金を払って誰かに有料相談した方が良いですよ

世帯2500万でみじめになるマンションは文京区にはない
リビオなら1000万の家庭もいるだろう
そもそも頭金どれだけあるかにもよるんじゃない
うちは１件目のとき７割あったから楽だった

>>1894 評判気になるさん
世帯年収2500万を自慢したいだけでしょう

>>1887 マンション検討中さん
どう見ても同レベルにしか見えないな。学区って3S1Kの事でしょ？文京区でしか通じない謎（笑）
あなたこそ冗談ですよね？人生何年？小学生何年？
そもそも気に入らないなら検討しなければいいだけと思うけど、しつこ過ぎません？予算オーバーで納得できないの？

業者さん、今日も監視お疲れ様です。
売れるといいですね＾＾

>>1893 匿名さん

ここオススメですよ。世帯２５００も貰っているのに自身で考える力が無い貴方にピッタリです。

>>1897 通りがかりさん
学区「も」という日本語を使用してますよ。国語勉強されました？また、予算オーバーという論点はどこにも出てません。
そんなあなたの学力をまともにしてくれる、それが全国的にも中国の方にも人気な3s1kですよ。

>>1899 名無しさん
貢ぐ君ですね

石丸かよ

>>1898 匿名さん
そちらも早く売れるといいですね。

学区に意味ないとか言ってるやつ，文京区まったく知らないんだろう
学区で坪単価結構変わるよな
まぁ何も調べずリビオに入って，柳町小学校の方針を初めて知って揉めるのだけは避けた方がいいぞ

ちなみに受験倍率は竹早が66倍，お茶が58倍，筑波が30倍だから準備してやってくれ

>>1897 通りがかりさん
文京区のマンションに文京区でしか通じないってお前は何言ってんの？というかお前が無知なだけなのにそれを棚上げして恥ずかしいし、そうでなきゃポジショントークが過ぎるわｗｗ

柳町小学校ってそういう小学校なんだ…
小無しで柳町小学校区に住んでるけど確かにちょっと文京区っぽくないご家庭というか子供が道路族化しても放置してる家があってえ？文京区だよねここと思ってた

>>1897 通りがかりさん
立地や所有権など違うから価格差があるのに
比べれば安いですよって頭悪すぎるだろwww

>>1899 名無しさん

真面目に笑える。
年収2500万円もあるのに、外廊下で、エレベータもろくな数無いマンションを買えるかどうか悩んでるの？　笑

>>1897 通りがかりさん
これがどう見ても同レベルに見えるって人生何年？小学生何年生？

不動産に対してあまりに知識も相場感も無さすぎて話にならないから、ちゃんと大人になって自分でお金を稼げるようになってから書き込んでね

>>1889 匿名さん
もはやテレビ感覚で草
都心であればあるほど車より自転車が便利という真理をわかってないデベは退場してよし

テレビ感覚ってのがたぶんみんな理解できない

マンマニ評価勝手に要約

メリ
・文京区最大規模（戸数・面積）は事実なのでらその点での希少性、ランドマーク性は高い
・文京区で希少な3LDK中心のファミリー向け仕様
・高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い
・外観デザインは秀逸かつ二層吹き抜けバルコニーは存在感も抜群であろうから特に夜は相応の存在感が期待できる
・共用施設の充実度はこれ以上ない。中庭がないが、その分屋上エリアが充実している点も差別化ポイント。屋上エレベーター直通も地味に便利。
・部屋の標準設備は値段なりの充実度合い

デメ
・戸数のトレードオフで、詰め込み度は高く眺望や日当たりについては棟によってパフォーマンスにばらつきあり。かつ中庭など植栽関連共用施設も棟の多さゆえ少ない
・維持費は割高
・天井高、サッシ高が低い
・エレベーター、ゴミ捨て場、駐車場、駐輪場少ない
・ハザードエリアであり、高台エリアもある文京区の中では防災の点で弱い。
・複数の最寄駅があるがフラットアプローチはほぼない

こんなとこでしょうか。
総論としては文京区に住みたいファミリー層なら買い！とのことですね。やはりグロスでのコスパ（特に3LDK）は文京区内においては高いと言うことが最大のポイントでしょうか。値段そこまで変わらないなら、中古より新築ランドマーク的マンションでええやん的な。

冗談抜きで、風水はバカにしないほうがいい。
AとE棟は、玄関が鬼門と裏鬼門で墓に繋がる。お勧め出来ない。真面目に他の棟がまだ良い。

迷信と思って後で後悔しないように！

やはり、長谷コー物件と言うのは、仕様で揉める元凶か？
リビオタワー品川も、どうやら、仕様で揉めそうな雰囲気満載みたいだし。

文京区に住んでたら，お寺なんてどこにでもあるからどうでもよくなるな
品川のほうは下水処理とかに囲まれてるんだっけ？それはさすがにしんどい

>>1912
「高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い」
はおかしいやろｗ
コスパっていうのはパフォーマンス÷コストだから，買える買えないは関係ない
しいて言うなら「コスパよくないけど安いから買おうと思えば買える」だな

日鉄が土地取得してるってことは三井三菱が手を出さなかった土地ということだ
物件立地を見れば三井三菱東建住友野村の順で立地条件がいい

>>1917 通りがかりさん
(ここは定借なので取得はしていない…)

>>1912 名無しさん
図体だけデカい新築の定借権が、良くある築浅中古の所有権と変わらないなら、そこまで差別化で劣らない後者でええやん…

そうなんよなぁ
ディアナの無印とかあのへんが坪600ならみんなそっち買うだろう
「仕方なく」で買える金額か？っていうのをそれぞれ判断するしかない状況だね