リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>1486 マンション検討中さん
たしかに、あとスーパーの店舗スペースもこの立地で大規模は赤字になりかねず出店したい事業者は限られるでしょうね。テナント賃料取れる地権者側は何かしら入って収益を取りたいだろうけど、オーケーのような駐車場ある立地や集客力を調査するようなところは入ってこないでしょうね。出店できるのは資金に余裕があってスクラップアンドビルド戦略をとれるイオンくらいでしょうか。

この辺は人口も増えてるのでスーパーも採算取りやすいと思いますよ。

めずらしく「思いますよ。」君の意見に賛成
この辺はまいばすけっと・コンビニが近くて，三徳やCOOPが少し距離があるから
でかいスーパーできたら繁盛するのは間違いない
逆にスーパー繁盛するけどマンション売れないって可能性まである

ここは注目されることは間違いない
金額的に購入できる層もここがいいと言う層もある程度限られてるから、あとはその人たちが
結局は定借を許容できるかどうか、ズバリそこだけかとは思う

マンション自体は近年の大規模マンションの中では魅力的な仕様であることはほぼ間違いないかなと

メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。

>>1486 マンション検討中さん
「収益は全て地権者のものになる」←そうなんですか？

>>1486 マンション検討中さん
>ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のもの
それは一体どこから出てきた話だろうか？
他にそういう物件があるのかもしれないが、普通はそういうことはないと思うんだけど。
ひょっとして聞こえない声が聞こえてきてしまう体質かね

>>1491 通りがかりさん
>北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね
朝あの辺を歩くとわかるけど、朝日がさんさんと建設予定地の塀を照らしているところをみると、陽がまったく入らないと言うことはないと思う。風通しが良さそうな素直な間取りなので湿気の心配はないのでは。逆に夏場は涼しく、冬場は断熱性が高いEH-M Orientedなので温かいと思うよ。

>>1494 評判気になるさん
失礼ゼットが抜けてた

>ZEH-M Oriented

>>1494 評判気になるさん
今は夏至直後だから朝日が当たるだろうが、冬は角度変わるよね？

>>1496 匿名さん
冬場はより朝日が当たるよね

>>1496 匿名さん

角度は変わるけど日は当たるよ。

>>1496 匿名さん
中学理科

冬は南西から太陽が出るのに北東リビングに朝日入るの？

>>1500 匿名さん
天才バカボンかよ

>>1496 匿名さんが正しい。
冬場は北東向きの部屋に朝陽は当たらない。東向でないとだめ。

>>1502 マンション検討中さん
12月9日朝７時の小石川アインス。日当たりはこれをみてご判断ください

>>1503 匿名さん
正確には手前のビルがガラス屋さん、となりが医療器具メーカーその奥がアインス、その奥にユーカリハイツの端っこが見えている。イチョウがきれいだね。

イチョウ、綺麗ですね

きれいだけど結構くちゃいよ

>>1506 通りがかりさん

そうなの？こういう街路樹のイチョウはオスのイチョウだけが植えられていて、銀杏の実はならないのだと思っていたが。
銀杏の実においではなく、木や葉自体のにおいということかな？

千川通りの銀杏は雄雌両方いるから銀杏山ほど落ちて踏まれて激臭です

港南や夢の島みたいな下水放流に起因する屎尿臭と違って、この辺で臭いが気になったことは無いけどな。

銀杏は調理すれば美味しいけど
生の潰された匂いは人によってはNGだよね
良い情報ありがとう

雌の木は2～3本あったかな。大半は雄なのでご安心ください
お寺さんのところのはまめに掃いてくれてるんでそれほどクチャくはないね、こういう民度が高いのも文京区らしい

板橋の大山で坪650、浦和のタワーで坪600以上とか言われているのをみると、ここは定借とはいえお買い得な気がするな。

その「定借とはいえ」が一番の問題なんだけど・・・
地代と解体積立金がわからないと何も検討できない気がする

最近定借ばかりで気分が上がらないですね。

>>1513 職人さん
約70年後の解体時になって解体費1.5倍の見積もり出てきたらどうすればいいんだろうね

出口戦略が必要ですよね。
いつまで住み続けるか、どう売りぬくか、定借チキンレースの開幕。

解体前になって売ろうとしても二束三文で売るに売れない
解体を迎えたら解体費高騰で追い銭必至

しかも買った本人は絶対生きてないんだよなｗ
子・孫のことなんか知ったこっちゃない！ならいいのかもしれないが・・・
それに今の不動産バブルが弾けるか萎むかするとき
定借から下落しそうなんだよなぁ

>>1512 匿名さん
大山徒歩6分の定借は330だよ。

>>1520 口コミ知りたいさん
板橋大山の坪650はすみふのタワマンシティタワーズのことかなと思った

>>1512 匿名さん
大山・浦和が比較対象となる立地

立地的には間違いないと思いますよ。所有権なら坪700-800ぐらいしてると思う。

年2％のインフレがあると10年後は約20％、20年後は45％物価が上昇しているんだね。ご参考まで

三井の 都心プレミアムレポートを見ると、
文京区は 対象外なのですね


https://x.com/Tokyomc6/status/1805806676949483862?ref_src=twsrc%5Egoog...

素人質問失礼しますが、定借って一定期間は地代増額は認めない特約等を結ぶのが一般的ですか？
ここの土地って、
共同印刷→日鉄興和？→住民
という契約関係かと思うのですが、各契約どの程度地代増額交渉され得るのかなーと、ふと気になった次第です。

>>1526 マンション検討中さん
固定資産税額改定連動が多いかな？
あとは消費者物価指数改定連動とか
いずれにしても公的指連動だと思います

>>1527 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。指数連動系が多いのですね…。ここはどんな契約になるのやら、、、
地代増額がなければ、定借はインフレに強く、正味現在価値に割り引くとお得かもなーとか考えていましたが、貸主側も甘くはないですね。

>>1528 名無しさん
そりゃそうですよ
変に借り主有利の契約にしたらすぐさま株主代表訴訟になりますもん
純資産の部が600億円そこそこの会社にとってこの土地がどれだけ重要か

>>1529 マンション検討中さん
ここは転貸？なので、共同印刷の契約相手はあくまで日鉄興和？ですよね。
日鉄興和も大規模な定借在庫リスクがあるので、在庫捌きやすいよう貸主に対してそこそこ条件交渉する動機がありそうな…ないような…
日鉄興和は早く売らないと、インカムないまま無駄に共同印刷に地代を払い続ける必要がありますよね。

>>1530 名無しさん
日鉄興和はこの土地（定期借地権）を入札でゲットしていると思います。
その際に借地料を提示（約束）済ですので、その後になって交渉というのは無いと思います。

>>1531 eマンションさん
なるほど、業者さんの如くご丁寧にありがとうございます。

>>1525 検討板ユーザーさん
港区の埋立地よりは文京区や江東区の方が都会だと思うよ。

配当利回りも悪くないし、共同印刷の株を買って地代の一部を間接的に配当として貰うのも面白いかな。
ただし、本業の先行きが明るくないからこそ保有不動産の有効活用を通じて多角化しているわけであり、中長期的な株価は本業の推移を見守る必要がありそうね。

共同印刷の古い白塗りの工場は歩道がったりに建っていて、近隣の環境を昭和のままにとどめてしまっていた。売っても良かったのだと思うんだけど、定期借地権としたのは創業の地を手放すのはさすがにはばかられたということなのではないかと思う。

株式会社として利益をだして株主利益を最大化するために売却を求める株主と、おそらくは工場をこのまま残したいという社内の意思とのせめぎあいのなかで出た結論が定借なのではないかなと思う。お金に困って土地を有効活用するというのとは少し違うような気がしている。

事前案内会出遅れて7月予約とれませんでした。8月もありますかね

>>1535 マンション検討中さん
税金のことよく分からないのですが、
・我々の払う地代を（日鉄興和経由で）共同印刷が受け取り益金計上
・共同印刷は法人税など（実効税率30-40％？）を取られて残りを株主資本（剰余金）に組み入れ
・共同印刷は株主に配当を払う。その際約20%分を税金で差し引かれる。
・上記より、我々のの手元に来る配当は共同印刷が生み出した利益の精々半分程度。
ということになりませんでしょうか？
これが正しいなら株を買って配当をもらって地代の足しにするというのはあまり合理的ではない印象です。

>>1536 匿名さん
株主は資本効率を求めるのであって、不動産売却による一過性の利益を求めていないです。
「お金に困って土地を有効活用する」はズレていて、真にキャッシュの捻出が必要ならむしろ売却します。
都内不動産は売却せずとも価値の上昇が見込めるため、保有しつつ本業とは異なる収益源として定借の形で運用しているのではないでしょうか。

>>1538 検討板ユーザーさん
(合理的です！なんて言いましたっけ…)

>>1540 通りがかりさん
（「その通り。私は合理性より面白さを追求して生きてるのです！」みたいな返事期待してました笑）

>>1539 名無しさん
「同業はみんな多角化頑張ってるな。だけどウチはそんなこと無理だし。。。(泣)」
「でもウチPBR0.5で激低だし下手したら外資とかに買収されちゃうかも。。。(泣)」
「そうだ！この土地定借にしちゃえ！会社の資産の大半を占めるこの土地を定借契約でがんじがらめにしたら、外資も手を出してこないよねきっと。」
「なに？定借だと有効活用としては実入りが少なすぎるだと？うるさい！買収されないことが一番大切なんだよ!」

>>1539 名無しさん
売って設備投資をするという選択肢もあるので売る選択肢はあったし、実際に株主からそのような提案もあったようです。ただ過去の株価を見れば右肩上がりなので業績の先行きが良くないと考える投資家は少数のようですね。円安の今は国内で生産することにアドバンテージがあります。

>>1543 匿名さん
・売って設備投資をするという選択肢
→既存事業に対する設備投資ですよね？直近のIR読む限りセグメント別では情報コミュニケーション、情報セキュリティ部門は明るくない印象ですが、果たして本当に設備投資に見合うリターンを得られる計画があったのでしょうか。
・過去の株価を見れば右肩上がりなので業績の先行きが良くないと考える投資家は少数のよう
→6/28時点のPBRは0.45倍と、投資家の期待する水準にはまだまだ程遠い株価のように見受けられますが…

既存株主「ただでさえ株価低いのに虎の子の土地をよりによって定借などという低利用にするとは！株主価値毀損だ！」

注目してたのですが、やっぱり定食の割に高いですよねー。5年後とかにはこれが適正価格になるのかもしれませんが

>>1546 マンション検討中さん
お昼の時間帯にピッタリのギャグをありがとう(*^^*)

>>1546 マンション検討中さん
確かに最近ランチ千円オーバーが普通になりつつある。
近所のイタリアンも1500円前後だけど、お客さんで混んでいる
富豪までは行かなくても年収の高い人が多く住んでいるんだろうね

並行して販売されている近隣の物件の価格を考慮するとここは所有権なら坪800ぐらいと見積もっても良いような気がしてきた。円安も新しいデフォルトになってきて、海外でのビジネスで儲ける人も増えると思うので、このままインフレは固定するのでは

>>1549 匿名さん
800円じゃあ牛丼も食べられない時代がすぐそこかもね
そう考えるとスーパーはOKが入って欲しいな
300円弁当は600円くらいになるかもだけど

マンション購入者が日鉄興和に支払う地代は毎月ですが（ですよね？）、日鉄興和にが共同印刷に支払う地代は一括で支払い済みかと思います。

前のスレに資料を張った記憶があります。

>>1551 匿名さん
https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
こちらでしょうか？
172.4億円の定期借地権のようですね。
一括で支払い済み、との記載は見受けられませんが
…

>>1552 名無しさん
坪@456万ですか...定期借地で...70年とはいえさすがにちょっと高値掴み過ぎない？
建築費は変わらないわけだからそりゃさほど安くはできないわな

>>1553 マンション検討中さん
地主?日鉄興和の契約上、地代の改定があるか否かにもよりますよね。
諸々織り込んでの172.4億円の定期借地権なのか、地代改定もありうる172.4億円なのか。
仮に地代の改定がない契約かつ70年間でハイパーインフレが起きると、地主さんもぴえんですね。

>>1550 マンコミュファンさん
安いものを提供してくれた低賃金国や通貨が弱い国も、ここまで円独歩安になるとオーケーに安い食材を提供してくれません。コストコとかも頭を抱えているのではないでしょうか。日本のユニクロがユニクロの支店網のなかで世界最安値なのは有名な話です。

でもこうなると海外の高い肥料を使わない日本の国産食品や、海外の高い材料を使わない日本の国産製品とかが開発されて日本の食料自給率や国内産業の振興が図れるという点で円安は悪いことばかりじゃない。クルーグマンも円安は悪くないと言ってますよ。

>>1554 マンコミュファンさん
172.4億円は既に支払われており、共同印刷新社屋建設費140億円に化けています

やっぱ場所の良い土地持ちは強いねえ
70年後にまた同じことができるし

>>1557 名無しさん
ここの購入者の皆さん（のご子孫）も70年後にまた新築マンションを購入できますね(*^^*)

70年後にはまた別な用途の建築物など、時代に即したものにきれいに転換されるだろうな

>>1559 匿名さん

所有権の古びたマンションが、住民の決議がまとまらないまま見苦しく建ち続けてるよりよほど良いと思われます。街の新陳代謝は大事。いっそ都心部の土地はすべて定借にしてくれ！

>ここの購入者の皆さん（のご子孫）も70年後にまた新築マンションを購入

所有権の8-9割の値段で買って、地代・解体積立金を払い続けるんだよね。あまりお得な気はしないが・・・

購入と賃貸の中間的なものかなという印象

ここを5年～10年で売り抜けて本郷のサッカー協会跡地再開発を買いたい

>>1564 マンコミュファンさん
住まいがすぐには必要ないなら株で運用しとく方がいいんちゃう？

ル・サンク小石川後楽園の跡地は？

>>1567 匿名さん

その「わずかな土地分」が都心では大きいわけで。

ランニングコストがどれくらいかかるのか気になるね
地代　　　：15,000円？
解体準備費：15,000円？
管理費　　：70m2＠400円＝28,000円（大規模はもっと安いか）
修繕積立金：70m2＠250円＝17,500円
月７万以上はローン以外にもかかってくる感じであってるかな？
地代は3万円って話もあったけどどれくらいになるんだろ

>>1570 匿名さん
だからって定期借地権のデメリットがなくなるわけじゃないけどな
たとえば解体準備金15,000円＋（地代－固定資産税）10,000円だとすると
25,000×70×12＝2100万円払う計算になるけど
周りの所有権より2000万円も安くなってるかな？
しかも途中から売値下がっていくしなぁ

>>1571 マンション検討中さん
おまけに解体費はどれだけ高くなるか見当もつかないしな
産廃処分費は今の数十倍になる可能性もあるだろう
所有権マンションは適切なメンテ＆更新での延命の可能性があるが定借は解体から絶対逃れられない

>>1571 マンション検討中さん

解体準備金を15000円で計算されているのは、解体総工費が100億円以上はかかりそうという試算なんでしょうか。
建替えでなく単なる解体で、そこまでかかるんでしょうか…？

入居が27年3月中旬に延期されてますね。
住める期間が短くなってる、、、。

>>1574 匿名さん

ほんとですね。

・工事完了年月：
＜変更前＞2026年7月下旬（予定）
＜変更後＞2026年11月下旬（予定）
・引渡可能年月：
＜変更前＞2026年11月下旬（予定）
＜変更後＞2027年3月中旬（予定）
・建築面積：
＜変更前＞7483.32ｍ2
＜変更後＞ 7489.97ｍ2
・建築延床面積：
＜変更前＞43035.45ｍ2
＜変更後＞43211.27m2
・駐輪場台数：
＜変更前＞754台
＜変更後＞771台

>>1575 評判気になるさん
微妙に建築延床面積が拡がって駐輪場の台数が増えてますね
歓迎したいです

>>1572 評判気になるさん
70年後の話なので誰にも予想できませんが、
所有権でもその頃には建て替えですから負担は変わらないですよ。

その頃には人口も減って建て替えしても二束三文かもしれず、
所有権マンションも最後まで残った所有者が解体費用を負担して崩すことになるかもしれませんね

>>1577 匿名さん
もう一度言いますが、所有権マンションは適切なメンテ＆更新での延命の可能性があるが定借は解体から絶対逃れられない

今のマンションはメンテすれば100年は持つらしい。
120年ぐらい使い倒して更地にして売却、土地の売却代金ー解体費用を所有者で山分け、でもいいし、建て替えられるなら少ない負担で新築マンションが手に入る。

>>1578 eマンションさん
そんな可能性、思慮のある人は誰も求めないよ。
コンクリートがもつとかもたないとかに意味ないし。社会的機能、効用、景観として価値が維持できているかどうかということ。
どんなマンションでも、それが大きなマンションであればあるほど、古くなれば、所有者の思惑がバラバラであるせいで存在自体が周囲にとってうっとおしくなってくることは必至。一定の期間を切って潔く建て替える定期の考え方は都心居住のあり方として優れてる。
期間が限られているからこそ計画的なライフステージの設計をする動機付けも働くし、未練がましく唯一の資産にしがみつく醜態をさらさずに済む。

>>1580 匿名さん
あなたが何を強弁しようとしても，定借は定借でメリットは「安いことが多い」くらいしかありません

まあ、70年定借の50-70年後の姿を想像するといい。もうすぐ解体されることが決まってる老朽建物が
「社会的機能、効用、景観」として　どうなってるんだろうね。

良い意味で解体後の跡地利用の話題で盛り上がるでしょうね

>>1581 マンション検討中さん
>>1582 匿名さん
何があっても終わりが決まっているというのは最大のメリット。計算できるもの。なんなら所有権でも購入時に建て替え時期、取り壊し時期が決まってるマンションが欲しいくらい、強制的な終期を金で買いたい。その時点の売却代金を分配すればいいだけのことなんだから。
金のない後期高齢者がいつまでもしがみつく幽霊マンションとか想像しただけでも恐ろしい。強制立ち退きは手間と金がかかりすぎる。売りたくても売れなくなる。

>>1579 匿名さん
> 今のマンションはメンテすれば100年は持つらしい。
おそらく人類は理論的に120歳まで生きられるらしいので、あなたも私も120歳まで生きると言うのと同じロジックですよ。
ちょっと無理があるかな

逆に70年で崩すとなれば、あるところから修繕積立金負担が減る可能性も。
直さない選択もできるようになる。

>>1585 匿名さん
そのロジックなら修繕積立金減らす頃には解体準備金の積立がスタートするんじゃない？