リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>1418 マンション検討中さん
人に何か言われることばかり気にして毎日生きてるの？

>>1420 匿名さん
自身の人生は間違ってなかったと他人に肯定してもらいたいのでしょう
老害とかアルツハイマーとか言わず優しくスルーするのが現役世代の嗜みです

ラテ業界ってカフェ関連かと思ってしまった…

文京区には他の区にないユニークなところがあるので、広域で見れば地点地点で似たようなところは細かくさがせばあるとは思うけれども、文京区縛りで考える人もたくさんいるってことだよね。

オンリーワンな感じが文京区の変わらないブランドなんじゃないかな。
駅近大規模タワマンというマンション業界の一般的な法則が通用しないところがある。

>>1417 検討板ユーザーさん
>千代田区港区の住環境を知らない人の長文虚しい
もちろん、緑の庭園にのぞむような優良な物件もあるにはあるが、それいくらするの（笑
お金持ちなんだね

坪800万とか一千万が出せるならどうぞご随意に、それでも南向きのいい部屋は無理かも。

物件サイトでいつも書かれるけど東大近いのってなんか意味ある？
後半はチャリで本郷に通えたけど２年間は駒場だから遠かったぞ
あと入れない人がほとんどなのに近くてなんか得する？
別に食堂や生協使わないよね

>>1419 マンション検討中さん

家買う理由のひとつに自慢できるってのはあると思いますよ。賃貸住みました！とは言わんけど、家買いました！ってゆうたら大体おめでとうって言われますから。
ましてここは文京区最大規模マンションで目立つし、友人が住んでたら羨ましい限りですよ

>>1428 通りがかりさん

家族を通わす云々とかではなく、歴史ある大学が近いってのはまずイメージはいいですよね。
極端ですが、刑務所が近い、と、東大が近い、だと特にファミリー層にとって後者の方がいい人がほとんどかと思います。
実需的な話だと、大学近いと近場に飲食店が充実してたり、あとここはリアルですが、家庭教師のレベルが高いです。近くの大学生が多いですからね。こと文京区は、東大生が家庭教師をしてくれると。なので、特にお勉強思考の高いファミリーにとって魅力的なわけですわ。
一方で学生が多いと道が混むとか賑やかになるのが嫌って意見もあったりすると思うので一長一短ありますが。

>>1430 通りがかりさん
いまの本郷は東大生よりビューティー専門学校の学生の方が目立つよ
でも本郷ってそんなに食うところ充実してないよね
中の人間は中央食堂か農食で食べることが多かったな
東大生の家庭教師ってのは親にはいいかもね
俺は自給8000円でやってたよ

>>1430 通りがかりさん
>極端ですが、刑務所が近い、と、東大が近い、だと特にファミリー層にとって後者の方がいい人がほとんどかと思います。
マイナスの対象と比較してどうするねん…
一般的にプラスに働く対象と比較せんと、説得力がないですよ…

拓殖大学生がたむろするのと
東大生がたむろするのと
好きな駅選んでいいぞ

ブランズ本郷のスレなら分かるけど、離れた大学の話してどうすんのよ、、。
東大に限らず茗荷谷の大学生もこんな坂下まで大遊びに来ないでしょ

>>1434 マンコミュファンさん
学生さんとかがいっぱい歩いている中心街から離れているのがむしろ売りなので
それでいいと思います。

学生の本分は学業なので本来誘惑の少ない郊外にあるべきだと思うのですが、最近のデフレで下宿代や生活費を浮かせるために家から通う学生も多いなか、少子化で年々減っていく学生を確保するためには交通が便利で広い範囲から通学が可能な文京区に学校を置くのが有利です。

中央大学は法学部以外にもどんどん文京区にもどってくるのではないでしょうか。

もう論理的にぐちゃぐちゃで何が言いたいのかわからないな
文京区に東大があるのはいいこと，でもリビオと東大は場所的にも完全に無関係でしょう
文京区に大学が集まってくることとリビオもほぼ無関係，学生が賃貸で入らないよね？
意味ないことをだらだら書かないでほしい
文京区のこと書きたいなら該当スレあるからそっちにいって

>>1436 通りがかりさん
同感です。
「文京区がよい＝ここのマンションがよい」
ではないのにやたらと文京区のことを飾り立てて語る輩はこのマンションの立地不利性を図らずも喧伝しているようなものだ。

文京区の中でもここの立地はトップクラスに恵まれてると思うけど。

文京区が好きで住んでいますが、
坪1500万とかでも出せるなら広尾、恵比寿、代官山、渋奥あたりに買いますよ。
そこが厳しいから文京なのに色々言わないでよ。
悲しくなる。

>>1438 匿名さん
美知なる立地ですから

確かに文京区イコールこのマンションではないし、駅近所有権タワーマンションではないから、投機的な資金は集まらないかもしれない。それは認める。

しかし、子供が自然に受験するような雰囲気や、繁華街がないことで子供に悪いものをみせなくてもすむとか、そもそも治安がいいとか、そういう文京区が持つ特殊性があり、それを求めて文京区縛りで探している人たちがいるというのが一点目、

そして文京区縛りで物件を見ていくと、広い間取りがない、具体的には3LDKとか4LDKがとても希少であること、小規模物件が多く将来的に管理費がひどく高くなったり管理不全になる懸念のある物件がやたら多いこと、そういう不満を抱く人が多く、ここはそうした不満にうまく応えるような商品特性を持っているというのが二点目、

さらに坪単価550万というのは高いという人もいるけれど、文京区の物件は間取りの広さによって坪単価にかなり差があることを棚に置いていて、80平米台は築10年以内で坪単価6６０万台で成約しているので、決して突飛な数字ではないことが三点目

こう考えてくると、確かに理想的な物件ではないけれど（だから安い）検討には値するんじゃないかと思うんだな。それに某動画でも指摘されていたが、旧日本サッカー協会ビルの再開発マンションはおそらく目の玉が飛び出る値段になるだろう。低層階ならともかく、平均坪単価６００だの７００だのではおさまらない可能性が高い。最近は中国人も参戦してきているので価格の高騰はまだまだ続くだろう。

>>1442 評判気になるさん
これを短くまとめると
「文京区は魅力的だけど
　この物件は(定期借地権なのを忘れた気になれば)少し安いだけの大規模物件」
ってことですね

小石川にも結構東大生いますよ
本郷より安いですから

小石川は東大生も多いし、東大OBも多いんだよ。

文京区志向民は東大とかほんと好きなんだな笑 学歴至上主義者の集まりかな。
自分は東大ではない文京区内の某大学出身で勤務も20年ほどしてたが、文京区には住まなかったな。

>>1442 評判気になるさん
文京区で4LDKが貴重なのは肌感覚で分かるけと3LDKが貴重ってのはいったいどんな統計だい？

俺の友達はほぼ千代田線だったわ
北千住綾瀬北綾瀬
近くに住む東大生なんかほとんどいない

>>1447 eマンションさん
実際に販売されている物件の数をみるとかなり少ないし、坪単価も2LDKとかと比べると高く評価されていて、需要が供給を上回っている感がある。逆に1LDKとか1Rみたいなのがいつまでも売れ残って苦戦するイメージがあるな、いつまでも店晒しになっている。

文京区って他の区と比べると需要構造が違う。単身者には刺激が少なすぎるのかもね。

>>1449 評判気になるさん
文京区の3LDKは供給も多いので周辺区と比べて在庫が少ないわけでもないですよ。

周辺の在庫の3LDK率比較
東京都文京区の中古マンションSUUMO掲載数
文京区3LDK179件　中古物件数合計747件　4LDK7件（3LDK率約24％）
豊島区3LDK131件　中古物件数合計515件　4LDK12件（3LDK率約25％）
新宿区3LDK217件　中古物件数合計1,254件　4LDK15件（3LDK率約17％)
台東区3LDK107件　中古物件数合計601件　4LDK3件（3LDK率約17％)
千代田区3LDK39件　中古物件数合計278件　4LDK3件（3LDK率約17％)

リビオ褒めるところなくて文京区のことしか褒めないの見てて悲しいｗ

ここよりディアナコートの方がいいよ。
高いけど高級低層マンションだし。

正誤は見てないですが、仮に正しいデータとすると文京区とその周辺区の中古3LDKの供給量については面白いデータが示されてますね。
あとは文京区3LDKの需要量が定量的に示されれば、文京区における3LDKが貴重か否か、白黒つきそうですね。

>>1453 マンション検討中さん
文京区の１LDKに対する3LDKの価格差もあまり周辺区と変わりません。
したがって、3LDK需要はあまり周辺区と変わらない、もしくは文京区の3LDKの供給が多いことが推測できます。
3LDK需要を示す明確なデータは存在しないと思うので、
今回は需要と供給によって決定されるマンション価格を需要と仮定します。
１LDKに対する3LDKの価格差
マンション価格　（単位:万円）
千代田区 1LDK5231 2LDK9842 3LDK 13293
(１LDKに対する3LDKの価格差2.5倍）
新宿区 1LDK3669 2LDK5304 3LDK6855　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
文京区 1LDK3497 2LDK4963 3LDK6492　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
豊島区 1LDK3297 2LDK4704 3LDK5914　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.8倍)
※平成28年・東京23区の中古マンション（1LDK、2LDK、3LDK）の平均取引額によるランキング。
※国土交通省「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」をもとに編集部作成。
出典
SUUMO「東京23区 中古マンション売却・相場、価格リスト-この10年、1番高く売れているのは何区」
（https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/baikyaku-tokyo-souba）

だめだこりゃ
こんな人が仕事仲間や仕事相手にいたら困るだろうなw.

>>1450 購入経験者さん
こちら「在庫が多いから供給がある」すなわち需要が他の区と同レベルに満たされている、という数字では物足りないですよね。

在庫が買える在庫か買えない在庫か（築年数や立地など）を加味すると実は文京区にある3LDK以上のマンションは買える在庫が少なくて、新築のリビオが希少なものになるのかも知らないですし、逆に、買える在庫が余っているのなら単純に文京区は3LDK以上のマンション需要が低いのかもしれないですし、分析する方法ってあるのかね。。

>>1452 買い替え検討中さん

ディアナコートは駐車場がほとんどないので高級マンションといえるのかどうか。
自分の高級低層マンションのイメージは地下に住戸数の60-70%の駐車場を確保、かな。
ここは110台分あるようなので駐車場の確保はしやすい。
それに価格が全然違うようだし。

みなさま、データご教示感謝です。
3LDK需要の定量的な分析はデータ不足or不存在で難しそうですが、「3LDKがとても希少であること」が間違いであることは確かなようですね。

>>1459 匿名さん
500戸以上いて110台か
抽選会地獄だな
ゴネまくる外国人とかいたら困るだろうなぁ

>>1459 匿名さん
60～70%無いところを叩きながら
20%しかない物件を褒めるやつヤバくね？

>>1462 eマンションさん

ディアナコートは身障者用除くと2台なので設置率は8.6%。
高級マンションではありえないでしょ。
しかも100㎡超のプレミアム住戸は優先使用権付とのことなので、一般住戸用の設置率はおそらく0%。

>>1460 eマンションさん
文京区はファミリー世帯の転入超過が続いているから、全物件中の3LDK供給率と、子育て世帯に対して供給が見合うかはまた別の問題かな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/8574/1_1.pdf

とりあえずこの5年ほどでも、年少人口は26000人→29000人と3000人増えている。だから小学校のクラスも足りない訳で。

>>1450 購入経験者さん
了解、降参します（笑

元ネタは住まいるTVさんのところの面積別築年別価格の表なんだけど、そこで面積で書かれていたのをざっくり3LDKと覚えていたのが間違いの始まりかな。

リンク貼ると物議をかもしそうなので貼らないが専有面積59.69m2の3LDKというものがある時代に部屋数や間取りで語ってはいけないと気がつかされたよ。面積でみるべきだね、了解した。

3人家族以上がまずまず住みやすいと考えられる８0平米以上の部屋が希少と訂正しますね

ちなみに先ほどの60平米を割っている3LDK、所有権で億超えてますね（笑
ここ安いな

3LDKなら60平米台でも十分。それより立地にこだわりたいニーズが最近は強い。

3Lで60とか各部屋四畳半ないんちゃうか？
金がないなら千葉埼玉いけばいいやん

>>1470 eマンションさん
今時の駅近好立地ってドールハウスみたいですね。ウルトラQみたいに8分の1計画でも始まってるんでしょうか。

エントリー者限定サイトの限定公開間取りが追加公開されていましたね。

このあたりは本当に駐車場探しで苦労するから、駐車場だけは多めに作って欲しかった。そもそも駅遠で車生活車も多いので。周辺で駐車場探すと3万5千円から4万位が最低ラインで、その価格帯だと中々空きが出ないで1km以上離れることも。。特に最近多い、大型やハイルーフの空きははほぼ皆無。

文京区は駐車場のないオープンレジデンシアの物件が好評でバリバリ売れている地域なので、駐車場の有無は関係ないですよ。

確かに練馬区とか世田谷区の駅から遠い物件は自家用車がないとどうしようもないですが、文京区はちょっと歩けば何かしら生活利便施設があるので自家用車の必要性は感じにくいです。こんなこと言うときっとで必死で反論しようとする人が出るでしょうが、肌感覚では自動車必須の土地ではないです。

多分定借物件の価格は地代を含むランニングコストにあると考えれば、空きが出れば駐車場料収入が減り、機械式なら鉄部塗装や設備更新などで結構金食い虫な駐車場は少ない方がいいでしょう。そう思いませんか？

>>1474 匿名さん

そうですね。
これを機会に車を手放す事も一考かな。

>>1475 購入検討中さん
何かを捨てる人生設計、辛いよね

>>1474 匿名さん
おっしゃるとおりです
駅徒歩5分圏内なら駐車場は2割もあれば十分

>>1477 マンコミュファンさん
私、この辺のマンション所有しているけど駐車場潰して駐輪場にしたり、外部に貸し出す相談しているマンションあるよ、これがファクト。抽選に外れてから手放しても遅くはない。

>>1478 匿名さん
日本語・・・

>>1477 マンコミュファンさん

リビオは徒歩10～15分だからな
しかも坂もあるぞ
小石川の全利地域と一緒にするなよ

>>1480 マンコミュファンさん

全利→便利

>>1474 匿名さん
文京区のオープンレジデンシアにこの物件と同じ徒歩駅10分以上の物件ありますか？
同じレベルの利便性で駐車場なしで売れているので必要ないというならわかりますが、、、、、
その理論で言えば、駐車場設置率約20％のお隣にあるシティテラス文京小石川は3年近く売れ残っているので、駐車場あったほうがいいのでは？

ここの立地なら車が無くても便利に暮らせる。車が必需品だというのは地方の話であって、都心には当てはまらないよ。

多分、近隣のマンションが駐車場という負の遺産に苦しんでいるのを知らないのだろう

うちも枠が余ってて外部貸し出しが毎回議題になるな
安全管理上やっぱやめようってなるけど

停まってるのはベンツとプリウスばっかりだからみんな金に困ってはないんだろうｗ

ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のものになるので、あると問題だけが管理組合に降り掛かってくるような気がします。駐車場やテナント等の賃料が収益になる物件なら話は別ですが。

>>1486 マンション検討中さん
たしかに、あとスーパーの店舗スペースもこの立地で大規模は赤字になりかねず出店したい事業者は限られるでしょうね。テナント賃料取れる地権者側は何かしら入って収益を取りたいだろうけど、オーケーのような駐車場ある立地や集客力を調査するようなところは入ってこないでしょうね。出店できるのは資金に余裕があってスクラップアンドビルド戦略をとれるイオンくらいでしょうか。

この辺は人口も増えてるのでスーパーも採算取りやすいと思いますよ。

めずらしく「思いますよ。」君の意見に賛成
この辺はまいばすけっと・コンビニが近くて，三徳やCOOPが少し距離があるから
でかいスーパーできたら繁盛するのは間違いない
逆にスーパー繁盛するけどマンション売れないって可能性まである

ここは注目されることは間違いない
金額的に購入できる層もここがいいと言う層もある程度限られてるから、あとはその人たちが
結局は定借を許容できるかどうか、ズバリそこだけかとは思う

マンション自体は近年の大規模マンションの中では魅力的な仕様であることはほぼ間違いないかなと

メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。

>>1486 マンション検討中さん
「収益は全て地権者のものになる」←そうなんですか？

>>1486 マンション検討中さん
>ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のもの
それは一体どこから出てきた話だろうか？
他にそういう物件があるのかもしれないが、普通はそういうことはないと思うんだけど。
ひょっとして聞こえない声が聞こえてきてしまう体質かね

>>1491 通りがかりさん
>北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね
朝あの辺を歩くとわかるけど、朝日がさんさんと建設予定地の塀を照らしているところをみると、陽がまったく入らないと言うことはないと思う。風通しが良さそうな素直な間取りなので湿気の心配はないのでは。逆に夏場は涼しく、冬場は断熱性が高いEH-M Orientedなので温かいと思うよ。

>>1494 評判気になるさん
失礼ゼットが抜けてた

>ZEH-M Oriented

>>1494 評判気になるさん
今は夏至直後だから朝日が当たるだろうが、冬は角度変わるよね？

>>1496 匿名さん
冬場はより朝日が当たるよね

>>1496 匿名さん

角度は変わるけど日は当たるよ。

>>1496 匿名さん
中学理科

冬は南西から太陽が出るのに北東リビングに朝日入るの？

>>1500 匿名さん
天才バカボンかよ

>>1496 匿名さんが正しい。
冬場は北東向きの部屋に朝陽は当たらない。東向でないとだめ。

>>1502 マンション検討中さん
12月9日朝７時の小石川アインス。日当たりはこれをみてご判断ください

>>1503 匿名さん
正確には手前のビルがガラス屋さん、となりが医療器具メーカーその奥がアインス、その奥にユーカリハイツの端っこが見えている。イチョウがきれいだね。

イチョウ、綺麗ですね

きれいだけど結構くちゃいよ

>>1506 通りがかりさん

そうなの？こういう街路樹のイチョウはオスのイチョウだけが植えられていて、銀杏の実はならないのだと思っていたが。
銀杏の実においではなく、木や葉自体のにおいということかな？

千川通りの銀杏は雄雌両方いるから銀杏山ほど落ちて踏まれて激臭です

港南や夢の島みたいな下水放流に起因する屎尿臭と違って、この辺で臭いが気になったことは無いけどな。

銀杏は調理すれば美味しいけど
生の潰された匂いは人によってはNGだよね
良い情報ありがとう

雌の木は2～3本あったかな。大半は雄なのでご安心ください
お寺さんのところのはまめに掃いてくれてるんでそれほどクチャくはないね、こういう民度が高いのも文京区らしい

板橋の大山で坪650、浦和のタワーで坪600以上とか言われているのをみると、ここは定借とはいえお買い得な気がするな。

その「定借とはいえ」が一番の問題なんだけど・・・
地代と解体積立金がわからないと何も検討できない気がする

最近定借ばかりで気分が上がらないですね。

>>1513 職人さん
約70年後の解体時になって解体費1.5倍の見積もり出てきたらどうすればいいんだろうね

出口戦略が必要ですよね。
いつまで住み続けるか、どう売りぬくか、定借チキンレースの開幕。

解体前になって売ろうとしても二束三文で売るに売れない
解体を迎えたら解体費高騰で追い銭必至

しかも買った本人は絶対生きてないんだよなｗ
子・孫のことなんか知ったこっちゃない！ならいいのかもしれないが・・・
それに今の不動産バブルが弾けるか萎むかするとき
定借から下落しそうなんだよなぁ

>>1512 匿名さん
大山徒歩6分の定借は330だよ。