リビオシティ文京小石川ってどうですか？

現地周辺散策したところ、住環境としては程よい印象を受けました。
定借の各リスクを織り込んだ妥当な価格設定であれば、購入もありだと考えています。
一方、割高な価格で買うと、所有権以上に後々痛い目をみるので、そこはきっちりブレーキ踏む必要がありそうです。
金融政策の転換も囁かれ、不動産市況への影響も多少は考慮しそうな時期の大規模販売、どんな価格設定になるのか楽しみです。

>>140 匿名さん
意味不明。リスクなんて価格設定次第だろ。
坪300以下ならほぼリスクなし、坪400でややリスク、坪500で高リスク

坪500の前半ぐらいならその辺の所有権よりはかなりリスクは低いと思う。

所有権だと多分この辺なら今新築で出るとすると坪700とか平気でつけてくるはず。もちろん賃貸利回りなんか期待できない。現地を見てくる途中でピアースの現地をみたら営業と商談中の客が何組も立っていて驚いた。市場は加熱している。

タワマン、駅近／駅直結という要素は欠けているが、文京区最大級、地域のランドマークという魅力は大きい。巨大なファサードは千川通りを通るたびに、あのマンションと皆が口を揃えて話題にするだろう。将来価値の先食いが少ない価格であれば人気の物件となるだろうな。

どんなにお安くても57平米のお部屋で7,000万は超えてきますよね...500世帯以上もの人がそれだけのお金をマンションに使えると思うと何だか信じられないような気持ちです。マンションバブルが続く限りは手が出せないです。

播磨坂の小石川パークコートが2億で出ているのを見て失礼ながらこんな高くて築浅でもない物件誰が買うんだ？と思いました。2億あるならまず新築を検討しませんかね。今の不動産価格は狂っています。

播磨坂の小石川パークコートは所有権ですからね。借地権なら1億でしょう。

不動産屋は売るのが仕事だから自分の担当物件をどこよりも魅力的に思わせ買いたいという心理にさせてくる。これまで借地権メリットの説明を随分と聞いてきたけど正直なところ未来のことなど誰にもわからないわけで、"やっぱり所有権しか勝たん"という価値観になっている可能性は大いにあり得る。価格次第だが、借地権は賭けである。

借地権物件が資産的に劣るのは明らかだと思うけど、所有権物件も新築時から建て替えに向けたゴールを設定するようにしないと将来、限界マンションだらけってことも。国土交通省が修繕積立の値上げ設定にメスを入れるみたいだけど、いつまでも修繕で維持できるわけではない。

最後に壊すのが見えてると、修繕なんて最低限でいい、ってなるから築年数に比例してボロボロになるよ

限界マンションまで引っ張られないよう、数少ない好立地の駅近などの所有権が好まれる
行政が都市計画上ほっとけないからね

播磨坂の小石川パークコート（なんか好きだなこの間違え方）の取引事例をみると直近で坪600万台前半ぐらいで、昨年は500万台後半だった。地域ナンバーワンランドマーク物件であることやタワー物件である点は優れているが、築33年と古く総戸数が146戸と規模的に今ひとつ感がある点でリビオシティよりもかなり劣る。それでもこの価格で取引が成立してしまったのだから昨今の相場は恐ろしい。

文京区の賃料水準は今のところかなり上昇してきているので、いずれこの高値も正当化されることだろう。

70年後に更地にするんやったらいらんもん付けたりせんとシンプルに安く売ったらええのにな

>>152 匿名さん
売り手目線、ただの定借マンション500戸を適正価格でひたすら売り捌くよりは、色々付けて、適正価格の判断が人によって別れる方が売りやすそう

>>152 匿名さん
内見した時にときめきのある物件って貸すにしても売るにしても高値で成約するという法則からすると、雨風がしのげればいいというのはどうかなあ

土地部分がないネガティブ要素をカバーできるときめきを我々がどれだけ感じられるかによって、適正価格は変わるだろう

中にはあったらいいなと思う施設もありますが維持管理をしていくことを考えると必要最低限でいい気がします。将来的に不要になって廃止したい時に住人たちで揉めたりするのも面倒ですし。

>>155 匿名さん
送迎バスと植栽が金食い虫かな、バスは文京区から要請があったしBぐるのバス停がもし使えるならば逆にアピールポイントになる。植栽もときめきポイントになるし、他の物件との差別化に寄与するのでありかな。住民用ジムは近隣に有料フィットネスが増えると廃止になるかもしれない。ラクーアまで歩けばかなり充実したジムが使えるしね。

小学校問題が続きそうですよ

>>101 評判気になるさん
> 建て替えで更に価値が上がる
その割に建て替えになる物件は稀だね。

>>144 匿名さん
駅からかなり遠いからわ一階に魅力的な施設が入ればともかくそうじゃなければただの大規模マンションで「ランドマーク」にはならないと思う

>>159 名無しさん
あのやたら広い間口を見たら見解が変わると思う

>>157 匿名さん
文京区は大体の小学校がキャパオーバー、改築改修で校庭使えないといった問題が発生してますよね。柳町小も工期がどんどん延びてます。

魅力的な物件だけど高掴みさせられる感が半端ない

札幌の新築マンションでは下落が始まっているそうです。住居として購入する人たちの取得金額が適正価格を超えてしまったようで買える人がいなくなってきたそう...東京はまだ投資目的で買う人がいるでしょうからすぐには下落はしないだろうけどこの先どうなるでしょうね。

資産性がないうえに駅から遠いよな
300万台かな

選べる住宅ローンに制約があるし
毎月の地代や解体準備金もかかる
ある程度の頭金やキャッシュフローがないとキツそうだな

しばらく柳町小学区の転入はおすすめできない。子どもが可哀そう。

まあ、普通にPC小石川タワーかPHホルテラスだよな。

資産性も高くなく、小学校の学区目的として選ぶにはメリットがないとしたら純粋に文京区に住み続けたい人が買うことになるのかな。あまり高く売ると売れ残りそう。

そうだね、安くしてほしいよねー。
でも坪400台で出すと投資家がわんさかと世界中から集まっちゃいますよ

>>169 匿名さん

坪４００でも利回り３。５%行かないんじゃないか？
キャピタルゲインも望めないとなると投資家には見向きもされないだろう。

>>170 通りがかりさん
一昨年だったかな？近所のマンションで平米4500の賃料で成約している。その後も文京区内の賃料は上がっているのでそのうち平米5000円ぐらいの成約も出てくると思う。確かに希望的観測とかいわれちゃうかもしれないが、坪400ぐらいで出たらパッとなくなると思うので少し楽観的なシナリオで臨もうと思っている。

以前スミフの物件で現実的な予算でエントリーしたら機械返信以上のメールがこなかったことがある。よほど安かったようだ。

ここの立地で坪400なら利回り5％以上取れそう。賃料相場も高いですからね。

子どもの教育環境にいいというのは昔の話。子育て世代は文京区を避けるように思う。

小学校の建て替えに文句をつけるような人たちが多いところは避けたほうがいいですね。

投資なら都心を買う方がリスク低い。
ギャンブルならここもありだが。

70年定借は所有権の9掛けとも言われてるから、さすがに坪400はないだろうね。坪500-550ぐらいか。
定借の1番のメリットは所有権だと買えない内容の物件が買えることにある。どうしても文京区という層はいるから一定の需要はあるだろう。

小石川アドレス、後楽園徒歩圏なんだから買いたい人も多いでしょう。

定借の価格の妥当性を評価するのは本当に難しい
他の定借の売買事例とかみてて、①新築時周辺相場比の価格が割安か(2～3割)、②中古売却時周辺相場比の価格がどこまで維持できるか、なんだろうな
そして、②は特に残存期間別で目線が大きく変わる
過去の定借売買事例は、期間50年が中心かつ2000年代の供給がボリュームゾーンなので、本物件で参照できるサンプルが少ない印象

>>178 マンション検討中さん
定借物件に関して
https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0257.html

>>179 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます
まさしくそのページを読んだ上で、>>178 の感想を持っておりました
リンクをお示し頂いたのは、記載した文章のどの部分に対して、どのような補足をする趣旨でしょうか

>>163 匿名さん
東京というか都心部は当時もあるけど実需も強いんですよね（晴海フラッグのような明らかな投機物件もありますが）

>>173 匿名さん
その心は？

>>182 評判気になるさん
まったく避けられてないよ。
上流の人達は千代田区だけど文京もまだまだ多い。

上流の人は私立小学校に行くし教育は外注だから、千代田の公立通ってるのは上流でも無いよ。上流目指してるだけ。
ここは100平米越えとかペントハウスの良さも無いのかな？

>>184 職人さん
A棟の9階10階は明らかに8階以下とデザインが異なるので、多分そういうのも設定あると思うよ。

75平米で価格9,500万と仮定すると、
居住期間70年　135.7万/年　11.3万/月
居住期間50年　190万/年　15.8万/月
居住期間30年　316.6万/年　26.3万/月
ここに毎月管理費修繕費地代がONされる。
小石川で築浅分譲グレード75平米なら最低賃料30万位だから、そこと比較してどうかというのが一つの判断軸かと。
残存期間20年以上あれば売却も可能でしょうから、売却分がプラスになる（但し期待しない方が良いでしょう）。
寧ろ売却よりは25万程度で賃貸に出す方が合理的かも知れません。

文京区の公立学校はお薦めしない

>>187 匿名さん

どこの公立がおすすめ？

文京区以外

柳町小学校は６階建ての立派な校舎だよね
文京区の小学校は今後順次建て替えられる予定だよ

自分で入れたいところ入れた方がいいよ。
文京区も千代田区も中央区も友達の子供たちはみんな優秀。
おすすめしないって地域の問題でもないような気が

柳町はヤメるほうが...

>>191 周辺住民さん

子どもが入りたいでしょ。
なんか怖いよ。

未就学児で学校選択できる思考能力あるなら、国立なり私立いかせたほうがいい

同感。文京区の公教育に期待してはいけない。

アンチ文京したい人いるんだね。
いじめられたのかな？
文京区全体を通して親の所得は悪くはない方に入るけど、レベチな金持ち居ないからぶっ飛んでる子供も居ないし、上の下ってくらいで悪くないでしょ。

アンチ柳町でしょ

>>101 評判気になるさん

定期借地でも取り壊し後に再契約ってできそうじゃないですか？

>>198 検討板ユーザーさん
仮に取り壊し後に新築マンションが建てられるとしても、既に取り壊されたマンションの元所有者は新築されるマンションについて何の権利もないですし意見も言えないですよ
70年後の子供に相続させるためではなく、それまでの間文京区のこの場所で暮らせる実需のために買うマンションだと思います

文京区の教育環境をなんとかして欲しい

>>199 マンコミュファンさん
定借マンションは相続に有利では？
おそらく30代、40代が一次購入者として平均的な年齢だと思うので、長くて40年から50年で相続になると思いますが、相続時の負担が格段に少ないと思います。定借は売却益ではなく、賃貸に出した運用益で回収するものではないでしょうか。

仮に日銀がマイナス金利解除したとすれば価格も強気には出れない気がしますけどどうなりますかね。

>>201 匿名さん

何が有利なの？
所有権でも相当圧縮できるけど。

>>203 eマンションさん
最近係数をかけてより実勢価格に近い評価額を採用することになったんですよ。
所有権でキャピタルが出たら出たで乖離率が上がるので相続税評価額も上がり、税金も今後余計に払うことになるでしょうね。

多少高くても共用部や室内よ高級感は維持して欲しいわ
某リビオのようなタンクトイレは論外な

相続を考えた時、借地権は評価額を計算するのが大変かな。所有権だと固定資産税評価額を使える。

>198

旧法借地権だと地主側に正当事由がないと延長を拒否できないってのがネックで定期借地権ができた。経緯を考えると延長は考えないほうが無難。

７０年って長期の借地権がどう影響するかが難しいところ。竪排水管って５０年くらいで寿命になる。あと２０年で取り壊すって建物をいつまでコストをかけて維持するかってのが議論になり得る。

１００年コンクリートを使ったとしてもそれ以外のところで寿命が決まる。

築50-70年のマンションってどのくらいの賃料だと借り手がつくのかね。
自分は絶対に住みたくないが。

>>208 匿名さん
100年もつらしいよ。
https://www.ppfa.gr.jp/pvc/features/

>>209 匿名さん
築約60年のコープオリンピアのワンルーム56.21平米が月25万で出ているみたい。管理費別で5万4600円とか

>>211 匿名さん

コープオリンピアみたいな特別な物件だと借り手はつくかもね。
それでも新築の半額ぐらいかな。

原宿の超一等地はハズレ値だろｗあほかｗ

>>205 匿名さん

そうですよねpcz三番町も仕様は悪かった

https://suumo.jp/chintai/jnc_000087343692/?bc=100359078201
築50年弱
75平米30万円（募集）

>>215 eマンションさん

駅近のフルリフォーム物件か。
２０年後に解体だとなかなかお金かける気にならんよね。
まあそれでもこの賃料で借り手がすぐにみつかるかどうか。ある程度の空室期間は想定したほうがよさそうやね。

>>216 匿名さん
逆にあと20年のところで手を入れる人が多い気もする
最後のリフォームタイミング、みたい感じで
ラスト20年をしっかり貸すためのコスト

70年定借って一番古くてどのくらい？まだ築50年以上の例がないんじゃないかな。未知の世界だね。

とはいえ、建て替えしようとしても周辺の学校や神社、一部住民などが反対して建て替えでもめている物件も区内にあるし、総合設計制度を使って建て替えというのもなかなか難しいんだなあというのが正直な感想。

おそらく50年前後で建て替えになって資産価値が爆増する所有権マンションが最も有利なんだと思うんだが、実際には資金面や近隣との摩擦なども含めて、すんなり建て替えできる所有権マンションなんていくらもないんじゃないだろうかと思う。

理論的には所有権の方が有利かもしれないが、実際はどうなんだろうな。コープオリンピアは作ったデベロッパーの社長の子孫が反対して建て替えが頓挫したという記事を読んだことがある。建て替えが事実上できない、朽ちていくしかない所有権マンションは多いと思う。

文京区に限って言えば、小規模なマンションがほとんどで、おそらく日本全国の小規模マンションで起きている修繕積立金不足や、所有者の高齢化、収入の減少による管理費未納などの問題が文京区のマンションに襲いかかる事だと思う。

おそらく200戸を超える物件は生き残れると思うが、それ以外はどうだろう。たとえ定借だとしても、ここは500戸超、70年の間優良な管理を維持できると思うのだがいかがだろうか。

>>220 匿名さん
「200戸を超える物件は生き残れる」
「500戸超、70年の間優良な管理を維持できると思う」
の根拠はどんなですか？
（おおむね同感なのですが私は直感的に根拠レスでそう思うだけなので、そうお考えになる理由をお聞かせいただきたいです）

大規模マンションは要りません。

>>218 匿名さん

銀座タワーは残29年で坪＠330～380ぐらいですね。
利用価値があるものには何らかの値段はつくということでしょう。家賃から逆算すれば当たらずとも遠からずかと。

銀座タワーの場所に所有権の新築タワマンできたとしたら、坪１５００は超えてくるでしょうね。

それが坪４００弱とかいうヨワヨワ価格なのは、本当に利用価値分でしか値がつかない証明になりますね。

銀座タワーが所有権だったら築20年、今の相場なら坪800-1000ぐらいいきそうだよね。

銀座タワーは50年定借でしょ。
築30-50年でめちゃくちゃ利便性が高い、こういう物件なら充分に借り手がつくと思うけど、、、家賃もけっこう取れそう。
こことはちょっと違うよなあ。駅から遠い文京区で築50-70年、どうなるのやら。

>>226 匿名さん
基本的に需要を供給が上回れば安くなる、という理屈から行くと文京区でファミリー向けの広い3LDKの間取りは希少なので常に需要が上回っている。不具合が目立ってきている築古でも我慢して入居しているご家族は多いだろう。昨今建築されているマンションはどれも狭く2LDK以下の間取りが多いので将来にわたって足りない状況は続くと思われるから、それほど悲観しなくてもいいと思う。

それに文京区に住みたい人は繁華街や駅近を必ずしも好まないと思われるので、そこもここに有利なポイントだと思う。

>>227 匿名さん

養護がアクロバットになってきましたね。


銀座が需要ないとは思わんが。
むしろ銀座で唯一分譲タワーマンション
インバウンドも大好きな立地だろう
希少性はこちらの比ではない

しかしながら築２０年程度なのに
坪３５０ー４００弱と全く振るわない取引実績

これはひとえに定借所以だろう

>>227 匿名さん

50-70年後、ここの500戸超のかなりが賃貸に回されるとすると（代替わりもしてるわけでそうなる部屋が多そうだよね）、築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるかは未知数だよね。
それこそ相場の半額が基準で、そこから値下げ合戦にもなりかねない。空室率を加味して(当然だが空室期間は賃料入りません)ランニングコスト引いたら手元にほとんど残らないなんてことにもなりそう。

>>228 マンコミュファンさん
保健室の先生が白衣着てムーンサルトを決めた光景が目に浮かんでくすっとしてしまいました。

それはさておき定借は建物部分だけが所有権で、土地部分がないところで減価されているというのはあると思うんですよね。おそらく借り手がいないだろうという予想とは関係がないところで相場が形成されていると思います。

>>229 匿名さん
>築60年とかの超築古マンションがどれほど需要があるか
管理次第というところはあるでしょうね。不具合があったら築20年でも厳しいのでは。

70年間良好な状態を維持するには相当な修繕費が必要そう。
最終的には管理費＋修繕費＋地代で10万超かな。

残存20年以降は負債と考えるべきだな

>>232 匿名さん
ここはタワマンではないですし戸数も多いですからお安めになると思いますよ

文京区にある家を相続したら貸すより住むとおもうな
だって便利だもん。親がローン返しおわった家に住むほどコスパのいいことはない
たとえ50年後に月10万かかったって、そんなんじゃワンルームにも住めない昨今、すっごいお得じゃない？

>>235 匿名さん
50年後を「昨今」で語りますか(笑)

利上げ決まりそうですね。不動産価格がどう変わるか気になります。ここも強気に出れなくなるといいのですが

都内の不動産価格上昇は、供給要因が主な理由だと思うので、マイナス金利の解除のみでは中々崩れないと予想している
さらに先の話で、ゼロ金利の解除とそれに伴う円高までくれば、海外投資家の需要が減退&ローン金利の上昇により国内需要が冷え込むので、需要要因から右肩上がりの上昇に多少のブレーキがかかると予想

どうかな、急な利上げは日本経済がクラッシュする可能性がある。
ほとんどの人が慎重意見のはず

バブル末期になると小石川に象徴的な物件ができる偶然の必然