リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>1382 匿名さん
タワマンと比較して利用価値はこちらが高いけれど
資産価値を考えると躊躇してます。

今ではタワマンは多いけれど
山手線内側の希少性は捨てがたい。

>>1400 マンション検討中さん

一部価格公開間取りから平均坪単価500万～550万ほどかと思いますよ

中央区は住宅地としてのブランド性は低いよね。渋谷区のほうが高い。
あと城南５山はいいよ。住めばわかる。文京区だと大和郷が近い。

>>1401 アリーナさん

大規模住むなら総合的にタワマンの方が利便性は高いと思います。
地味ですが各階ゴミ置き場設置か否かは大きいのと、タワマンは基本は駅近なので電車利用もしやすいです。
駅から離れる1番のメリットは静けさや治安かと思うので、ここはそこが価値なのかなと。

まあタワマンと一言でいっても物件によるからね。
自分も山手線内側にタワマン持ってる（賃貸運用）けど、交通利便性は高いし周辺環境も素晴らしい。ここと比較するとそのタワマンの圧勝だとは思う。
ただここはスーパー入るんだっけ、そこは便利だね。そのタワマンはすぐ近くにスーパーはないな。

ここはどんなに文京区でブランディングしても、結局「定借」の烙印が押されているので、ブランドを重視するような人には向かないような…

スレッド名みてたら、シティタワーズ板橋大山　は板橋区だけど区名がついてるな。

>>1407 マンション検討中さん
ブランドじゃなくて資産性では？
定借の「パークコート」だってあるし、そもそも賃貸マンションに住んでるから「ブランドが低い」わけじゃないですよね。ラトゥ－?に住んでりゃ「大したものだ」と思われるでしょうし、無駄にお金が使える身分だということで。

>>1404 通りがかりさん
結局のところ、買うなら資産性が全てなんでしょうね。
利便性を優先するなら賃貸で借りればよいのでしょう。
そういう意味でモデルルームを早く見学して
現地でリアルをイメージしたいです。

>>1406 匿名さん
ここは大きなスーパーが出来るようです。
最近の大規模マンションはスーパー併設が多いですね。

山手線内側で新規にスーパーを出店しても
単独では採算は絶対に合わないでしょう。
つまりその費用は間接的に住民が負担する事になりますが
それ以上に資産性を上げてるのでしょう。

居住用と考えた場合、そもそもの話になるけど戸建てとマンションで、こと分譲マンションを選ぶ理由ってクラス感とか所有感って大きいと思います。馬鹿な言い方ですが、目立つ、や、カッコいい、という直感的な感想は大事です。特に夜顕著ですが、綺麗にライトアップされた大きなマンションやエントランスを近くで見上げたら、住んでよかったなぁと思えます。
定借か所有かという論点はありなんも、イメージを見る限りでは相当存在感のあるかっこいい仕様に見えるので、相当住んでる間は相当満足度は高いと思います。個人的にはタワマンって形で大きい差別化が図れないゆえに個性に欠けるため、見た目の満足度が高くないんですよね。

港南荒らしはここにもいるのかよ
もう手が付けられないんだな、管理人なんとかして

>>1409 マンション比較中さん
ブランドが低い、とは一言も言ってないです。

>>1394 検討板ユーザーさん
千代田区中央区港区が都心と呼ばれるのは住宅地としての価値よりも、大手企業の本社がひしめいているので、オフィス立地として都心と呼ばれているのにすぎないというのは豆知識なので覚えておいたほうがいい。ビルが林立するビジネス街や歓楽街が果たして住宅地として快適なのかという問いは常に検討者の胸にある。

同様に渋谷区、新宿区、それとランク外の豊島区も含めると鉄道会社のターミナル駅を抱えていて、自社路線を利用して人々が集まるように駅周辺には巨大な百貨店や商業施設が広い面積を占めかつひしめいており、オフィス街も多く、一方でそこに住まう人の平均世帯年収は決して高くはない。母国で食い詰めたアジア系出稼ぎ移民の濃度も濃く治安に懸念があり、ごく一部に優良な住宅街もあるが、果たして子供の教育にどうだろうかという問いは常に検討者の胸にある。

ひばり御殿のあった芸能人やラテ業界人御用達の目黒区や五山のある品川区、確かに優良な住宅街も一部あるが、南北に伸びたダリアの球根状の山手線のひょろりと伸びた最南端、鄙の地であることはかわりがない。渋谷区港区の後背地にすぎず、渋谷や六本木がなければ存在価値は低い。基本的にビジネスマンの街だったしこれからもそうだろうから、住宅街として今後発展の余地があるのかは疑問。目黒駅前の飲み屋街はそこに働く人たちが支えているのがその証拠。目黒区は文京区と世帯年収も近く、住んでいる人の層も若干似ているところはあるが、ハイソな新住民は町工場や下町の存在を嫌っていて都合よく忘却しているようにも思える。

文京区の住民は町工場の工場主や下町に住む原住民を無視などしない。その存在を許容しているように見える。大学医学部が複数存在し、研究機関や大学院も多く多数の医師をはじめとする医療従事者や教員、研究者が文京区に住んでいる。区内の大学の借り上げ住宅には海外からの研究者も多く住み、ヨーロッパ系やアジア系の理知的な顔立ちの外国人がよく歩いている。国立の小学校も複数茗荷谷近辺に集まっていて国立や私立の中学校高等学校も高偏差値からお手軽偏差値まで区内に多数存在する。高等教育を受け、子供にも良い教育を授けようと多くの人々が大昔から好んで移り住んできていた歴史が作った独特な住環境は文京区の唯一無二のアイデンティティと言っていい。文京区には選ばれる理由がある。

>>1416 評判気になるさん
千代田区港区の住環境を知らない人の長文虚しい

>>1412 匿名さん
この辺りでは「ほお～っ、あそこにお住まいですか」と言われるマンションになることは間違いないので十分です。少なくとも「あんな所に住んでるの」と言われる心配はないし。
所有権か定借かなんて世の中の人はほとんど気にもしてない、判らない。借家か持ち家かならともかく。

見栄張るために家は買わないかな

>>1418 マンション検討中さん
人に何か言われることばかり気にして毎日生きてるの？

>>1420 匿名さん
自身の人生は間違ってなかったと他人に肯定してもらいたいのでしょう
老害とかアルツハイマーとか言わず優しくスルーするのが現役世代の嗜みです

ラテ業界ってカフェ関連かと思ってしまった…

文京区には他の区にないユニークなところがあるので、広域で見れば地点地点で似たようなところは細かくさがせばあるとは思うけれども、文京区縛りで考える人もたくさんいるってことだよね。

オンリーワンな感じが文京区の変わらないブランドなんじゃないかな。
駅近大規模タワマンというマンション業界の一般的な法則が通用しないところがある。

>>1417 検討板ユーザーさん
>千代田区港区の住環境を知らない人の長文虚しい
もちろん、緑の庭園にのぞむような優良な物件もあるにはあるが、それいくらするの（笑
お金持ちなんだね

坪800万とか一千万が出せるならどうぞご随意に、それでも南向きのいい部屋は無理かも。

物件サイトでいつも書かれるけど東大近いのってなんか意味ある？
後半はチャリで本郷に通えたけど２年間は駒場だから遠かったぞ
あと入れない人がほとんどなのに近くてなんか得する？
別に食堂や生協使わないよね

>>1419 マンション検討中さん

家買う理由のひとつに自慢できるってのはあると思いますよ。賃貸住みました！とは言わんけど、家買いました！ってゆうたら大体おめでとうって言われますから。
ましてここは文京区最大規模マンションで目立つし、友人が住んでたら羨ましい限りですよ

>>1428 通りがかりさん

家族を通わす云々とかではなく、歴史ある大学が近いってのはまずイメージはいいですよね。
極端ですが、刑務所が近い、と、東大が近い、だと特にファミリー層にとって後者の方がいい人がほとんどかと思います。
実需的な話だと、大学近いと近場に飲食店が充実してたり、あとここはリアルですが、家庭教師のレベルが高いです。近くの大学生が多いですからね。こと文京区は、東大生が家庭教師をしてくれると。なので、特にお勉強思考の高いファミリーにとって魅力的なわけですわ。
一方で学生が多いと道が混むとか賑やかになるのが嫌って意見もあったりすると思うので一長一短ありますが。

>>1430 通りがかりさん
いまの本郷は東大生よりビューティー専門学校の学生の方が目立つよ
でも本郷ってそんなに食うところ充実してないよね
中の人間は中央食堂か農食で食べることが多かったな
東大生の家庭教師ってのは親にはいいかもね
俺は自給8000円でやってたよ

>>1430 通りがかりさん
>極端ですが、刑務所が近い、と、東大が近い、だと特にファミリー層にとって後者の方がいい人がほとんどかと思います。
マイナスの対象と比較してどうするねん…
一般的にプラスに働く対象と比較せんと、説得力がないですよ…

拓殖大学生がたむろするのと
東大生がたむろするのと
好きな駅選んでいいぞ

ブランズ本郷のスレなら分かるけど、離れた大学の話してどうすんのよ、、。
東大に限らず茗荷谷の大学生もこんな坂下まで大遊びに来ないでしょ

>>1434 マンコミュファンさん
学生さんとかがいっぱい歩いている中心街から離れているのがむしろ売りなので
それでいいと思います。

学生の本分は学業なので本来誘惑の少ない郊外にあるべきだと思うのですが、最近のデフレで下宿代や生活費を浮かせるために家から通う学生も多いなか、少子化で年々減っていく学生を確保するためには交通が便利で広い範囲から通学が可能な文京区に学校を置くのが有利です。

中央大学は法学部以外にもどんどん文京区にもどってくるのではないでしょうか。

もう論理的にぐちゃぐちゃで何が言いたいのかわからないな
文京区に東大があるのはいいこと，でもリビオと東大は場所的にも完全に無関係でしょう
文京区に大学が集まってくることとリビオもほぼ無関係，学生が賃貸で入らないよね？
意味ないことをだらだら書かないでほしい
文京区のこと書きたいなら該当スレあるからそっちにいって

>>1436 通りがかりさん
同感です。
「文京区がよい＝ここのマンションがよい」
ではないのにやたらと文京区のことを飾り立てて語る輩はこのマンションの立地不利性を図らずも喧伝しているようなものだ。

文京区の中でもここの立地はトップクラスに恵まれてると思うけど。

文京区が好きで住んでいますが、
坪1500万とかでも出せるなら広尾、恵比寿、代官山、渋奥あたりに買いますよ。
そこが厳しいから文京なのに色々言わないでよ。
悲しくなる。

>>1438 匿名さん
美知なる立地ですから

確かに文京区イコールこのマンションではないし、駅近所有権タワーマンションではないから、投機的な資金は集まらないかもしれない。それは認める。

しかし、子供が自然に受験するような雰囲気や、繁華街がないことで子供に悪いものをみせなくてもすむとか、そもそも治安がいいとか、そういう文京区が持つ特殊性があり、それを求めて文京区縛りで探している人たちがいるというのが一点目、

そして文京区縛りで物件を見ていくと、広い間取りがない、具体的には3LDKとか4LDKがとても希少であること、小規模物件が多く将来的に管理費がひどく高くなったり管理不全になる懸念のある物件がやたら多いこと、そういう不満を抱く人が多く、ここはそうした不満にうまく応えるような商品特性を持っているというのが二点目、

さらに坪単価550万というのは高いという人もいるけれど、文京区の物件は間取りの広さによって坪単価にかなり差があることを棚に置いていて、80平米台は築10年以内で坪単価6６０万台で成約しているので、決して突飛な数字ではないことが三点目

こう考えてくると、確かに理想的な物件ではないけれど（だから安い）検討には値するんじゃないかと思うんだな。それに某動画でも指摘されていたが、旧日本サッカー協会ビルの再開発マンションはおそらく目の玉が飛び出る値段になるだろう。低層階ならともかく、平均坪単価６００だの７００だのではおさまらない可能性が高い。最近は中国人も参戦してきているので価格の高騰はまだまだ続くだろう。

>>1442 評判気になるさん
これを短くまとめると
「文京区は魅力的だけど
　この物件は(定期借地権なのを忘れた気になれば)少し安いだけの大規模物件」
ってことですね

小石川にも結構東大生いますよ
本郷より安いですから

小石川は東大生も多いし、東大OBも多いんだよ。

文京区志向民は東大とかほんと好きなんだな笑 学歴至上主義者の集まりかな。
自分は東大ではない文京区内の某大学出身で勤務も20年ほどしてたが、文京区には住まなかったな。

>>1442 評判気になるさん
文京区で4LDKが貴重なのは肌感覚で分かるけと3LDKが貴重ってのはいったいどんな統計だい？

俺の友達はほぼ千代田線だったわ
北千住綾瀬北綾瀬
近くに住む東大生なんかほとんどいない

>>1447 eマンションさん
実際に販売されている物件の数をみるとかなり少ないし、坪単価も2LDKとかと比べると高く評価されていて、需要が供給を上回っている感がある。逆に1LDKとか1Rみたいなのがいつまでも売れ残って苦戦するイメージがあるな、いつまでも店晒しになっている。

文京区って他の区と比べると需要構造が違う。単身者には刺激が少なすぎるのかもね。

>>1449 評判気になるさん
文京区の3LDKは供給も多いので周辺区と比べて在庫が少ないわけでもないですよ。

周辺の在庫の3LDK率比較
東京都文京区の中古マンションSUUMO掲載数
文京区3LDK179件　中古物件数合計747件　4LDK7件（3LDK率約24％）
豊島区3LDK131件　中古物件数合計515件　4LDK12件（3LDK率約25％）
新宿区3LDK217件　中古物件数合計1,254件　4LDK15件（3LDK率約17％)
台東区3LDK107件　中古物件数合計601件　4LDK3件（3LDK率約17％)
千代田区3LDK39件　中古物件数合計278件　4LDK3件（3LDK率約17％)

リビオ褒めるところなくて文京区のことしか褒めないの見てて悲しいｗ

ここよりディアナコートの方がいいよ。
高いけど高級低層マンションだし。

正誤は見てないですが、仮に正しいデータとすると文京区とその周辺区の中古3LDKの供給量については面白いデータが示されてますね。
あとは文京区3LDKの需要量が定量的に示されれば、文京区における3LDKが貴重か否か、白黒つきそうですね。

>>1453 マンション検討中さん
文京区の１LDKに対する3LDKの価格差もあまり周辺区と変わりません。
したがって、3LDK需要はあまり周辺区と変わらない、もしくは文京区の3LDKの供給が多いことが推測できます。
3LDK需要を示す明確なデータは存在しないと思うので、
今回は需要と供給によって決定されるマンション価格を需要と仮定します。
１LDKに対する3LDKの価格差
マンション価格　（単位:万円）
千代田区 1LDK5231 2LDK9842 3LDK 13293
(１LDKに対する3LDKの価格差2.5倍）
新宿区 1LDK3669 2LDK5304 3LDK6855　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
文京区 1LDK3497 2LDK4963 3LDK6492　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
豊島区 1LDK3297 2LDK4704 3LDK5914　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.8倍)
※平成28年・東京23区の中古マンション（1LDK、2LDK、3LDK）の平均取引額によるランキング。
※国土交通省「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」をもとに編集部作成。
出典
SUUMO「東京23区 中古マンション売却・相場、価格リスト-この10年、1番高く売れているのは何区」
（https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/baikyaku-tokyo-souba）

だめだこりゃ
こんな人が仕事仲間や仕事相手にいたら困るだろうなw.

>>1450 購入経験者さん
こちら「在庫が多いから供給がある」すなわち需要が他の区と同レベルに満たされている、という数字では物足りないですよね。

在庫が買える在庫か買えない在庫か（築年数や立地など）を加味すると実は文京区にある3LDK以上のマンションは買える在庫が少なくて、新築のリビオが希少なものになるのかも知らないですし、逆に、買える在庫が余っているのなら単純に文京区は3LDK以上のマンション需要が低いのかもしれないですし、分析する方法ってあるのかね。。

>>1452 買い替え検討中さん

ディアナコートは駐車場がほとんどないので高級マンションといえるのかどうか。
自分の高級低層マンションのイメージは地下に住戸数の60-70%の駐車場を確保、かな。
ここは110台分あるようなので駐車場の確保はしやすい。
それに価格が全然違うようだし。

みなさま、データご教示感謝です。
3LDK需要の定量的な分析はデータ不足or不存在で難しそうですが、「3LDKがとても希少であること」が間違いであることは確かなようですね。

>>1459 匿名さん
500戸以上いて110台か
抽選会地獄だな
ゴネまくる外国人とかいたら困るだろうなぁ

>>1459 匿名さん
60～70%無いところを叩きながら
20%しかない物件を褒めるやつヤバくね？

>>1462 eマンションさん

ディアナコートは身障者用除くと2台なので設置率は8.6%。
高級マンションではありえないでしょ。
しかも100㎡超のプレミアム住戸は優先使用権付とのことなので、一般住戸用の設置率はおそらく0%。

>>1460 eマンションさん
文京区はファミリー世帯の転入超過が続いているから、全物件中の3LDK供給率と、子育て世帯に対して供給が見合うかはまた別の問題かな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/8574/1_1.pdf

とりあえずこの5年ほどでも、年少人口は26000人→29000人と3000人増えている。だから小学校のクラスも足りない訳で。

>>1450 購入経験者さん
了解、降参します（笑

元ネタは住まいるTVさんのところの面積別築年別価格の表なんだけど、そこで面積で書かれていたのをざっくり3LDKと覚えていたのが間違いの始まりかな。

リンク貼ると物議をかもしそうなので貼らないが専有面積59.69m2の3LDKというものがある時代に部屋数や間取りで語ってはいけないと気がつかされたよ。面積でみるべきだね、了解した。

3人家族以上がまずまず住みやすいと考えられる８0平米以上の部屋が希少と訂正しますね

ちなみに先ほどの60平米を割っている3LDK、所有権で億超えてますね（笑
ここ安いな

3LDKなら60平米台でも十分。それより立地にこだわりたいニーズが最近は強い。

3Lで60とか各部屋四畳半ないんちゃうか？
金がないなら千葉埼玉いけばいいやん

>>1470 eマンションさん
今時の駅近好立地ってドールハウスみたいですね。ウルトラQみたいに8分の1計画でも始まってるんでしょうか。

エントリー者限定サイトの限定公開間取りが追加公開されていましたね。

このあたりは本当に駐車場探しで苦労するから、駐車場だけは多めに作って欲しかった。そもそも駅遠で車生活車も多いので。周辺で駐車場探すと3万5千円から4万位が最低ラインで、その価格帯だと中々空きが出ないで1km以上離れることも。。特に最近多い、大型やハイルーフの空きははほぼ皆無。

文京区は駐車場のないオープンレジデンシアの物件が好評でバリバリ売れている地域なので、駐車場の有無は関係ないですよ。

確かに練馬区とか世田谷区の駅から遠い物件は自家用車がないとどうしようもないですが、文京区はちょっと歩けば何かしら生活利便施設があるので自家用車の必要性は感じにくいです。こんなこと言うときっとで必死で反論しようとする人が出るでしょうが、肌感覚では自動車必須の土地ではないです。

多分定借物件の価格は地代を含むランニングコストにあると考えれば、空きが出れば駐車場料収入が減り、機械式なら鉄部塗装や設備更新などで結構金食い虫な駐車場は少ない方がいいでしょう。そう思いませんか？

>>1474 匿名さん

そうですね。
これを機会に車を手放す事も一考かな。

>>1475 購入検討中さん
何かを捨てる人生設計、辛いよね

>>1474 匿名さん
おっしゃるとおりです
駅徒歩5分圏内なら駐車場は2割もあれば十分

>>1477 マンコミュファンさん
私、この辺のマンション所有しているけど駐車場潰して駐輪場にしたり、外部に貸し出す相談しているマンションあるよ、これがファクト。抽選に外れてから手放しても遅くはない。

>>1478 匿名さん
日本語・・・

>>1477 マンコミュファンさん

リビオは徒歩10～15分だからな
しかも坂もあるぞ
小石川の全利地域と一緒にするなよ

>>1480 マンコミュファンさん

全利→便利

>>1474 匿名さん
文京区のオープンレジデンシアにこの物件と同じ徒歩駅10分以上の物件ありますか？
同じレベルの利便性で駐車場なしで売れているので必要ないというならわかりますが、、、、、
その理論で言えば、駐車場設置率約20％のお隣にあるシティテラス文京小石川は3年近く売れ残っているので、駐車場あったほうがいいのでは？

ここの立地なら車が無くても便利に暮らせる。車が必需品だというのは地方の話であって、都心には当てはまらないよ。

多分、近隣のマンションが駐車場という負の遺産に苦しんでいるのを知らないのだろう

うちも枠が余ってて外部貸し出しが毎回議題になるな
安全管理上やっぱやめようってなるけど

停まってるのはベンツとプリウスばっかりだからみんな金に困ってはないんだろうｗ

ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のものになるので、あると問題だけが管理組合に降り掛かってくるような気がします。駐車場やテナント等の賃料が収益になる物件なら話は別ですが。

>>1486 マンション検討中さん
たしかに、あとスーパーの店舗スペースもこの立地で大規模は赤字になりかねず出店したい事業者は限られるでしょうね。テナント賃料取れる地権者側は何かしら入って収益を取りたいだろうけど、オーケーのような駐車場ある立地や集客力を調査するようなところは入ってこないでしょうね。出店できるのは資金に余裕があってスクラップアンドビルド戦略をとれるイオンくらいでしょうか。

この辺は人口も増えてるのでスーパーも採算取りやすいと思いますよ。

めずらしく「思いますよ。」君の意見に賛成
この辺はまいばすけっと・コンビニが近くて，三徳やCOOPが少し距離があるから
でかいスーパーできたら繁盛するのは間違いない
逆にスーパー繁盛するけどマンション売れないって可能性まである

ここは注目されることは間違いない
金額的に購入できる層もここがいいと言う層もある程度限られてるから、あとはその人たちが
結局は定借を許容できるかどうか、ズバリそこだけかとは思う

マンション自体は近年の大規模マンションの中では魅力的な仕様であることはほぼ間違いないかなと

メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。

>>1486 マンション検討中さん
「収益は全て地権者のものになる」←そうなんですか？

>>1486 マンション検討中さん
>ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のもの
それは一体どこから出てきた話だろうか？
他にそういう物件があるのかもしれないが、普通はそういうことはないと思うんだけど。
ひょっとして聞こえない声が聞こえてきてしまう体質かね

>>1491 通りがかりさん
>北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね
朝あの辺を歩くとわかるけど、朝日がさんさんと建設予定地の塀を照らしているところをみると、陽がまったく入らないと言うことはないと思う。風通しが良さそうな素直な間取りなので湿気の心配はないのでは。逆に夏場は涼しく、冬場は断熱性が高いEH-M Orientedなので温かいと思うよ。

>>1494 評判気になるさん
失礼ゼットが抜けてた

>ZEH-M Oriented

>>1494 評判気になるさん
今は夏至直後だから朝日が当たるだろうが、冬は角度変わるよね？

>>1496 匿名さん
冬場はより朝日が当たるよね

>>1496 匿名さん

角度は変わるけど日は当たるよ。

>>1496 匿名さん
中学理科

冬は南西から太陽が出るのに北東リビングに朝日入るの？