リビオシティ文京小石川ってどうですか？

5000円位するかと思ったわ

タンタローバとラベッカータは夜のコースで10,000円前後だね
両方とも非常においしい

中華は千川通り沿いの萬盛園
どの料理も美味しいけど炒飯がいい。
びっくりな町中華

>>1043 匿名さん
萬盛園私一回だけ行ってチャーハン頼んだら白米の白いままの部分と味のついた部分が混ざってて、また固かった経験があります。

きっとたまたまでいつもは美味しいのでしょうね。もう一回行ってみます

中華なら、春日の胡一刀四代目も美味いよ。

>>1045 名無しさん

川国志も美味しいね

>>1029 マンション比較中さん

現地の写真をアップロードします
現地の南側隣のオフィスビル方面から

どこかわかるように電柱も入れた同じ場所のショット

建設現場の銀杏の木の間が開いているのは工場の搬入口があり、ロール紙を載せた大型トレーラーが入構する場所だったから。
おかげでマンションが街路樹で日陰になりにくい

連投失礼、これで終わりにします。
歩行者の視点でいくと、銀杏は歩道の広さに比して非常に太く、高さもあってかなりインパクトがある。柳町小学校あたりまでこの並木は続きます。

確かに仙台みたいに全国的にみてもすごく緑の濃い地方都市と比べればしょぼいかもしれないけれど、千川通りのこの辺は街路樹の密度が濃く、緑は濃いと感じます。冬は落葉しているので、今度は通りにさんさんと日が注ぎます。秋は黄金のように黄色く色づいた銀杏を楽しめます。

そうそう、言い忘れましたが裏のお寺には広い日本庭園があって、マンション西側の植栽部分と連続したランドスケープを形作る予定のようです。

駅から少し距離があるため、のんびりとした空気の場所です。
それを楽しめるかどうかは個々の評価につながるんじゃないですかね。

たぶんこの辺に住んでいる人が飲みたかったら、後楽園駅から歩いて帰る途中でダイエーに寄って惣菜とお酒を買って帰るんじゃないでしょうか。地方から出てきた独身男性が、寂しい心を癒すガールズバーもないですし（後楽園駅前にそれっぽいスナックが一軒だけあるにはある）、スノッブな嗜好を満たすような贅沢な飲食店もないです。奥さんと子供の笑顔が何よりも好きな人に相応しい土地だと思います。

>>1052 評判気になるさん
ほんわか書き込み、楽しく読ませていただきました(^^)
立地や環境にふさわしい素敵な郊外ライフが楽しめそうですね

都心でこれだけ緑に囲まれたエリアはかなり希少だと思いますよ。

>>1054 さん

またそういう言い方するから反感を招いて物件の印象が悪くなるんですよ。共有してくださった写真にもあるように千川通りの並木はそれなりのものありますが、あくまでも面してる通りの街路樹レベルとしては存在感があるもので、建物が緑に囲まれてると言えるレベルではないし、ましてや希少とも言えるレベルではありません。
プラウド小石川の囲まれ具合なら理解できますが、、

>>1054 匿名さん
このひと逆に他不動産屋の工作員じゃないかと思ってるわ
物件の印象めっちゃ悪くなってるもんｗ

>>1050 評判気になるさん

日光の向きを見るに、この写真は早朝に撮られたものですよね。
北側のA棟の低層でも、朝は気持ちのいい日差しが差し込んできそうですね。

池袋のアウルタワーから大手町駅とリビオシティ文京小石川から大手町で検索すると大手町駅までの所要時間はほぼ同じなんですよね。アウルタワーの周辺環境とここの周辺環境、教育事情、比較してみるべきだと思います。

定借とはいえ坪550、その価値は高いのでは。賃貸利回りはどうだろう？

>>1058 匿名さん
高島平団地から大手町も所要時間同じくらいだよね

「定借とはいえ」って何ですか？
「定借だから安い」んでしょう？
あとリビオは本当に駅から距離あるから所要時間とか距離とか推しても意味ないと思いますよ。

ロケーションに関して色々ネガティブ意見もありますが、23区内かつ山手線内側の建ぺい率で、ゆとりとか余裕のあるオフセットを求めるのが厳しいですよね。
ほとんどのケースで道路沿いか、そうでないならほそーい道に入ることになります。
多摩エリアや千葉神奈川あたりの郊外のような車歩道分離の広い道を求めること自体が厳しいですよ。
まして居住区として古き良き富裕層からも人気の文京区で大規模分譲できる土地も限られてる中で、並木道が目の前で500戸ってだけでも充分貴重かなと。
駅から遠い点をどうとるかですが、個人的には郊外駅遠なら懸念ですが、都心かつ山手線内側であればどうとでもなるってのが感想です。笑
予算的に合えば低層階でも検討したいですが、定借とはいえどうせ郊外駅近より狭くて高いんでしょうね。。

リセールに関する評価はネガティブな意見が多数派だと思うのだけど、仮にこれから先30年、40年と供給要因で首都圏のマンション価格が上がり続けるシナリオを想定した場合、評価は変わってきますかね？
もちろん需要要因も考慮が必要ですが、あくまで「仮に」の議論です。

日経：首都圏マンション、工期3割長く　人手足りず価格も上昇
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC11AHY0R10C24A4000000/

>>1062 マンション検討中さん

価値が上がるというよりは、おっしゃる通りで、価格を上げざるを得ないというのが正しいと思ってます。これは都心郊外限らず。まぁ、上がるというより、下がらないというイメージかなと。少子高齢化とGDP低下から、人手不足と資材不足も好転するとは思えないので。ただ、価値だけの話をすれば、やはり都心駅近ハイスペタワマンということになるのかなと思ってます。時代変われど、駅近と利便性と高ステータスは富裕層からは普遍の人気要素ですからね。そもそも実需向け物件は残債割れしなければ御の字ではないでしょうか。

>>1059 eマンションさん
高島平団地は三田線で約40分ですね、ここは30分
文京区は駅から遠くても駅に着いてしまえば山手線内側なら大体近い
そこをどう考えるか
慣れると後楽園駅までの距離もそう遠く感じなくなる

>>1062 マンション検討中さん
ご懸念のとおり、ネガティブ評価が加速しそうですね。。。
所有権との差がますます拡大しそう
このマンションと心中する覚悟が必要になるでしょう
予期せぬライフスタイルの変化などで他のマンションに買い替えざるを得なくなったときのことを考えると恐ろしい

>>1063
>>1065
ありがとうございます。
都心は定借以上に所有権マンションがあがる、という点は同意です。
一方で、都心の所有権マンションの値上がりが続けば、都心の物件には手が出せない層が増えてくるかと思います。そうした際に、相対的に割安に見える都心の定借マンションのニーズって今以上に出てくると想定され、仰られるように価格が下がらない、または定昔なのに購入価格より高く売れる可能性もないでしょうか。
もちろん、今、定借を買ったらたらればの話で、今所有権を買うなら縁のない話ですが。。。

>>1066 検討板ユーザーさん

事例を探せばそれなりに出てくると思いますよ。ただ前提として、建物自体のブランドある、立地が良い、残借地年数が長い等が大いに要因としてあると思うので、その辺りを加味して考えた方が良いと思います。

マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば、70年後価値が0になる定借より、70年後も購入価格ぐらいの価格で売れるであろう（もちろん相対的な価値は半減してるわけだが）所有権１択だよね、となると思うが。。。

まぁずっと住む前提にしても借地権は難しいですよね。
人によっては70年もいらないでしょうし、その場合は価格が高く感じてしまう。死ぬ間際で売るかといっても残年数によっては売れない可能性ある
所有権であれば、最後は売ってしまってそれで少しだけリッチな余生を過ごす的なことできますしね

買った場合は5年10年くらいで値下がらないうちに売ってしまうのがいいのかな

>>1068 匿名さん
さすがに築70年のマンションが70年前と同じ価格にはならんでしょう。。

マンションに限らず、モノは高すぎたら買える層が限られます。都心タワマンを除けばほとんどのマンションは実需目的の購入なわけで、メインターゲットはサラリーマンか公務員です。マンション価格と共に給料が爆上がりしなければ、単純にローンが組めなかったり、資金計画上諦めざるを得ず、買えません。実際は給料は爆上がりしないでしょうし、税金で手取りもどんどん減ります。おまけに物価上昇。部屋数売ってナンボのマンションですから、ターゲットのお財布事情に不相応すぎる価格設定は本末転倒です。高騰はぼちぼち頭打ちにせざるを得ないと思ってます。なので、特に実需物件は価格が上がり続けるという考えは所有権だろうが定借であろうが危険だと思います。

定期借地権についてはこちらのnoteにまとめてくれている内容がわかりやすかったです（正確性については担保しません）。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d#6e27a4fd-370d-468f-ae0a-e8b260...

「最終的に手放す」のであれば、この試算によると残り40年まで、できれば残り50年に売るのがよいとのことですので、20年ないし30年住むだけのためにここを選べるか？ということになるでしょうか。
残り40年で所有権物件の半額になる場合もある、という可能性を考えると、今のところ自分はなかなか借地権に手を出せないでいます。

>>1068 匿名さん
大前提、近隣の所有権マンション買える人は、仰るとおり所有権一択だと思います。ここの検討層は、近隣の所有権マンションだと予算オーバーだけど、それでもこの辺りに住みたい人たちが中心なのではないでしょうか。

>>1066 検討板ユーザーさん
購入価格より高く売れるか安く売れるかを判断基準に置くのは、残債を清算できるかどうかという点では意義があるのでしょうが、万が一の際に買換ができるかどうかという点ではあまり意味ないように思います
素人意見ですみません

>>1070 マンション掲示板さん

1068は

>マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば

という前提の話。>>1062さんがそういうシナリオでどうか、と言っていたので。

既出かもですが、小石川といえばかのルサンクのイメージが強すぎて全く近隣住民に良いイメージないのですが、ここは大丈夫そうなんですか？

>>1071 マンション比較中さん

>デフレ時代は寝て起きたら物の価値が下がって円の価値が上がっていたので、不要な土地はバンバン売却して円に変えるのが吉でしたが、インフレ時代になると逆転します。

インフレ時代になって地主さんも「土地は所有してる方が得」となったわけね。
それはマンションを購入する側もロジックは同じだよねえ。

>>1073 マンコミュファンさん
売却価格を判断基準の主軸に置くという話ではなく、あくまで定借の弱みであるリセールについて、価格の切り口から弱みにならないシナリオもあり得るか、頭の体操をしておりました。

ほんとこの辺の物件は10年でちょうど2倍くらいまで取引価格上がってる感じです
地主としても持ちながら運用したくなるのも当然ですね
リビオ買うのと駅前の中古を比べようと思ってみてみたら
比べられないくらい上昇して早々にやめましたｗ

>>1077 評判気になるさん
ならますますノーじゃん
自明

>>1070 マンション掲示板さん
お話しごもっともだと思いますが、コロナ後ずっと同じ状況ですよね。。。

「実需物件」っていう表現も微妙だなぁって思うよね
これって正直に言えば「投資で買っても得しなさそうだけど、値下がりしても気にしないで死ぬまで住むならまぁいいか」っていう
「投資としては旨味がない物件」ってだけでしょ
いい物件ならみんなが住みたいって考えるから価値もあがるじゃん
定期借地権はそこにマッチしてる気もするよね

でも結局のところ地代がどれくらいかかり続けるのか？がすごい気になる
リビオっていくらくらいになるんですか？

>>1081 マンション比較中さん
そうですね、上物価格は高止まりとして、土地代は別かもしれません。
ゆえの所有権ではなく定借での販売増加ですし。
定借の一番のメリットは、結局は購入価格が安いという一点に尽きますが、それすらも高いとなってくるともはや異常ですわ・・所有権と比べて安くとも、マンション相場として高いなら実質意味がない

>>1081 マンション比較中さん

おっしゃるとおりですね。
そもそも、多くの人は購入したマンションに住んでライフプランに応じて売却するという心持ちだと思います。そして買う物件の対象は、売却する際は少なくとも残債割れしないだろうというもの。
これが実需の理想の姿だと個人的に思いますし、死ぬまで住むものを前提としたもので売却する際は足が出るものを実需と表現されるのは甚だ違和感ですね

住まずに売却あるいは賃貸、これは実需でなくて投資なのは理解できますが

今日は不動産の定休日なのでいつもの緑囲まれ希少立地さんの無根拠アゲ投稿ないですねw

>>1084 マンション掲示板さん
不動産屋ではないですが、別の人も話している通り、どこいっても狭い山手線内側にしては並木道が目の前の大規模マンションってだけでも個人的には希少です。

リセールの話が出てますが、住み替えってそもそもファミリーがメインかと思ってます
子供小さいときにマンション買う
ローン払いながら金も貯め、収入も上げる
子供が独立したので、今の家を売ってローン一括完成、夫婦２人で狭いくてコスパのいい家を、頭金厚めで買って終の棲家候補とする
住み替えの王道ってこれかと思いますが、貯蓄することを前提とするならば、本来は残債割れしてなければ御の字なんですよねー
基本は家族構成の変わらないDINKSや１人暮らしならばリセールは必ずしも必須ではないでしょうから、基本的に定借ってそうゆう層に向いてるのかと思ってます。
しかし大規模って往々にしてファミリー向けなので、大体が子供が大きくなるであろう15年～20年後のリセールを気にする人は多そうな印象です
そこがクリアできればファミリー層にも普通に売れると思いますが、定借残り50年～55年の中古物件って、いくらの価値がつくのか・・中々不透明ですわ

>>1079 マンション検討中さん
前提にズレや行き違いがないか念のため確認しますが、どの問いかけに対する「ノー」でしょうか？

>>1057 口コミ知りたいさん
>早朝に撮られたもの
そうですね、うちのワンちゃんのお散歩のついでに撮ってきました。
千川通りは朝の日照が入りやすい方角に走っていることと、東側の白山アドレスに高い建物が少ないので、特に午前中は日当たり抜群です。ラッシュアワーを除くとあまり交通量の多い道ではないので夜も静かですよ。唯一の例外はアマゾンのトレーラーなんですが、今建築中のピアースのあたりをぐるっと回っていくのでここまで入ってきません。

>>1075 マンコミュファンさん
全く同じこと考えてました
ルサンク事件から文京区自体にいいイメージないですが、ましてや小石川とのことで、そこらへんは過去の話で別に皆さん気にならんという感じですかね
デべさんも勇気あるなぁと

>>1087 評判気になるさん

揚げ足取りを相手にしない方がいいですよ
レスをしっかり読まないで意見の交換しようとしない人もいますので
丁寧に接すればこっちが負けです