口コミ知りたいさん
[更新日時] 2024-11-23 00:52:42
リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式サイト：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/?utm_source=e-mansion&utm_medium=...
資料請求／エントリー：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/request/?utm_source=e-mansion&utm...
来場予約：https://form.secure.e-state.ne.jp/nskre-koishikawa/yoyaku_sokuji/
所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
期間満了時に更地に返還することが条件です。
建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権 共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台
工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）
バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2
TOKYOの「美知なる森」に清む。
日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。
TOKYO Bunkyo well-cation
古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。
- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4
敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大
※文京区最大
山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/
[スレ作成日時]2024-02-23 00:59:32
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所在地：東京都文京区小石川４丁目70番17（地番）
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交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで)
- 価格：未定※権利金含む
- 間取：1LDK～4LDK
- 専有面積：35.89m2～89.61m2
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販売戸数/総戸数：
未定 / 522戸
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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川４丁目70番17（地番） |
| 交通 |
東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで)
都営大江戸線・三田線 春日 駅徒歩11分(サブエントランスより/A5出口まで)
都営三田線 白山 駅徒歩10分(メインエントランスより/A1出口まで)
東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷 駅徒歩13分(メインエントランスより/1番出口まで)
|
| 間取り |
1LDK～4LDK |
| 専有面積 |
35.89m2～89.61m2 |
| 価格 |
未定※権利金含む |
| 管理費（月額） |
1万5170円～3万7900円／月＜内訳＞全体管理費9940円～2万4820円、住宅管理費5230円～1万3080円 |
| 修繕積立金（月額） |
4870円～1万2170円／月＜内訳＞全体修繕積立金2000円～5010円、住宅修繕積立金2870円～7160円 |
| そのほかの費用 |
●バルコニー面積 : 5.73平米～19.88平米
●ルーフバルコニー使用料 : 1,040円～1,320円（月額）
●テラス使用料 : 1,110円（月額）
●管理準備金 : 9,940円～24,820円（一括）
●地代 : 6,110円～15,240円（月額）
●解体準備積立金 : 2,910円～7,260円（月額）
●インターネット利用料 : 1,386円（月額）
※当該販売期の販売戸数が未決定のため、本販売期以降（384戸）を対象として表示しております。 |
| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
522戸 |
| 販売戸数 |
未定 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上10階建（A棟）
敷地の権利形態：借地権の準共有、一般定期借地権、賃借権、転借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません、借地権設定登記不可、賃料改定は3年毎に改定、改定後賃料は公式による、借地権の譲渡・転貸可(転貸主承諾要、承諾料不要)、※地代の改定について、2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います。
完成時期：2026年11月下旬予定
入居可能時期：2027年2月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
日鉄興和不動産株式会社
東京建物株式会社
中央日本土地建物株式会社
住友商事株式会社
伊藤忠ハウジング株式会社
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| 施工会社 |
(株)長谷工コーポレーション |
| 管理会社 |
(株)日鉄コミュニティ |
|
分譲時 価格一覧表（新築）
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
| ￥1,100（税込） |
|
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
リビオシティ文京小石川口コミ掲示板・評判
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101
評判気になるさん
>>99 マンション検討中さん
所有権なら建て替えで更に価値が上がるけど
定借は追い出されて終わりですょ。
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102
匿名さん
パークコート神宮前は分譲時検討したが、あそこは最近の定借と違って地代前払い（分譲に乗っける）をほとんどしなかったために地代が高かった。
モノはとてもよかったよ。隈研吾さんデザインだし。
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103
匿名さん
>>101 評判気になるさん
所有権と違って賃貸利回りもいいし、売るよりは持ち続けて貸した方がいいでしょう
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104
匿名さん
築50年で建て替えもできず管理も杜撰では二束三文ですよ。文京区には管理の行き届いた分譲って指折り数えられるほどしかありませんよ
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105
評判気になるさん
利回りが良いかどうかは坪単価次第でしょう。
何を言っているんだチミは。
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107
匿名さん
>>105 評判気になるさん
要するに欲張りな投資家にかっさらわれる危険性が少ないってことです。この手の大規模は投資家が買っていくので未入居物件が多く近隣の商業施設で閑古鳥が鳴く事態になっているケースもあります。ここは子供の歓声や穏やかな家族の姿で溢れるでしょう。
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108
匿名さん
30年経って実勢価格で相続したとしましょう、所有権よりは遥かに有利で、その後の賃貸収入は所有権マンションと同じか、大規模な分周辺物件より高く取れるかもしれませんね。
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109
匿名さん
キャピタルゲインを狙った投機的マネーが入りにくいのは幸いかと
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110
評判気になるさん
容積率は絶対の指標じゃありませんょ。
改定改定改定、緩和緩和緩和で来てる変遷知らないのカナ？
そりゃそうだよね。政令変えないと、東京が朽ちた廃墟になっちゃうヨ。
-
111
評判気になるさん
メリット：
・投機マネーが入りづらい
・土地部分の固定資産税がかからない
※所有権でも居住用なら土地部分は1/3に軽減されるが。。
デメリット：
・キャピタルゲインはほぼ望めない（販売価格による）
→実例：PC神宮前、ブリリアシティ西早稲田 等
・インフレに弱い
・解体準備金の増大リスク
・毎月の地代がかかる
・住戸の売買に一定の制約がかかる場合がある
・建て替えによる資産爆増チャンスがゼロ（追い出される）
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-
112
マンション掲示板さん
>>92 評判気になるさん
＞コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった
平然と虚偽情報流すね～(笑)
そんな悪事を働いても君が買える価格にはならないよ
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113
評判気になるさん
-
114
評判気になるさん
>>113 評判気になるさん
400が350に見える人なんですね(笑)(笑)(笑)
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115
匿名さん
>>113 評判気になるさん
ほんとだ、たった一戸だけ350万みたいほぼ400越え
リンク先の記事を読むと、定借は残りの価値がはっきりしているので売りやすいと書いてありますね。家賃が根拠となるみたい
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116
匿名さん
小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。
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117
匿名さん
この辺は築浅で平米4500円の賃料が取れる土地なので坪単価500万なら大勝利だと思うな。インフレになればさらに賃料水準が上がるし。
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118
匿名さん
一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね
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119
匿名さん
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120
匿名さん
-
121
マンション検討中さん
定借の物件って、所有権の物件と異なり、住宅ローンで不自由するイメージがありますが、気のせいでしょうか
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122
匿名さん
>>121 マンション検討中さん
70年ローンでも組むつもりか？
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123
マンション検討中さん
>>122 匿名さん
？？
そもそも定借の物件お断りの銀行とかあったと記憶していたので
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124
匿名さん
本質的には初期費用がかかる超長期の賃貸契約みたいなもんだな
解約時（売却時〉のリスクが高すぎるので
それを補える価格だったら検討するわ
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125
評判気になるさん
売り買いは所有権より苦労するでしょうね。
残存５０年とか４０年じゃ住宅ローンも付きづらいのでは？
→将来的な売却ターゲットから実需が激減するというコト。
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126
匿名さん
残存50年はまだまだ大丈夫でしょう。
残存20年切るとおそらく売却が難しくなる。
残存30-40年ぐらいで売るのがよいかと。残35年なら若い世代が定年までの住居として買うのによい選択になると思う。
-
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127
匿名さん
残20年でも20年分の賃料を現在価値に割引いたぐらいなら売れますよ。投資で回るので。
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128
職人さん
>>126 匿名さん
いやいや、４０年切った定借じゃローン難しいよ。
現にPC神宮前は周りの所有権の１／３の値段でしょう。
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129
マンション検討中さん
>>127 匿名さん
残２０年の頃には解体準備金不足が顕在化して負の資産になりかねない
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130
職人さん
普通に考えたらわかるんだけど、
あと３０年とか４０年で取り壊して土地も残らないと分かってる区分に
３５年ローン組んで実需で住むのか？って話だよ。
自分事として考えればおのずと正解は見えてくるだろう。
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131
匿名さん
「海」か「森」以前に「所有権」か「借地権」の方が遥かに大きいとは思う。
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132
匿名さん
キャピタルゲインが狙えない分、逆に値下がりリスクも小さい。値下がり局面では定借の方が優位ですよ。
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133
eマンションさん
>>132 匿名さん
値下がり局面では、資産価値のないマンションほど売り圧力が強いので、むしろ定借は厳しいですよ。
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134
名無しさん
>>132 匿名さん
優位というか下がる部分が少ないってことだよね
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135
評判気になるさん
>>133 eマンションさん
その辺データありますか？
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136
マンション検討中さん
ここは駅遠且つ定借なのに高そうなので、
グリーンパーク文京の方が良くないですか
購入層がちがうんですかね
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137
eマンションさん
ま、文京区で大規模、共用施設充実しているマンションはほとんど無いので、値段次第ではありますが、希少性はあるので、10年住んでも相場が変わらなければ買値と同額では売れると思いますよ。
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138
マンション検討中さん
>>137 eマンションさん
「値段次第」
「相場が変わらなければ」
こんな前提付けるなら誰でも言えるわな
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139
マンション検討中さん
定借物件のローンを切り口にした論点って、新築購入時と中古売却時の２つ分けて、ざっくりこんな感じですかね？(異論・補足ウェルカムです)
【新築購入時】
・一部銀行では取扱いがない(SBI等)ため、所有権対比、銀行の選択肢が減る(どの程度か？)
・一部銀行は審査基準が厳しい(smbcの借入上限は5,000万等)
【中古売却時】
・売却時の残存年数によっては、買い手のローンがつかない(＝売却価格減のリスク)
・(所有権も同じだけど)購入時→売却時の下落幅次第では、残債のリスク
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140
匿名さん
株と同じでハイリスクハイリターンの株もあればボラティリティの低い安定した株もある。どちらがいいとは一概に言えないしポートフォリオを考えれば両方持っても良いのらですよ。
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141
マンション検討中さん
現地周辺散策したところ、住環境としては程よい印象を受けました。
定借の各リスクを織り込んだ妥当な価格設定であれば、購入もありだと考えています。
一方、割高な価格で買うと、所有権以上に後々痛い目をみるので、そこはきっちりブレーキ踏む必要がありそうです。
金融政策の転換も囁かれ、不動産市況への影響も多少は考慮しそうな時期の大規模販売、どんな価格設定になるのか楽しみです。
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142
職人さん
>>140 匿名さん
意味不明。リスクなんて価格設定次第だろ。
坪300以下ならほぼリスクなし、坪400でややリスク、坪500で高リスク
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143
匿名さん
坪500の前半ぐらいならその辺の所有権よりはかなりリスクは低いと思う。
所有権だと多分この辺なら今新築で出るとすると坪700とか平気でつけてくるはず。もちろん賃貸利回りなんか期待できない。現地を見てくる途中でピアースの現地をみたら営業と商談中の客が何組も立っていて驚いた。市場は加熱している。
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144
匿名さん
タワマン、駅近／駅直結という要素は欠けているが、文京区最大級、地域のランドマークという魅力は大きい。巨大なファサードは千川通りを通るたびに、あのマンションと皆が口を揃えて話題にするだろう。将来価値の先食いが少ない価格であれば人気の物件となるだろうな。
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145
匿名さん
どんなにお安くても57平米のお部屋で7,000万は超えてきますよね...500世帯以上もの人がそれだけのお金をマンションに使えると思うと何だか信じられないような気持ちです。マンションバブルが続く限りは手が出せないです。
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146
通りがかりさん
播磨坂の小石川パークコートが2億で出ているのを見て失礼ながらこんな高くて築浅でもない物件誰が買うんだ？と思いました。2億あるならまず新築を検討しませんかね。今の不動産価格は狂っています。
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147
匿名さん
播磨坂の小石川パークコートは所有権ですからね。借地権なら1億でしょう。
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148
匿名さん
不動産屋は売るのが仕事だから自分の担当物件をどこよりも魅力的に思わせ買いたいという心理にさせてくる。これまで借地権メリットの説明を随分と聞いてきたけど正直なところ未来のことなど誰にもわからないわけで、"やっぱり所有権しか勝たん"という価値観になっている可能性は大いにあり得る。価格次第だが、借地権は賭けである。
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149
匿名さん
借地権物件が資産的に劣るのは明らかだと思うけど、所有権物件も新築時から建て替えに向けたゴールを設定するようにしないと将来、限界マンションだらけってことも。国土交通省が修繕積立の値上げ設定にメスを入れるみたいだけど、いつまでも修繕で維持できるわけではない。
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150
マンション検討中さん
最後に壊すのが見えてると、修繕なんて最低限でいい、ってなるから築年数に比例してボロボロになるよ
限界マンションまで引っ張られないよう、数少ない好立地の駅近などの所有権が好まれる
行政が都市計画上ほっとけないからね
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所在地：東京都文京区小石川４丁目70番17（地番）
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交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで)
- 価格：未定※権利金含む
- 間取：1LDK～4LDK
- 専有面積：35.89m2～89.61m2
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販売戸数/総戸数：
未定 / 522戸
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