リビオシティ文京小石川ってどうですか？

生活満足度（価値観）と資産性（投資）を切り分けて考えたほうがいいのでは？

価値観は人それぞれぞれ。

答えは永遠にでこない（笑）


例えば、立地で考えます。

利用者が多いと想定される最寄り駅まで10分以上。

茗荷谷駅（13分）、後楽園駅（15分）。


この時点で、資産性を重視するなら厳しい。
さらに定借は資産性という観点では、デメリットでしかない。


もちろん例外はあって、

晴海フラッグ（最寄り徒歩15分）のような大きなミスプライスであれば、資産性も高くなる。

また、

中大法学部（茗荷谷駅駅徒歩1分）の場所にもし定借マンションができていたら、
資産性が高い好立地と認めるのではないでしょうか？




私の個人的な生活満足度志向、価値観。　


リビオシティ文京小石川は、

好立地ではなく、好き立地。


30代夫婦、子無し。通勤通学なし。電車乗らない。
電動自転車を乗り回し、神楽坂、神保町、上野まで日々散策。
ほぼ毎日ラクーアでサウナ。
クイーンズ伊勢丹、成城石井で買い物が好き。

という価値観、生活であれば、最高！ではないけど、

まあまあ良い、好き立地です(^^)


単純に生活満足度が高くなりそうなので。

ただし、通勤がある生活なら、
パークコート文京小石川や湯島のブリリア上野池之端の
中古狙い。

新築限定ナウなら、

パークシティ中野、パークタワー渋谷笹塚を狙うと思います。

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>>989 通りがかりさん
地方から来た若い人は文京区だ小石川だという括りでしか見ないかもしれないが、ここはまさに「太陽のない街」の舞台。坂上と下はお屋敷街と貧◯窟という極端な差があった。時代とともに双方が普通に近付いても雰囲気の差はありますね。

今時坂上坂下が違うという人は珍しい、って人いたけど、坂下に住んでる人かな。坂下の人に面と向かってわざわざ言わないだけだよ。

それでも駅が近ければ利便性で選ばれるのだろうが、遠いしね。その分建物やサービスは頑張ってると思う。

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銀座まで徒歩ってえらい頑丈な足してはるんやねえ。うち、そんなんようできひんわあ。

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まあそもそも暗渠化した川の上だからな
小石川=千川=氷川、だっけ
永井家風のころはこの辺全部地歴も悪かった
のんびり現地歩いたら感じると思うけど、やっぱり播磨坂と千川通りは空気感が違うよな
なんなんだろうね、ああいうの
リビオとかができて明るくなれば徐々に変わるんだろうか

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>>992 マンション検討中さん
わざわざ現地で写真撮るのに、わざわざ物件前じゃないかなり離れた場所で取る意味は何？
緑が多い少ない話題で緑多めに見える別の場所の写真貼って「判断はお任せ」っておかしくない？
って話だよ

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>>1005 さん

いやだから朝散歩してたんで撮ったと言ってるでしょう、、。私の家は後楽園から徒歩数分なので散歩途中に千川通り使ってるんです。
業者でしょうがどなたかが「後楽園側から歩いてくると緑の高い壁が続いているように見えるはず」と何の写真もなく言っていたので、少しでも多くの情報を提供しようとして本日時点のものを共有しただけです。
それぞれ感じ方はあるだろうから私の意見を加えてないだけです。これでいいですか？

私は文京区に住んで15年以上経ちますしこの区が好きなのでこの辺りを検討される方は客観的な情報を基に検討していただきたいと思っていたのですが、もうこのスレはあなたみたいに誰から構わず気に入らない投稿に噛み付く人だらけなので現地民の見地からの情報を提供するのはやめたいと思います。私はこの物件に魅力を感じなくなってますが、偏った情報だけで購入しても見送ってもその方のせいなのでどうでも良くなりましたわ。

好きにしてください

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>>1006 匿名さん

1005の母です。この度は息子がご迷惑をおかけして大変申し訳ありませんでした。罰として当物件を購入させます。

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銀座まで1時間ぐらいなので散歩がてら歩くにはちょうど良い感じですよ。豊洲に住んでる人も銀座から歩いて帰ったりするらしいです。

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当物件～銀座四丁目 6km
豊洲～銀座四丁目 4km

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>>1006 匿名さん
文京区に住んで15年でこの物件に魅力？
変わってる人だけどいなくなるならご勝手にどうぞ
>>1007
こんなままじゃ買いたくないw
なんか劣勢をひっくり返すいい情報あれば考えます

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ここホントに吹き溜まりの集まりっすねw
過去の議論も読み返さないで批判ばかりする
物件の魅力云々ではなく、そんな人たちが隣人になる可能性のある文京区が一番のリスクだわw

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>>1010 マンション検討中さん
迷惑なやつだな
誰もお前に都合の良い情報を提供する義務はないし
買ってくれとも言ってない

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駅距離がある点を除けば立地的には満点に近いですよ。周辺環境も良いですし。

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>>1013 匿名さん
この無根拠手放しアゲ氏のほうが迷惑だけどなw

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やばいお人が1人いらっしゃいますがそれは置いといて、、

銀座徒歩問題ですけど、銀座に行く際散歩がてら歩いていくこと多いですよ、私は
ただ、1時間かかるし足は痛くなるし、一部を除いて歩く人はそうそういないんじゃないかな、、徒歩圏内とは全く言えないですね

神楽坂、上野とかは自転車で全然行けますね（20分もかからないのでは？）！六本木はやったことないのでわかりませんが、その気になったことはないですね、、

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>>1015 検討板ユーザーさん
銀座と六本木はほぼ同じ距離だよ
あと1時間じゃつかないでしょ

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>>1011 マンション掲示板さん
ほんまそれ。この掲示板が物件の魅力を下げている

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銀座まで5kmも無いぐらい？だと思うけど、ウォーキングが趣味なら全然歩ける距離なんだよね。もちろん通勤で歩けとは言わないけど。

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Googleマップで調べたら有楽町駅まで5.4kmだった。

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>>1018 匿名さん
形勢不利ということで、

銀座辺りまでは徒歩で
→銀座辺りまでは趣味のウォーキングで

に路線変更ですね
お疲れ様です

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>>1019 匿名さん
銀座までは6kmオーバー
六本木はもっと遠い

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上の人とは私は別ですよ。この物件からは離れますが、旧中山道とか日本橋までウォーキングしてる人多いです。

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>>1016 名無しさん

あ、すみません、私歩くの早いのと、春日駅付近から歩いてるのを忘れてました。リビオから一般な速さだと確かに1時間じゃきかないですね、訂正します。

ご指摘ありがとうございます

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この辺から銀座までどんだけかかるとかどうでもええわ、、、
近所のおっさんの散歩話なんか書き込む前に不要やと気づいてくれよ、気持ち悪い人やな

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猛虎弁も大概気持ち悪い

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治安悪すぎ
定借しか買えない稼げない仕事できない奴ばっかだからなの？
そうじゃないなら普通に議論情報共有しようよ
流れが自分の嗜好と合ってなくても批判する必要ないじゃん

ここは蒲田川崎足立区かよ

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参考まで
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

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>>1026 検討板ユーザーさん

そもそもまともな人はここ来ないで自分で考える脳を持ってるし、来てもアホな奴らがいるなーって楽しく読んでるだけだと思う
真面目になるだけバカを見ちゃうよ。実際ここはあなたが言及したエリアよりはるかに次元が低いコミュニティだと思うから

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ここを褒めるなら「大規模」「スーパーあり」に絞ればいいのに
無理やり「子育てに最適」「緑に囲まれて」とかいうから荒れるんだよ
学区では3S+1K以外はプラスにはならないし、ここは別に緑に囲まれてない普通の街路樹だけ
アゲるならちゃんとやってくれ

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いやここは実際子育て向きだし、緑に囲まれた環境だと思いますよ。

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ずいぶんと人気ですね。ここ。

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皆さん、ブーメラン投げがお上手ですね。
設備グレード、価格表、ランニングコストあたりがどう出るか、皆さんのリアクション含め、来月、楽しみにしております。

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千川通りに巨大マンションができて賑やかとなるのは喜ばしいことですね。古い小規模印刷工場が徐々に閉鎖して淘汰されるのは時代を反映するもの。
小石川全体の活性化と繁栄にも繋がります。

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昔は昔
これからこの地域が再開発されてゆくのだと前向きに捉えようぜ
緑が少なきゃこれから植えれば良いんだし

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周辺住民としてはここのところの急上昇で査定価格が購入時の1.8～2.0倍くらいになってうれしいから
リビオ（というかスーパー）できたりほかの店できたり，これからもどんどん拓けてほしい。
リビオのへんも簸川神社の氏子になるんかな。町内会は久堅親交会？

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>>1029 マンション比較中さん
今の流れは銀座徒歩圏売り

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すみません、教えてください。茗荷谷周辺でなるべく安く美味しくパスタが頂けるのはやはりサイゼリヤでしょうか。

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>>1037 評判気になるさん

(茗荷谷駅近辺は分からないので正面からの回答になっておらず申し訳ないのですが、この物件の近辺のイタリアンだと、)
・青いナポリ
・ファミグリア
・レガール
・ラ・プティットグリュ
は美味しかったです。
流石にサイゼリアと比べてしまうと、どこも安くないですが。

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安くて美味しいパスタなら池袋はどう？
十分徒歩圏です＼(^o^)／

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「安く」のレベルが人それぞれだと思うけど
・駅前の五右衛門
・サイゼリア
・播磨坂のペッシェ
・播磨坂のタンタローバ
・三徳先のコパン
・千川通りのラベッカータ
あたりかな。チェーン店以外はパスタ1500円～って感じやけども。

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5000円位するかと思ったわ

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タンタローバとラベッカータは夜のコースで10,000円前後だね
両方とも非常においしい

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中華は千川通り沿いの萬盛園
どの料理も美味しいけど炒飯がいい。
びっくりな町中華

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>>1043 匿名さん
萬盛園私一回だけ行ってチャーハン頼んだら白米の白いままの部分と味のついた部分が混ざってて、また固かった経験があります。

きっとたまたまでいつもは美味しいのでしょうね。もう一回行ってみます

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中華なら、春日の胡一刀四代目も美味いよ。

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>>1045 名無しさん

川国志も美味しいね

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>>1029 マンション比較中さん

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現地の写真をアップロードします
現地の南側隣のオフィスビル方面から

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どこかわかるように電柱も入れた同じ場所のショット

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建設現場の銀杏の木の間が開いているのは工場の搬入口があり、ロール紙を載せた大型トレーラーが入構する場所だったから。
おかげでマンションが街路樹で日陰になりにくい

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連投失礼、これで終わりにします。
歩行者の視点でいくと、銀杏は歩道の広さに比して非常に太く、高さもあってかなりインパクトがある。柳町小学校あたりまでこの並木は続きます。

確かに仙台みたいに全国的にみてもすごく緑の濃い地方都市と比べればしょぼいかもしれないけれど、千川通りのこの辺は街路樹の密度が濃く、緑は濃いと感じます。冬は落葉しているので、今度は通りにさんさんと日が注ぎます。秋は黄金のように黄色く色づいた銀杏を楽しめます。

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そうそう、言い忘れましたが裏のお寺には広い日本庭園があって、マンション西側の植栽部分と連続したランドスケープを形作る予定のようです。

駅から少し距離があるため、のんびりとした空気の場所です。
それを楽しめるかどうかは個々の評価につながるんじゃないですかね。

たぶんこの辺に住んでいる人が飲みたかったら、後楽園駅から歩いて帰る途中でダイエーに寄って惣菜とお酒を買って帰るんじゃないでしょうか。地方から出てきた独身男性が、寂しい心を癒すガールズバーもないですし（後楽園駅前にそれっぽいスナックが一軒だけあるにはある）、スノッブな嗜好を満たすような贅沢な飲食店もないです。奥さんと子供の笑顔が何よりも好きな人に相応しい土地だと思います。

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>>1052 評判気になるさん
ほんわか書き込み、楽しく読ませていただきました(^^)
立地や環境にふさわしい素敵な郊外ライフが楽しめそうですね

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都心でこれだけ緑に囲まれたエリアはかなり希少だと思いますよ。

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>>1054 さん

またそういう言い方するから反感を招いて物件の印象が悪くなるんですよ。共有してくださった写真にもあるように千川通りの並木はそれなりのものありますが、あくまでも面してる通りの街路樹レベルとしては存在感があるもので、建物が緑に囲まれてると言えるレベルではないし、ましてや希少とも言えるレベルではありません。
プラウド小石川の囲まれ具合なら理解できますが、、

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>>1054 匿名さん
このひと逆に他不動産屋の工作員じゃないかと思ってるわ
物件の印象めっちゃ悪くなってるもんｗ

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>>1050 評判気になるさん

日光の向きを見るに、この写真は早朝に撮られたものですよね。
北側のA棟の低層でも、朝は気持ちのいい日差しが差し込んできそうですね。

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池袋のアウルタワーから大手町駅とリビオシティ文京小石川から大手町で検索すると大手町駅までの所要時間はほぼ同じなんですよね。アウルタワーの周辺環境とここの周辺環境、教育事情、比較してみるべきだと思います。

定借とはいえ坪550、その価値は高いのでは。賃貸利回りはどうだろう？

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>>1058 匿名さん
高島平団地から大手町も所要時間同じくらいだよね

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「定借とはいえ」って何ですか？
「定借だから安い」んでしょう？
あとリビオは本当に駅から距離あるから所要時間とか距離とか推しても意味ないと思いますよ。

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ロケーションに関して色々ネガティブ意見もありますが、23区内かつ山手線内側の建ぺい率で、ゆとりとか余裕のあるオフセットを求めるのが厳しいですよね。
ほとんどのケースで道路沿いか、そうでないならほそーい道に入ることになります。
多摩エリアや千葉神奈川あたりの郊外のような車歩道分離の広い道を求めること自体が厳しいですよ。
まして居住区として古き良き富裕層からも人気の文京区で大規模分譲できる土地も限られてる中で、並木道が目の前で500戸ってだけでも充分貴重かなと。
駅から遠い点をどうとるかですが、個人的には郊外駅遠なら懸念ですが、都心かつ山手線内側であればどうとでもなるってのが感想です。笑
予算的に合えば低層階でも検討したいですが、定借とはいえどうせ郊外駅近より狭くて高いんでしょうね。。

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リセールに関する評価はネガティブな意見が多数派だと思うのだけど、仮にこれから先30年、40年と供給要因で首都圏のマンション価格が上がり続けるシナリオを想定した場合、評価は変わってきますかね？
もちろん需要要因も考慮が必要ですが、あくまで「仮に」の議論です。

日経：首都圏マンション、工期3割長く　人手足りず価格も上昇
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC11AHY0R10C24A4000000/

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>>1062 マンション検討中さん

価値が上がるというよりは、おっしゃる通りで、価格を上げざるを得ないというのが正しいと思ってます。これは都心郊外限らず。まぁ、上がるというより、下がらないというイメージかなと。少子高齢化とGDP低下から、人手不足と資材不足も好転するとは思えないので。ただ、価値だけの話をすれば、やはり都心駅近ハイスペタワマンということになるのかなと思ってます。時代変われど、駅近と利便性と高ステータスは富裕層からは普遍の人気要素ですからね。そもそも実需向け物件は残債割れしなければ御の字ではないでしょうか。

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>>1059 eマンションさん
高島平団地は三田線で約40分ですね、ここは30分
文京区は駅から遠くても駅に着いてしまえば山手線内側なら大体近い
そこをどう考えるか
慣れると後楽園駅までの距離もそう遠く感じなくなる

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>>1062 マンション検討中さん
ご懸念のとおり、ネガティブ評価が加速しそうですね。。。
所有権との差がますます拡大しそう
このマンションと心中する覚悟が必要になるでしょう
予期せぬライフスタイルの変化などで他のマンションに買い替えざるを得なくなったときのことを考えると恐ろしい

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>>1063
>>1065
ありがとうございます。
都心は定借以上に所有権マンションがあがる、という点は同意です。
一方で、都心の所有権マンションの値上がりが続けば、都心の物件には手が出せない層が増えてくるかと思います。そうした際に、相対的に割安に見える都心の定借マンションのニーズって今以上に出てくると想定され、仰られるように価格が下がらない、または定昔なのに購入価格より高く売れる可能性もないでしょうか。
もちろん、今、定借を買ったらたらればの話で、今所有権を買うなら縁のない話ですが。。。

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>>1066 検討板ユーザーさん

事例を探せばそれなりに出てくると思いますよ。ただ前提として、建物自体のブランドある、立地が良い、残借地年数が長い等が大いに要因としてあると思うので、その辺りを加味して考えた方が良いと思います。

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マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば、70年後価値が0になる定借より、70年後も購入価格ぐらいの価格で売れるであろう（もちろん相対的な価値は半減してるわけだが）所有権１択だよね、となると思うが。。。

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まぁずっと住む前提にしても借地権は難しいですよね。
人によっては70年もいらないでしょうし、その場合は価格が高く感じてしまう。死ぬ間際で売るかといっても残年数によっては売れない可能性ある
所有権であれば、最後は売ってしまってそれで少しだけリッチな余生を過ごす的なことできますしね

買った場合は5年10年くらいで値下がらないうちに売ってしまうのがいいのかな

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>>1068 匿名さん
さすがに築70年のマンションが70年前と同じ価格にはならんでしょう。。

マンションに限らず、モノは高すぎたら買える層が限られます。都心タワマンを除けばほとんどのマンションは実需目的の購入なわけで、メインターゲットはサラリーマンか公務員です。マンション価格と共に給料が爆上がりしなければ、単純にローンが組めなかったり、資金計画上諦めざるを得ず、買えません。実際は給料は爆上がりしないでしょうし、税金で手取りもどんどん減ります。おまけに物価上昇。部屋数売ってナンボのマンションですから、ターゲットのお財布事情に不相応すぎる価格設定は本末転倒です。高騰はぼちぼち頭打ちにせざるを得ないと思ってます。なので、特に実需物件は価格が上がり続けるという考えは所有権だろうが定借であろうが危険だと思います。

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定期借地権についてはこちらのnoteにまとめてくれている内容がわかりやすかったです（正確性については担保しません）。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d#6e27a4fd-370d-468f-ae0a-e8b260...

「最終的に手放す」のであれば、この試算によると残り40年まで、できれば残り50年に売るのがよいとのことですので、20年ないし30年住むだけのためにここを選べるか？ということになるでしょうか。
残り40年で所有権物件の半額になる場合もある、という可能性を考えると、今のところ自分はなかなか借地権に手を出せないでいます。

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>>1068 匿名さん
大前提、近隣の所有権マンション買える人は、仰るとおり所有権一択だと思います。ここの検討層は、近隣の所有権マンションだと予算オーバーだけど、それでもこの辺りに住みたい人たちが中心なのではないでしょうか。

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>>1066 検討板ユーザーさん
購入価格より高く売れるか安く売れるかを判断基準に置くのは、残債を清算できるかどうかという点では意義があるのでしょうが、万が一の際に買換ができるかどうかという点ではあまり意味ないように思います
素人意見ですみません

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>>1070 マンション掲示板さん

1068は

>マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば

という前提の話。>>1062さんがそういうシナリオでどうか、と言っていたので。

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既出かもですが、小石川といえばかのルサンクのイメージが強すぎて全く近隣住民に良いイメージないのですが、ここは大丈夫そうなんですか？

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>>1071 マンション比較中さん

>デフレ時代は寝て起きたら物の価値が下がって円の価値が上がっていたので、不要な土地はバンバン売却して円に変えるのが吉でしたが、インフレ時代になると逆転します。

インフレ時代になって地主さんも「土地は所有してる方が得」となったわけね。
それはマンションを購入する側もロジックは同じだよねえ。

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>>1073 マンコミュファンさん
売却価格を判断基準の主軸に置くという話ではなく、あくまで定借の弱みであるリセールについて、価格の切り口から弱みにならないシナリオもあり得るか、頭の体操をしておりました。

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ほんとこの辺の物件は10年でちょうど2倍くらいまで取引価格上がってる感じです
地主としても持ちながら運用したくなるのも当然ですね
リビオ買うのと駅前の中古を比べようと思ってみてみたら
比べられないくらい上昇して早々にやめましたｗ

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>>1077 評判気になるさん
ならますますノーじゃん
自明

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>>1070 マンション掲示板さん
お話しごもっともだと思いますが、コロナ後ずっと同じ状況ですよね。。。

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「実需物件」っていう表現も微妙だなぁって思うよね
これって正直に言えば「投資で買っても得しなさそうだけど、値下がりしても気にしないで死ぬまで住むならまぁいいか」っていう
「投資としては旨味がない物件」ってだけでしょ
いい物件ならみんなが住みたいって考えるから価値もあがるじゃん
定期借地権はそこにマッチしてる気もするよね

でも結局のところ地代がどれくらいかかり続けるのか？がすごい気になる
リビオっていくらくらいになるんですか？

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>>1081 マンション比較中さん
そうですね、上物価格は高止まりとして、土地代は別かもしれません。
ゆえの所有権ではなく定借での販売増加ですし。
定借の一番のメリットは、結局は購入価格が安いという一点に尽きますが、それすらも高いとなってくるともはや異常ですわ・・所有権と比べて安くとも、マンション相場として高いなら実質意味がない

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>>1081 マンション比較中さん

おっしゃるとおりですね。
そもそも、多くの人は購入したマンションに住んでライフプランに応じて売却するという心持ちだと思います。そして買う物件の対象は、売却する際は少なくとも残債割れしないだろうというもの。
これが実需の理想の姿だと個人的に思いますし、死ぬまで住むものを前提としたもので売却する際は足が出るものを実需と表現されるのは甚だ違和感ですね

住まずに売却あるいは賃貸、これは実需でなくて投資なのは理解できますが

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今日は不動産の定休日なのでいつもの緑囲まれ希少立地さんの無根拠アゲ投稿ないですねw

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>>1084 マンション掲示板さん
不動産屋ではないですが、別の人も話している通り、どこいっても狭い山手線内側にしては並木道が目の前の大規模マンションってだけでも個人的には希少です。

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リセールの話が出てますが、住み替えってそもそもファミリーがメインかと思ってます
子供小さいときにマンション買う
ローン払いながら金も貯め、収入も上げる
子供が独立したので、今の家を売ってローン一括完成、夫婦２人で狭いくてコスパのいい家を、頭金厚めで買って終の棲家候補とする
住み替えの王道ってこれかと思いますが、貯蓄することを前提とするならば、本来は残債割れしてなければ御の字なんですよねー
基本は家族構成の変わらないDINKSや１人暮らしならばリセールは必ずしも必須ではないでしょうから、基本的に定借ってそうゆう層に向いてるのかと思ってます。
しかし大規模って往々にしてファミリー向けなので、大体が子供が大きくなるであろう15年～20年後のリセールを気にする人は多そうな印象です
そこがクリアできればファミリー層にも普通に売れると思いますが、定借残り50年～55年の中古物件って、いくらの価値がつくのか・・中々不透明ですわ

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>>1079 マンション検討中さん
前提にズレや行き違いがないか念のため確認しますが、どの問いかけに対する「ノー」でしょうか？

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>>1057 口コミ知りたいさん
>早朝に撮られたもの
そうですね、うちのワンちゃんのお散歩のついでに撮ってきました。
千川通りは朝の日照が入りやすい方角に走っていることと、東側の白山アドレスに高い建物が少ないので、特に午前中は日当たり抜群です。ラッシュアワーを除くとあまり交通量の多い道ではないので夜も静かですよ。唯一の例外はアマゾンのトレーラーなんですが、今建築中のピアースのあたりをぐるっと回っていくのでここまで入ってきません。

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>>1075 マンコミュファンさん
全く同じこと考えてました
ルサンク事件から文京区自体にいいイメージないですが、ましてや小石川とのことで、そこらへんは過去の話で別に皆さん気にならんという感じですかね
デべさんも勇気あるなぁと

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>>1087 評判気になるさん

揚げ足取りを相手にしない方がいいですよ
レスをしっかり読まないで意見の交換しようとしない人もいますので
丁寧に接すればこっちが負けです

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どうせ難癖つけたい自演のかまってちゃんだと思うけど
ルサンクでもめたから町全体が嫌！っていうのおもしろい
小石川は放っておいても売れる場所だから「どこを買うか」だけの問題ですよ

千川通りは朝明るいけど南側に大きな建物が多いから日中暗く感じるんだよね
だからエントランスは日中暗く感じることが多くなりそう
岡埜とか餃子側はずっと明るいんだけどね

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個人的にはアンチ文京区が増えてくれるのはありがたいです。～に住んでいる自分に価値を見出す系の品のない方が他所から入ってくるの嫌ですもん。ルサンク批判じゃ痛くも痒くもないのが残念ですわ。文京区に特別な思いがある人が住めばいい話で、他人がどう思うかなど関係ないです。

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ここは立地条件も良いですし、売れない理由が無いと思いますよ。

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この物件のメリットは、階数や方角を妥協すれば、

ほぼ抽選無しで購入できる可能性が高いことです。

立地や資産性が悪いので、外国人層や投資家層は入ってこないしょう。

属性が似た？層が住むので、
のんびり平和に暮らしたい人には良いのではないでしょうか？


リビオ品川、パークシティ中野などの資産性が高い大規模物件は、

倍率がついて実際に買えない確率が高くなると予想します。

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>>1093 匿名さん
今日おやすみじゃなかったんですね

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窪町学区だったら坪数十万くらいあがってたかな？
学区、駅遠、定借、色々目をつぶって選んだ住民が平和に暮らすコミュニティっていうのはいいかもしれないね
タワマンみたいにフロアでカースト制とかなさそうだし

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>>1094 周辺住民さん
住みたいけど高くて住めない文京区。
定借でも基本高いでしょうから、むしろその中で安い部屋は人気になるのではとか思ったりします。資産性に期待しないからこそ南向きや階数にこだわらず、とにかく安さ重視って人はいるかなと。少なくともそんな貧乏人が１名ここにいます。
北向き１階カモン。

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スーパーってサミット確定でしたっけ？
大塚のライフみたいに、食料品以外も置いてくれたらうれしいなぁ
小さい子どもも多いだろうし、しまむらレベルの服や文房具とか需要ありそうだけど

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2年前からくらいから同じ文京区内で住み替えできるマンション探しててダイエー徒歩数十秒の新築所有権マンション考えていたのですが、当時はリビオと同じような平米数、値段で、知られてないブランドでこれは高いなぁって思って止めたのを後悔してます、、、
今回も見送ったらまた相場上がり続けるかもしれないですし、後悔するかもしれないので迷いますね

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小石川のディアナコートを2連続で外した私は低みの見物です・・・
買えてたらいまごろ2倍です・・・

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>>1100 マンション比較中さん
いいじゃん、所詮含み益なんて買う人がいなけりゃ単なる妄想と同義。仮に売れたとしても別の物件もまた同じように当たるかわからんし。全ては宿命、今が1番よ。

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>>1096 マンション比較中さん

本当に色々目をつぶって環境重視で選ぶなら、もっとのんびりしてて緑も多いその他23区や郊外を選択肢にしますよ。定借で駅遠にも関わらず、郊外駅近所有権マンションよりも高いであろうこっちを買うということは、意地でも文京区民になりたいプライド高めの小金待ちみたいな人もいると想像。もちろんそうではないことを祈りますが。

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定借でもここの立地ならリセールも問題ないでしょう。所有権でも建物は70年も経てば建て替えですからね。

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ですねー！
徒歩15分の通勤も、素敵な並木道を観ながらならあっという間な気がしますね。

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>>1103 匿名さん

それは見当違いでしょう。
定借は売る時の残り期間が短くなることが最大のリスクです。
5年後とかならまだしも、仮に30年住むと、残り40年で無くなる家なわけですから、永住目的の中古物件検討者はまず検討から外します。かたや所有権は、実際建て替えがあるかはさておき、永住ニーズにも答えられます。
定借は残り何年で売るのか、はかなり重要ですよ。

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>>1105 マンコミュファンさん

書きこみ方からして業者なので放置しとけばいいですよ。
建て替えの場合は所有権の人は立て替えた後のマンションに住むので資産価値上がりますしね

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ここに限らず掲示板に不動産業者の方結構いますよね。売れれば何でもいいのでしょう。そういう立場の人の意見はあまり信用できません

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>>1102 マンコミュファンさん

なわけない。
door to door30分以内で大手町のオフィスまで通える郊外などない。

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週4以上在宅勤務が可能な仕事なら郊外でもいいかもしれない。出勤時間1時間以上かかるとアホらしくなる。そこに体力使いたくない

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>>1108 購入経験者さん

リビオでドアドア30分はきついのでは？

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>>1091 マンション比較中さん
> 南側に大きな建物が多いから日中暗く感じるんだよね
最高で12階程度でそこまで暗くなりませんよ南中すると南側のビンテージマンションよりはるか上に太陽があります。
夏は銀杏がないと炎熱地獄になっちゃいますよ

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建て替え費用は全額所有者負担なので資産価値が上がるわけではないです。解体費用が掛かることを考えると更地に経てた方が安いですからね。建て替え前の資産価値は土地持分の価値より低い。

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なので、立地が悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産価値高いと思いますよ。

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>>1102 マンコミュファンさん
郊外は電車に乗っている時間が長いじゃないですか
私あれが苦手で頑張って都心に買ったんですよね
同じ30分の通勤時間なら駅近で10分以内で電車に20分乗るより、20分歩いて10分乗る方がいいんですよ
わからないかなあ

駅近原理主義者は綾瀬のタワマンでも買ってなさい

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まず資産価値を定義した方がいいと思う。会計上の資産ではなく、まぁ売却した時の相場でいいと思うのだが、立地の悪い所有権と立地のいい定借のどちらが資産価値高いかは残年数によるよね

なのでどっちがどうって言い切れないと思いますよ

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>>1114 匿名さん

うーん、これはあなたの好みの話なので分からないかなぁと言われても分からない人もいるでしょうね。
逆も然りでプライド高い小金持ちと言われるのも気分悪いですし

元のレスもそうですし皆んな言葉強いですね。優しくいきましょうよ

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>>1110 匿名さん
大手町駅のスタバ勤務ならいける

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>>1114 匿名さん

環境重視って話は駅近云々ではなく、郊外の方が緑豊かで広い公園も多く、車道も歩道も広いケースが多いってところじゃないですか
綾瀬は23区ですから郊外とは言わないかなと
都内なら多摩エリア、都外ならたまプラーザやおおたかの森が、自分がイメージする郊外の環境重視エリアですね
ま、そもそも何を持って良い環境と呼ぶかは人それぞれなのと、ドアドア同じで駅遠都心寄りか駅近郊外か、これは好み分かれるところでしょう

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>>1115 マンション掲示板さん
会計上とかで議論してる奴おらんやろ

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>>1117 通りがかりさん

住人全員スタバ勤務のマンションに住んでみたい

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>>1116 通りがかりさん

同意なんですが、国立の件しかり、一部とはいえやはり反対運動の前例のある文京区もザマス系のイメージがある点も否定はしません。笑
プライドとは得てして所得と比例するものだと思いますし、それなりに稼いでる人が住んでる文京区、あながち間違ってないとは思います。
ただ、そうゆう人ばかりではないですよという話です。
私は文京区の下町感のあるところが好きで、台東区寄りの築古マンションでひっそり生きてる凡人です。
てな感じで文京区もエリアによりけりかと。

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>>1112 匿名さん

建て替え費用は新たに購入する人が負担してくれます。好立地ならほぼ負担なしで同サイズの新築の部屋が手に入ることも多い。

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>>1120 マンション掲示板さん
住人全員スタバ店員だったらみんな笑顔で挨拶返してくれそう。陽キャの＊＊

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この掲示板が良くも悪くも盛り上がってると大体売れます
アンチが多いのは注目度高い証拠
売れてない物件は、悲しいくらい本当に投稿もない。笑
販売前にこの盛り上がり、間違いなく安泰でしょう

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まぁ売れるのは売れるんだろうね
播磨坂や竹早公園や窪町東公園や怖い白雪姫みたいな人形の公園とか
リビオのこどもでごったがえすんだろうな
リビオ内のスペースだけで500世帯のこども吸収できるかな？

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>>1125 マンション比較中さん
お高いのでDINKSも多いのでは
必ずしもちっさい子供家庭ばかりにはならないのかなぁと

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>>1122 匿名さん
それは建て替えで床面積が増える場合限定の話でしょう。
今どきのマンションはどこも容積率・高度制限・日影規制の中で目一杯に建ててますので、数十年後に老朽化して建て替えることになっても床面積は増えないと思います。

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もう少し情報が必要ですが、現時点でどこの棟が人気になりますかね

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>>1127 マンコミュファンさん

単純に古い建物から新しくなるだけで資産価値上がってるのでは？

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>>1118 マンコミュファンさん
基本的に都心が好まれるのは通勤時間によってクリエイティブな時間が圧迫されたくないという一言に尽きると思うんですよね。

ここは駅から遠いですが、タクシーで通勤する人には職場との地理的な距離が近い方が重要でしょう。

公園があって緑がいっぱいある足立区とか江戸川区からタクシー通勤するより、ほどほど緑があって郊外感のある文京区のこの辺からタクシー通勤する方がコスパもタイパもいい。役員車もらえる人も同様かと。

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>>1115 マンション掲示板さん
誤）立地のいい定借
正）立地は悪くない定借

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>>1130 匿名さん
タクシーを利用した通勤時間の短縮のメリットについては、個人的に概論として同意します。

ただタクシー通勤、役員車通勤できるような方はお金を持ってるので、多少値が張ってももう少し売却できそうな物件を選びそうな気もしますね

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>>1121 名無しさん
谷根千も魅力的ですよね
一度は住んでみたい

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>>1127 マンコミュファンさん

隣接マンションを合わせてとか、これまでも工夫して床面積増やして建て替えをしてきているので、可能な物件はそこそこあると思うよ。
想定される80-100年後だと法規制も変わっている可能性が高い。

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また、床面積が増やせなくても、土地は持っているので負担は解体・建築コストだけとなる。
都心だと新たに新築マンションを購入するよりずっと安く手に入るだろう。

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現地見てきました。かなり駅からは遠いですが、後楽園からは平坦な道のりです。ただし、夏場とか雨の日は徒歩は無理ですね。

まだ、土台作ってる感じで、外観は確認出来ませんが、後方の隣接地にあるお墓の群団が気になりました。

墓の隣のマンションてどうなのでしょうか。
方角が南で一番良い方向なのですが。

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ここは近年の定借の中でもかなり立地の良い物件だと思いますよ。ここより立地の良い定借ってどこかありますか？

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なぜ数少ない定借で比べる必要があるんですか？
普通なら「文京区の小石川に住みたいから場所的条件に当てはまる中で比較」ですよね
いつもの人でしょうけどいいかげん逆効果なのでやめておいたほうがいいですよ

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小石川の新築分譲自体が多くないし、あっても高いですからね。定借なのでこれだけ立地の良い場所に安く住めるのはメリットでしょう。

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とにかく価格なんですわ
西側、北側の低層界の狭めの3LDKでよいから、家族で住まわせてけろ
定期借地、大規模、駅遠
この3点セットでギリ目に優しい価格キボンヌ

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立地：どの駅からも遠く，茗荷谷・白山は坂経由，フラットな後楽園方面は距離あり
育児：学区プラス要素なし，保育園は豊富，どの公園も距離あり（付属施設豊富ならプラス）
価格：「定借だから」所有権より見かけ上安い
周辺施設：植物園至近，付属スーパーあり

こんな感じでしょうか。
植物園は有料だしそんなに行かないけどね。
年パスは高校生以上しかなかった気がする。

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駅遠は安いのが当てはまるのは郊外なんだよなー
結局は都心からのドアドアと価格は比例しとる
都心寄りのバス物件と郊外の駅近、両方ドアドア40分だと面白いくらいに同じ価格帯

山手線内側は駅から遠かろうがそもそも都心オブ都心なので全然高いわけですわ

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>>1142 検討板ユーザーさん
つまりここの価値は郊外40分物件同等との結論ですね

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予算制約(～1.2億？)がなければ、小石川で比較した際にわざわざ定借を候補に入れないのではないでしょうか。
ここの検討層は、①予算制約があるものの小石川に住みたい層、②予算制約があるものの小石川に限らず都心(例えば山手線内側など)や文京区に住みたい層、なのではないでしょうか。
逆に、予算制約にゆとりがあり、かつ上記エリアに住みたい層って、定借のここをわざわざスコープに入れますでしょうか？

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所要時間は同じ程度かもだけど、
流石に郊外よりは資産価格維持できるんじゃない？

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>>1137 匿名さん
たしかに、定借なのに
ただ広いだけって珍しいですよねー！

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>>1143 eマンションさん

山手線内側に限っては、それが当てはまらないから高いって話では？

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借地料のイメージが全然わかないから個人的に見てみた
全く知らないから教えてほしいんだけど，
借地料＝地価総額×0.02～0.03を専有面積比で総住戸で案分
って感じなんだろうか？

・本郷４丁目アトラスビル：114.63㎡，築44年，旧法賃借権【借地料】37,129円/月【借地期間】残存15年10ヶ月
・湯島ハイタウンＢ棟：56.43㎡，築55年，旧法地上権【借地料】7,000円/月【借地期間】残存5年10ヶ月
・パラシオン本郷：43.4㎡，築44年，旧法賃借権【借地料】7,389円/月【借地期間】残存16年5ヶ月
・春日ビューハイツ：44.16㎡，築46年，旧法地上権【借地料】3,974円/月【借地期間】残存14年5ヶ月
・文京ハイツ：64.98㎡，築49年，旧法賃借権【借地料】2,990円/月0（期日2036-05-01）
・プチモンドお茶の水：75.78㎡，築43年，旧法賃借権【借地料】18,750円/月0（期日2041-05-01）
https://o-uccino.com/front/mansion/chuko/pref_13/city_13105/theme_141/

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>>1147 検討板ユーザーさん

ですね。
ここは大手町までドアドア20分とかですから、駅遠だけど都心のド真ん中ゆえ、バカ高いという話でしょう。
理解度が低そうな人がいるのは残念です。

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>>1149 匿名さん

勘弁してよ。後楽園徒歩数分のうちでさえ大手町ドアドア20分で足らないよ。毎日会社行ってるから間違いない

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>>1140 検討板ユーザーさん

それが@500ということなのでは？

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玄関でたらバスがいてバス乗った瞬間に出発して
後楽園のエスカレーター上がったら丸ノ内線がいて
乗った瞬間ドアしまって７分経ったら大手町駅！
みたいな感覚なんでしょ

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西棟上層だとマンションを出るだけでも10分ぐらいかかりそうw

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Googleマップで調べたら、リビオから丸の内線大手町駅から近いサンケイビルで最短29分（都営バスで後楽園）。家のドアからの時間と信号待ちの時間、オフィスに入る時間含めると150パー20分では足りない。

もしかしてドアドアの2つめのドアって大手町で電車降りた時の自動開閉扉のこと指してるの？w

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細かい話だけど，物件は南側だから後楽園方面行きバスは千川通りの逆サイドを走る
物件内のバス亭なら右側からの通行の隙間を縫って後楽園へ，
びーぐると共用なら少し歩いて信号を渡ってからバス停，そこから後楽園へ
後楽園についたらついたでシビックセンター前に駐車なら待ち時間の長い信号があり，
右折して角駐車なら右折待ちが発生
しかも朝結構込むんだよなあのへん

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あり得ないとは思うけど2LDKで6,000万円前半の部屋があれば即決したいと思ってた。いくら借地権でもそれはないか

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>>507 匿名さん
先月書き込まれたこれってリビオのマジ価格例？
だとすると6000万じゃ30平米とかになるけど

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160万円/㎡の部屋があるとすると、6300万で39㎡。
一般的な2LDKだと55㎡くらいだから、8800万～　かな。

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>>1156 口コミ知りたいさん
それなら業者が全部買うやろ。

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定借はより価格弾力性が強い。
坪550万だと万人には納得感ないよね～。

まあここがいいというオーナー500人集める見込みがあるんでしょうね。

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今どき珍しい素直で住みやすそうな間取りで窓の外に緑が楽しめる部屋から売るのはそういうことだよね

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坪550なら余裕で売れそう。所有権なら坪650ぐらいしますよね。

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>>1161 匿名さん
は？ただのコスト重視の田の字じゃんwww

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>>1134 匿名さん

隣接マンションを合わせることで初めて増える床面積は、隣接マンションの地権者のものになるのでは…？
法規制が変わるというのも、何の根拠もないですよね。

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>>1164 eマンションさん
横からだけど隣接マンションとの敷地合体で面積が増えて総合設計（容積割増）が可能になるケースなんかを想定してるんじゃないかな？
これなら両マンション等しくメリットだからその成果は片方だけでなく両方が享受ってことになる。
法規制変更に根拠なしはごもっとも。
ただこれまで変わり続けて来ているのは事実。

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>>1164 eマンションさん

1165さんのご指摘の通り。
法規制については、建て替えを促進するために行政が動く可能性は高いと予想している。確か中央区だかで容積率の緩和とかやってたよね。

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中央区はむしろマンション抑制の方針だったと思う。

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今度モデルルームいきます！楽しみ。一番お安い部屋でいいので、買いたい。

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>>1167 匿名さん
新築は抑制、建て替えは仕方なく支援

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建て替え抑制してて大地震きたら責任とれないよな
地方の負動産は死に絶えて東京だけ上がり続けるんだろうか。
俺は先日，親の秋田の家が売れて一安心してるわ。

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サミットが入るなら買いたいなーと思うけど、スーパーが何になるかっていつ決まるんでしょう(~_~;)

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>>1165 マンション掲示板さん

総合設計制度を使って容積率を増やしても、全ての建築規制が緩和されるわけではありません(例えば日影規制など)。結局建てられる建物の高さに限界があるとなれば、緩和された容積率を使いきれず、床面積は増えないことになります。
東京全体を見渡せば確かに何百件も総合設計制度やその他の特例制度で生まれた高層マンションがありますが、自分の買った所有権マンションが、老朽化後にたまたまその恩恵に預かれる可能性ってどの程度見込めるのでしょうか。少なくとも私には、新築や築浅の所有権マンションを購入する段階で、その可能性を見通すことはできません。
もちろん定借マンションの場合その可能性は全くのゼロですので質的な差があるのは理解しますが、所有権マンションのメリットとして総合設計制度等を利用した再開発への期待を持つのはやめた方がいいと思います。

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ここぐらい立地が良い土地なら総合設計で容積割り増し受ける可能性も高いと思う。

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確かに「文京区としては」どこの駅からも遠い微妙な物件を開発してくれるなら
ある程度便宜はかってあげようかなって思うかもね。
そういう意味で「都合の」良い立地って言えるかも。

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>>1173 匿名さん

1172です。
1172で伝えたかったのは、「リビオ小石川と比較して他の所有権マンションを選択する理由として、老朽化後の建て替えによる恩恵を重視するのは疑問」ということです。
この物件の土地で総合設計が使えるかどうかの話はしていません。そもそもこの物件は借地なので、借地期間終了後に地主である共同印刷がどんな再開発を行ったとしても、マンション購入者には還元されないです。

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>>1172 マンコミュファンさん
いやおれ絶対建て替えできるとか容積割増取れるなんて一言も言ってないじゃん
長文で噛みつかれても困るわ
ただ一つ言えることは、所有権は大なり小なり建て替えの「可能性」はあるけど定借は可能性ゼロってこと

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>>1176 評判気になるさん

まあそうですね

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>>1175 さん

何の演説をされているのか疑問ですが、ここは意見を交換し合う場であって、貴殿の考えに賛同する人を求める場所ではないのでは？都議会選の影響ですかね。

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>>1171 名無しさん

今んとこ情報ないっすね

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>>1168 マンション検討中さん

一番安い部屋でいくらくらいですかね？

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ズバリ、6,000万円でしょう。

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>>1175 名無しさん

ってか元々>>1103の所有権も借地権も70年経てば建て替えになるのは変わらないってレスに対して、いやいやそうじゃないだろうということから始まってるんですよね。
なので誰も建て替えによる恩恵を重視してるわけではないですよ。所有権と借地権の建て替えに関する違いを議論してただけで

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最近エントリーしたんですが、もうMRの受付始まってるんですか？

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70年定借→　最後の20年が心配（子・孫世代？負動産でなければよいが)
所有権→　建て替えられるかどうかわからない。最後どうなる？

まあどちらも70-100年後の不安はあるな。いずれも40年ぐらいまでに売却が良いと思うが、その時の売りやすさやリセール考えるとやっぱり所有権のほうがリスクは少ないのではと自分は思う。

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売値はケチな一割引
さて地代はいくらになるかなー！

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同じ価格で、同じ立地、設備の所有権物件があるなら間違いなく所有権。
それなのにわざわざ定借を選ぶ人は、予算制約があるけどちょっと背伸びしたい人たち。定借のリスクに見合う背伸びになっているか、見極めが必要。

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価格でてましたね！
坪単価550万円ほど！
70平米で余裕で1億超え！
定借だしとかおもて普通に夢見すぎました！
ここ、文京区でした！
お疲れした！

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旧TwitterことXより拝借
くぅーーーーーーーー

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所有権なら坪700近いと思いますので、坪550なら普通に売れると思いますよ。

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>>1189 匿名さん

そもそもグロスで1億とかローン組めないので坪700が500になったとて何も変わらんでげす
皆さんお金持ちで羨ましいでげす

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どこに価格載ってます？

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>>507
ひと月前に出てますけどね
定借で1億か
せめて窪町学区ならなぁって感じかな
私は買わないですが皆さんのご意見楽しみに拝見します

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ローンで買うよりも文京区に住んでいて近隣の環境がよくわかっている人が買うのでは。
駅距離で全てが決まるならユーカリHやレジデンスの価格を説明できないと思う。

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この価格ならシティテラス文京小石川の方が良くない？シティハウス文京茗荷谷レジデンスの中古とか3ldk9580万円だしそっちでもいい
賃借権ならブリリアシティ西早稲田の眺望良好な最上階9280万で買えるしな。ブリリアシティ西早稲田いいマンションだけど借地権だからあんまり上がってない。
売りづらい文京区の駅から遠い物件でなおかつ借地、相当市場がよくないとリセール悪そう

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>>1193 匿名さん
個人的には、土地を知ってる区民は手を出さない気がするなぁ
今自分が住んでる場所よりここのほうが立地よくなること多くないでしょう
大規模が好きな他区民が買うんじゃないかな

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再開発ガチャなんてよくある話

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定借っていっても1割程度の初期負担減前提だと、
住宅ローンの代わりに地代をローンで払ってるようなもんだよな。
リセールが悪くなるのと、解体費を負担させられる分損していると感じる。
立地が素晴らしいなら別だけどここは微妙だし。

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>>1075 マンコミュファンさん
ルサンクはまた特殊なのでは？
坂が多い区内でも電動自転車での通行をみんな避けるレベルの狭い急坂。そこに建物をギリギリまで建てて車寄せを作らないなど、通行に危険が出るから地域からの反対が生まれていたと思います。

▼住民側の話と経緯
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/newsletter/NewsLetter-20110524...

ただ文京区は割とそれなりにリベラルに物申す風土ではあり、近くの竹早公園の建て替え工事は今反対運動が出てたりします。

あと柳町小学校は令和9年まで改築工事予定なのでそこもお子さんの年齢によっては検討要素かも。
窪町など人気学区は子どもが多すぎて教室が足らないなど問題もあるので、中規模校が良いねの声は最近よく聞きますね。

▼文京区小学校の改築スケジュール
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/8525/202432514642.pdf

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買う買わない言ってる間にもう　地下で進んでたりして。

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>>1195 名無しさん
>土地を知ってる区民は手を出さない気がする
多分駅距離のことを念頭に行っていると思うんだけど、小規模で管理費もショートして老朽化の進んだマンションが多いという文京区のマンション事情を考えるとそうとも言い切れない。所有権の利点だと主張している人がいるが、小規模過ぎて肝心の建て替えは全然進まない。

最近の新築はというとバカ高い上に全室リビングインとか柱の食い込みがエグいとか客をバカにしたような物件も多い。
一方でこの地域は買い物利便性も非常に高いし、工場街だった地歴はあるが今はマンション街に生まれ変わって地域の評価も近年高まっている地域。戸建てを売ってここに住む人は多いだろう。

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