リビオシティ文京小石川ってどうですか？

駅距離があるおかげか、近くにほとんどレストランやカフェがないですよね。
これから盛り上がるのかな？

千川通り向かいのマンションに長年住んでいました。
駅：春日一択。それほど遠く感じないです。ハイヒールで行けます。それ以外は坂のせいで遠く感じる。
水害：20年前は頻繁に膝まで水が来ました。その後整備が進んでからは水害はなし。
春：植物園からの花粉がきつい。花粉症の人、要注意です。
買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。
墓・寺：文京区はお墓とお寺だらけで何も感じません。お線香の匂いもほぼ無し。秋の銀杏のほうが臭い。
公園：近所に広い公園はなく、ボール遊びとか難しそう。茗荷谷まで行きます。プールも。
レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる。
学校：文京区の小中学校は小規模。一学年一クラスとかが主流で、ちょっと不安ですね。中学生の白ソックスに驚くかも。（黒に慣れていたので）

駅は遠いけど、落ち着いていて良い場所だと思います。スーパーに期待！

カフェやレストランは少しはあるのですが、500戸規模の住民が増えると仮定すると、圧倒的に足りません。増えるといいな。

スーパーの面積を減らしてその分飲食店を入れたいですね
でもその辺は地権者の意向で我々にはどうしようもないですね

谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。

既出です　
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/

>>2 名無しさん
大変参考になります。
「整備が進んでからは水害はなし」とございますが、いつ頃、どのような整備が進んだのか覚えていらっしゃいましたら教えていただけませんでしょうか。

>>3 周辺住民さん
今でも青いナポリとか楽とかが三丁目の方にありますし、えんま通り商店街の方や播磨坂沿いに飲食店が散在していて近隣住民が利用しています。ただどこもかなり繁盛しているし、青いナポリは休日を予約しようとすると一ヶ月待ちなので、あるとは言ってもレストランの数が少ないというのは間違いないです。準工業地域なので住居専用地域と違って飲食店は作れます。最近千川通りの拡幅をしないことになったので、拡幅がネックとなりこれまで開発が遅れていた千川通り東側の開発が進めば多くの店ができる期待が持たれます。

目黒のように飲食店がズラリと並んでいる土地とは違った静かな環境を好む人には刺さる立地かと。

>>7 検討板ユーザーさん
隣の三丁目に住んで30年になりますが膝まで浸かるような大きな水害は近隣で記憶がありません。

文京区は平成元年以降の浸水履歴を公表しています。膝までくる水害なら役所に罹災証明の請求が出ているはずですが、実際には小石川四丁目では春日通り沿いと播磨坂の中腹の周囲より低くなっている土地で浸水被害があったようです。高台だから水害がない、低地だから水害に遭いやすいという思い込みは危険です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0276/8026/2022117181251.pdf

東京都の浸水実績図を調べてみました
平成元年から11年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成12年から17年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成18年から22年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成23年から27年と平成28年から令和2年
浸水履歴なし

私の記憶は正しいようです。現在もゲリラ豪雨対策で長く下水強化の工事が進められています。千川増強幹線の工事は75mm対策を実現、将来起こりうる過去にない規模のゲリラ豪雨にも威力を発揮するでしょう。

https://www.tv-asahi.co.jp/t-site/bk/20230619/index.html

>>7 検討板ユーザーさん

>>2です。水が出たのは、私が学生の頃引っ越して来たので昭和55年近辺だったと思います。膝までというのは大袈裟だったかも。でも、ゴミバケツは流されていたし、普通の長靴では水が入ってきてしまう感じでした。その後、千川通りの下を掘る工事がありました。千川通りも昔はドーム状に中央が盛り上がっていたのを、平らに直してあります。
>>10　さんのご指摘のとおり平成になってからは無いようで良かったです。

>>12 名無しさん
町会の先輩方から伺った話では近隣はバブルの時に地上げで歯抜けになり、三丁目の崖下の印刷工場や小さな戸建てが密集していた地域はすっかり地上げされ、私が引っ越してきた時には広大な駐車場に姿を変えていました。

お住まいだった白山2丁目も似た地域でどちらも土地が低く浸水履歴にもしっかり残っていますが浸水箇所は限定的で膝上は流石になかったかと。三丁目の浸水履歴のある駐車場は地主が何度か変わった後に現在の小石川ザレジデンスが建って水害の危険は無くなりました。そして正確な時期は定かではないですが５０ｍｍ対策が完了すると千川通り沿いの低地で水は出なくなりました。

共同印刷の工場のあった場所は周囲より一段高く、実際ハザードマップでも千川通り沿いのごく狭い範囲のみがかかっているのみのはずです。千川通り沿いは都も内水氾濫対策に並々ならぬ力を入れており、絶対はないと思いますがかなりその蓋然性は減じられるでしょう。昭和55年には東京に住んでいなかったのでよく知りませんが、今ピアース文京小石川を建設している場所にあった小石川アビタシオンには自走式地下駐車場がありました。水害の危険が高い場所なら許可が出ないと思いますが。

>>2 名無しさん
柳町小学校は現状で生徒数515人、生徒数は増加しており一学年3クラスから2クラスで生徒数の増加から建て替え工事中の仮設校舎の増設がアナウンスされたばかりです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/jid...

>>2 名無しさん
> 買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。

後楽園にラクーアがあるのに日用の服や下着に困るのですか？贈り物というか手土産はラクーアの新しいデリ&ディッシュでも買えますが小石川なら岡埜榮泉ではないですか？昭和55年なら地域一番の料亭として、毎夜門前に黒塗りの社用車がズラッと並んでいた時代を知っているはずですよね。

>>2 名無しさん
茗荷谷のしまむらが潰れたから小石川もそうだと思っているんでしょうね。
小石川2丁目の歯医者になった文京楽器の隣の子供服専門店は裏の通りで営業継続してますよ。小日向に住んでるのバレバレです。

柳町小の学区はマンション増え続けていますので、柳町小の改築工事が2027年11月に終わった後も結局は教室が足りず特別教室を潰したり校庭に仮設校舎を残したりすることになるのではと思います。
あとこの辺りは球技可能な公園がなく、最寄りで球技可能なのは竹早公園ですが今後の整備計画の中で球技スペースが廃止されているので、教育の森か大塚窪町公園まで行かないとサッカーやキャッチボールができません。さすがに屋上テラスでは球技禁止ですよね。
文京区って教育に力を入れてるイメージありますが、イメージだけです…

>>2 名無しさん
> ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。

小日向や目白台の住民は江戸川橋から有楽町線で池袋に出るんですよ。なぜなら文京区の都心地域から遠く、後楽園に行くより近いからです。池袋ならユザワヤもキンカ堂もありますからね。コスプレイヤーに混じってボタン探してください。

>>17 通りがかりさん
まあ何も知らないんでしょうが、小石川では道路を塞いで子供を遊ばせているんですよ。道路が広いのと並行して広い通りがあって迂回可能だからできるわけですが。

>>19 匿名さん
礫川地域活動センター前のことですか？
確かに日曜はそちらが使えますね。
周辺に遊び場が少ないエリアなので屋上テラスが子どもの憩い場になると良いです。

柳町小学校では球技ができますよ
https://go2senkyo.com/seijika/168906/posts/539131

６階建てなので、建物に余裕があります

>>4 マンション掲示板さん
> スーパーの面積を減らしてその分飲食店を入れたいですね

個人的にはスーパーに全振りしてくれて良かったと思います。将来的な物件価値も維持できると思います。

>>5 匿名さん
> 谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。

期待できるのは北東向きだけのような気がします。

もう1つのスレに書きました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/res/457/

スーパーが文京区最大級というのはかなりインパクトがある。
大規模マンションの商業施設というと文京区だと文京グリーンコートがあるんだけど、こじんまりした印象は否めない。15分も歩くとラクーアがあるし、播磨坂に店がここ数年コロナ禍の最中でも増えている。おそらく自然に店は増えると思う。ここに続いて白山2丁目に劇的変化が起きる予感。

>>2 名無しさん

レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる

　　↑
タンタローバもペッシェも20年以上。
中勢以やレセンシエルも10年選手。
それをよく潰れるとは言わないと思いますよ。

>>25 マンション掲示板さん
多分しばらく前に高齢で引退したお寿司屋さんのことを言っているのでは。その前だとタンタローバの隣にあったイタリアンが廃業したぐらいかな？お店自体は増えてますけどね。

しかしHP見るたびにすごいものができるんだなと感心する。施工が長谷工とは言っても白金ザスカイも長谷工だったしねえ、バカにできませんよ。あとはみんなが買える値段で出してくれるのを祈るのみ。でも緑地とかZEH-Mとか低炭素とかてんこ盛りで高そうな予感しかない。地域のランドマークになることは間違いないです。

>>26 匿名さん
ありがとうございます。
そうですね、高齢化で廃業したお寿司屋さんがありましたね。
「よくつぶれる」というネガティブな表現が引っかかりまして…。
播磨坂ではないけれど、ブーランジェリーもできましたし、店舗数は増加していますね。定着率もそこそこかと。
今後も増えることを期待したいですね。

>>17 通りがかりさん
>柳町小の学区はマンション増え続けていますので、柳町小の改築工事が2027年11月に終わった後も結局は教室が足りず特別教室を潰したり校庭に仮設校舎を残したりすることになるのではと思います。

そこは私も心配したんだけどリンク先7ページに以下のような記述がある。

「改築後の柳町小学校では、少人数教室を各学年１教室ずつ計６教室確保することで、今後児童数が増加し、学級数が増えた場合、全学年４学級となった場合にも対応できるように設計しています。加えて、理科室や音楽室、図工室などの特別教室についても各２教室を用意し、ランチルームや和室、多目的室を設置する予定です。また、防災備蓄倉庫については、新しい体育館が３階に位置するため、校庭と校舎の４階にそれぞれ配置する計画となっております。次のページをご覧下さい。 「２ 面積比較」となります。現在、タブレット端末など、多様な学習環境に対応するため、改築校の柳町小学校では、普通教室が広めに設定されています。また、特別教室は普通教室の 1.5 倍程度の広さを確保しています。」

だそうな。新校舎の完成が待ち遠しいね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/3287/2022621104834.pdf

>>28 通りがかりさん
最近大塚の割烹が店名を変えて播磨坂沿いの小石川4丁目に新規出店したでしょ、あそこいつか行ってみようと思うんだけどね。播磨坂のふもとの元ラーメン屋のブーランジェリーは散歩の途中で暖かい時期にはときどき外の席でパンをいただいてます。その近くにはいかにも店舗にする気満々の戸建てが建ってます。古いビルの改築など播磨坂は動きがあるので今後も要注目といったところでしょう。

播磨坂いいですね。瀟洒なマンションや洒落たお店が素敵な桜並木坂は更に発展しそう。

シティテラス文京小石川、ピアース文京小石川、そしてリビオシティ文京小石川と小石川４丁目の定置部分はマンションが次々建設されていますし、昔は人の住んでいない工場や会社しかなかった場所に何百戸という世帯が暮らす住宅街に変わるのです。マーケティングデータに影響を与えないはずもなく、新規出店は今後も続くでしょうね。

播磨坂は別格だよ。

もうじき桜の季節がやってきますね。
気象庁によると桜の開花予想は東京は3月25日ごろだそうです。
東日本での開花は平年より早いそうなので、来月の今頃は播磨坂の桜が見頃でしょう。
検討している方はぜひ茗荷谷駅への動線を確認がてらお花見にいらしてください

正直なところフィットネスラウンジとかシャトルバスはいらないので物件の価格を安くしてほしいです。もしくは全住戸に乾太くんを設置するとか自動浴槽洗浄機能をつけるとか共用スペースよりも各住戸にお金をかけてほしいと思うのは私だけでしょうか

1階のマルチラウンジとライブラリーラウンジ２つもいるかな？2階のワーク&スタディルームが予約一杯で使えない時はライブラリーラウンジを使用する人もいそうだけど。リモートワークしたい大人だけでなく小中学生や高校生も勉強に使いたいだろうし。

シャトルバスはかなり野心的取り組みで嫌いではないのだが長年近隣に住んでいると後楽園までは明るい人通りのある商店街を通る道で、徒歩13分とか15分は慣れてしまうし、買い物で手荷物が増えるケースを除けば自転車もさほど必要を感じなくなる。雨の日などに利用が偏ってしまい赤字運行になるのではないかと心配する。

反対にフィットネスラウンジは帰りの遅い人にとっては便利で、パークコート文京小石川にフィットネスルームがなかったのは近隣に24時間営業のフィットネスジムが多数あったからだろうが、ここは比較的離れているし、トレーニングウエアのまま自宅に戻ればすぐ風呂に入れる。シャワー室のない24時間フィットネスはあまり快適ではない。

>>36 匿名さん
マルチラウンジは管理組合の理事会とかホームパーティのために一時専用するのに便利では。ライブラリーラウンジが空いていれば、その時間もリモートワークできて助かる人もいるだろう。規模のことを言い出すと、いくら大きくてもピーク時には不満が出るだろうと思う。春日駅近辺のベローチェか後楽園のスタバを使うといい。

>>36 匿名さん
小中学生はLDで家事をする保護者の目の届くところで勉強させた方がいいよ。

>>40 匿名さん
同意見なのですがマンション側が特にルールを設けない場合そこを使う小中学生も出てきそうだなと思います

>>41 匿名さん
それは別に悪いことではないと思うよ。ただ混んできたら大人はスタバやベローチェという避難場所がある。子供としては遊ぶ物がたくさんある自分の部屋で勉強（兼おサボり）するのを好むと思うな、自分もそうだったし。

>>18 匿名さん
キンカ堂懐かしい。もう十年以上前に潰れましたよ。

>>43 マンション掲示板さん
今ググったら会社が潰れたんだね。
子供がやる寸劇の衣装を保護者で作ろうと盛り上がって、生地を買いにみんなでキンカ堂に行ったのがなつかしいな。今どき、コスプレを趣味にしている人とか服飾系の学生とかならともかく、ボタンとか布地とか買いには行かないよなあ。これが時代の流れってものか。

ここ坪単価いくらくらいになると思います？

20坪1億切っていたらいいなあとは思うけどねえ。さすがにそこまで甘くないだろうな。ただ700とか800を超えるかというと、リーズナブルな価格で出して購入後の値上がりやすさを売りにしている日鉄興和でそれはないんじゃないかという気も。

定借だし、できれば安くあって欲しいですよね。。。
あとは設備がどうかですかね。。。
場所は正直便利とは言えないですよね。
まあファミリー層にはささるかも

>>47 マンション検討中さん
>正直便利とは言えない
文京区最大級スーパー併設だし、ちょっと歩くと商店街もあるからなあ。
それに１５分も歩けば東京ドームシティのラクーアがあるわけで、実際近隣に住んでいる人にすると多少駅距離はあるが不便という感想はないと思う。

この辺は工場街だったこともあって１５～２０年前ぐらい前は他と比べても激安で利便性が高い割に安いとコスパ最高の穴場として人気があった。ここ数年工場がなくなってからは住環境が改善したこともあって爆上がりしている地域なので値付けはプロでも難しいと思う。弱気になってくれるといいんだけどな。

近隣新築の売れ行き次第という部分もあるだろうな。
さすがに坪６００台前後からキツい人が増えてくる印象。逆に坪５００を切ると多少の難は目をつぶってえいやと買う人が多いようだから、売り出しは坪４００台後半から５００台前半で第一期即日完売を狙ってくるかもしれない。

>>47 マンション検討中さん
>設備がどうか
間取り図を見るとトイレに手洗いはついているので、仕様は中の上かそれ以上になりそうな気がする。個室は引き戸、可動式間仕切り、ドアとかなりバラエティがあって、部屋ごとのグレードの差も大きそう。アウトフレームを謳ってはいるが一部張り出しがあって、徹底されていない。プランによっては下がり天井が目立つことだろう。この辺は間取りによってかなり差がありそうなので色々なプランを見せてもらうといいかもしれない。

キッチンはタカラスタンダード？フィオレストーンは欲しいところだが。ビルトイン食洗機ぐらいは標準でつくのでは。

定借とは言え坪400万台後半なら爆売れ大抽選会だろうなぁ。
坪500万台前半ってところじゃないのかね。

最近の感じだと600から700って感じかな。

>>52 匿名さん
所有権ならそれぐらいかなあ。多分それに0.9を掛けるといい感じだと思う。東京ドームシティの再開発はだいぶ前倒しされそうに思うので、10年後の評価は今よりも高くなるかもしれない。

文京区のこのレベルの新築分譲所有権であれば坪700オーバー確実でしょう。

>>54 検討板ユーザーさん
駅距離があるから700を超えるかどうかは、中の人も売れ行きを見ないと正直わからないのでは？江戸川区とか千葉県みたいな駅距離以上に辺鄙で生活利便施設が車前提に整備されているバス便地域と小石川四丁目とではシャトルバスの有効性にも差が出ると思うし、駅遠がカバーできていないと感じる人もいるだろう。広域の人は北千住や西新井、綾瀬といった足立区の新興地域も見ているからね。

700越えの取引事例が超高級物件に限られているので、不動産サイトの検索で選ばれやすい駅徒歩10分以内で出るのが後楽園ではなく白山駅であることと、定借であることがエンド層の心理にどのような影響を与えるか正直読めない。文京区大規模のランドマーク物件で広大な緑地や文京区最大級スーパーが併設されてこれほど共用部や住民サービスが充実していて、希少なファミリータイプ住戸が多いことを考えると駅近や駅直結なら坪800いってもおかしくないと思うのでなお一層悩ましい。

10年前位に春日通り沿いですが小石川4丁目に住んでました。千川通り沿いにレストランは無いですが、播磨坂は一応イタリアンのメッカの位置づけで、レストランは豊富かと。春日への動線は歩きやすいです。桜の季節であれば上り坂でも茗荷谷を使用するのも良いかも。あと、帰り道なら茗荷谷使っても下りで楽ですね。周辺中古相場からして、定借で坪600や700だったらさすがに売れないでしょう。平均じゃなくても良いので400代の割安住戸があれば検討してみたいなと思っています。

駅から遠いね。それに定借か。
戸数が多いことを加味すると安めで出るだろうな。坪500-600ぐらいか。

コロバブ前はトウタワ見える港区浜松町のグランリビオが坪４５０だったのにね。しかも普通借地。

>>57 ひでさん
>周辺中古相場からして、定借で坪600や700だったらさすがに売れない
新築であることと文京区最大規模の大規模分譲であるプレミアムは乗るし、3LDK以上の住戸にもプレミアムが乗るので、売れないはさすがに言い過ぎかな。小石川4丁目と言うアドレスも良く、小石川3丁目／4丁目が印刷の街からマンションの街に変わるシンボリックなレジェンドもあるし、巨大でモダンなデザインの建物はランドマーク性も十分。低層部はともかく中層階以上だとわからないよ。特に北側植物園ビュー。

販売中に東京ドーム再開発の発表でもあれば高くても売れるかも。

今の都心新築マンションは、過去相場を無視した積み上げで価格を出し、広域で買える人だけ買ってくれればいいという態度ですから、これまでの事例比較を持ち出しても意味ないですよ。
地元の意見や見方などは完全に無視されます。見るなら品川や浜松町や新宿、池袋、月島etcの新築。定借であることも見込んだ上で「＠650なら安い」と思うような人が買います。私も含め。

>>62 マンション検討中さん
基本的には同意するけどタワーじゃないし、駅近ないし駅直結ではないから評価しない人もいるとおもう。

ただ駅までの距離は今ひとつでも駅につけばそこから先は近いという交通利便性や、徒歩圏内に東京ドームシティがあって生活利便性が高いという評価軸って今まで過小評価されてきたところ。それに文京区独特のスローでナチュラルな雰囲気は住んでみないと分かりづらい。広域でどれぐらい集まるか？

ここってどこか既視感があるなと思ったら、インペリアルガーデンそっくりだね。中庭の平置き駐車場とか駅からちょっと遠くて閑静なところとか。インペの二階が坪600台後半なので、600台前半からの値付けもあっていいのかなあと思うようになった。定借とはいえ共有設備や住民サービス、大型スーパー併設などインペにない魅力も大きい。

インペリアルガーデンは、高台、住宅街の中の高級マンションだから、こことはちょっと雰囲気は違うのでは？

建物の雰囲気がインペリアルガーデンをかなり意識してると感じる。

>>66 ご近所さん
まあ確かにインペは戸建て住宅街のど真ん中に見えるし、実際第一種低層住居専用地域に建っているんだけどエントランスの前の道の向かい側は第一種中高層住居専用地域でマンションや都営住宅が密集している地域なのはあまり意識されていない。高台か谷地かの違いはあるが、実はそれ以外の環境はあまり変わりない。

インペには住んだことがないが、低層だし、眺望が優れているイメージはない。植物園の借景の緑は、ここだと西側裏手のお寺や幼稚園の庭につながる緑地帯だろう。高木も生えていて、樹木園とよく似ている。

>>61 匿名さん
> 東京ドーム再開発の発表でもあれば
そこだね、おそらくあるとすれば今年5月以降かな。野球スタジアムの築地移転が正式に決まればすぐに公表されるだろうね。

送迎バス、という話を聞いてちょっと疑問に思ったんだが、文京区議会会議録をつらつら読んでいたら面白いやり取りがあった。一部抜粋するね。

"◯海津委員　今回の調査の中で、共同印刷前のところが非常に乗車が多いというふうな結果が出ております。そうした中で、今、共同印刷のところで、522世帯のマンションが計画されていて、マンション業者は1,000人以上の住民になるだろうと言っていて、まさに真向かいなんですよね、共同印刷の、Ｂーぐるの。
　そうすると、この共同印刷に対して、区長名で以前、令和元年に貴社社屋前のバス停、まさに共同印刷のところですね、文京シビックセンター前バス停について、乗車数の多いバス停となっております。後楽園駅までの区間の乗車数の増加への対応については、本区としても苦慮するところですので、様々な交通手段取組について検討いただきますよう要望いたします"

ソース↓
https://www.city.bunkyo.tokyo.dbsr.jp/476339?Template=document&Id=...

つまり送迎バスは文京区の要請によるものだったんだな。過密な共同印刷ーシビックホール間のコミュニティバスのキャパオーバーを防ぐためだとすれば、Bーぐるのバス停を使わせてもらえるんじゃないだろうか。コミュニティバスは運行間隔もまばらだしね。

>>54 検討板ユーザーさん
ブランズ本郷の上層階で坪700万円だぞ？
規模こそあれど外廊下の長谷工駅遠マンションでそんないく訳ないだろ夢見すぎ

千川通りはドラッグストアが少ないので近くに何かしらできてくれると嬉しいな。春日通りのスギ薬局は少し遠いし割といつも混んでいるので新しくできてもいい気がする。

>>73 検討板ユーザーさん
ダイエーの向かい(ローソンの隣)に、どらっぐぱぱすがありますね。夜10時まで営業しているはずです。

>>74 匿名さん
確かに春日駅に行く途中にぱぱすがありましたね。坂を上らなくてもいいことを考えるとそちらを使う人が多くなりますかね。

>>74 匿名さん
ぱぱすはマツキヨとポイント共通なんだよな
ラクーアのマツキヨも使う人はぱぱすがおすすめだな

普通に坪800万くらいいきそう
文京区でスーパー併設のマンションてパークコートくらいだし

>>77 マンション検討中さん

だぁかぁらぁ～　定借だってぇ～

>>77 マンション検討中さん

定借じゃなければね。
今の不動産価格の上昇は富裕層が投資やコレクションとして買い漁ってることが原因やで。
ここは定借。残念ながら富裕層は見向きもしない。価格が安ければ投資家が検討するが、まあ普通は選択肢から外すわな。

>>79 匿名さん
三番町の定借は順調に売れてますよね？

所有権だったら800越えは間違いないので、8掛けぐらいだったら買いなんじゃないかな。インペが600越えなのでそこからの勝負ではないかと考える人もいるだろう。

下にスーパーがあると確かに便利なのだけども庶民的な雰囲気になりがちなんだよね。

高級感のあるスーパーに入ってほしいですよね～

有力候補として現地を見たけどちょっと中途半端な印象
周り駅から遠いのがネックだし、周りも古びた住宅街
車メイン層か、おこもりするのには良いのかもしれんが

利回り取れない定借のメリットってないですよネ。
資産税ちょっと安くなったとしても、解体準備金でチャラでしょう。

定借は原宿のパークコートですらリセールこんな凄惨たる状況になるので
おすすめは出来ませんネ。中国人も避けるでしょう。
奴らは中国で土地持てないから、日本に買いに来るわけで。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FKQ4WA05/

>>85 ピチピチジャバジャバさん
借地料が八万円も毎月かかってさらに2061年03月までという期間の短さがネックなんじゃないですかね。ここの借地料はその半額以下だと思うからリセールにも反映されるでしょう。しかし原宿って本当に地価が高いんだなあ。

>>86 匿名さん
いえ、ランコスに関しては周りの高級物件より安いですよ。
例えば、管理費修繕費で月10万、固都税住んで5万、計15万（180万/年)なんて物件普通にありますよネ。
東池袋で作っているタワーマンションとかも、16年目以降はこれに近い水準です。

対してパコ神宮前は管理修繕で3万、固都税無し、地代＆解体準備金で8万ですので
合計11万（132万/年)となります。地代のインパクトが強くて目が曇りがちですが、最近の所有権よりは断然ランコスは安いんですね。

ではなぜ、リセールが最悪レべルなのか。それは定借だからという理由に集約できるワケなんですよね。
周りのＰＣ北参道やザコートなどは、坪１５００に迫るレベルになってるのに、坪400弱は、、流石に弱すぎますよネ。

渋谷のパークコートタワーも定借なので伸び悩んでますね。

人間の命も有期ですので、子供にどのような資産を残したいかどうかという問題ですね。美田を残さない考え方をするなら定期借家の方がむしろメリットになります。

>>77 マンション検討中さん
もっと不動産勉強してから書き込んでくれ
無駄なスレ消費すんな

>>89 匿名さん
ちゃんと土地代を引いてくれればそうなんですが、そうじゃないとデベに寄付するだけになりますよね。
一般的には通常のマンションの何掛けぐらいなんでしょうか？
0.9掛けぐらいでは、正直メリットを感じられません。

同じ定借のブリリアアシティ西早稲田も全然伸びてないし
コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった事を考えると
坪３５０ー４００位が妥当なラインでしょうね。
それ以上になる場合、資産毀損する覚悟も必要かと。

>>87 ピチピチジャバジャバ
>>92 評判気になるさん

パコ神宮前は残存37年を切ってきているのだから伸びないのは当たり前。それでも高すぎるくらい。
西早稲田が伸びないのは、低仕様の大衆向け物件にしてしまったから。今都心で変える層に全く刺さらない。
ここはそういう現状も踏まえての仕様になりそうだし、期間も70年なので、残45年ぐらいまでは大丈夫でしょう。25年住めれば御の字かな。

91です。
定借の割引率の妥当性について考えてみました。
私がいま住んでいるマンションの売買代金を見ると、土地55%、建物45%ぐらいなんですよね。
ただ、この建物の比率に販管費が乗ってくるので、仮に販管比率が20%だとすると、割引後で65%ぐらいが妥当かなと。計算合ってるかな？
坪600万だと390万になりますね。92さんの相場観は近いかもしれません。
実際に計算してみて、定借の場合、購入者が負担する販管費率が高くなるのがデメリットかと思いました。
一方で、定借でないと市場にでない物件を購入できるというメリットはあると思いますので、この場所にそれを感じられるかがポイントになりそうです。例えば共同印刷にお勤めの方には非常によい物件ではないでしょうか。補助制度などあるかもしれませんね。

>>94 匿名さん
>定借でないと市場にでない物件
同じ大規模でも本郷菊坂のオルガノ跡地は賃貸になった。文京区で大きな敷地であるというだけでかなり希少で所有し続けた方がメリットが大きいと誰もが判断するからだろう。定借でないと市場に出ない文京区最大の規模感とそれによって生じる文京区でもトップクラスの充実した共用部こそがここの最大のメリット

文京区の物件の多くは小規模で建て替えも困難だし修繕費用の積立も不十分で管理が行き届いていない。それ等と比較したときに、単なる定借マンションとして切って捨てられない魅力があることも事実だ。播磨坂も近く、誰もがときめくマンション。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694127/

ここの校区は柳町小学校でしょうか？

>>93 マンション検討中さん
ババ抜きじゃん。失敗したら住み替えすらできず、建物と運命をともにすることになるよ。身軽なようで、実は所有権より悩みが多いのが実需定借。

>>96 匿名さん

柳町小の建替えはスケジュールの想定の甘さで色々と紛糾しているようですが、リビオシティが完成して入居が始まる頃には柳町小の建て替えも終わっているはずです。

>>97 評判気になるさん

所有権だって70年なんか保ちません。どこかで建て替えタイミングが来るんだから共同住宅の特性としてババ抜き要素があるのはわかり切ったことかと。定借固有の問題ではないのでは？それが嫌なら所有権土地付戸建てしか選択肢はないと思いますけどね。
所有権の方が大きく値上がったときの利益が大きいという期待があるんでしょうか？今更の感がありますが。そんな見識があったのなら、きっと2012年頃に買って何回か住み替えてるんでしょうね。

>>98 マンコミュファンさん
甘いな。柳町小学校問題は文京区議会で紛糾してるよ。

>>99 マンション検討中さん

所有権なら建て替えで更に価値が上がるけど
定借は追い出されて終わりですょ。

パークコート神宮前は分譲時検討したが、あそこは最近の定借と違って地代前払い（分譲に乗っける）をほとんどしなかったために地代が高かった。
モノはとてもよかったよ。隈研吾さんデザインだし。

>>101 評判気になるさん
所有権と違って賃貸利回りもいいし、売るよりは持ち続けて貸した方がいいでしょう

築50年で建て替えもできず管理も杜撰では二束三文ですよ。文京区には管理の行き届いた分譲って指折り数えられるほどしかありませんよ

利回りが良いかどうかは坪単価次第でしょう。
何を言っているんだチミは。

>>105 評判気になるさん
要するに欲張りな投資家にかっさらわれる危険性が少ないってことです。この手の大規模は投資家が買っていくので未入居物件が多く近隣の商業施設で閑古鳥が鳴く事態になっているケースもあります。ここは子供の歓声や穏やかな家族の姿で溢れるでしょう。

30年経って実勢価格で相続したとしましょう、所有権よりは遥かに有利で、その後の賃貸収入は所有権マンションと同じか、大規模な分周辺物件より高く取れるかもしれませんね。

キャピタルゲインを狙った投機的マネーが入りにくいのは幸いかと

容積率は絶対の指標じゃありませんょ。
改定改定改定、緩和緩和緩和で来てる変遷知らないのカナ？
そりゃそうだよね。政令変えないと、東京が朽ちた廃墟になっちゃうヨ。

メリット：
　・投機マネーが入りづらい
　・土地部分の固定資産税がかからない
　　※所有権でも居住用なら土地部分は1/3に軽減されるが。。
デメリット：
　・キャピタルゲインはほぼ望めない（販売価格による）
　　→実例：PC神宮前、ブリリアシティ西早稲田　等
　・インフレに弱い
　・解体準備金の増大リスク
　・毎月の地代がかかる
　・住戸の売買に一定の制約がかかる場合がある
　・建て替えによる資産爆増チャンスがゼロ（追い出される）

>>92 評判気になるさん
＞コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった

平然と虚偽情報流すね～(笑)
そんな悪事を働いても君が買える価格にはならないよ

>>112 マンション掲示板さん

ほらよっと。(｀・ω・´)つ　https://manmani.net/?p=30171

>>113 評判気になるさん
400が350に見える人なんですね(笑)(笑)(笑)

>>113 評判気になるさん
ほんとだ、たった一戸だけ350万みたいほぼ400越え
リンク先の記事を読むと、定借は残りの価値がはっきりしているので売りやすいと書いてありますね。家賃が根拠となるみたい

小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。

この辺は築浅で平米4500円の賃料が取れる土地なので坪単価500万なら大勝利だと思うな。インフレになればさらに賃料水準が上がるし。

一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね

>>116 匿名さん
小石川幼稚園が認定こども園になるからキャパ上がるよ。
最近は保育園の定員割れが起きているから以前のような難しさはないかな
https://ensagaso.com/column/article/15604

幼稚園も小学校も溢れていますよ

定借の物件って、所有権の物件と異なり、住宅ローンで不自由するイメージがありますが、気のせいでしょうか

>>121 マンション検討中さん
70年ローンでも組むつもりか？

>>122 匿名さん
？？
そもそも定借の物件お断りの銀行とかあったと記憶していたので

本質的には初期費用がかかる超長期の賃貸契約みたいなもんだな
解約時（売却時〉のリスクが高すぎるので
それを補える価格だったら検討するわ

残存50年はまだまだ大丈夫でしょう。
残存20年切るとおそらく売却が難しくなる。
残存30-40年ぐらいで売るのがよいかと。残35年なら若い世代が定年までの住居として買うのによい選択になると思う。

残20年でも20年分の賃料を現在価値に割引いたぐらいなら売れますよ。投資で回るので。

>>126 匿名さん
いやいや、４０年切った定借じゃローン難しいよ。
現にPC神宮前は周りの所有権の１／３の値段でしょう。

>>127 匿名さん
残２０年の頃には解体準備金不足が顕在化して負の資産になりかねない

普通に考えたらわかるんだけど、
あと３０年とか４０年で取り壊して土地も残らないと分かってる区分に
３５年ローン組んで実需で住むのか？って話だよ。
自分事として考えればおのずと正解は見えてくるだろう。

「海」か「森」以前に「所有権」か「借地権」の方が遥かに大きいとは思う。

キャピタルゲインが狙えない分、逆に値下がりリスクも小さい。値下がり局面では定借の方が優位ですよ。

>>132 匿名さん

値下がり局面では、資産価値のないマンションほど売り圧力が強いので、むしろ定借は厳しいですよ。

>>132 匿名さん
優位というか下がる部分が少ないってことだよね

>>133 eマンションさん
その辺データありますか？

ここは駅遠且つ定借なのに高そうなので、
グリーンパーク文京の方が良くないですか
購入層がちがうんですかね

ま、文京区で大規模、共用施設充実しているマンションはほとんど無いので、値段次第ではありますが、希少性はあるので、10年住んでも相場が変わらなければ買値と同額では売れると思いますよ。

>>137 eマンションさん
「値段次第」
「相場が変わらなければ」
こんな前提付けるなら誰でも言えるわな

定借物件のローンを切り口にした論点って、新築購入時と中古売却時の２つ分けて、ざっくりこんな感じですかね？(異論・補足ウェルカムです)
【新築購入時】
・一部銀行では取扱いがない(SBI等)ため、所有権対比、銀行の選択肢が減る(どの程度か？)
・一部銀行は審査基準が厳しい(smbcの借入上限は5,000万等)
【中古売却時】
・売却時の残存年数によっては、買い手のローンがつかない(＝売却価格減のリスク)
・(所有権も同じだけど)購入時→売却時の下落幅次第では、残債のリスク

株と同じでハイリスクハイリターンの株もあればボラティリティの低い安定した株もある。どちらがいいとは一概に言えないしポートフォリオを考えれば両方持っても良いのらですよ。

現地周辺散策したところ、住環境としては程よい印象を受けました。
定借の各リスクを織り込んだ妥当な価格設定であれば、購入もありだと考えています。
一方、割高な価格で買うと、所有権以上に後々痛い目をみるので、そこはきっちりブレーキ踏む必要がありそうです。
金融政策の転換も囁かれ、不動産市況への影響も多少は考慮しそうな時期の大規模販売、どんな価格設定になるのか楽しみです。

>>140 匿名さん
意味不明。リスクなんて価格設定次第だろ。
坪300以下ならほぼリスクなし、坪400でややリスク、坪500で高リスク

坪500の前半ぐらいならその辺の所有権よりはかなりリスクは低いと思う。

所有権だと多分この辺なら今新築で出るとすると坪700とか平気でつけてくるはず。もちろん賃貸利回りなんか期待できない。現地を見てくる途中でピアースの現地をみたら営業と商談中の客が何組も立っていて驚いた。市場は加熱している。

タワマン、駅近／駅直結という要素は欠けているが、文京区最大級、地域のランドマークという魅力は大きい。巨大なファサードは千川通りを通るたびに、あのマンションと皆が口を揃えて話題にするだろう。将来価値の先食いが少ない価格であれば人気の物件となるだろうな。

どんなにお安くても57平米のお部屋で7,000万は超えてきますよね...500世帯以上もの人がそれだけのお金をマンションに使えると思うと何だか信じられないような気持ちです。マンションバブルが続く限りは手が出せないです。

播磨坂の小石川パークコートが2億で出ているのを見て失礼ながらこんな高くて築浅でもない物件誰が買うんだ？と思いました。2億あるならまず新築を検討しませんかね。今の不動産価格は狂っています。

播磨坂の小石川パークコートは所有権ですからね。借地権なら1億でしょう。

不動産屋は売るのが仕事だから自分の担当物件をどこよりも魅力的に思わせ買いたいという心理にさせてくる。これまで借地権メリットの説明を随分と聞いてきたけど正直なところ未来のことなど誰にもわからないわけで、"やっぱり所有権しか勝たん"という価値観になっている可能性は大いにあり得る。価格次第だが、借地権は賭けである。

借地権物件が資産的に劣るのは明らかだと思うけど、所有権物件も新築時から建て替えに向けたゴールを設定するようにしないと将来、限界マンションだらけってことも。国土交通省が修繕積立の値上げ設定にメスを入れるみたいだけど、いつまでも修繕で維持できるわけではない。

最後に壊すのが見えてると、修繕なんて最低限でいい、ってなるから築年数に比例してボロボロになるよ

限界マンションまで引っ張られないよう、数少ない好立地の駅近などの所有権が好まれる
行政が都市計画上ほっとけないからね

播磨坂の小石川パークコート（なんか好きだなこの間違え方）の取引事例をみると直近で坪600万台前半ぐらいで、昨年は500万台後半だった。地域ナンバーワンランドマーク物件であることやタワー物件である点は優れているが、築33年と古く総戸数が146戸と規模的に今ひとつ感がある点でリビオシティよりもかなり劣る。それでもこの価格で取引が成立してしまったのだから昨今の相場は恐ろしい。

文京区の賃料水準は今のところかなり上昇してきているので、いずれこの高値も正当化されることだろう。

70年後に更地にするんやったらいらんもん付けたりせんとシンプルに安く売ったらええのにな

>>152 匿名さん
売り手目線、ただの定借マンション500戸を適正価格でひたすら売り捌くよりは、色々付けて、適正価格の判断が人によって別れる方が売りやすそう

>>152 匿名さん
内見した時にときめきのある物件って貸すにしても売るにしても高値で成約するという法則からすると、雨風がしのげればいいというのはどうかなあ

土地部分がないネガティブ要素をカバーできるときめきを我々がどれだけ感じられるかによって、適正価格は変わるだろう

中にはあったらいいなと思う施設もありますが維持管理をしていくことを考えると必要最低限でいい気がします。将来的に不要になって廃止したい時に住人たちで揉めたりするのも面倒ですし。

>>155 匿名さん
送迎バスと植栽が金食い虫かな、バスは文京区から要請があったしBぐるのバス停がもし使えるならば逆にアピールポイントになる。植栽もときめきポイントになるし、他の物件との差別化に寄与するのでありかな。住民用ジムは近隣に有料フィットネスが増えると廃止になるかもしれない。ラクーアまで歩けばかなり充実したジムが使えるしね。

小学校問題が続きそうですよ

>>101 評判気になるさん
> 建て替えで更に価値が上がる
その割に建て替えになる物件は稀だね。

>>144 匿名さん
駅からかなり遠いからわ一階に魅力的な施設が入ればともかくそうじゃなければただの大規模マンションで「ランドマーク」にはならないと思う

>>159 名無しさん
あのやたら広い間口を見たら見解が変わると思う

>>157 匿名さん
文京区は大体の小学校がキャパオーバー、改築改修で校庭使えないといった問題が発生してますよね。柳町小も工期がどんどん延びてます。

魅力的な物件だけど高掴みさせられる感が半端ない

札幌の新築マンションでは下落が始まっているそうです。住居として購入する人たちの取得金額が適正価格を超えてしまったようで買える人がいなくなってきたそう...東京はまだ投資目的で買う人がいるでしょうからすぐには下落はしないだろうけどこの先どうなるでしょうね。

資産性がないうえに駅から遠いよな
300万台かな

選べる住宅ローンに制約があるし
毎月の地代や解体準備金もかかる
ある程度の頭金やキャッシュフローがないとキツそうだな

しばらく柳町小学区の転入はおすすめできない。子どもが可哀そう。

まあ、普通にPC小石川タワーかPHホルテラスだよな。

資産性も高くなく、小学校の学区目的として選ぶにはメリットがないとしたら純粋に文京区に住み続けたい人が買うことになるのかな。あまり高く売ると売れ残りそう。

そうだね、安くしてほしいよねー。
でも坪400台で出すと投資家がわんさかと世界中から集まっちゃいますよ

>>169 匿名さん

坪４００でも利回り３。５%行かないんじゃないか？
キャピタルゲインも望めないとなると投資家には見向きもされないだろう。

>>170 通りがかりさん
一昨年だったかな？近所のマンションで平米4500の賃料で成約している。その後も文京区内の賃料は上がっているのでそのうち平米5000円ぐらいの成約も出てくると思う。確かに希望的観測とかいわれちゃうかもしれないが、坪400ぐらいで出たらパッとなくなると思うので少し楽観的なシナリオで臨もうと思っている。

以前スミフの物件で現実的な予算でエントリーしたら機械返信以上のメールがこなかったことがある。よほど安かったようだ。

ここの立地で坪400なら利回り5％以上取れそう。賃料相場も高いですからね。

子どもの教育環境にいいというのは昔の話。子育て世代は文京区を避けるように思う。

小学校の建て替えに文句をつけるような人たちが多いところは避けたほうがいいですね。

投資なら都心を買う方がリスク低い。
ギャンブルならここもありだが。

70年定借は所有権の9掛けとも言われてるから、さすがに坪400はないだろうね。坪500-550ぐらいか。
定借の1番のメリットは所有権だと買えない内容の物件が買えることにある。どうしても文京区という層はいるから一定の需要はあるだろう。

小石川アドレス、後楽園徒歩圏なんだから買いたい人も多いでしょう。

定借の価格の妥当性を評価するのは本当に難しい
他の定借の売買事例とかみてて、①新築時周辺相場比の価格が割安か(2～3割)、②中古売却時周辺相場比の価格がどこまで維持できるか、なんだろうな
そして、②は特に残存期間別で目線が大きく変わる
過去の定借売買事例は、期間50年が中心かつ2000年代の供給がボリュームゾーンなので、本物件で参照できるサンプルが少ない印象

>>178 マンション検討中さん
定借物件に関して
https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0257.html

>>179 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます
まさしくそのページを読んだ上で、>>178 の感想を持っておりました
リンクをお示し頂いたのは、記載した文章のどの部分に対して、どのような補足をする趣旨でしょうか

>>163 匿名さん
東京というか都心部は当時もあるけど実需も強いんですよね（晴海フラッグのような明らかな投機物件もありますが）

>>173 匿名さん
その心は？

>>182 評判気になるさん
まったく避けられてないよ。
上流の人達は千代田区だけど文京もまだまだ多い。

上流の人は私立小学校に行くし教育は外注だから、千代田の公立通ってるのは上流でも無いよ。上流目指してるだけ。
ここは100平米越えとかペントハウスの良さも無いのかな？

>>184 職人さん
A棟の9階10階は明らかに8階以下とデザインが異なるので、多分そういうのも設定あると思うよ。

75平米で価格9,500万と仮定すると、
居住期間70年　135.7万/年　11.3万/月
居住期間50年　190万/年　15.8万/月
居住期間30年　316.6万/年　26.3万/月
ここに毎月管理費修繕費地代がONされる。
小石川で築浅分譲グレード75平米なら最低賃料30万位だから、そこと比較してどうかというのが一つの判断軸かと。
残存期間20年以上あれば売却も可能でしょうから、売却分がプラスになる（但し期待しない方が良いでしょう）。
寧ろ売却よりは25万程度で賃貸に出す方が合理的かも知れません。

文京区の公立学校はお薦めしない

>>187 匿名さん

どこの公立がおすすめ？

文京区以外

柳町小学校は６階建ての立派な校舎だよね
文京区の小学校は今後順次建て替えられる予定だよ

自分で入れたいところ入れた方がいいよ。
文京区も千代田区も中央区も友達の子供たちはみんな優秀。
おすすめしないって地域の問題でもないような気が

柳町はヤメるほうが...

>>191 周辺住民さん

子どもが入りたいでしょ。
なんか怖いよ。

未就学児で学校選択できる思考能力あるなら、国立なり私立いかせたほうがいい

同感。文京区の公教育に期待してはいけない。

アンチ文京したい人いるんだね。
いじめられたのかな？
文京区全体を通して親の所得は悪くはない方に入るけど、レベチな金持ち居ないからぶっ飛んでる子供も居ないし、上の下ってくらいで悪くないでしょ。

アンチ柳町でしょ

>>101 評判気になるさん

定期借地でも取り壊し後に再契約ってできそうじゃないですか？

>>198 検討板ユーザーさん
仮に取り壊し後に新築マンションが建てられるとしても、既に取り壊されたマンションの元所有者は新築されるマンションについて何の権利もないですし意見も言えないですよ
70年後の子供に相続させるためではなく、それまでの間文京区のこの場所で暮らせる実需のために買うマンションだと思います

文京区の教育環境をなんとかして欲しい