リビオシティ文京小石川ってどうですか？

文京区は3LDKが非常に少なく、築30年超の古い物件を借りたり買ったりしている人も少なくありません。実際、文京区に住みたい人はどんな人かを考えると、1LDKや2LDKを好むDINKSやシングル層よりも3LDK、70平米以上を好む子供のいるファミリー世帯ではないかと思います。

しかし、3LDKは希少で市場にも出ないし賃貸も築浅はまず出ない。たしかに定借の欠点はあるのだろうけれども、3LDKの物件が文京区で駅から15分弱程度のところにあれば十分検討に値すると思います。それに定借だろうが所有権だろうが築50年前後ぐらいになればいろいろ躯体にガタが来て中古マンションの平米単価は大差なくなるというではないですか。法定耐用年数を過ぎれば融資もなかなかつかないし、おそらく修繕費用の高騰の方が大問題で所有権との差はほとんどなくなるみたいですね。

転売益や投資利回りを重視する不動産ブローカーさん達にとって、ここは最悪の物件のようですが、そこに住む価値を重視する我々エンドさん（不動産屋さんはそう呼んでるようですね）にとっては魅力的です。おそらくその辺の事情をわかっての値付けでしょう。

問題なのは築40年以降になった時にいくらで売れるのか、どのくらいの下落になるか、という事ですね。

>>3573 匿名さん
立地の悪い所有権の方が築40年になった時値が付かないと思うぞ。

>>3572 匿名さん
>3LDKは希少で市場にも出ないし賃貸も築浅はまず出ない。たしかに定借の欠点はあるのだろうけれども、3LDKの物件が文京区で駅から15分弱程度のところにあれば十分検討に値する
私も同感です。買う人も借りる人も確実にいます。

>定借だろうが所有権だろうが築50年前後ぐらいになればいろいろ躯体にガタが来て中古マンションの平米単価は大差なくなる
これは微妙ですね。所有権であれば築50年を過ぎてもローンが付きますが、定借は絶望的だと思います。よって大幅に値段は下がると思います。ここは覚悟が必要かと。

>>3574 匿名さん
またコイツか。本当に同じ事を繰り返して懲りないね。

>>3572 匿名さん
ちょっと今読み返して気がついたので訂正です。
50年超のものは旧法借地権ですから正確には定借ではないですね。
平成4年にできた法律に基づくので、50年超の定借物件はまだありません。

>>3575 口コミ知りたいさん
すみません、ちょっと勘違いしていて現在築５０年の物件は定借ではなく旧法借地権ですね。訂正がまにあわず失礼しました。

ざっくりとした理解ですが７０年後（実際には６５年かそこらでしょうが）をゼロとして分譲時価格を頂点とした直角三角形のグラフというよりも、10年後ぐらいに上がった点を頂点とした直角三角形で予想される価格は表されるのではないかと思います（収益還元法に基づくならその辺が妥当かと）。築４０年ぐらいで相続するときには随分と安くなっていると思ってしまうのですが、その辺はいかがでしょう。

>>3577 匿名さん
定期借地権と旧法借地権は大違いですね。前者は期限があり、後者は建物が存続する限り更新できます。取引価格もそういった事情が反映されて決まります。
ただ、賃貸となると入居者にとっては定借でもある程度残存期間が残っているなら住み続けられますから関係ない話で、家賃は所有権、旧法賃借権と同等だと思います。

定借は出口がない。何故ならババ引く側が騙されたとしても、中古の定借物件は銀行が住宅ローン出さないから。

実際、この辺に住んでいる人って不動産を相続するとそのまま自分で住むという人も多くて、戸建ても親から相続してすぐに新築そっくりさんとかでリフォームしてそのまんま住んでいる人がいっぱいいます。

税金の節約というと、租税評価額と実勢価格の差を利用して節税しようという人もいると思いますが、文京区の場合には親の残した家に住む人の方が多いのでグロスとしての相続税を気にする人の方が多いと思うんですよね。売れば二束三文かもしれませんが、十分住める住宅であるかぎり、自分が住んで家賃を節約する方が合理的です。この辺は閑静で緑も多く住みやすい場所で、駅徒歩距離はあっても電車に乗ってしまえばかなり便利な都心です。

>>3578 匿名さん
まず実需目的の購入希望者からすると、40年を過ぎると住宅ローンが組めず現金でないと買えないと思います。売り手からすると現金で買えるような価格設定にしないと売れません。そしてそれが取引事例となり相場となるはずです。またそもそも実需目的の購入者にとって、そのような訳あり物件をわざわざ買おうという動機付けも無いと思います。ローンも付いてよりリスクの少ない物件は他に沢山あるでしょうから。

実需用途での売却は難しいとなれば、投資家向けになるはずです。
賃貸入居者にとっては売却が難しい状況であっても居住環境に影響が無いため、家賃は築40年の近隣物件と同等水準を維持できるはずです。そうなればその家賃収入を前提とした収益還元で物件価格が決まって来ると思いますね。つまり下落するとは言え一定のレベルで下げ止まるという事です。体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。

>>3582 口コミ知りたいさん
>体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。
そんな値段なら住んだ方がいいと所有者は思うでしょうね。住まいの価値ってお金だけじゃないですから。マンションの建て替えがなぜ難しいかといえば、長年住んだ家は人生の歩みそのものであるからですよね。多分そういうエモーショナルな要素を除いた単純な算数レベルであればそれは正解でしょう。

これは実体験でもあります。バブルの絶頂期よりだいぶ安く感じられたリーマンショック前に買った新築マンションが、一夜にして評価額が半値八掛けになった経験から言わせてもらえば、もう一生ここに住もうと腹を括ったもんです。実需で買った人ってのは強いんですよ。まあ、頭金をしっかり積んだのと属性がよかったので金利も安めで破綻しなかったということもありますが。

親の残した家に住んで、浮いた家賃を投資に回せる人は幸せです。そういう家族が半世紀後は増えるんだろうなあ。

最後に一つ、これは完全にSF、私個人の期待にすぎないんですが、７０年後にここがデパートになるとかボウリング場になるとは思えないんですよね。地理的条件からいっても住宅以上に価値のある利用方法があるとは思えない。だからここを崩しても跡地に再び定期借地権マンションを建てるんじゃないかと思います。もしくは建物の劣化が激しい場合には借地権を買い戻して７０年経たないうちに建て替えて、希望者には残存する年数分を割り引いて新築したマンションを優待販売するというのもあるかもしれない。すると、建て替え期待で価格が高騰する未来というのも、あるかもしれない。

まあ、一個人の願望みたいなもんですが、70年という長い時間を考えるとそういうこともありえるかもなあと。

>>3580 マンション検討中さん
立地の悪い所有権の方が資産価値低いから銀行も融資を渋ると思うよ。ここは立地が良いから定借でも融資が付きやすい。

>>3586 匿名さん
買戻すメリットあるの？

>>3583 匿名さん
仰る通り、売る必要のない人は売りません。あくまで自宅ですから値段が上がっても下がっても関係ない。ただ高齢になれば施設入所の資金調達だったり、相続になれば遺産分割や納税の都合上、売らなければならない事例も増えてきます。このような場合、多少安くても早く売りたいという力が働くため、相場の下落圧力になりやすいです。

小石川は立地も良いし、リセールもかなり期待できると思う。

>>3586 匿名さん
それこそ地主はエモーショナルな要素があるからこそ定期借地権にしていると思うのです。70年ともなれば地主も世代交代していますから、その時にそういった感情が継承されているかも跡地利用に関係してくると思いますね。定借の建て替えが絶対に無いとは言いませんが、いずれにしてもその現場に立ち会える人は少数で、立ち会えたとしても本人は寿命から考えてあまりメリットを享受できません。一方で市場や銀行は「消滅するマンション」として評価して値段を付けますから、大逆転は無いとは断言しませんが、所有権に比べて厳しい評価である事には変わりありません。