その45 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64761/
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（※過去スレのURLを追加しました副管理人）
[スレ作成日時]2010-03-14 00:24:22
>>975
いくら容積率の緩和があるといっても余計な備蓄スペースつくったら
コスト高になるだけだよ。デベにとってもユーザにとってもいいことひとつもないね。
もっとも容積率の緩和率にもよるけど。１００平米の備蓄スペースつくったら
プラス１５０平米容積率が緩和されるとかならいいかも。
まあ地下室マンションと同じだ。
地方っても
旧帝大ぐらいしかとらないけど。ほんの一握り。
買え買えってなんですぐバレるようなウソ書くんだろ？
2012年問題で渋谷、新宿の凋落が本格的に始まる。
業界ではほとんど常識になっています。
必要とされるオフィススペースが少なく済み、
ビデオテープを逆回しした感じになる
特に新宿は高層ビルの築年数が古いだけに、
廃墟化の恐れさえある。
これ見ると全部で７万人くらいだぞ。
2-9 地域別転入転出者数
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2008/tn08qyti0510b.htm
それで大卒が3万人？
東京都の年齢別人口を見ると１０代がだいたい１学年１０万人くらい。
１８歳を超えたあたりから増え始め２３歳では１６万くらいに達する。
これは就職のために上京した若者で半数が大卒とすれば３万人で
大体いいんじゃないかという気がする。
３０歳を超えると２０万人になるけど
ただこれは市部も含んだ統計なので２３区だと違うかも
20歳代後半の若者はモノに興味がなくなっている？
興味はあるのです。でも、これまでとは大きく違っています。従来はモノを欲しいという欲望があって、それを満足させたいと当たり前に思っていました。今の若者は欲望を抑制することに慣れていて、その方が自分らしいとさえ感じています。人からどう見られるかに「超敏感」で、「バカにされたくない」「背伸びするのはかっこ悪い」と思っている。だから、たくさん買ったりしませんし、ブランド品は敬遠します。
もう若者はブランド品に魅力を感じないのでしょうか。
ブランドがまったくダメかというとそうではない。アイテムが豊富で少し手ごろな価格の「コーチ」は人気がありますし、宝島社の女性誌『スウィート』の付録にもなっているファッションブランド「シェル」のトートバッグを持っている若い女性もよく見かけます。「みんなが持っている」という安心感もあるようです。
割高外周区が不人気になったのは嗜好の変化もありそうだな。
あのニコタマが苦戦する時代。
信じられない。
盲目的に買っちゃう人は少なくなったのでは？
昔は○○神話とかがあったけどね。
住みたい街アンケートとかでいくら煽っても、
実際には買わないんだよねｗ
これからは首都圏出身者は相続があるから、
買う中心は上京者になります。
これがポイントやね。
全ての経済原理は
城東の発展に繋がる
これが教授の脳内
3万人の大卒のソース
はよ出せや
親との同居を嫌って、家を買った人は、
相続したときに
たぶんどちらかを手放すことになる。
その中心も郊外。
このダブル連鎖が起こった時に
郊外の地価がどこまで下がってしまうのか？
予想もつきません。
需要があれば回るから
経済的にはOK
澱んだ老人しかいない街には需要もない
んで、3万人のソースは？
上京者の強みはしがらみが無いこと。
無理して買う必要もないし、
どこかの地域に住まなきゃいけない理由も無い。
自由人の立場で、
将来有利と思われる場所を選択すればよろしい。
>>1005
郊外にその需要があるのか？
郊外の地価が下がり続ける可能性が高いのであれば、
新規の需要者である上京者は買わないでしょう。
買うくらいなら、一生賃貸の道を選んだほうが経済的。
＞＞１０１０
現在の需要で現在の価格が決まり
将来の需要で将来の価格が決まる。
そこに下げの可能性がある場合、
賢明な購入者はそこでの購入を避けるが、
一方で買ってしまう人もいる。
買ってしまう人は最初のうちは多いが、
しだいに少なくなって行く。
そして価格が将来に向かってじわじわと下がって行く。
暴落にはならないが、
新築マンションの分譲価格が徐々に下がるというのはありえるの？
売れない物件の値下げはあると思うけど。
土地が高くて作っても誰も買わない値段になっちゃうならそもそも
計画がされない（もしくは土地の安い郊外に増える）
場所に着目すると供給がされなくなって数年（７～８年とか）たって
ドンと下がった値段で供給ってイメージなんだけど違う？
郊外の土地はこれからもｼﾞﾜｼﾞﾜ下がるだろう
ただ城東の土地も同じように下がるだろう
ブルーワーカーの街っていうのは変わらないからね
まあせいぜい世間知らずの上京者を騙くらかすんだな
これを見ると分かりますが、
杉並区は現在供給ストップに近いレベルです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
これによって見かけ上は価格の維持が出来ていたとしても、
価格に対応する需要が小さければ、
供給が増えれば値が簡単に下がってしまいます。
供給量が多いエリアで物件を比較しながら選ぶのが一番賢いやり方だけど、それができないところもありますね。新築のほとんどが賃貸物件で分譲がほとんど無いとことか・・
量が多い賃貸の動向から本当の不動産の価値を類推していくしか手はないですね。
こっちの方が、実感にあうけどね。
供給が少ないから需要超で価格が上昇している。手を打つなら、今しかないと思います。
https://www.sumai-surfin.com/place/supply2010.php
都心部は郊外と比べてマンション需要が多いから供給量も多くなると思いますが、
大手の寡占が進んで、土地が確保されている状況だから、
買える人の数に合わせた供給になって、価格の下げは期待できないと思います。
でも、物件数が郊外に比べて格段に多いので、間取り、立地の選択余地は大きいと思います。
ファミリー向けじゃない投資向けの新宿区あたりは状況が違って、厳しいと思いますが。
他の都心部はそんな感じでしょう。
郊外はマンション需要が戸建の需要に変わろうとしているのでは？
地価が下がっていけば自然にそうなって行きます。
基本的に土地が無尽蔵にあると考えたほうがよろしいでしょう。
潜在的な供給力を含めてのお話ですが。
小さな需要のエリアで大量供給が起こると暴落も有り得ます。
注意が必要でしょう。
八王子の開発エリアは今後どうなっていくのでしょう？
三井アウトレットパーク辺りの駅のマンションは日に日に利用者が増えている気がする。
>>1025
郊外は今がピークと考えるべきでしょう。
上京してきた団塊の世代が郊外に住み、
その子供たちが結婚、地元＝郊外に住み、
孫ができる。
家族構成が最大に膨らんだ状態です。
それを狙っての開発なんですが、
ピークを過ぎると後は下っていくだけです。
市部、神奈川県から都心に通勤、通学すると、
その途中の外周区が便利で素敵に見えてしまいます。
親元からの距離も遠くないので、
その外周区でマンションの購入を検討する人が結構出てきます。
それが、割高外周区の価格を維持していた需要の正体です。
今後、郊外では新たに住宅を必要とする人の数が減っていきます。
割高外周区の価格を維持する人がいなくなってしまうわけです。
でもまだ増えそうな気配。更地空き地が一杯あるよ。＞
需要が小さくなって行くので、
その更地には戸建が立つことになります。
郊外のマンションは終わりですよ。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
