□23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４６）

何の分析もしていない。
希望的観測。

ギリシャが増税だの商船三井が20億円申告漏れだのって

下げニュースは連休初日寝静まってから発表



ウマいねぇ！

菱地所、10年３月期の含み益２兆円超　三井不は7539億円

三菱地所と三井不動産は30日、2010年３月期決算を発表し、新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」に基づいて、保有不動産の含み損益を初めて開示した。含み益は菱地所の２兆0558億円に対し、三井不は7539億円だった。不動産市況の低迷が続く中でも、大手不動産はなお多くの含み益があることが分かった。
賃貸等不動産の時価開示は、取得原価に基づいた「簿価」で貸借対照表上に計上される保有不動産の価値を、収益力などに基づく「時価」で、注記により開示する。資産内容の透明性向上が狙いだ。
菱地所の保有不動産の簿価は２兆8507億円に対し、時価は４兆9065億円。新丸の内ビルや丸の内パークビルなど東京・丸の内地区の資産で含み益の大半を占めたという。
前期の連結純利益は菱地所が東京・新宿の大型プロジェクト損失で前の期から74％減の119億円。三井不は28％減の600億円だった。棚卸し資産の評価損やリゾート施設の減損損失などが発生。オリエンタルランド株の売却益を計上し、一部穴埋めした。

３月の住宅着工、2.4％減　09年度は45年ぶり80万戸割れ

国土交通省が30日発表した３月の新設住宅着工戸数は６万5008戸となり、前年同月に比べ2.4％減った。16カ月連続で減少したものの、減少率は２月の9.3％から大幅に縮小した。持ち家は５カ月連続で増えており、同省は「持ち直しの動きがみられる」との判断を維持した。2009年度全体では前年度比 25.4％減の77万5277戸となり、45年ぶりに80万戸を割り込んだ。
３月の減少率は３カ月連続で１ケタ台にとどまった。貸家は前年同月比12.5％減の２万4055戸で、16カ月連続の減少となった。ただ持ち家が3.2％増の２万1981戸に持ち直した。
分譲住宅も8.8％増の１万7311戸となり、16カ月ぶりのプラスに転じた。このうちマンションは4.3％減ったが、一戸建ては28.2％増えた。
みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「金融機関の不動産融資は昨年後半から戻ってきている。首都圏のマンション契約率も３月には80％台に回復しており、最近の住宅市場は持ち直しの動きが目立つ」と指摘している。
09年度の新設住宅着工戸数の減少率は、第１次石油危機後の1974年度（28.5％）に次ぐ過去２番目の大きさだった。貸家は前年度比30％減の31万1463戸、分譲住宅は40％減の16万3590戸。持ち家は7.6％減の28万6993戸だった。

今、ぶつぶつ言いながらパソコンから売り注文のキー何回も押してるヤツいそうだ。(笑)

住宅ローン金利、一部引き下げ　大手各行　５月融資から

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの大手各行は、５月の新規融資分からの住宅ローン適用金利を発表した。適用期間１１～１５年の固定金利では、みずほは０．１％幅引き下げて２．６５％に、三井住友は０．０７％幅引き下げ２．８７％とした。変動金利は、各行とも据え置いた。
固定型の住宅ローン10年物の金利は、みずほ銀行は0.05％引き下げて4.15％にする。三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行は4.25％、りそな銀行は4.1％のまま据え置いた。３年物、５年物についてはそれぞれ3.3％、3.6％で４行すべてが据え置いた。

高卒上京者が減って
大卒上京者が増えると
都心部には追い風
外周区には逆風。

大卒者が流出してるわけよ。

景気が悪くなると
そこそこの収入の目処が立たない限りは
上京を控えて、地方にとどまることになる。
高卒の上京はどんどん減って行くだろう。

逆に、中高齢者の退職で各社は人材不足、
地方大学卒業者のリクルートを強化することになって、
地方大卒者の上京は増える。

高卒上京者は飲食店、販売業等のサービス業が主な就職先で、
渋谷、新宿、池袋につながる外周区の賃貸に住む傾向が強いが、
大卒上京者は賃金も高く、家賃手当て等もあるので、通勤に便利な都心部の賃貸を選ぶ。
高卒上京者の減少は西側外周区の賃貸過剰につなかっている。
それに対し都心部はそれほど過剰になっていない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

いまは景気は回復基調にあるからね。一般消費者に流れが届くまでもう少しかかるだろうけど。
賃貸屋さんが大変なのはわかったから、愚痴は賃貸板でお願いします。

>>959
賃貸マーケットは不動産の基礎の部分で、
この変化が結局は、不動産価格の変化につながる。
将来予想するには、賃貸マーケットと人口動態をよく見ておく必要があります。

地所と三井の目眩しそうな赤字記事読んでから書いてんの？

持ち直しってさ、まだ意識取り戻したレベルだよ、しかも一部の製造業だけ。

期待値ばかり肥大化してるのはわかるけど、物価指数最悪更新中なんすけど。

今年は大田区が人口減少区の仲間入りを果たしそうです。

世田谷区は来年。

下げ止まらないということだね。

地方の大卒なら高卒とあまり変わらない。
人材不足？
確かにそれなりのスキルのある人材は不足してるが、
求められているレベルに
達している新卒はなかなか来ない。
ゆとり教育が効果を発揮中。

>>964
首都圏出身者の劣化の程度に比べれば
地方のほうがまだマシってのが人事担当の見方のようです。
それで、地方出身者の採用比率を上げているみたいです。

地方からの大卒上京者は23区全体で今のところ毎年３万人程度。
これらの人々が都心部持ち家取得目指してしのぎを削って行くんですねｗ

このスレは下げ局面でも上げ局面でも現実を見ない輩によって成り立ってるね。
買っちまった君の買い煽りもおもしろかったが、買えなかった君の下がれ下がれの大合唱もおもしろい。
笑わせてもらってます。
ただ、現実の取引はこのスレに必死で書き込んでいる人たちとは関係なしに動いてる。
そこがおもしろいんだけどね。

「②のようなタイプしか狙わない人」で、「マンションを２～３割値引きさせないのは○○」と考える人を作っちゃったのはこのスレかもしれないね。
ネガくんのガセネタは「マンション所有」というものに怨念すら感じさせるようなものだったからね。

割高外周の下げは現実ですよ(笑)
いつまで続くか見当もつかねえ(笑)

割高外周の下げは既に始まってます。
難しいのはどこまで下がるか分からないところです。
郊外は難しいです。

そんなことが下げ原因になるなら、築２０年以上のマンションなんて価値がゼロになってるよ。
この間、建築基準法の改正が何回あったと思う？
それでも、バブル期は別として、買値より高い値段で取引されているのが現実。

>>975

いくら容積率の緩和があるといっても余計な備蓄スペースつくったら
コスト高になるだけだよ。デベにとってもユーザにとってもいいことひとつもないね。

もっとも容積率の緩和率にもよるけど。１００平米の備蓄スペースつくったら
プラス１５０平米容積率が緩和されるとかならいいかも。
まあ地下室マンションと同じだ。

>>965
>地方からの大卒上京者は23区全体で
>今のところ毎年３万人程度。

ソースは？

地方っても
旧帝大ぐらいしかとらないけど。ほんの一握り。

買え買えってなんですぐバレるようなウソ書くんだろ？

2012年問題で渋谷、新宿の凋落が本格的に始まる。

業界ではほとんど常識になっています。

必要とされるオフィススペースが少なく済み、

ビデオテープを逆回しした感じになる

特に新宿は高層ビルの築年数が古いだけに、
廃墟化の恐れさえある。

東証REIT指数

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

見事な右肩上がりです。

これ見ると全部で７万人くらいだぞ。
2-9　地域別転入転出者数

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2008/tn08qyti0510b.htm

それで大卒が3万人？

東京都の年齢別人口を見ると１０代がだいたい１学年１０万人くらい。
１８歳を超えたあたりから増え始め２３歳では１６万くらいに達する。
これは就職のために上京した若者で半数が大卒とすれば３万人で
大体いいんじゃないかという気がする。

３０歳を超えると２０万人になるけど

ただこれは市部も含んだ統計なので２３区だと違うかも

20歳代後半の若者はモノに興味がなくなっている？
興味はあるのです。でも、これまでとは大きく違っています。従来はモノを欲しいという欲望があって、それを満足させたいと当たり前に思っていました。今の若者は欲望を抑制することに慣れていて、その方が自分らしいとさえ感じています。人からどう見られるかに「超敏感」で、「バカにされたくない」「背伸びするのはかっこ悪い」と思っている。だから、たくさん買ったりしませんし、ブランド品は敬遠します。

もう若者はブランド品に魅力を感じないのでしょうか。
ブランドがまったくダメかというとそうではない。アイテムが豊富で少し手ごろな価格の「コーチ」は人気がありますし、宝島社の女性誌『スウィート』の付録にもなっているファッションブランド「シェル」のトートバッグを持っている若い女性もよく見かけます。「みんなが持っている」という安心感もあるようです。

割高外周区が不人気になったのは嗜好の変化もありそうだな。

あのニコタマが苦戦する時代。
信じられない。

盲目的に買っちゃう人は少なくなったのでは？

昔は○○神話とかがあったけどね。

住みたい街アンケートとかでいくら煽っても、
実際には買わないんだよねｗ

>>989
>東京都の年齢別人口を見ると１０代がだいたい１学年１０万人くらい。
>１８歳を超えたあたりから増え始め２３歳では１６万くらいに達する。
>これは就職のために上京した若者で半数が大卒とすれば３万人で
>大体いいんじゃないかという気がする。

釣りにしても燃料多すぎだなw

これからは首都圏出身者は相続があるから、
買う中心は上京者になります。

これがポイントやね。

まだ豊洲大教授いるのか。こりてないなあ・・・

全ての経済原理は
城東の発展に繋がる
これが教授の脳内

3万人の大卒のソース
はよ出せや

>>1001
そして、一人っ子が増えると、
家が余ってくる。
その中心は郊外。

まあ、はっきりした理屈ですな。

親との同居を嫌って、家を買った人は、
相続したときに
たぶんどちらかを手放すことになる。
その中心も郊外。

このダブル連鎖が起こった時に
郊外の地価がどこまで下がってしまうのか？

予想もつきません。

需要があれば回るから
経済的にはOK

澱んだ老人しかいない街には需要もない

んで、3万人のソースは？

上京者の強みはしがらみが無いこと。
無理して買う必要もないし、
どこかの地域に住まなきゃいけない理由も無い。

自由人の立場で、
将来有利と思われる場所を選択すればよろしい。

>>1005
郊外にその需要があるのか？

郊外の地価が下がり続ける可能性が高いのであれば、
新規の需要者である上京者は買わないでしょう。

買うくらいなら、一生賃貸の道を選んだほうが経済的。

>>1008
家も場所も選べない不自由人じゃない？

>>1007
需要があるから価格が決まるんだ

業者なんだから身に染みてるだろw

＞＞１０１０
現在の需要で現在の価格が決まり
将来の需要で将来の価格が決まる。

そこに下げの可能性がある場合、
賢明な購入者はそこでの購入を避けるが、
一方で買ってしまう人もいる。

買ってしまう人は最初のうちは多いが、
しだいに少なくなって行く。
そして価格が将来に向かってじわじわと下がって行く。
暴落にはならないが、

新築マンションの分譲価格が徐々に下がるというのはありえるの？
売れない物件の値下げはあると思うけど。
土地が高くて作っても誰も買わない値段になっちゃうならそもそも
計画がされない（もしくは土地の安い郊外に増える）

場所に着目すると供給がされなくなって数年（７～８年とか）たって
ドンと下がった値段で供給ってイメージなんだけど違う？

郊外の土地はこれからもｼﾞﾜｼﾞﾜ下がるだろう
ただ城東の土地も同じように下がるだろう

ブルーワーカーの街っていうのは変わらないからね
まあせいぜい世間知らずの上京者を騙くらかすんだな

>>1012
業者が仕入れ値をどんなペースで下げて行くかでしょうね。

地主が下げに応じないようだと供給自体がストップして、
値が付かないことも有り得るけど、
両隣の区もあるから、考えにくいでしょう。

例えば、世田谷区は供給がほぼストップで見かけ値動きがなくても、
隣の杉並区に動きがあって下がっていれば、
マーケットは世田谷区も下がっていると判断するでしょう。

そう言った意味で、じわじわの下げでしょうね。

これを見ると分かりますが、
杉並区は現在供給ストップに近いレベルです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
これによって見かけ上は価格の維持が出来ていたとしても、
価格に対応する需要が小さければ、
供給が増えれば値が簡単に下がってしまいます。

おいおい
江東区がブッチギリの供給量の資料から
どうしてそんな結論が出るんだ？

いいから3万人の大卒者が毎年都内に新たに流入してるって
資料を貼れって

供給量が多いエリアで物件を比較しながら選ぶのが一番賢いやり方だけど、それができないところもありますね。新築のほとんどが賃貸物件で分譲がほとんど無いとことか・・
量が多い賃貸の動向から本当の不動産の価値を類推していくしか手はないですね。

分譲の予定を賃貸に変えるパターンは新宿区と中野区に多く見られます。

こっちの方が、実感にあうけどね。
供給が少ないから需要超で価格が上昇している。手を打つなら、今しかないと思います。

https://www.sumai-surfin.com/place/supply2010.php

都心部は郊外と比べてマンション需要が多いから供給量も多くなると思いますが、
大手の寡占が進んで、土地が確保されている状況だから、
買える人の数に合わせた供給になって、価格の下げは期待できないと思います。
でも、物件数が郊外に比べて格段に多いので、間取り、立地の選択余地は大きいと思います。

ファミリー向けじゃない投資向けの新宿区あたりは状況が違って、厳しいと思いますが。
他の都心部はそんな感じでしょう。

郊外はマンション需要が戸建の需要に変わろうとしているのでは？
地価が下がっていけば自然にそうなって行きます。
基本的に土地が無尽蔵にあると考えたほうがよろしいでしょう。
潜在的な供給力を含めてのお話ですが。

>>1021
市部はすでに戸建モードに変わった感じですね、特に町田市。
そんな中で、多摩の老朽マンションの建て替えと高層化が進むと、
既存のマンションを巻き込んで、下落モードに突入です。

小さな需要のエリアで大量供給が起こると暴落も有り得ます。
注意が必要でしょう。

八王子の開発エリアは今後どうなっていくのでしょう？
三井アウトレットパーク辺りの駅のマンションは日に日に利用者が増えている気がする。

>>1025
郊外は今がピークと考えるべきでしょう。
上京してきた団塊の世代が郊外に住み、
その子供たちが結婚、地元＝郊外に住み、
孫ができる。
家族構成が最大に膨らんだ状態です。

それを狙っての開発なんですが、
ピークを過ぎると後は下っていくだけです。

市部、神奈川県から都心に通勤、通学すると、
その途中の外周区が便利で素敵に見えてしまいます。
親元からの距離も遠くないので、
その外周区でマンションの購入を検討する人が結構出てきます。

それが、割高外周区の価格を維持していた需要の正体です。
今後、郊外では新たに住宅を必要とする人の数が減っていきます。
割高外周区の価格を維持する人がいなくなってしまうわけです。

ほほー。山の中にタワマンの嵐ですものね。
起伏のある自然の中にタワマンがニョキニョキ生えてる景色はたけのこみたい。
でもまだ増えそうな気配。更地空き地が一杯あるよ。

八王子の南大沢駅周辺って、たまぷらよりは便利そう。勿論高級感はないんだけどね。
しかも建売り戸建てのミニフィレンチェの様なエリアや、白色に揃えたニースの様なエリア等
各デベごとに色を変えた街並みは遠巻きに見ててこれこそ、街を作り上げているんだなー。
と感心したよ。ニュータウンは大体どこも人工的だけど計算さた美しさと自然を活かした街が良い。

でもまだ増えそうな気配。更地空き地が一杯あるよ。＞
需要が小さくなって行くので、
その更地には戸建が立つことになります。
郊外のマンションは終わりですよ。

23区への憧れが強い人なんでしょう。
そっとしておいたら。

世田谷区は昔から地価が安くなるとマンションが減って注文戸建てが増えます。
マンションだと一家４人で快適に住むには最低１００㎡が必要だから利便性が
劣る土地に住むならマンションはありえない。

あれだけ予想が全部はずれたら、さすがにもう恥ずかしくて名のれないのか・・・

オリンピックは確定
NHKも築地に移転w

詐欺師は地元で老人相手に地道に営業してなさい

世田谷で家賃18万の賃貸に4年住んでいるけど、今度の契約更新で16万に下がりました…。
築12年くらいで十分きれいなマンションなんで、単純に嬉しい。

１８万×１２×４＝８６４万
礼金、更新料をいれると９００万円ですか。
これをもったいないと思うかどうかは、その人次第ですね。

戻ってこない万単位の修繕積立金はもったいないのひと言。
建て替えなんて到底ムリだし。

金利がもったいないです

２３区に憧れた時期があったけど今はその逆

諦めたっこと？

地方すら東京に憧れなくなったのか。。。

このスレに出没してること自体が「東京」や「都心」にあこがれてる証拠。
興味がないならノコノコ出てこないだろう。

>>1040

世田谷で家賃１６～１８万くらいの賃貸マンションだと同レベルの築１５年未満の中古マンション価格は４５００万～って感じでしょうか。単純計算で２３年くらいで元が取れる計算ですが金利・管理費・修繕費・固定資産税,リフォーム代その他もろもろを含めると３０年くらい住まないと元が取れないね。

しかも元が取れるといっても３０年度には築４５年の中古マンションが手元に残るだけです。
まだ古くなれば家賃は下がるだろうから経済性のみに着目するなら賃貸に住み続けるのが吉ですな。
逆に買うなら３０００万台。リフォーム込みで４０００万以下に抑えないと経済的には得しません。