□23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４６）

景気が良くなる方が幸せなのは確かだが、現実には日本の景気は…って感じ。
財政破綻も叫ばれる今日この頃。

下がると考える方が普通では？

下がる、と分析するのと、下がって欲しい、と願い、あれこれと無用な
書き込みをすることとの間には大きな隔たりがありますよね。

分析をしようとしている方はごく少数で（そもそも、「分析」なんてあたる
人がいるのかという気もしますが、）、多くの方は、下がって欲しいと願って
いるように見受けられます。本当に下がったら、多分、そう願われている方も、
結構ひどい状況に陥っている可能性が高い気がしますが…。

公務員なら、景気と関係なく収入変わらないから、
景気後退でマンション価格の下落は喜ばしいことでは？
あと、輸出企業勤務なら
海外が景気回復して日本だけ景気後退するという状況ならば、
収入増えてマンション価格下落となり喜ばしいことでは？
後者はありうる…

>>570
割高外周区は供給自体がストップ状態ですね。

570住まいに詳しい人さん
が書いているデーターは概ね合っていると思います。
高いエリアは、人気で利便性があるだけでなく企業が多くあるから。という側面もあります。
住みたいかなどの個人の主観や、マスコミのイメージ、ネットの噂は当てになりません。
受け止めたくない人もいるでしょうが近年の動向のこれが実際の評価なんです。

570のデータは

例年売れ行きの悪いシーズンである4-9月と、例年売れ行きの良いシーズンである10-3月とを、
比較しているのがミソであり、条件が異なる。統計上のマジック。
売れ行き良いシーズンには、高めの物件が増えて全体の坪単価が底上げされるのが当然の話。

いい住まいを欲しいのならスポットで探したほうがいいよ～
坪単価は目安にはなるけど、不動産評論家になるんではなし、結局買うのは「一つ」

同じような地域でも、道路一つ隔てて全く変わることがあるし、物件によってもかなり違う
平気で２～３割違うもの
ましてや都心とか世田谷なんてくくりが大きすぎて、実際に買う時の参考にはならんよ
（投資なら別だが）
まあ、わかってる人はわかってる当たり前のことだけど（笑

スポットで探すにも全部郊外か都外になる。

住みたいマンション決めて、中古出るのをじっくり待つ。
気に入った間取りが出るのをじっくり待つ。

↑そして気に入った物件が出たらすかさず売り主が怒りださない程度の指し値の買い付け証明入れる。

人気マンションだと、指値で大幅値引きはしにくいので、まずは「金ちゃんと出せるぜ。頭金３割以上出せるぜ。」っていうアピールを営業にしておくと調整しやすい。
どうしても人気マンションの場合、他の人も見に来ちゃうから、指値なしで決まっちゃう事が多いんだよね。

↑だから最初に買い付け出すべし。内覧して気に入ったらその場で買い付け出さないと。
できれば両手がほしい専任業者がいいね。
早くまとまればうれしいので多少の指し値なら売り主説得してくれる。

人気マンションだと、２番手が満額で買い付け証明入れてくるから難しいかもね。
不人気マンションなら、そのやり方でなんとかなると思う。

↑どうしても欲しいなら満額で入れるしかないね。
満額が高いと思うなら、買わないこと。他に買うヤツがいるなら自分の相場感がないか、まだ下げどまってないかどっちかだ。

>売り主が怒りださない程度の指し値

584は売り主が怒りだすような指し値をしたことがあるの？
相場ってものがあるからね、あんまり非常識な数字を提示しちゃだめだよね。
こわいのは、腹の中でカンカンに怒っても、それを表にあらわさずニコニコしてる人もいるんだよね。
こういうのは後でたたるよ。

そうそう。人気マンションが値段上がっちゃう理由はそこにあり。
でも、資産価値も落ちないってことなので、満額入れちゃっても大丈夫かもね。

まあ今年買う人は10年後、あー5年待てば良かったときっと思うでしょう。
場所にもよるけどね。

連投すまそ。

ひとつの考え方ですが、賃貸収入を考えると⇒

東京23区の家賃相場

2L 3L の家賃平均相場　ＴＯＰ６
千代田区
2L 28.14(214)
3L 60.13(90)
港区
2L 30.35(1593)
3L 45.78(543)
渋谷区
2L 26.65(907)
38.29(391)
目黒区
2L 24.05(649)
30.02(372)
新宿区
2L 20.41(943)
29.44(354)
中央区
2L 20.31(903)
26.65(241)


上記以外の23区、多摩は低い水準で20万以下に。。

収益還元して適正な不動産価値を考えると、4000万円以上出してもいい区は上記6区だけとなる。。

20万×12＝240万（年間家賃）÷0.06(グロス利回り）＝4000万円

恐ろしいです。。

煽りに乗ったら負け！

まあ今年買えない人は5年後、あー買っておけば良かったとも思えないでしょう。
そもそもカネがないんだからね。

扶養控除廃止したら…住宅ローン減税の効果大

子ども手当の導入に伴い、２０１０年度税制改正で所得税の扶養控除が廃止される影響で、平均的な年収の世帯で住宅ローン減税の効果が増すことが、大和総研の試算でわかった。
１０年間の減税額が５０万円以上拡大するケースがあり、冷え込んだ住宅市場の活性化につながることも期待される。
住宅ローン減税は、本来は支払うべき税金を直接差し引く「税額控除」という方式だ。
ただ、上限が所得税の納税額までとなっているため、平均的な年収の世帯では使い切れないケースも多かった。１１年分からの扶養控除の一部廃止・縮小により、所得税の納税額が増えるため、住宅ローン減税の上限も上がり、結果的に減税額が増えるというわけだ。
大和総研の是枝俊悟氏の試算によると、夫がサラリーマン、妻が専業主婦、高校生と中学生以下の子が１人ずつの４人世帯で、年収４００万円の場合、１５００万円のローンを組むと実際の減税額（１０年間の累計）は２８万円から８５万円に拡大する。
年収５００万円で２０００万円のローンを組めば、９５万円から１５１万円、年収６００万円で２５００万円のローンだと１６１万円から２１３万円に拡大する。
１０年以降に住宅を購入した人だけでなく、０９年以前に住宅を購入した人にも適用される。子育て世帯は、子ども手当がもらえるうえ、所得額によっては住宅ローン減税の恩恵が大きくなるケースが出てくる。
是枝氏は「０９年度に住宅ローン減税の最大控除額が拡大されたが、住宅需要に与えるインパクトは今回の方が大きいかもしれない」と指摘している。

つかここって、「いつが買い時？」みたいなスレじゃないの？

流れ的に「今年は買い時」と思わない＝金が無いという話だけになってて
よくわかんないな。。

つまり、買いたいと思うときこそ買い時で下がるわけないから買うんだよ的
な感じなんだろうね。下がるか上がるかなんてプロでもわかんないから。

下げ止まりかな？ってのはそもそも不毛な議論なんだなと把握しますた。

人気都心は下がらない、周辺外区と都下はまだまだ下がるでＦＡじゃね？
野村は都下はマンションは今後売れないから郊外に仕入れちゃった土地は
戸建分譲にシフトしてるし。
都心部は三井・住友のひとり勝ちで供給ロットは小さくなるが坪単価は落ちない。
その他の２流～Ｆランクのデベは土地が買えないけど虫食いの安い土地とか
土壌汚染の土地を無理きり仕入れて三井・住友の坪単価より割安で売ってる感じ。
今後もそんな構図がしばらく続くだろ。

>596
去年・今年と買っちゃったやつが本当のこと言われてむかついてんだよ！
そんぐらい把握しろよ！ばかだなあ

>>592

実需の場合キャップレートにもよるが

実売価格＞収益還元価格

となる。上記６区の場合はキャップ６％でいいと思うが
それ以外の区では８％、東側（江戸川、葛飾、足立等）は
キャップ１０～１２％は見ておかないと怖い。

で実売価格－収益還元価格＝住宅趣味の値段すなわち消費してゼロ円
になってもいいと考えるとよい。

ってことでここがいくらなら納得できるのかを考えるといいと思うＹＯ

＞実売価格－収益還元価格＝住宅趣味の値段すなわち消費してゼロ円

これは分かるね。
住宅趣味＝物件や周辺環境についての好み、ってことならなおさら。
そうなると、この部分で人それぞれ価格に対する判断は分かれそう。
割高といわれてる場所が割高かどうかは、この住宅趣味についての判断次第かも。

ゴクレが業績下方修正で月曜日はかなり株が下がりそうですね。
野村不動産も純利益が下方修正だったし。

ダヴィンチの上場廃止もほぼ決まりで、不動産の下げ第二幕がそろそろ始まりそうか。

連休前はなんとかひた隠しにして持たせるかと思ってたけど。

月曜日に動いてしまうのか。

危うしマンション業界！

連休前の週末に下げ基調のニュース

でも市場は休み


いつものパターン

都心なんか高止まりでいいですよ。

世田谷区・杉並区・練馬区の暴落を待っています。
浦和や所沢と同じレベルまで下げてください。

↑ムリ

都心・湾岸に人気集中して10倍になってもいい。

井の頭公園が不人気で大暴落してくれ！

同意。

↑さらにムリ

井の頭公園が都心タワマンの値段で買える・・・わけないか。

もはや宗教。
結局ネガが必死なのは、自分の手の届くところまで下落してほしいという願望だったことがはっきりしたね。
お題目唱えて５年でも１０年でも待っていれば～。（笑）

そんなに吉祥寺に住みたいかなあ？都心で飲んだあとの帰りとか、残業帰りとか出張帰りの事考えると、
タクシー使うにしても長時間かかるより、15分くらいで帰れる場所の方が私は楽だと。
でも、江東区豊洲は嫌です。絶対に港区、譲っても渋谷区が良いと思う。中央区は住環境を考えるとパス。

私は田舎から出てきたので「吉祥寺」という響きにあこがれます。
実家が貧しいのでマンション資金の援助はもらえず、自分で貯めた資金だけです。
そんな私が田舎に帰って「吉祥寺に住んでいる」といえば、同級生も私のことを少しは見直してくれるでしょう。
でも、豊洲とか有明じゃみんな聞いたことがないから、そうはいかないんです。

嘘でも、おもしろい。そうゆうもんなんだの…

地方の人は山手線の主要駅と山手線の中くらいにしか、価値を認めないよ。
地方から不動産買いにくる人は間違いなく、吉祥寺より山手線の中を選びます。

ああ、都心至上主義の人ってやっぱり・・・

吉祥寺なんて仮に都心から近くに立地していたとしても住みたくない
街並みが汚くて治安、風紀も悪い
なんか知名度だけは一流になったね
あんなところより良い住宅地は都内に１００町丁はあるよ

断然都心～城南の高台高級住宅街がいいよね

城南といえば五山

都心だって下町はある。
神保町とか人形町とか

アドレスに無駄に拘るのは、田舎者のコンプレックスの裏返し

吉祥寺あたりとか道は混むし、土日に出掛けるのも大変。

都心はどこに行くのも、人の流れに逆行するから空いてる。

>>620
山があるところには谷もある
つまり山の手には隣接して下町がある

まぁこんなところにいるような連中には都心の山の手など無縁の世界だろうが
ここの都心厨は利便性を強調するしか能が無いが要は都心の低地・下町の住人なんだね

私は田舎者ではないが、足立区や荒川区には住みたくない。
好きで住んでる人はそれでいいけど…。

「南麻布の高台」って、具体的にはどの辺りですか？

>>624
外周区は高いだけ、
どうせ郊外なら神奈川、埼玉、千葉で十分でしょ。

割高外周区

いくら値引きしても

大苦戦ｗ

世田谷が高いのには理由がある
街並みが美しく高級だから
住民の質も高い

神奈川埼玉千葉は土地も広大で地価も安いのに世田谷に比肩し得る住宅地は皆無というしょぼさ

街並みの美しさは、資産価値という意味でも財産ですし、後世に引き継ぐべきものだと思います。
緑化ほど、資産価値を上げ、また、実際上も有益なことはないと思うのだけど、なぜ、緑化は、思うように進まないのだろう…。

単純に手間がかかるからじゃない？
自治体が管理してくれる緑は好きでも自分のところはコンクリでがっちり固めちゃう人ばかりだからね
お屋敷の緑は減る一方
ミニ開発もそうだし、運よく分割されないで豪邸が建っても、要塞系だったり

>>628
そんなこと考えてるのは一部の業者だけｗ

その業者も売れ残り抱えて・・・
イメージで売れる時代じゃなくなったね～

>>631
イメージだけで今までは何とか売れてたけど、セコムホームライフによって
見事に梯子を外されちゃったね。

あそこはメインが不動産事業じゃないから、あんなことやっても
これからも商売を続けていけるんだろうけど、他の不動産分譲メインのデベ達は
セコムに恨み節の１つも言いたいんじゃないかな。

あんなに一気に相場を崩されちゃったんじゃ、最低１年ぐらいは商売にならないんじゃないか。

>>630
緑なら筑波ＥＸ沿線が豊富ですよ。
マンションも安いです。

湾岸住民て世田谷に強烈な劣等感を抱いているよね
価格帯や住民層が段違いなんだから嫉妬しても仕方が無いのに
まあ一番の原因は湾岸自体に満足してないのだろうね

湾岸住民は既にマンション買ってしまったので気にしてないですよ。
湾岸欲しい人が、比較対象として世田谷を持ち出して、ネガってるだけ。
もう５年くらいネガってるんじゃない？

>>632
顧客は目に見えるはっきりした物にしか高いお金を払わなくなった。

冷静に考えると
昔の世田谷区の値段って何だったんでしょう？

買っちゃった人はお気の毒さまでした。

>>634
湾岸と世田谷はどっちも値崩れ著しいから、たぶん共倒れするよ。
プチバブルによって上がりすぎた分下がるのも早い。
こういう時こそ真の質が求められるのでは。

そろそろ
住みたい街アンケートで
世田谷区の下支えが必要やｗ

もう効果ないですか？？？

都心で緑かぁ。難しいかもね。

>>639
都心で緑が多いのは千代田区と江東区。

湾岸ってどこか値崩れしてたっけ？
リーマンショック後、結局値上がりしてない？

千代田区民ですが、緑ぜんぜんないですよー。
皇居とか言わないよね？皇居に住めるわけないんだから。。。。

>>542
一般市民が無料で使える緑って考えると江東区が一番かもしれませんね。

農地とか個人の家の緑除くと外周区もあまりないよな。

江東区の緑？埋め立て公園のこと？

江東区の宅地なんてつるんつるんだよｗ
区別の被緑地率なんて何の意味もないデータです

緑地率の緑地には河川、水面、空き地も含まれるからね。

純粋に緑の多さを比べるなら「緑被率」

割高外周区＝値崩れ

ふ～ん、そんなかの優良地域の好物件を小まめに見てみ。
そんなに変わってないから。
割高外周区のどこでもいいなら、たしかに値崩れしてるけどな（笑

郊外値崩れ希望します。
都心湾岸なんかどうでもいい。

緑被率ランキング

１位　練馬区
２位　世田谷区
３位　杉並区
４位　渋谷区
５位　港区
６位　千代田区
７位　大田区
８位　文京区
９位　新宿区
10位　目黒区
・
・
・
23位　荒川区

やっぱり東京の西南側だな

これらの必死な書き込みを見て
世田谷の住民の質が高いと思われるだろうか
自らネガして落としてる

世田谷民なんかいないと思う

↑
誰が世田谷なのかな？
それに感想も言っちゃいかんのか？
この程度の感想に引っかかるとは、よほどコンプレックスがあるんかいな～

なぜかこれだけで世田谷を敵視・・・
なんで？
世田谷に悪い思い出でも？

江東区の緑とは錦糸町のあの川沿いのさるえ公園でしたっけ？
ブルーシート住まいさんまだご健在かな。

「ブルーシート住まい」でも一応持ち家。
借家よりはいい。

足枷負債に縛られるなら借家のほうがいいよ。
ローンで都心なんか買ったら売るに売れない。

マンションに備蓄倉庫設けたら床面積緩和　都が災害対策

地震などの大災害に備え、東京都は防災用の備蓄倉庫を新築のマンションに設けた場合、倉庫分の面積を建築できる延べ床面積に上乗せできる制度の導入を決めた。今秋にも実施する。都によると全国初の試み。近年、都内で急増する高層マンションの中高層階への倉庫設置を促し、エレベーターが止まっても住民が階段を上り下りせずに、非常食などを受け取りやすくするねらいがある。
防災倉庫は災害時に住民が利用する非常食や飲料水、毛布、簡易トイレなどを保管しておくスペース。マンションの延べ床面積は敷地の広さに応じて決まるが、高層マンションに限らず防災倉庫のない物件が多い。港区が昨年１０月、区内の６階以上のマンションを調べたところ、回答があった２２７棟のうち、設置済みは４分の１の５６棟。倉庫を設けるには住居部分の面積を削る必要があるため、「建設業者は販売戸数が減ることを嫌い、自発的につくることが少ないのではないか」（同区）という。
しかし、大地震などの災害が起き、停電になるとエレベーターが止まる。マンション内に倉庫がなければ、水や非常食などを調達するために階段で上り下りする必要があり、特に高層マンションでは住民は負担が大きくなる。
今回、導入する制度は、都が建築許可を出す大規模物件が対象。敷地に応じて設定される延べ床面積の上限に、倉庫分の面積を上乗せして建てられるようにする。
建築基準法では、都道府県などが独自に延べ床面積の上限などの基準を緩和する特例を認めており、これを活用する。倉庫を設ける階は指定しないが、特に中高層部分に設置するよう促すという。
倉庫不足は都心部の区も問題視している。中央区は０７年、「１０階建て以上」などの条件に当てはまるマンションは、少なくとも５階ごとに倉庫を設けるよう要綱で義務化した。渋谷区も０９年に同様の条例を設置。都は、こうした区の取り組みとも連動させ、設置を促していく。
都建築企画課は「倉庫を設けても住居の面積を削る必要がない点をアピールしたい。倉庫があれば住民の防災意識向上にもつながる」と話している。
都内の高さ６０メートル（約２０階建て）を超すマンションは、都の建築許可の対象となる延べ床面積１万平方メートル超の物件だけでも４１３棟（２００９年１１月現在）ある。都が建築制限を緩和した１９９０年代後半に増え始めた。年間建築数は９５年の７棟に対し、９９年は１６棟、０６年は４３棟に上る。

結局、ローン使って買うんだから、需要が強く人気の高いマンション買うしかないでしょ 任意売却で悲惨な事例みてるけど、最後、売らされてるの哀れだよ

備蓄不足が深刻

どうりで高層の企画がみんな白紙になるわけだ。

受電設備などインフラ系も地下や１階などが多い。
水害などで、止まってしまうことは確実なので本当なら３階以上上に設置するべきだね。

>>657
備蓄倉庫無しは賃貸専用ですかね。
既存の転売なんぞ絶望的では？

まずは、自宅に防災グッズを備えないとね。

>>657のコピーでタワマン買い煽りがフリーズしちゃいました！

ﾒﾃﾞﾀｼﾒﾃﾞﾀｼ

そんなもん誰も読んで無いよ
自意識過剰

読んでくれたようだ(笑)

ん？
普通にタワーマンションには備蓄倉庫くらいあるよ。
適切な広さか、実際に中身あるかは別にして(笑
むしろそれすら無いところは、かなりケチったタワーといえる。

買い煽ってんのが業者なら、それを詰ってるのも業者



(笑)

備蓄倉庫が高層階にあるかどうかなんて確認してタワー買う奴なんていないだろ。

まぁ高層にあったらプラス材料にはなるが、オプション制なら価格50万増なら付けないな。5万くらいなら高層備蓄を付けてもらう。

悪あがきハズカシイ

ガンバレ！　ネガ！

タワマン完全終了

誰もが一度は憧れタワー